Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2023 г. N 15АП-697/23 по делу N А53-26006/2022

город Ростов-на-Дону

01 марта 2023 г.

дело N А53-26006/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 марта 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Маштаковой Е.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барановой М.С.,

при участии:

от истца: представитель Манацкова Г.Н. по доверенности от 08.07.2022;

от ответчика: представитель Козлов А.Г. по доверенности от 27.10.2022;

от Губайдулина Михаила Алимджановича, Губайдулиной Ирины Александровны: представитель Чакрян А.А. по доверенности от 06.08.2022;

от Хромова Василия Сергеевича: представитель Чакрян А.А. по доверенности от 19.08.2022;

от Цукановой Елены Константиновны: представитель Чакрян А.А. по доверенности от 11.07.2022;

от Щетинцева Михаила Анатольевича: представитель Чакрян А.А. по доверенности от 19.07.2022;

от иных третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.12.2022 по делу N А53-26006/2022

по иску индивидуального предпринимателя Трофимова Владимира Геннадьевича (ИНН 616851176950, ОГРНИП 304616831000021)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

(ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156)

при участии третьих лиц: Муниципального казенного учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Ленинского района города Ростова-на-Дону, Бондарь Геннадия Васильевича, Губайдулина Михаила Алимджановича, Губайдулиной Ирины Александровны, Лотоховой Лилии Алексеевны, Ткач Анжелики Валерьевны, Ткач Виктора Ивановича, Трофимовой Марины Григорьевны, Хромова Василия Сергеевича, Цукановой Елены Константиновны, Шеремета Андрея Николаевича, Щетинцева Михаила Анатольевича, Администрация г. Ростова-на-Дону

о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Трофимов Владимир Геннадьевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - ответчик) с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о видах разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050715:17, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 72, изложенном в уведомлении от 04.05.2022 N КУВД-001/2022-17605025/1.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.12.2022 по делу N А53-26006/2022 признано незаконным как не соответствующее Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" уведомление об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица от 04.05.2022 N КУВД-001/2022-17605025/1.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обязано зарегистрировать изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050715:17 с "Для эксплуатации цеха по производству тетрадей, многоквартирный жилой дом." на виды разрешенного использования: "Малоэтажная многоквартирная жилая застройка. Бытовое обслуживание. Амбулаторно-поликлиническое обслуживание. Дошкольное, начальное и среднее общее образование. Среднее и высшее профессиональное образование. Объекты культурно-досуговой деятельности. Цирки и зверинцы. Амбулаторное ветеринарное обслуживание. Деловое управление. Магазины. Банковская и страховая деятельность. Общественное питание. Гостиничное обслуживание. Развлекательные мероприятия. Обеспечение занятий спортом в помещениях.".

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что доказательств того, что в данном случае при принятии решения об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица от 04.05.2022 N КУВД-001/2022-17605025/1, были допущены подобные нарушения, не установлено, неправоменых действий в отношении заявителя Управлением совершено не было. Регистрирующий орган действовал исключительно в рамках полномочий, предоставленных ему Законом N 218-ФЗ.

В судебное заседание не явились представители муниципального казенного учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Ленинского района города Ростова-на-Дону, Бондарь Геннадия Васильевича, Лотоховой Лилии Алексеевны, Ткач Анжелики Валерьевны, Ткач Виктора Ивановича, Трофимовой Марины Григорьевны, Шеремета Андрея Николаевича, Администрация г. Ростова-на-Дону, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который принят судом к рассмотрению и приобщен к материалам дела.

От Губайдулина Михаила Алимджановича поступил отзыв на апелляционную жалобу, который принят судом к рассмотрению и приобщен к материалам дела.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьих лиц против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, индивидуальному предпринимателю Трофимова Владимира Геннадьевича на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 72. Иные жилые и нежилые помещения данного многоквартирного дома находятся в собственности третьих лиц - граждан и муниципальной собственности города Ростова-на-Дону. Помещения в доме, находящиеся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, закреплены на праве оперативного управления за муниципальным казенным учреждением "Управление жилищно-коммунального хозяйства Ленинского района г. Ростова-на-Дону".

Земельный участок по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 72, для эксплуатации многоквартирного дома был сформирован и поставлен на государственный кадастровый 02.06.2009 с присвоением кадастрового номера 61:44:050715:17 с видом разрешенного использования "для эксплуатации цеха по производству тетрадей, многоквартирный жилой дом".

Право собственности собственников жилых помещений (квартир) и нежилых помещений на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН в порядке, предусмотренном статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в отношении земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, что подтверждается представленной в материалы дело выпиской о зарегистрированных правах.

На земельном участке расположен комплекс многоквартирного дома, включающий следующие объекты недвижимого имущества: жилой дом КН 61:44:0050715:25, площадью 2013,5 кв. м; нежилое здание КН 61:44:0050715:24 площадью 1195,1 кв. м; нежилое здание КН 61:44:0050715:26 площадью 1034,9 кв. м; нежилое здание КН 61:44:0000000:57519 площадью 446 кв. м; нежилое здание КН 61:44:0000000:44212 площадью 293,1 кв. м.

Как следует из пояснений представителя Администрации города Ростова-на-Дону, жилой дом КН 61:44:0050715:25, являющийся объектом культурного наследия, признан аварийным, подлежащим реконструкции, в настоящее время расселен, помещения в нем изъяты органами местного самоуправления в муниципальную собственность, в здании после реконструкции предполагается размещение музея города Ростова-на-Дону. Остальные помещения, входящие в состав многоквартирного дома, принадлежащие собственникам - физическим лицам, используются по назначению в качестве встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а именно: магазины продовольственных и непродовольственных товаров, офисы, учебные центры (для организации дополнительного образования), гостиницы, предприятия общественного питания.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (статья 49 ПЗЗ - градостроительный регламент территориальной зоны общегородского центра первого типа Ц-1) утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской думы от 21.12.2018 N 605 "Об утверждении правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону" в редакции решения от 22.02.2022 N 265 земельный участок расположен в территориальной зоне Ц-1/4/58 (подзона А).

20 октября 2021 года с целью приведения видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050715:17 в соответствие с действующей редакцией ПЗЗ, целевым назначением и фактическим использованием расположенных на земельном участке объектов недвижимости (нежилых помещений), а также для обеспечения возможности реконструкции жилого дома для размещения в нем музея города собственниками помещений многоквартирного дома было проведено общее собрание по вопросу включения в ЕГРН дополнительных видов разрешенного использования в отношении земельного участка.

Решением общего собрания собственников, принятым 20 октября 2021 года, установлены виды разрешенного использования, исходя из целевого назначения принадлежащих собственниками жилых и нежилых помещений, сложившегося фактического использования, а также в соответствии с правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, действовавшими на дату проведения общего собрания.

Однако за период, прошедший с момента проведения собрания, до подачи соответствующего заявления в регистрирующий орган, Ростовской-на-Дону городской думой в ПЗЗ были внесены изменения, в результате чего изменены наименования видов разрешенного использования земельных участков с целью приведения формулировок в соответствие с действующим общероссийским Классификатором видов разрешенного использования (решения городской думы от 19.10.2021 N 183, опубликованные и вступившие в силу 27.10.2021, и от 21.12.2021 N 219).

Данное обстоятельство послужило основанием для отказа Управлением Росреестра по Ростовской области исполнить решение общего собрания собственников многоквартирного дома и внести соответствующие изменения в ЕГРН (уведомление об отказе от 12.01.2022 N КУВД-001/2021-55822573/1).

С целью приведения наименований видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050715:17 в соответствие с действующей редакцией ПЗЗ собственниками помещений многоквартирного дома 18 апреля 2022 года было проведено повторное общее собрание. Повестка дня общего собрания: "О внесении изменений в Решение от 20 октября 2021 года общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 72 (земельный участок КН 61:44:0050715:17) "Об установлении видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050715:17, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 72" (Протокол общего собрания собственников N 1 от 20.10.2021) в связи с внесением Ростовской городской думой изменений в правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону".

По результатам общего собрания собственников от 18.04.2022 принято решение о внесении дополнительных видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050715:17, а именно:

2.1.1 - Малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

3.3 - Бытовое обслуживание

3.4.1 - Амбулаторно-поликлиническое обслуживание

3.5.1 - Дошкольное, начальное и среднее общее образование

3.5.2 - Среднее и высшее профессиональное образование

3.6.1 - Объекты культурно-досуговой деятельности

3.6.3 - Цирки и зверинцы

3.10.1 - Амбулаторное ветеринарное обслуживание

4.1 - Деловое управление

4.4 - Магазины

4.5 - Банковская и страховая деятельность

4.6 - Общественное питание

4.7 - Гостиничное обслуживание

4.8.1 - Развлекательные мероприятия

5.1.2 - Обеспечение занятий спортом в помещениях

Для совершения от имени собственников всех фактических и юридических действий во исполнение решения, принятого по вопросу повестки дня собрания, включая обращение с соответствующим заявлением в Управление Росреестра по Ростовской области, представление интересов собственников по вопросу внесения в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050715:17, собственники уполномочили представителя Храпко Зинаиду Авдеевну.

На общем собрании присутствовали сто процентов собственников помещений многоквартирного дома, решение на общем собрании принято единогласно. Результаты общего собрания собственников помещений многоквартирного дома закреплены в протоколе общего собрания N 1 от 18.04.2022.

27 апреля 2022 года в управление от имени собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 72 обратилась Храпко З.А. с заявлением N КУВД-001/2022-17605025 о внесении в ЕГРН сведений в отношении видов разрешенного использования земельного участка.

В качестве документа-основания внесения дополнительных видов разрешенного использования к заявлению приложен протокол N 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 72 (земельный участок КН 61:44:0050715:17) от 18.04.2022.

Уведомлением об отказе во внесении в ЕГРН сведений N КУВД-001/2022-17605025/1 от 04.05.2022 заявителю отказано во внесении изменения в виды разрешенного использования земельного участка.

В качестве обоснования отказа управление сослалось на нарушение части 4 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в соответствии с которой, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке.

Кроме того, отказ в регистрации изменений мотивирован тем, что, по мнению регистрирующего органа, с заявлением о государственной регистрации обратилось неуполномоченное лицо - Храпко З.С., тогда как заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН в отношении объекта недвижимости, находящегося в общей долевой собственности, может быть подано только непосредственно его собственниками или их представителями, полномочия которых удостоверены доверенностью, заверенной нотариально.

Полагая отказ заинтересованного лица необоснованным, противоречащим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением, в котором просит признать решение управления об отказе внести в ЕГРН сведения о видах разрешенного использования земельного участка, предусмотренных решением общего собрания собственников многоквартирного дома от 18.04.2022 незаконным и обязать управление внести в ЕГРН сведения о видах разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050715:17: "Малоэтажная многоквартирная жилая застройка. Бытовое обслуживание. Амбулаторно-поликлиническое обслуживание. Дошкольное, начальное и среднее общее образование. Среднее и высшее профессиональное образование. Объекты культурно-досуговой деятельности. Цирки и зверинцы. Амбулаторное ветеринарное обслуживание. Деловое управление. Магазины. Банковская и страховая деятельность. Общественное питание. Гостиничное обслуживание. Развлекательные мероприятия. Обеспечение занятий спортом в помещениях".

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), закрепляет принцип единства земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. В данном случае этот принцип означает, что виды разрешенного использования земельного участка должны соответствовать целевому назначению и фактическому использованию расположенных на земельном участке зданий, с учетом соблюдения требований утвержденного для данной территории градостроительного регламента.

В соответствии со статьей 70 ЗК РФ, государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Закон N 218-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений из него (часть 1 статьи 1). Государственным кадастровым учетом земельных участков признается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (часть 7 статьи 1). Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8). Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются перечисленные в ней, а также иные документы, предусмотренные федеральным законом (часть 2 статьи 14). Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы представленных для их осуществления документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в их осуществлении (пункт 3 части 1 статьи 29). Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав содержится в статье 26 Закона N 218-ФЗ.

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки принятия соответствующего решение органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования не требуется (пункты 3, 5 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации)".

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 ЗК РФ). Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), которым под территориальной зоной понимается зона, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (пункт 7 статьи 1). Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки, которые включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков (статья 30). В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон (статьи 34, 35).

Правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительными регламентами. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования. Градостроительные регламенты устанавливается с учетом, в том числе, фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны, а также функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки: в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия; в границах территорий общего пользования; предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами; предоставленные для добычи полезных ископаемых. Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития (статья 36 Градостроительного кодекса).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков, в том числе основные, условно-разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования. Последние допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса).

В рамках основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки, изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В случае расположения земельного участка на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования осуществляется на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (части 3, 5 статьи 37 Градостроительного кодекса).

На основании пункта 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии со статьей 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 этого Закона.

Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки регламентированы статьей 53 Закона N 218-ФЗ, в силу части 4 которой, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 5 июля 2001 года N 154-О указал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

С учетом изложенных положений, решение общего собрания собственников о приведении видов разрешенного использования земельного участка в соответствие с целевым назначением и фактическим использованием расположенных на нем объектов недвижимости, действующим градостроительным регламентом, направлено на упорядочение земельных отношений по владению и пользованию земельным участком.

Сведения о видах разрешенного использования земельного участка, выбранные собственниками из числа основных видов, предусмотренных градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, подлежат включению в ЕГРН по заявлению собственников или уполномоченного собственниками лица.

В обоснование обжалуемого отказа управление указало, что в отношении земельного участка в ЕГРН зарегистрированы обременения в виде ипотеки, в связи с чем для внесения в ЕГРН испрашиваемых сведений необходимо предоставить согласие залогодержателей.

В соответствии с определением Арбитражного суда представителем управления в материалы дела представлены материалы реестрового дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050715:17.

Из документов, содержащихся в реестровом деле, следует что на момент обращения с заявлением о внесении изменений в ЕГРН в отношении земельного участка имеются записи о следующих обременениях:

- ипотека в силу закона от 13.12.2018 г. на срок 120 дней, номер регистрации 61:44:0050715:17-61/001/2018-19 в пользу АО Банк "Союз", ИНН 7714056040 по договору купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств N б/н от 06.12.2018;

- ипотека в силу закона от 13.12.2018 г. на срок 120 дней, номер регистрации 61:44:0050715:17-61/001/2018-18 в пользу АО Банк "Союз", ИНН 7714056040 по договору купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств N б/н от 06.12.2018;

- ипотека в силу закона от 23.12.2011 г. на срок с 23.12.2011 по 20.10.2011, номер регистрации N 61-61-01/646/2011-51 по договору купли-продажи N 1711/2 от 17.11.2010;

- залог в силу закона от 23.12.2011 г. на срок с 23.12.2011 по 20.10.2011, номер регистрации N 61-61-01/646/2011-52 по договору купли-продажи N 1711/2 от 17.11.2010;

- залог в силу закона от 23.12.2011 г. на срок с 23.12.2011 по 20.10.2011 номер регистрации N 61-61-01/646/2011-48 по договору купли-продажи N 1711/2 от 17.11.2010;

- залог в силу закона от 23.12.2011 г. на срок с 23.12.2011 по 20.10.2011 номер регистрации N 61-61-01/646/2011-49 по договору купли-продажи N 1711/2 от 17.11.2010;

- залог в силу закона от 08.08.2018 г. на срок с 23.12.2011 по 20.10.2011 номер регистрации N 61:44:0050715:17-61/001/2018-11 по договору купли-продажи N 1711/2 от 17.11.2010;

- залог в силу закона от 08.08.2018 г. на срок с 23.12.2011 по 20.10.2011 номер регистрации N 61:44:0050715:17-61/001/2018-10 по договору купли-продажи N 1711/2 от 17.11.2010.

Таким образом, срок на который были установлены данные обременения, к моменту обращения заявителя в регистрирующий орган истекли. Следовательно, данные записи о наличии залога (ипотеки) не могли служить основанием для приостановления или отказа в проведении государственной регистрации изменений видов разрешенного использования земельного участка. Требования управления о получении согласия залогодержателей на внесение изменений в ЕГРН является необоснованным. Сведения об актуальных обременениях, препятствующих осуществить вменение изменений в разрешенное использование земельного участка, в регистрационном деле отсутствуют.

В отношении довода о необходимости получения согласия залогодержателя для внесения в ЕГРН записи о водах разрешенного использования земельного участка, занятого многоквартирным домом и находящегося в силу прямого указания закона в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, суд полагает необходимым руководствоваться следующим.

Статья 346 ГК РФ предусматривает, что залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. При этом залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно ст. 29 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Из содержания положений, установленных главой VI Закона об ипотеке, следует, что ограничения в отношении имущества, обремененного ипотекой, устанавливаются лишь в отношении отчуждения такого имущества, обременения его правами третьих лиц (аренда, сервитут). Именно указанные действия собственник имущества вправе совершать только при наличии согласия залогодержателя.

Внесение изменений в ЕГРН в отношении дополнительных видов разрешенного использования с целью их приведения в соответствие с назначением расположенных на земельном участке зданий и помещений в них, а также с целью проведения Администрацией города работ по реконструкции многоквартирного дома с целью размещения в нем музея города Ростова-на-Дону, не может рассматриваться как отчуждение или обременение имущества (земельного участка) правами третьих лиц.

Не может быть принят судом довод заинтересованного лица о подаче заявления на государственную регистрацию изменений в ЕГРН неуполномоченным лицом ввиду следующего.

Правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, на которых расположены многоквартирные дома, осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме (п. 2 части 2 ст. 44 ЖК РФ).

- принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений (п. 3.6 части 2 ст. 44 ЖК РФ).

Порядок проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома установлен в статье 45 ЖК РФ, порядок принятия решения на общем собрании - в статье 46 ЖК РФ.

Из анализа указанных законоположений следует, что в случае принятия собственниками многоквартирного дома решения в отношении общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, требующего внесения записей в ЕГРН (обременение сервитутом, заключение договора аренды и т.п.), указанные собственники одновременно принимают решение о об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу соответствующего заявления в орган государственной регистрации.

Решение о возложении полномочий на обращение от имени собственников в регистрирующий орган с соответствующим заявлением с указанием данных уполномоченного лица указывается в протоколе общего собрания. При этом закон не ограничивает собственников в выборе кандидатуры уполномоченного лица.

Как следует из протокола общего собрания N 1 от 18.04.2022, Храпко З.С. участвовала в общем собрании в качестве представителя собственников Трофимова В.Г., Трофимовой М.Г., Шеремета А.Н., осуществляла функции председателя общего собрания.

Полномочия Храпко З.А. на обращение с соответствующим заявлением в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество в данном случае определены не доверенностью на представление интересов одного из собственников помещений многоквартирного дома, а принятым в пределах его компетенции и в установленном порядке решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

О наделении Храпко З.А. полномочиями от имени собственников обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРН сведений в отношении видов разрешенного использования земельного участка прямо указано в протоколе общего собрания от 18.04.2022, данное решение принято собственниками единогласно.

Таким образом, утверждение управления о том, что с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, предоставленного для эксплуатации многоквартирного дома, обратилось неуполномоченное лицо, не соответствует закону.

Решение общего собрания принято собственниками помещений многоквартирного дома в пределах компетенции, установленной ст. 44 ЖК РФ, компетентным составом участников, обладающих необходимым для принятия решения числом голосов. Итоги общего собрания оформлены в порядке, установленном действующим законодательством, в том числе Требованиями к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (утв. Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр).

Решение о включении дополнительных видов разрешенного использования земельного участка в дополнение к направлено на приведение разрешенного использования земельного участка в соответствие с его фактическим использованием и требованиями градостроительного регламента, утвержденного в составе ПЗЗ города Ростова-на-Дону, а также направлено на обеспечение реализации решения муниципального образования по использованию муниципального имущества в публичных, общественно значимых интересах - реконструкции и приспособлению для современного использования признанного аварийным объекта культурного наследия "Доходный дом наследников В.Р. Максимова" с целью размещения в нем музея города Ростова-на-Дону.

С учетом установленных по делу обстоятельств, решение общего собрания собственников не нарушает публичных интересов, прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, отказ управления в проведении государственной регистрации изменений в сведениях ЕГРН, изложенный в уведомлении от 04.05.2022 N КУВД-001/2022-17605025/1 является незаконным.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указывает, что не согласен с доводом апелляционной жалобы о наличии обременений на спорном земельном участке в виде действующих ипотек, препятствующих проведению регистрации изменений вида разрешенного использования отклоняются судом, поскольку из материалов регистрационного дела следует, что все записи об ипотеке в отношении земельного участка являются недействующими, сведения об актуальных обременениях, препятствующих осуществить внесение изменений в разрешенное использование земельного участка в регистрационном деле отсутствуют.

Из пояснений участвующих в деле лиц также следует, что форма заявления заполнялась не представителем собственников, а работником МФЦ, поэтому устный довод представителя о том, что в графе вместо указания всех собственников указан их представитель, не может являться основанием для отказа в регистрации с учетом представления документов о наделении указанного лица полномочиями от всех собственников для совершения указанных действий.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.12.2022 по делу N А53-26006/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Е.А. Маштакова Б.Т. Чотчаев