Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2023 г. N 07АП-304/23 по делу N А45-21391/2022

город Томск

20 февраля 2023 г.

Дело N А45-21391/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2023 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Киреевой О.Ю.,
судей		Афанасьевой Е.В.,
		Сорокиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чепенко Т.В., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска (07АП-304/2023) на решение от 24.11.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-21391/2022 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Меркас", г. Новосибирск (ИНН 7726456050) к мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН 5406285846) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

В судебном заседании приняли участие:

от истца: Гулидова О.Ю., по доверенности от 31.01.2022 года сроком на три года, диплом, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Меркас" (далее - ООО "Меркас", истец, общество) обратилось с исковым заявлением к мэрии города Новосибирска (далее - Мэрия, ответчик) о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи N 20447 земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:3319, путем принятия отдельных положений договора в редакции, предложенной истцом, а именно:

1. Пункт 2.1. принять в следующей редакции: "Цена земельного участка определяется в соответствии: - с п. 1 ст. 2, 2.2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";

- п. 4 Постановления Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов" и составляет: 606 580, 32 (Прописью: шестьсот шесть тысяч пятьсот восемьдесят руб. 32 коп.) рублей.

Расчет цены земельного участка приводится в Приложении 2 к Договору."

2. Приложение 2 к договору принять в следующей редакции:

Кадастровая стоимость	Кратность	Цена земельного участка (руб.)
земельного участка, определенная	размера
в соответствии с	кадастровой
законодательством РФ (руб.)	стоимости
	(%)
24 263 212,74	2,5	606 580,32
прописью: шестьсот шесть тысяч пятьсот восемьдесят руб. 32 коп.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.11.2022 (резолютивная часть объявлена 21.11.2022) урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Меркас" и мэрией города Новосибирска при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:3319.

Принято решение изложить пункт 2.1. в следующей редакции: "Цена земельного участка определяется в соответствии с п. 1 ст. 2, 2.2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; п. 4 Постановления Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов" и составляет: 606 580, 32 (прописью: шестьсот шесть тысяч пятьсот восемьдесят руб. 32 коп.)

Расчет цены земельного участка приводится в Приложении 2 к Договору.".

Приложение 2 изложить в следующей редакции:

Кадастровая стоимость	Кратность	Цена земельного участка (руб.)
земельного участка, определенная	размера
в соответствии с	кадастровой
законодательством РФ (руб.)	стоимости
	(%)
24 263 212,74	2,5	606 580,32
прописью: шестьсот шесть тысяч пятьсот восемьдесят руб. 32 коп.

С ответчика в пользу истца взыскано 6 000 рублей расходов по государственной пошлине по иску.

Не согласившись с решением суда, Мэрия обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:3319 по п.2.1, приложению 2 к договору в редакции мэрии города Новосибирска, ссылаясь, в том числе на то, что переоформление в отношении земельного участка, предоставленного ПО "Сибсельмаш" в постоянное (бессрочное) пользование по Государственному акту на право пользования землёй от 07.05.1985 A-I N 557084, на право аренды началось до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации": до 10.11.2001; судом первой инстанции неверно установлено наличие совокупности фактов, которые дают Обществу право на приобретение земельного участка в собственность по цене 2,5 % от его кадастровой стоимости; к рассматриваемым отношениям не могут применяться п.1 ст.2, п.2.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; в нарушение статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ в мотивировочной части обжалуемого решения не указаны мотивы, по которым суд первой инстанции отверг доказательства и отклонил указанные доводы Мэрии.

От истца в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании представитель истца выразил свою позицию по апелляционной жалобе, просил в ее удовлетворении отказать.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец, являясь собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:3319, и арендатором этого земельного участка, обратилось в мэрию с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:3319 без торгов по льготной цене в размере 2, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 05.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Мэрией в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи земельного участка N 20447, согласно которому цена земельного участка определена в размере 3639481 рубль 91 копейка.

Цена определена мэрией на основании пункта 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п.

Истец направил ответчику протокол разногласий с предложением установить размер выкупной стоимости земельного участка - 606580 рублей 32 копейки, исходя из 2, 5 % от размера кадастровой стоимости земельного участка (2426321 рублей 74 копейки), на основании пункта 1 статьи 2, пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 4 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п.

Не получив ответа мэрии на протокол разногласий на предложенных покупателем условиях, истец обратился в арбитражный суд в порядке урегулирования спора на стадии заключения договора.

Суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого условия договора.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 2 статьи 39.4 ЗК РФ).

По смыслу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и определения Конституционного Суда РФ от 01.10.2009 N 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в местностях, с численностью населения менее 3 миллионов человек.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона после 01.07.2012 в аналогичном порядке и по тем же правилам собственники зданий, строений, сооружений могут приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки при условии, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Из анализа вышеуказанных положений закона, можно сделать вывод, что положения пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона предоставляют право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Кроме того, пунктом 4 Порядка также предусмотрено, что цена земельного участка определяется в размере двух с половиной процентов его кадастровой стоимости при продаже земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона.

Из материалов дела следует, что здание с кадастровым номером 54:35:061490:2569 ранее принадлежало производственному объединению "Сибсельмаш", которое в процессе приватизации было передано открытому акционерному обществу "Новосибирское производственное объединение "Сибсельмаш".

В 1985 году производственному объединению "Сибсельмаш" для эксплуатации имущественного комплекса, в том числе здания с кадастровым номером 54:35:061490:2569, был предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта на право пользования землей N А-I N557084 от 07.05.1985.

В 2001 году, то есть до 01.07.2012, производственное объединение "Сибсельмаш" переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, что подтверждается постановлением мэрии N 3177 от 08.11.2001 "Об утверждении планов границ земельных участков и о предоставлении государственному предприятию Новосибирскому производственному объединению "Сибсельмаш" в аренду занимаемых земельных участков в Ленинском районе", договором аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 19801 от 04.12.2001.

Дополнительным соглашением N 2 от 25.03.2008 в указанный договор аренды внесены изменения, согласно которым арендатором по договору следует считать открытое акционерное общество Новосибирское производственное объединение "Сибсельмаш", а предмет договора аренды определен как земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:061490:0074.

В дальнейшем, здание передано в 2003 году открытому акционерному обществу Новосибирское производственное объединение "Сибсельмаш" в процессе приватизации государственного имущества, что подтверждается распоряжением Департамента земельных и имущественных отношений администрации Новосибирской области N 3146-р от 25.12.2003 и передаточным актом. В 2021 году, указанное здание продано на торгах истцу по настоящему делу.

Как усматривается из материалов дела, истцом представлены заключения кадастрового инженера, согласно которым земельный участок, предоставленный производственному объединению "Сибсельмаш" на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта на право пользования землей А-I N 557084 от 07.05.1985, является исходным земельным участком для земельного участка, предоставленного государственному предприятию Новосибирское производственное объединение "Сибсельмаш" на основании постановления мэрии N 3177 от 08.11.2001, договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 19801 от 04.12.2001 с кадастровым номером 54:35:061490:0074, при этом земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:74 является исходным участком, в том числе и для земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:3319.

После переоформления производственным объединением "Сибсельмаш" права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды данный земельный участок неоднократно подвергался разделу, в результате чего был сформирован земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:3319, используемый для эксплуатации здания с кадастровым N 54:35:061490:2569.

Довод апеллянта о том, что испрашиваемый обществом в собственность земельный участок не входит в состав земельного участка, переданного на праве аренды производственному предприятию "Сибсельмаш" (и ранее предоставленному на праве постоянного бессрочного пользования), был предметом оценки суда первой инстанции и признан необоснованным, поскольку опровергается заключениями кадастрового инженера от 04.07.2022, от 09.11.2022, согласно которым земельный участок, предоставленный производственному объединению "Сибсельмаш" на праве постоянного бессрочного пользования на основании государственного акта на право пользования землёй А-I N 557084 от 07.05.1985 является исходным земельным участком для земельного участка, предоставленного государственному предприятию Новосибирское производственное объединение "Сибсельмаш" на основании постановления мэрии от 08.11.2001 N 3177, договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 04.12.2001 N 19801 с кадастровым номером 54:35:061490:0074, в свою очередь земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:0074 является исходным для земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:3319.

Указанные доказательства истца не опровергнуты надлежащими доказательствами со стороны ответчика, а договоры, на которые ссылается Мэрия г.Новосибирска, акт проверки, по мнению суда, не свидетельствуют о недоказанности наличия у истца оснований на выкуп земельного участка на льготных условиях, в обоснование чего представлена необходимая совокупность доказательств.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии у истца права претендовать на выкуп земельного участка по льготной цене, отклонив довод ответчика о том, что спорный земельный участок не был образован непосредственно из земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:0074 с учетом отсутствия законодательно установленного ограничения количества преобразований земельного участка.

Разрешая разногласия сторон относительно применяемой кадастровой стоимости при определении выкупной цены, суд первой инстанции правомерно принял во внимание момент возникновения обязанности ответчика по подготовке и направлению проекта договора, которая корреспондирует реализации права истца на подачу заявления о выкупе и определяется моментом реализации такого права в виде подачи соответствующего заявления.

При этом судом первой инстанции учтена правовая позиция, изложенная в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 N 14-КГ17-12, согласно которой цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельства и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено, фактически все доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных в дело доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.11.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-21391/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Е.В. Афанасьева Е.А. Сорокина