Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2023 г. N 20АП-836/23 по делу N А68-5174/2021

г. Тула

28 февраля 2023 г.

Дело N А68-5174/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 28.02.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.02.2023.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Селивончика А.Г. и Заикиной Н.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., при участии от истца - Тарабарова Р.В. (доверенность от 20.08.2020), Снеков С.Н. (доверенность от 13.07.2021), от ответчика - Митрохиной О.А. (доверенность от 01.02.2023), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гарант" на решение Арбитражного суда Тульской области от 29.12.2022 по делу N А68-5174/2021 (судья Н.Е. Чигинская), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Гарант" (ИНН 7111019828, ОГРН 1157154003533) к муниципальному унитарному предприятию "Быткомсервис" (ИНН 7111002567, ОГРН 1027103672200), третье лицо: Администрация МО г.Алексин, о признании незаконным решение о расторжении в одностороннем порядке договоров аренды N3 от 01.04.2016, N3 от 28.10.2019; о признании договоров аренды N3 от 01.04.2016, N3 от 28.10.2019 действующими; об аннулировании в ЕГРН записи от 04.05.2021 о погашении записей об аренде по договорам N3 от 01.04.2016, N3 от 28.10.2019; о восстановлении в ЕГРН записи об аренде, и по встречному иску муниципального унитарного предприятия "Быткомсервис" к обществу с ограниченной ответственностью "Гарант" о признании договора аренды N3 от 28.10.2019 недействительной (ничтожной) сделкой,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Тульской области от 29.12.2022 в первоначальном и встречном иске отказано. Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой о его отмене в части отказа в первоначальном иске.

Представитель истца доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить, первоначальный иск - удовлетворить.

Представитель ответчика с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В силу ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части. Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Обращение истца с настоящим иском мотивировано безосновательным, по его мнению, расторжением ответчиком в одностороннем порядке договоров аренды от 01.04.2016 N 3 и от 28.10.2019 N 3.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано Законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено Кодексом, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении").

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Таким образом, отказ от договора представляет собой одностороннюю сделку, прекращающую обязательства сторон во внесудебном порядке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", и п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 3.1 договора N 3 от 01.04.2016 арендодатель имеет право в соответствии с законодательством и настоящим договором, расторгнуть договор. Согласно пункту 6.3 договора N 3 от 01.04.2016 арендодатель вправе досрочно отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке в случаях: - невыполнения арендатором требований пунктов 1.2 (использование имущества в неустановленных договором целях), 3.3 (производство улучшений имущества без письменного разрешения арендодателя), 4.4 (нарушение порядка и сроков внесения арендной платы) договора.

Пунктом 3.3 договора N 3 от 01.04.2016 арендатору предоставлено право с письменного разрешения арендодателя, по проекту, согласованному в установленном порядке, производить улучшения имущества.

Также в пункте 3.4.2 договора N 3 от 01.04.2016 стороны согласовали, что арендатор обязан получить письменное согласие арендодателя на капитальный ремонт, арендуемого имущества и примыкающей части фасада.

Аналогичные условия предусмотрены и по договору аренды от 28.10.2019 N 3.

Условиями, отличных от ст. 615, 619 ГК РФ, договорами не установлено.

Как установлено судом области и следует из материалов дела, 27.01.2021 комиссией в составе сотрудников МУП "Быткомсервис" и начальника отдела имущественных отношений КИЗО администрации МО г. Алексин произведен осмотр и сверка с техническим паспортом помещения 38,9 кв.м, по результатам составлен акт N 1 обследования муниципального имущества. Письмом N 8 от 27.01.2021 акт N 1 обследования муниципального имущества от 27.01.2021 направлен ООО "Гарант".

Согласно акту N 1 от 27.01.2021 помещение претерпело перепланировку: отсутствует ряд перегородок, изменена планировка запасного выхода, запасной выход заставлен товаром, система отопления не функционирует, санузел перенесен.

08.02.2021 МУП "Быткомсервис" письмом N 16 уведомил ООО "Гарант" о выявлении комиссией в ходе проведения контрольных мероприятий по факты оценки эксплуатации нежилого помещения по адресу: Тульская область, г. Алексин, площадь Победы, д.9 факт перепланировки помещения, а также, что в случае не устранения факта выявленных нарушений в пятнадцатидневный срок, со дня получения уведомления, МУП "Быткомсервис" отказывается от исполнения договоров в одностороннем порядке.

12.03.2021 комиссией в составе сотрудников МУП "Быткомсервис" и с участием представителя ООО "Гарант" произведено обследование помещения 38,9 кв.м, по результатам составлен акт N 2 обследования муниципального имущества.

Согласно акту N 2 от 12.03.2021 в помещении входная дверь металлическая, в помещении N 1 - тамбур, перегородки выполнены из блоков белого цвета; в помещении N 2 - один оконный проем с окном ПВХ, один радиатор отопления, освещение и электричество есть, один радиатор на противоположной стороне. Помещение отгорожено 6 перегородками из блоков белого цвета; в помещении N 3 - один оконным проем с окном ПВХ, один радиатор отопления, помещение отгорожено блоками белого цвета; в помещение N 4 - один оконный проем с окном ПВХ, один радиатор отопления, одна перегородка из красного кирпича в ней заложенной блоками дверной проем, вторая перегородка из блоков белого цвета, в помещении обрезаны стояк водоснабжения, есть вывод канализационной трубы с заглушкой; в помещении N 5 - один оконный проем с окном ПВХ, один радиатор отопления, перегородка из белого блока, второй радиатор; тамбур - дверь металлическая, перегородки из блока белого цвета; во всех помещениях есть электричество. К акту составлена схема помещения. Акт N 2 от 12.03.2021 подписан представителем ООО "Гарант" с возражениями.

16.03.2021 МУП "Быткомсервис" направило письмо N 37 ООО "Гарант" в котором указало, что входе проверки помещения выявлены нарушения и составлен акт N 2 от 12.03.2021, изменения и применяемые в процессе ремонта материалы (блоки для перегородок, поточного перекрытия, напольного покрытия, изменение конструктива электропроводки, демонтаж двух перегородок) не согласованны с арендодателем, что является нарушением п. 3.4.2 договоров. Перепланировка не устранена в пятнадцатидневный срок, выполненные работы не соответствуют данным плана БТИ и актам передачи имущества, согласованными на момент передачи имущества, также нарушены п. 3.4.3 и п. 3.4.1, в связи с чем на основании пункта 6.3 договоров аренды МУП "Быткомсервис" указало, что договоры расторгнуты с 22.03.3021, а также предложило подписать дополнительное соглашение о расторжении договоров аренды с 22.03.2021.

Таким образом, МУП "Быткомсервис" воспользовалось своим правом и в одностороннем порядке расторгло договоры на основании пункта 6.3 договоров.

24.05.2021 МУП "Быткомсервис" направило письмо N 78 с требованием освободить помещение, поскольку договор расторгнут в одностороннем порядке.

04.05.2021 в Едином государственном реестре прав погашены записи об ограничении (обременения) права на часть помещения 7 кв.м и на часть помещения 31,9 кв.м расположенного по адресу: Тульская область г. Алексин, пл. Победы, д.9 (уведомление Росреестра от 04.05.2021 N MFC-0559/2021-94952).

Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что на объекте, представленном к экспертному осмотру как "указанном в договоре аренды N 3 части недвижимого имущества, находящегося в ведении МУП "Ритуальные услуги" муниципального образования город Алексин от 01.04.2016 (часть нежилого помещения общей площадью 7 кв. м., расположенном по адресу Тульская область, г. Алексин, ул. Победы д. 9) произведены неотделимые улучшения, которые, согласно представленным документам, могли быть выполнены в период с 01.04.2016 по 12.03.2021.

Экспертным осмотром установить период производства работ не представляется возможным в виду отсутствия официальных экспертных методик. Экспертным осмотром и исследованием представленных документов установлено, что в представленных к осмотру помещениях выполнены работы по демонтажу кирпичных перегородок и устройству перегородок из газосиликатных блоков. Установить время производства работ по демонтажу кирпичных перегородок экспертным осмотром не представляется возможным в виду отсутствия официальных экспертных методик.

Согласно представленным на экспертизу документам, работы по демонтажу перегородок из красного кирпича в помещении N 20 и части помещения N 19 могли быть выполнены в период с 01.04.2016 (момент подписания акта передачи имущества том 1, л. д. 31) по 27.01.2021 (момент составления акта N 1 обследования муниципального имущества том 1, л.д. 44). Согласно представленным на экспертизу документам, работы по демонтажу перегородок из красного кирпича в помещениях N N 15-18 и части помещения N 19 могли быть выполнены как в период с 01.04.2016 (момент подписания акта передачи имущества том 1, л. д. 31) по 27.01.2021 (момент составления акта N 1 обследования муниципального имущества том 1, л.д. 44), так и в период с 28.10.2019 (момент подписания акта передачи имущества том 1, л. д. 40) по 27.01.2021 (момент составления акта N 1 обследования муниципального имущества том 1, л.д. 44).

По состоянию на 01.04.2016 перегородки на плане имеются.

На объекте, представленном к экспертному осмотру как "указанном в договоре аренды N 3 части недвижимого имущества, находящегося в ведении МУП "Быткомсервис" (часть нежилого здания общей площадью 31,9 кв. м., расположенном по адресу Тульская область, г.Алексин, ул.Победы д. 9)" произведены неотделимые улучшения, которые, согласно представленным документам могли быть выполнены в период с 28.10.2019 по 12.03.2021.

Экспертным осмотром установить период производства работ не представляется возможным в виду отсутствия официальных экспертных методик. На момент экспертного осмотра конфигурация помещений, представленных к осмотру, соответствует данным технического паспорта по состоянию на 13.08.2007 года.

В случае проведения работ по изменению конфигурации помещения: - приведение арендуемого помещения в первоначальное состояние на основании сведений, содержащихся в договоре аренды N 3 от 01.04.2016 возможно; -приведение арендуемого помещения в первоначальное состояние на основании сведений, содержащихся в договоре аренды N 3 от 28.10.2019, письме МУП "Быткомсервис" N 16 от 08.02.2021 и акте обследования муниципального имущества N 1 от 27.01.2021 невозможно.

Оценка экспертного заключения произведена судом апелляционной инстанции в соответствии с требованиями правил оценки доказательств, наряду с иными доказательствами по делу (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Из экспертного заключения следует, что экспертом применены методы, предусмотренные законодательством об оценке. Исследовательская часть экспертного заключения является полной, ясной и мотивированной. Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

ООО "Гарант" в обоснование своей позиции указывает, что перепланировки в арендуемых помещениях не производило, на момент заключения договоров помещения находились в перепланированном состоянии. Получив уведомление арендодателя с требованием устранить выявленные недостатки, ООО "Гарант" устранило перепланировку и привело помещения в прежнее состояние в соответствии с технической документацией. В качестве доказательства подтверждающего доводы ООО "Гарант" представило в материалы дела копию отчета N МК-859/17 об определении величины рыночной стоимости и размера арендной платы от 24.08.2015.

Данный отчет судебная коллегия оценивает критически, поскольку он составлен на основании плана 2007 года. Кроме того, при приеме помещений в аренду арендатором без возражений подписаны акты приема передачи, в которых указано на материалы перегородок (кирпичные), отопление имеется.

Доказательств, получения от арендодателя письменного согласия на проведение капитального ремонта, неотделимых улучшений, а также на изменение материала перегородок ООО "Гарант" не представил.

Также истцом не представлено доказательств устранения выявленных нарушений и приведения объектов аренды в первоначальное состояние.

С учетом изложенного, суд пришел к обоснованному выводу о том, что у арендодателя имелись установленные законом и договором основания для расторжения договора в одностороннем порядке.

Доводы жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, правовых оснований для которой у судебной коллегии нет.

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 29.12.2022 по делу N А68-5174/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

А.Г. Селивончик Н.В. Заикина