Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2023 г. N 13АП-39470/22 по делу N А56-82083/2022

г. Санкт-Петербург

21 февраля 2023 г.

Дело N А56-82083/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Нестерова С.А.,

судей Полубехиной Н.С., Ракчеевой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марковой А.А.,

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Колесник Н.Е. - по доверенности от 27.11.2022;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-39470/2022) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2022 по делу N А56-82083/2022 (судья Корчагина Н.И.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561);

к Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Камелот" (адрес: 197198, Санкт-Петербург, ул. Красного Курсанта, д. 25, литера В, помещение 2Н, офис 206, ОГРН: 1027810263491);

о взыскании

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Камелот" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 7 023 723 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2021 по 31.12.2021, 224 759 руб. 14 коп. пеней по состоянию на 11.11.2021, а также пеней с 12.11.2021 в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы.

Решением суда от 17.10.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просил решение от 17.10.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что судом ошибочно сделан вывод, что при расчете задолженности применимы положения постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379), а не положения Закона Санкт-Петербурга N 282-43, регулирующего вопросы определения платы по договорам аренды земельных участков на инвестиционных условиях при предоставлении земельных участков до момента достижения цели заключения такого договора - создание объекта недвижимого имущества. Кроме того, истец указал, что в случае применения при расчете платы положений Постановления N 1379, применению подлежит коэффициент Кн-18.0.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражал.

Комитет, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в судебное заседание не направил, что в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 08.02.2017 N 04/ЗКС-10200 (далее - договор), по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок площадью 13124 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, участок 1 (напротив дома 13, литера А по улице Бутлерова) (далее - Участок), в целях осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта гостиничного обслуживания.

Пунктом 9.1 договора установлен срок его действия - по 07.02.2020.

Возможности продления договора на новый или неопределенный срок по истечении срока его действия договор не содержит.

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга составляет 54 000 000 руб. 00 коп. в течение срока строительства, установленного в пункте 5.2.2 договора (то есть до 11.01.2020). При этом приложением N 5 к договору согласован график перечисления денежных средств, которым предусмотрено внесение ежеквартальной платы в размере 4 153 846 руб. 15 коп., а также начисление на данную выплату процентов по ставке рефинансирования 10%.

Таким образом, общая сумма оплаты по договору с учетом процентов составила 62 513 290 руб. 43 коп.

Как указывает Комитет, поскольку договор аренды был заключен на основании подпункта 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (на период строительства), по окончании срока, на который он был заключен, его действие прекращается и возобновление договора по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) невозможно.

Таким образом, как указал Комитет, и данный факт не оспаривает Общество, договор аренды прекратил свое действие 08.02.2020.

Однако, как указывает Комитет, по окончании срока действия договора земельный участок не был возвращен арендодателю по причине нахождения на нем принадлежащего Обществу объекта незавершенного строительства.

Ссылаясь на использование Обществом участка по окончании срока действия договора, Комитет указал, что плата за пользование имуществом подлежит расчету исходя из размера арендной платы, установленной договором, как это предусмотрено в статье 622 ГК РФ, соответственно, согласно расчету истца на стороне ответчика образовалась задолженность за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 в размере 7 023 723 руб. 16 коп.

Поскольку в добровольном порядке спорные денежные средства ответчиком не оплачены, истец с соблюдением досудебного порядке урегулирования спора (претензия от 11.11.2021 N ПР-44373/21-0-0) обратился с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, правовых оснований для удовлетворения заявленных Комитетом требований не усмотрел.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения ввиду следующего.

Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614, 616 ГК РФ следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 ГК РФ).

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

В силу пункта 7 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (принцип платности использования земли).

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 12790/13 разъяснено, что в тех случаях, когда имеет место фактическое пользование земельным участком, правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 ГК РФ, статья 65 ЗК РФ.

В Санкт-Петербурге отношения, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, в аренду на инвестиционных условиях, регулируются Законом Санкт-Петербурга N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - Закон N 282-43), принятыми во исполнение и развитие данного закона нормативными правовыми актами Правительства Санкт-Петербурга.

В соответствии со статьей 2 Закона N 282-43 предоставление недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, в аренду на инвестиционных условиях представляет собой сложный юридический состав, содержащий инвестиционные условия. Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях - это заключаемый в соответствии с федеральными законами и настоящим Законом Санкт-Петербурга смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий (пункт 5).

Согласно статье 12 Закона N 282-43 предоставление объектов недвижимости осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных настоящим Законом Санкт-Петербурга, и иных случаев, предусмотренных федеральным законодательством.

В данном случае размер арендной платы по договору был определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости комплекса прав на объект недвижимости от 21.12.2015 N 31-1-0089/2015, составленного ГУП "ГУИОН".

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2022 по делу N А56-83312/2021 (часть 2 статьи 69 АПК РФ), оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-западного округа от 26.08.2022, Комитету отказано в удовлетворении иска о взыскании с Общества долга по договору от 08.02.2017 N04/ЗКС-10200 за период с 01.01.2021 по 30.06.2021 в размере 13 236 437 руб. 42 коп., а также 782 202 руб. 29 коп. пеней по состоянию на 05.05.2021.

При этом, отказывая в удовлетворении иска, суды пришли к выводу, что размер платы в спорный бездоговорной период подлежит исчислению в порядке, установленном нормативными актами Санкт-Петербурга, регулирующими порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации.

В рамках исполнения Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" Правительство Санкт-Петербурга постановлением N 1379 утвердило Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).

В соответствии с пунктом 3.1.2 названного Положения и приложением N 4 к Положению арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, рассчитывается по коду 10.1 без применения понижающего коэффициента Кс.

В случае предоставления участка для завершения строительства размер арендной платы за использование участка был бы существенно ниже размера платы, установленной спорным договором, поскольку рассчитывался бы с учетом стоимости затрат, необходимых для завершения строительства, а не всей стоимости возводимого объекта.

В рамках рассмотрения дела N А56-83312/2021 судами установлено, что Общество не смогло завершить строительство объекта в указанные в договоре сроки по независящим от него причинам, в том числе ввиду необходимости внесения изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 10.01.2017 N 3, документацию, что существенно повлияло на сроки строительства.

В последующем Общество не имело возможности своевременно получить порубочный билет, что также повлияло на возможность реализации инвестиционного проекта.

Данные обстоятельства Комитетом не оспариваются.

Доказательств ненадлежащего исполнения обязательств со стороны инвестора Комитетом суду также не представлено.

Кроме того, суды также указали, что поскольку принятие решения о предоставлении земельного участка для завершения строительства зависит от соответствующих публичных органов, Общество не может нести негативные последствия, связанные с отсутствием вынесенного в установленный срок решения уполномоченного органа соответствующего публичного образования о предоставлении земельного участка.

С учетом установленных обстоятельств, в том числе отсутствия ненадлежащего исполнения обязательств инвестора, функционального использования земельного участка в спорный период, соответствующего коду 10.1, оснований для применения кода 18 (любые разрешенные виды функционального использования) в формуле расчета арендной платы судами не усмотрено, также как и оснований для взыскания долга исходя из размера платежей по прекращенному договору, поскольку после 08.02.2020 Общество не использовало земельный участок для целей строительства.

При таких обстоятельства, руководствуясь положениями части 2 статьи 69 АПК РФ, приняв во внимание, что ответчиком оплачено истцу за фактическое пользование земельным участком 9 123 545 руб. 74 коп., в том числе в 2020 году - 7 123 545 руб. 74 коп., в 2021 году, включая спорный период - 2 000 000 руб. 00 коп. (платежные поручения от 20.01.2021 N 23 и от 19.03.2021 N 121), что значительно превышает ту сумму, которая подлежит оплате за фактическое пользование земельным участком, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у Общества задолженности по оплате фактического пользования земельным участком в заявленный период с применением кода 10.1, а потому обоснованно и правомерно отказал в удовлетворении иска Комитета.

На основании изложенного, при вынесении решения судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом также не допущено, а потому решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2022 следует оставить без изменения, а жалобу Комитета - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2022 по делу N А56-82083/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

Н. С. Полубехина М. А. Ракчеева