Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2023 г. N 09АП-87291/22 по делу N А40-183356/2022

г. Москва

27 февраля 2023 г.

Дело N А40-183356/22

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Свиридова,

судей:	И.В. Бекетовой, Т.Б.Красновой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Н.С. Криворотовой

Рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу Управления Росреестра по г.Москвы на решение Арбитражного суда г.Москвы от 27.10.2022 по делу N А40-183356/22 (130-1348)

по заявлению ФГАОУ ВО "Московский государственный институт международных отношений (университет) Министерства иностранных дел Российской Федерации"

к Управлению Росреестра по г. Москве

третье лицо - ООО "Фаст"

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя:	Мейзер Д.В. по дов. от 23.12.2020;
от ответчика:	Скиперский А.С. по дов. от 24.01.2023;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования "Московский государственный институт международных отношений (университет) Министерства иностранных дел Российской Федерации" обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление, регистрирующий орган) с требованием о признании незаконным решения, выраженного в уведомлении от 18 июля 2022 г. N КУВД001/2022-13958190/4 (MFC-0558/2022-571309), обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды от 01 апреля 2022 г. N А00032202844.

Решением суда от 27.10.2022 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступали.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель заявителя поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает ее необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать, изложил свои доводы.

В судебное заседание третье лицо своего представителя не направило, суд располагает доказательствами надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, выслушав позиции сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как установлено судом, 01 апреля 2022 года между МГИМО МИД России (Истец по делу) и ООО "ФАСТ" (ОГРН 1067746359438) в соответствии с п.2 ч.3.2 ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" был заключен договор аренды помещений здания, находящегося в оперативном управлении МГИМО МИД России N А00032202844 (далее по тексту -Договор, Договор аренды).

Предметом Договора аренды является аренда нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, пр-т Вернадского, д.76, корпус В, 1 этаж, помещение I, комнаты N 43 (часть), N 44 общей площадью 29,9 кв.м (далее по тексту - Объект).

Договор аренды был согласован Генеральным директором Министерства иностранных дел Российской Федерации (Учредителем МГИМО МИД России) СЮ. Вязаловым. Распоряжением МИД РФ от 09.03.2022 г. N 10445/ГС с согласия ТУ Росимущества в городе Москве от 18.02.2022 г. N 77-09/4772 заявителю (Истцу) дано согласие на совершение сделки по передаче в аренду вышеуказанного Объекта недвижимости.

Согласно акту приема-передачи нежилых помещений, подписанному арендодателем 01 апреля 2022 года.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) здание, расположенное по адресу: г. Москва, пр-т Вернадского, д.76, корп. В, и в котором находится Объект аренды, состоит на кадастровом учете с кадастровым номером: 77:07:0014006:2218, закреплен за МГИМО МИД России на праве оперативного управления 27.05.2004 г. о чем внесена соответствующая запись регистрации 77-01-31-574/2004-550.

Согласно Договору аренды арендодатель в соответствии с п.2 ч.3.2 ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" на основании рекомендаций Наблюдательного совета МГИМО МИД России (приложение N1 к Договору), с согласия Министерства иностранных дел Российской Федерации, осуществляющего функции и полномочия учредителя в отношении арендодателя (Истца), выраженного в распоряжении от 09.03.2022 г. N10445/ГС, согласованного с Территориальным управлением Росимущества в г.Москве (приложение N2 к Договору) передает, арендатор принимает во временное владение и пользование помещение в здании, расположенном по адресу: г.Москва, пр-т Вернадского, д.76, корп. В, для использования под общественное питание (буфет).

Состав передаваемого в аренду помещения указан в приложении N 3 Договору.

Договор аренды заключен сроком по 31 марта 2027 года включительно (п.2.1) и подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Москве согласно п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Кроме того, п.5 Распоряжения МИД РФ от 09.03.2022 г. N 10445/ГС обязывает арендодателя в срок не позднее 10 рабочих дней с даты государственной регистрации договора предоставить его нотариально заверенную копию.

05 апреля 2022 г. арендатор ООО "ФАСТ" обратилось в филиал ГБУ МФЦ г.Москвы МФЦ района Обручевский с заявлением о регистрации Договора аренды, согласно описи в управление Росреестра по г.Москве (ответчику) для регистрации были переданы следующие документы: заявление о государственной регистрации, три договора аренды, платежное поручение от 05.04.2022 г., подтверждающее оплату госпошлины, а также документы, подтверждающие полномочия подписантов Договора аренды. Обращение зарегистрировано за номером MFC-0558/2022-571309-1 от 05.04.2022 г.

Уведомлением от 18.04.2022 г. КУВД-001/2022-13958190/1 государственная регистрация Договора аренды была приостановлена на срок до 18 июля 2022 г. по причине необособленности передаваемой по Договору части комнаты N 43 общей площадью 18,8 кв.м., в связи с чем, указанное обстоятельство по мнению Ответчика препятствует проведению государственной регистрации заключенного Договора аренды.

15 апреля 2022 года в дополнение к ранее поданным на регистрацию Договора документа заявителем ООО "ФАСТ" (арендатор) был предоставлен технический план передаваемого в аренду Объекта, в котором четко отражены границы передаваемой в аренду части нежилого помещения комнаты N 43 площадью 18,8 кв.м. и комната N 44 площадью 11,1 кв.м., оговоренной сторонами Договора.

Уведомлением от 18 июля 2022 года N КУВД-001/2022-13 95 8190/4 (MFC0558/2022-571309) Ответчик информировал заявителя о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав по причине необособленности передаваемой по Договору части комнаты N 43 общей площадью 18,8 кв.м. в связи с чем, отказал заявителю в государственной регистрации Договора аренды. Отказ Ответчика мотивирован тем, что кадастровый учет и государственная регистрация обременения части помещения в виде части комнаты действующим законодательством не предусмотрены.

Не согласившись с указанными уведомлениями, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как разъяснено в абзаце первом пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (далее - постановление N 73) стороны могут также заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Объект недвижимости (здание), расположенный по адресу: г.-Москва, пр-т Вернадского, д. 76, корп. В, состоит на кадастровом учете с кадастровым номером 77:07:0014006:2218 и закреплен на праве оперативного управления за Истцом МГИМО МИД России (запись о государственной регистрации права в ЕГРН N 77-01-31- 574/2004-550 от 7.05.2004 г.), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.07.2022 г. N КУВИ-001/2022-107946456, а также свидетельством о государственной регистрации права оперативного управления от 22.09.2015 г. серии 77 АС N 488985. Согласно Договору аренды арендодатель передает, арендатор принимает во временное владение и пользование помещение в здании, расположенном по адресу: г.Москва, пр-т Вернадского, д. 76, корп. В, для использования под общественное питание (буфет).

Согласно Приложения N 3 к договору аренды от 01 апреля 2022 г. N А00032202844, в аренду передается: часть помещения N I, комнаты 43 (часть), 44, расположенные на первом этаже здания по вышеуказанному адресу. Соответствующая часть помещения была индивидуализирована сторонами Договора в Приложении 3 к договору, а также путем нанесения графической схемы на техническом плане здания, приобщенного на диске, который был приложен к документам на регистрацию договора аренды.

Данные комнаты, помещение и здание поставлены на кадастровый учет.

Согласно абзацу 5 пункта 9 постановления N 73, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

В силу пункта 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно части 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - закон о регистрации недвижимости) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с частью 5 статьи 44 Закона N 218-ФЗ, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

Кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав в порядке части 5 статьи 44 Закона о регистрации недвижимости осуществляется исключительно в целях отражения в кадастре недвижимости сведений об установленном на объект недвижимости обремени в виде аренды, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

В данном случае кадастровый учет должен осуществляться по специальным правилам, предусмотренным статьей 44 Закона о регистрации с учетом функциональной специфики такого учета (конкретизация установленного на объект недвижимости обременения).

Объект аренды (часть здания, подлежащая передаче в пользование) сторонами согласован (приложением к договору является документ, содержащий графическое описание соответствующей части здания), разногласий относительно местоположения, границ и площади данного объекта между сторонами договора не имеется.

Таким образом, стороны при заключении договора согласовали состав, расположение и площадь помещений, передаваемых в аренду. Спор относительно имущества, являющегося объектом аренды, местоположения, границ и площади объектов аренды, между сторонами отсутствует.

Основанием для кадастрового учета части помещений, в данном случае, в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ и в корреспонденции с пунктом 5 статьи 44 Закона N 218-ФЗ является сам Договор аренды.

В ЕГРН уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части помещений сведения о передаваемой в аренду части помещения, так как право оперативного управления Истца на здание и помещение было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним а, значит, в соответствии с ранее действующими нормами Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 г., само здание было ранее поставлено на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости.

Сведения о здании, его помещениях и о его частях, содержавшиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в Государственном кадастре недвижимости на сегодняшний момент являются актуальными.

Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 30.11.2016 г., учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Решение Управления об отказе в государственной регистрации Договора не соответствует закону, так как Объект аренды индивидуализирован в Договоре аренды, основанием для кадастрового учета части помещения в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ и в корреспонденции с пунктом 5 статьи 44 Закона N218-ФЗ является сам Договор аренды.

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости. При техническом учете происходит описание реально существующего объекта недвижимости, при этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений - стены, перегородки, потолки и т.п., что является не только описанием, но и подтверждением юридического факта существования предмета аренды. Договор аренды и приложение N 2, 3 к договору содержат номера части помещения и описание его точного местоположения в помещении, что позволяет индивидуализировать объект, помещение в котором объект располагается зарегистрировано как объект недвижимости в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Стороны Договора, указав в договоре аренды данные, позволяющие идентифицировать объект аренды, с приложением к договору состава передаваемого в аренду помещения, являющегося выкопировкой из технического паспорта, с указанием номеров, размера и площади арендуемых помещений, выполнили требования Закона о регистрации.

Данная позиция суда согласуется с позицией ВАС РФ, изложенной в пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73, а именно, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом: данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Аналогичный подход отражен в Определении Верховного Суда РФ от 19.12.2016 г. N 306-КГ16-17844 и Определении Верховного Суда РФ от 16.01.2017 г. N306-КГ 16-18329. При таких обстоятельствах, учитывая, что право на Помещение, часть которого передана в аренду, ранее уже зарегистрировано, разногласия относительно местоположения, границ и площади части нежилых помещений между сторонами договора аренды отсутствуют, предмет сделки определен сторонами путем текстуального и графического описания, у Управления Росреестра по г. Москве имелись все сведения о части Помещений, а также, все основания для осуществления государственной регистрации Договора аренды..

Исходя из изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч.4 ст.270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2022 по делу N А40-183356/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.А. Свиридов

Судьи

И.В. Бекетова Т.Б. Краснова