Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2024 г. N 09АП-17060/24 по делу N А40-51187/2023

г. Москва

22 апреля 2024 г.

Дело N А40-51187/23

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Е.Б. Алексеевой, Е.А. Мезриной, при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.М. Ермаковой, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Государственного казенного учреждения города Москвы "Управление подготовки территорий", Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 15 февраля 2024 года

по делу N А40-51187/23, принятое судьей В.В. Дудкиным,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21 строение 1)

к Региональной общественной организации "Объединение Московских скульпторов"

(ОГРН: 1037739114775, 129128, г. Москва, пр-д Староватутинский, д.12)

третьи лица: Правительство Москвы, ГКУ г. Москвы "Управление подготовки территорий"

об установлении размера

при участии в судебном заседании представителей:

от истца и Правительства Москвы: Макуров М.П. по доверенностям от 24.05.2023, 11.12.2023, диплом 107735 0004038 от 30.06.2022;

от ответчика: Чернявский А.П. по доверенности от 31.01.2023, диплом ВСВ 0067221 от 02.07.2004;

от ГКУ г. Москвы "Управление подготовки территорий": Шепель Н.В. по доверенности от 18.12.2023, диплом ВСВ 0128578 от 19.03.2004;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Региональной общественной организации "Объединение Московских скульпторов" (далее - РОО "Объединение Московских скульпторов", ответчик) об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд и установлении рыночной стоимости изымаемого для государственных нужд недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, ГКУ г. Москвы "Управление подготовки территорий".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.02.2024 установлен размер компенсации за изымаемое имущество в соответствии с экспертным заключением от 05.10.2023 N 0510, выполненным АНО "Центр проведения независимых судебных экспертиз" в размере 35 986 531 рубль.

Условия возмещения изложены согласно резолютивной части обжалуемого судебного акта.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец и ГКУ г. Москвы "Управление подготовки территорий" обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить в части размера денежной компенсации.

Заявители выражают свое несогласие с оценкой, данной судом, установленным по делу обстоятельствам.

Стороны ссылаются на нарушение норм материального и процессуального права при принятии решения судом первой инстанции.

Информация о принятии апелляционных жалоб вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционные жалобы поданы без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 16.04.2024 представители истца и третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 15.02.2024 а на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, Департаменту на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером 77:02:0011003:5206 площадью 332 кв.., расположенное по адресу: г. Москва, пр. Староватутинский, д.12, стр.6.

Нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0011003:5995 площадью 522 кв.м., образованном из земельного участке с кадастровым номером 77:02:0011003:24 площадью 19 310 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, пр. Староватутинский, вл.12, предоставленного в аренду правообладателю на основании договора от 29.11.2002 N М-02-019196 сроком до 29.11.2051.

Департаментом издано распоряжение от 10.11.2021 N 50833 "Об изъятии для государственных нужд объектов недвижимого имущества", согласно которому для государственных нужд города Москвы подлежит изъятию нежилое здание и вновь образуемый земельный участок.

В соответствии с распоряжением Департамента от 16.11.2021 N 51782Б "О разделе земельного участка с кадастровым номером 77:02:0011003:24 с сохранением а измененных границах" утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 77:02:0011003:24 на два участка с сохранением земельного участка с кадастровым номером 77:02:0011003:24 в измененных границах. Проектная площадь вновь образуемого земельного участка составляет 522 кв.м.

Согласно отчету об оценке от 04.10.2022 г. N 20-00-00-64/2, выполненным независимой оценочной организацией ООО "Компания "Аудитор Столицы", определена величина убытков, причиненных правообладателю изъятием вышеуказанного объекта недвижимости, в размере 23 265 140 рублей.

Направление указанных документов подтверждается отчетом о почтовом отправлении с трек-номером 12500964111668.

Срок заключения проекта соглашения со стороны ответчика в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ и части 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации составляет три месяца с момента направления.

Указанный срок истек 13.01.2023, подписанный проект соглашения в Департамент строительства города Москвы до настоящего времени не поступил.

С целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества судом по назначена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению размер возмещения за изымаемые для государственных нужд города Москвы объектов недвижимости: - земельный участок с кадастровым номером 77:02:0011003:5995 площадью 522 кв.м.; нежилое здание с кадастровым номером 77:02:00011003:5206 площадью 332 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пр. Староватутинский, д. 12, стр.6 по состоянию на 30.08.2023 составляет 35 986 531 рубль.

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федерального закона N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; - экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; - экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение; - стоимость объекта близка к кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для проведения повторной судебной экспертизы у суда не имеется.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд апелляционной инстанции считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой заключения эксперта, представленного суду апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и подтверждаются ранее представленными в материалы дела сторонами техническими документами на объект исследования.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение экспертов содержит четкий и недвусмысленный ответ на указанный судом вопросы, проведен полный анализ предоставленных эксперту документов.

Критическая оценка истцами выводов судебной экспертизы сама по себе не влечет признание данного доказательства ненадлежащим (статьи 64 АПК РФ), а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное истцами сомнение в обоснованности выводов эксперта, в отсутствие соответствующих доказательств искажения результатов исследования, не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что разница между рыночной стоимостью нежилого помещения связана с допускаемым законом и стандартами оценки применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки, что в свою очередь не может свидетельствовать о порочности экспертизы, при сравнении с выводами иных экспертиз, сделанных в рамках иных дел.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. К тому же подпункт "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7 прямо указывает на возможность отличия объектов-аналогов от объекта оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и на необходимость проведения корректировок цен объектов аналогов на величину вклада отличий характеристик объектов аналогов от характеристик объекта оценки.

По мнению судебной коллегии, оценщиком выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, описание их характеристик имеется в заключении, дано в понятном и объемном виде.

С учетом изложенного, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования с учетом выводов, сделанных в рамках проведенной по делу судебной экспертизы.

Доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 февраля 2024 года по делу N А40-51187/23 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Алексеева Е.Б. Мезрина Е.А.