Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2023 г. N 04АП-4406/22 по делу N А58-3006/2022

г. Чита

21 февраля 2023 г.

Дело N А58-3006/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2023 года.

В полном объеме постановление изготовлено 21 февраля 2023 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ниникиной В.С.,

судей Желтоухова Е.В., Каминского В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Федоровым,

при участии в судебном заседании, проводимом в режиме веб-конференции: от истца - финансовый управляющий Шестаковой Дарии Михайловны - Любочкин Роман Викторович (паспорт), представитель Любочкина Р.В. - Мокренко П.С. (доверенность от 24.11.2022, паспорт, диплом), от ответчика - индивидуального предпринимателя Кондратьева Айкара Романовича - представителя Столяровой Е.А. (доверенность от 16.05.2022, паспорт, диплом), от иных лиц - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу финансового управляющего Шестаковой Дарии Михайловны - Любочкина Романа Викторовича на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 июля 2022 года по делу N А58-3006/2022

по иску Шестаковой Дарии Михайловны (ИНН 143500685910)

к индивидуальному предпринимателю Кондратьеву Айкару Романовичу (ИНН 143506890136, ОГРН 305143502800079)

об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения,

с привлечением третьего лица - Шестакова Айтала Алексеевича,

УСТАНОВИЛ:

финансовый управляющий Шестаковой Дарии Михайловны - Любочкин Роман Викторович (далее - истец, финансовый управляющий Любочкин Р.В.) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к индивидуальному предпринимателю Кондратьеву Айкару Романовичу (далее - ответчик, ИП Кондратьев А.Р.) об истребовании из чужого незаконного владения и возврате в конкурсную массу объектов недвижимого имущества:

- цех ЖБИ, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 1 388,6 кв.м, адрес: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Олега Кошевого, д. 69, корп. 1, кадастровый N 14:35:108001:10495,

- котельная, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 45,9 кв.м, адрес: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Олега Кошевого, д. 69, корп. 1, кадастровый N 14:35:108001:10496.

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов в зоне размещения спортивных сооружений, объектов физкультуры и спорта (Р-2), разрешенное использование: под производственную базу с благоустройством прилегающей территории (6.0), общая площадь 14 964 кв.м, адрес: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Олега Кошевого, д. 69, корп. 1, кадастровый N 14:35:108001:5482.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Шестаков Айтал Алексеевич.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 июля 2022 года в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в апелляционном порядке, просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.

Как указывает заявитель апелляционной жалобы, судом не дана оценка ни одному из доводов истца по заявленным требованиям со ссылкой на то, что они являлись предметом рассмотрения в рамках другого арбитражного дела N А58-10202/2018 по обособленному спору в деле о банкротстве, ошибочно отождествив требование о признании недействительной цепочки сделок с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Между тем, по мнению истца, выводы апелляционного суда по обособленному спору в деле N А58-10202/2018 (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021) об отсутствии оснований для признания Кондратьева А.Р. недобросовестным приобретателем имущества не имеют значения для настоящего спора, поскольку сделаны применительно к проверке наличия оснований для признания недействительной цепочки сделок; вопрос добросовестности приобретателя Кондратьева А.Р. по виндикационному иску в порядке статей 301, 302 ГК РФ, пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" судами в деле N А58-10202/2018 не рассматривался.

Финансовый управляющий Любочкин Р.В. настаивает на доказанности обстоятельств, указывающих на недобросовестность приобретателя спорного имущества - Кондратьева А.Р. К таковым, по его мнению, относятся:

- непринятие ответчиком во внимание пороков сделки и условий ее исполнения, имеющихся притязаний кредиторов как Шестаковой Д.М., так и Шестакова А.А., многократной разницы между ценой имущества по сделке, его рыночной ценой и его кадастровой стоимости;

- недостаточное изучение ответчиком правоустанавливающих документов на приобретаемое недвижимое имущество, выписок из ЕГРН с целью выяснения оснований возникновения права собственности продавца на это имущество.

Действуя разумно и добросовестно, Кондратьев А.Р. до свершения сделки, по мнению заявителя жалобы, должен был знать, что продавец Шестаков А.А. получил объекты недвижимости безвозмездно от близкого родственника Шестаковой Д.М., в отношении которой судом рассматривается дело о несостоятельности (банкротстве), поэтому должен был усомниться в праве Шестакова А.А. на отчуждение объектов.

Финансовый управляющий также ссылается на совместные недобросовестные действия покупателя и продавца по сделке купли-продажи недвижимости при выборе ими формы расчетов путем наличной оплаты и оплаты на карту третьего лица, что исключало возможность удержания денежных средств в пользу кредиторов продавца.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истцом и ответчиком представлены дополнительные пояснения и доказательства в обоснование своих позиций, которые были приобщены апелляционным судом в материалы дела.

Представители истца в судебном заседании Четвертого арбитражного апелляционного суда поддержали позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика по доводам жалобы возражал, просил оставить судебный акт в силе.

Иные лиц, участвующие в деле, в судебное заседание в Четвертый арбитражный апелляционный суд явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 123, частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, а также дополнительных пояснениях, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 01.02.2018 между Шестаковой Д.М. и Шестаковым А.А. заключен договор дарения недвижимости, согласно которому Шестакова Д.М. (даритель) безвозмездно передала в собственность своему сыну - Шестакову А.А. (одаряемый) следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, мкр. Марха, ул. Олега Кошевого, дом 69, корпус 1:

- цех ЖБИ, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1 388,6 кв.м, кадастровый номер 14:35:108001:10495, N 14-14/001-14/001/011/2015-6479/1 от 26.08.2015;

- котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 45,9 кв.м, кадастровый номер 14:35:108001:10496, N 14-14/001-14/001/011/2015-6482/1 от 26.08.2015;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов в зоне размещения спортивных сооружений, объектов физкультуры и спорта (Р-2), разрешенное использование: под производственную базу с благоустройством прилегающей территории (6.0), общая площадь 14 964 кв.м, кадастровый номер 14:35:108001:5482, N 14/001/008/2017-13506 от 02.06.2017.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 31.05.2019 по делу N А58-10202/2018 заявление ООО "АртКапитал-Строй" о признании Шестаковой Д.М. банкротом признано обоснованным, в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов.

27.12.2019 между Шестаковым А.А. (продавец) и Кондратьевым А.Р. (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Шестаков А.А. передал в собственность Кондратьеву А.Р. вышеперечисленные объекты недвижимого имущества по общей цене 8 000 000 руб.

21.01.2020 в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) были внесены соответствующие записи.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 25.02.2020 по делу N А58-10202/2018 Шестакова Д.М. признана банкротом, в отношении нее введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим должника утвержден Любочкин Р.В.

Вступившим в законную силу постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021 по делу N А58-10202/2018, принятым по обособленному спору, признан недействительной сделкой договор дарения недвижимости от 01.02.2018 (дата регистрации 12.02.2018), заключенный между Шестаковой Д.М. и Шестаковым А.А., применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с Шестакова А.А. в конкурсную массу Шестаковой Д.М. денежных средств в размере 20 92 000 руб. В удовлетворении требований о признании договора купли-продажи от 27.12.2019 (дата регистрации 21.01.2020), заключенного между Шестаковым А.А. и Кондратьевым А.Р., и о возврате в конкурсную массу должника объектов недвижимого имущества отказано. При этом, как следует из указанного судебного акта, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для признания Кондратьева А.Р. недобросовестным приобретателем спорного имущества.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.03.2022 постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021 по делу N А58-10202/2018 оставлено без изменения.

Финансовый управляющий Любочкин Р.В., указывая на то, что в рамках заявления об оспаривании сделки должника в деле о банкротстве N А58-10202/2018 требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения не заявлялись и не рассматривались, со ссылкой на статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", а также на то, что Кондратьев А.Р. не является добросовестным приобретателем недвижимого имущества по договору купли-продажи от 27.12.2019, обратился в арбитражный суд с иском об истребовании этого имущества из владения Кондратьева А.Р.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания Кондратьева А.Р. недобросовестным приобретателем спорного имущества, приняв во внимание выводы, сделанные судами при рассмотрении дела N А58-10202/2018 по обособленному спору в деле о банкротстве Шестаковой Д.М. (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021).

В целях правильного рассмотрения спора и исследования всех обстоятельств, имеющих значение для дела, суд апелляционной инстанции предложил сторонам представить суду все документы, касающиеся продажи спорных объектов недвижимости в собственность Кондратьева А.Р. (определение от 02.11.2022).

Повторно рассмотрев дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Согласно разъяснениям пункта 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126, если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), суд может прийти к выводу, что приобретатель не является добросовестным.

При этом в соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Так, в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

При оценке добросовестности приобретателя имущества в рамках применения статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из тех обстоятельств, которые имели место на момент совершения им соответствующей сделки по приобретению этого имущества.

По результатам исследования обстоятельств совершения 27.12.2019 сделки купли-продажи между Шестаковым А.А. (продавец) и Кондратьевым А.Р. (покупатель) суд установил следующее.

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи от 27.12.2019 нежилые здания с земельным участком принадлежат продавцу на основании договора купли продажи N 1 от 10.11.2016, акта приема-передачи векселя. О том, что спорные объекты получены продавцом от Шестаковой Д.М. по договору дарения недвижимости от 01.02.2018, в договоре купли-продажи от 27.12.2019 не указано.

Согласно данным в судебном заседании пояснениям Кондратьева А.Р., перед заключением договора купли-продажи от 27.12.2019 им из открытых источников были получены сведения из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости, в том числе о форме собственности, дате и номере государственной регистрации права, ограничения, обременения в виде такого права. Какие-либо отметки о наличии спора в отношении приобретаемого имущества отсутствовали.

Законом не предусмотрена возможность для неограниченного круга лиц получения из ЕГРН расширенной выписки, содержащей, в том числе информацию о переходе прав на объект недвижимости, правоустанавливающих документах.

Так, частью 13 статьи 62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора 27.12.2019) предусмотрен перечень лиц, которым предоставляются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости, а также сведения в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, перед сделкой Кондратьевым А.Р. была проверена лишь выписка из ЕГРН, содержащая информацию об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости, об отсутствии арестов и обременений (пояснения представлены через систему Мой арбитр 06.12.2022).

Действительно, любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества знакомится со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, правомочия продавца на отчуждение имущества, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно прав на имущество

Между тем, учитывая, что в рассматриваемом случае о том, что спорные объекты получены продавцом Шестаковым А.А. по договору дарения недвижимости от 01.02.2018 от Шестаковой Д.М., в договоре купли-продажи от 27.12.2019 не указано, стороной по сделке она не является, оснований для ознакомления с договором дарения недвижимости от 01.02.2018, равно как и для проверки финансового состояния Шестаковой Д.М. по публичным источникам на наличие процедуры банкротства, у Кондратьева А.Р., по мнению суда, не было оснований. Соответственно, не было оснований также усомниться, что продавец Шестаков А.А. является зарегистрированным собственником спорных объектов недвижимости, правомочным распоряжаться данным имуществом.

Как видно из представленных в дело документов, Кодратьев А.Р. является крупным предпринимателем, о чем свидетельствуют выписки с расчетного счета с отражением значительных финансовых оборотов, данные об участии в нескольких хозяйственных обществах, участии в госзакупках. К числу видов его деятельности относится покупка и продажа жилого и нежилого недвижимого имущества, аренда недвижимости.

Указанное подтверждает, что ответчик имел реальный интерес в покупке спорного недвижимого имущества стоимостью 8 000 000 руб., обладал для этого необходимыми и достаточными денежными средствами.

Обстоятельства приобретения спорных объектов в полной мере раскрыты ответчиком.

Так, информация о продаже спорных объектов недвижимости получена Кондратьевым А.Р. из объявления, размещенного в сети интернет. Имущество приобреталось с целью его перепродажи. Согласно предложению продавца изначально цена имущества составляла 10 000 000 руб. (аудиопротокол судебного заседания 18.01.2023).

Стоимость объектов согласно пункту 2 договора составила 8 000 000 рублей.

При этом в силу пункта 3 договора данная сумма должна быть внесена продавцу путем предоплаты в момент подписания договора в наличной форме в размере 3 000 000 руб. и 5 000 000 руб. - перечислением на банковскую карту после сдачи договора на регистрацию.

Согласно расписке Шестаковым А.А. в момент подписания договора купли-продажи получены от Кондратьева А. Р. денежные средства в размере 3 000 000 руб.

Наличные денежные средства в размере 3 000 000 руб. сняты Кондратьевым А.Р. со своего счета 27.12.2019.

28.12.2019 и 29.12.2019 Кондратьевым А. Р. по заявлению Шестакова А.А. произведены переводы на карту Шестаковой Д.А. в сумме 400 000 руб. и 500 000 руб. соответственно.

Оставшаяся сумма в размере 4 100 000 руб. переведена в безналичной форме на счет Шестаковой Д.А. 30.12.2019.

В момент окончательного расчета по договору купли-продажи от 27.12.2019 Шестаковым А.А. была предоставлена расписка от 30.12.2019 о том, что все причитающиеся денежные средства он получил.

Выбор такой формы расчета по сделке купли-продажи вопреки доводу истца не противоречит закону, является правом сторон и не свидетельствует о совместных недобросовестных действиях покупателя и продавца, совершенных в ущерб правам кредиторов.

Таким образом, фактическое исполнение договора купли-продажи от 27.12.2019, а именно передача имущества покупателю и оплата выкупной цены продавцу документально подтверждены, истцом не опровергнуто.

Ссылка истца на наличие признаков аффилированности Кондратьева А.Р. с Шестаковой Д.М. и Шестаковым А.А. не нашла своего подтверждения в материалах дела.

Тот факт, что Шестакова Д.М. и Шестаков А.А. на дату совершения сделки проживали в доме, приобретенном Кондратьевым А.Р. у Шестаковой Д.М. 30.05.2017, а Шестаков А.А. после приобретения продажи спорных объектов имел к ним доступ и предлагал их к продаже в сети Интернет от своего имени, по мнению апелляционного суда, в отсутствие иных доказательств не может с однозначностью свидетельствовать об аффилированности Кондратьева А.Р. и Шестаковых.

Как пояснял ответчик, обычной для него практикой является то, что после покупки им объекта недвижимости (жилого дома, квартиры) с целью его последующей перепродажи в нем зачастую продолжают проживать продавцы на условиях найма (аренды).

То обстоятельство, что на дату совершения сделки у Шестакова А.А. имелись неоконченные исполнительные производства, само по себе не является признаком недобросовестности Кондратьева А.Р., поскольку наличие долгов не является препятствием к продаже имущества притом, что на дату заключения договора купли-продажи от 27.12.2019 в ЕГРН отсутствовали какие-либо отметки о наличии спора в отношении приобретаемого имущества.

Относительно доводов истца, касающихся очевидно заниженной цены спорных объектов недвижимости, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Как неоднократно указывали суды вышестоящих инстанций, в частности в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", такое обстоятельство сопутствующее сделке, как явно заниженная цена продаваемого имущества, должно было вызвать у приобретателя имущества сомнение в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества.

В материалы настоящего дела представлено заключение экспертизы N 84/21 от 29.06.2021, проведенной в рамках дела N А58-10202/2018 (л.д. 128-148, т. 2).

Согласно выводам эксперта рыночная стоимость имущества по состоянию на 27.12.2019 составляла 20 592 000 руб., что почти в 3 раза превышает стоимость объектов, определенную в договоре купли-продажи от 27.12.2019, при этом и кадастровая стоимость была гораздо выше.

В пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" судам разъяснено, заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иные документы и материалы допускаются в качестве доказательств, если содержат сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Таким образом, из названных положений закона и разъяснений следует, что заключение эксперта, полученное по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, может служить приниматься судом в качестве иного письменного доказательства.

Изучив содержание экспертного заключения N 84/21 от 29.06.2021, суд считает важным отметить, что эксперт при выборе подходов и методов для оценки недвижимости исключил возможность использования доходного и сравнительного подходов, предметом оценки являлись объекты в составе производственной базы, расположенной в отдалении от центра г. Якутска.

Как указано в заключении, доходный подход является одним из основных для определения стоимости коммерческих объектов, однако анализ рынка не дал достоверных данных об аренда аналогичных оцениваемым.

Сравнительный подход является основным для определения стоимости коммерческой недвижимости при развитом рынке, однако анализ рынка показал, что представленные в предложениях производственные базы отличаются от оцениваемых объектов по многим параметрам.

Таким образом, на дату оценки экспертом на рынке г. Якутска не подобран ни один аналог как для продажи, так и для аренды на оцениваемые объекты.

В этой связи экспертом в отсутствие возможности применения двух основных методов был применен затратный подход.

Об отсутствии сравнительных аналогов со спорными объектами эксперт указывал также в своих пояснениях, данных в судебном заседании по делу N А58-10202/2018, что отражено на странице 32 постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021.

В последующем, производственная база предлагалась к продаже по цене 12 000 000 руб., о чем свидетельствует размещенное 20.05.2020 объявление в сети Интернет с пометкой о срочной продаже, "цена - подарок" (л.д. 124-125, т. 2).

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что с высокой долей вероятности цена имущества могла быть расценена как достаточно привлекательная и представляющая коммерческий интерес с позиции ответчика, деятельность которого связана с покупкой/продажей недвижимости, однако это не позволяет с однозначностью утверждать, что стоимость предложенных к продаже объектов, не имеющих на рынке аналогов для сравнения, с очевидностью воспринималась ответчиком как явно заниженная.

Кроме того, апелляционный суд учитывает факт оспаривания Кондратьевым А.Р. кадастровой стоимости спорной недвижимости, которая, в конечном итоге была пересмотрена в сторону значительного уменьшения, что подтверждается решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (представлены через систему Мой арбитр 16.01.2023).

Исходя из оценки указанных обстоятельств в их совокупности, суд апелляционной инстанции не усматривает в действиях Кондратьева А.Р., полностью раскрывшего суду информацию об обстоятельствах совершенной сделки и проявившего разумную осмотрительность, признаков злоупотребления правом.

Убедительного и достаточного обоснования того, что Кондратьев А.Р. знал или должен был знать о порочности приобретения имущества продавцом - Шестаковым А.А. по первой сделке дарения от 01.02.2018 истцом не приведено.

Ответчик, таким образом, признается судом добросовестным приобретателем спорного имущества, который не знал и не мог знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет" по адресу www.kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 июля 2022 года по делу N А58-3006/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.С. Ниникина

Судьи

Е.В. Желтоухов В.Л. Каминский