Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2023 г. N 18АП-684/23 по делу N А07-30314/2021

г. Челябинск

03 марта 2023 г.

Дело N А07-30314/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шпанагель Т.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Юдина Александра Александровича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.11.2022 по делу N А07-30314/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Балакиревой Алины Александровны - Байбурина Ю.Р. (доверенность от 26.07.2022, диплом, паспорт);

индивидуального предпринимателя Юдина Александра Александровича - Муллаянова А.Р. (доверенность от 09.09.2022, удостоверение адвоката);

общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление - 36" - Хамидуллин А.Р. (доверенность от 24.08.2022, диплом, паспорт).

Индивидуальный предприниматель Балакирева Алина Александровна (далее - истец, ИП Балакирева А.А.) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Юдину Александру Александровичу (далее - ответчик, ИП Юдин А.А.) в котором просит:

- расторгнуть договор купли-продажи от 20.12.2019 земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:578, заключенный между ИП Юдиным А.А. и ИП Балакиревой А.А.;

- обязать ИП Юдина А.А. в течение 5 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу вернуть ИП Балакиревой А.А., переданный по договору купли-продажи от 20.12.2019 земельный участок с кадастровым номером 02:55:050229:578, общей площадью 6 509 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира. Почтовый адрес ориентира: Республики Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Молодежная;

- расторгнуть договор купли-продажи от 20.12.2019 земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:579, заключенный между ИП Юдиным А.А. и ИП Балакиревой А.А.;

- обязать ИП Юдина А.А. в течение 5 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу вернуть ИП Балакиревой А.А., переданный по договору купли-продажи от 20.12.2019 земельный участок с кадастровым номером 02:55:050229:579, общей площадью 5 752 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира. Почтовый адрес ориентира: Республики Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Молодежная (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 2, л.д. 57-58).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющихся самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление-36" (далее - ООО "СУ-36", третье лицо), Игнатьев Евгений Михайлович (далее - Игнатьев Е.М., третье лицо), Юдина Гульназ Рашитовна (далее - Юдина Г.Р., третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.11.2022 исковые требования ИП Балакиревой А.А. удовлетворены.

Суд расторг договор купли-продажи от 20.12.2019 земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:578, общей площадью 6 509 кв. м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирные многоэтажные жилые дома, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Молодежная, и обязал ИП Юдина А.А. в течение 5 рабочих дней с момента вступления настоящего решения в законную силу возвратить ИП Балакиревой А.А. по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:050229:578.

Также суд расторг договор купли-продажи от 20.12.2019 земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:579, общей площадью 5 752 кв. м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирные многоэтажные жилые дома, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Молодежная, и обязал ИП Юдина А.А. в течение 5 рабочих дней с момента вступления настоящего решения в законную силу возвратить ИП Балакиревой А.А. по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:050229:579.

Кроме того, с ИП Юдина А.А. в пользу ИП Балакиревой А.А. взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 12 000 руб., по заявлению об обеспечении иска - 3 000 руб.

Суд указал, что обеспечительные меры, принятые определением суда от 19.11.2021 по делу N А07-30314/2021, сохраняют свое действие до фактического исполнения настоящего решения суда (т. 3, л.д. 11-18).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Юдин А.А. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд неверно установил обстоятельства дела в части оплаты спорных земельных участков и отразил это в судебном решении. При условии сохранения данных выводов, как установлено судом, ответчик в значительной мере лишится права требовать возврата выплаченного им по договору, что создаст на стороне истца неосновательное обогащение. Ответчиком фактически было выплачено 18 500 000 руб., то есть на 4 500 000 руб. больше, чем указал суд. Указанная стоимость определяется путем сложения всех сумм, указанных в платежных поручениях, подтверждающих оплату спорных земельных участков. Данная разница является существенной. Кроме того, судом нарушены нормы материального права в части возложения обязанности на ответчика в передаче спорных земельных участков. В данном случае третье лицо - ООО "СУ-36" использует земельные участки под строительство многоквартирных жилых домов с привлечением средств участников долевого строительства, то есть участки обременены правами участников долевого строительства, что делает невозможным исполнение решения ответчиком. Также, расторгнув договоры купли-продажи, суд не разрешил вопрос о последствиях такого расторжения. Рассмотрение спора о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением условий договора и о возврате покупателем спорного имущества, предполагает одновременное рассмотрение судом вопроса о возврате продавцом полученных денежных средств, поскольку сохранение денежных средств за продавцом после истребования имущества означает нарушение согласованной сторонами эквивалентности встречных предоставлений. Учитывая неразрывную взаимосвязь и взаимозависимость требований о возврате покупной цены, возвращение имущества в натуре и возмещении убытков, понесенных покупателем в связи с расторжением договора, суду целесообразно разрешить вопросы о судьбе имущества и об убытках одновременно с рассмотрением спора о расторжении договора.

ИП Балакиревой А.А., ООО "СУ-36" представлены отзывы на апелляционную жалобу, в которых выражено несогласие с доводами жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"; третьи лица - Игнатьев Е.М., Юдина Г.Р. явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учетом мнения представителей истца, ответчика и третьего лица - ООО "СУ-36" и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, уточнил, что по двум договорам купли-продажи ответчиком в пользу истца в счет оплаты стоимости земельных участков перечислена общая сумма в размере 18 041 935 руб. 45 коп.

Представители истца и третьего лица - ООО "СУ-36", ссылаясь на необоснованность доводов апелляционной жалобы, просили судебный акт оставить без изменения; дополнительно пояснили, что единственным инвестором (участником долевого строительства) в отношениях с ООО "СУ-36" является третье лицо - Игнатьев Е.М.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 20.12.2019 между ИП Балакиревой А.А. (продавец) и ИП Юдиным А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка (т. 1 л.д. 39- 43), согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные договором, земельный участок со следующими характеристиками: кадастровый номер - 02:55:050229:578; общая площадь 6 509 кв. м; категория - земли населенных пунктов; разрешенное использование - многоквартирные многоэтажные жилые дома; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Молодежная; зданий, строений, сооружений на земельном участке не имеется; на момент совершения настоящего договора земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка N б/н от 26.03.2018, запись о регистрации: 02:55:050229:578-02/101/2018-1 от 10.04.2018 (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора цена земельного участка, определенная по соглашению продавца и покупателя, составляет 27 400 000 руб.

В соответствии с п. 2.2 договора расчеты между сторонами производятся согласно графику платежей (приложение N 1 к договору).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 05.03.2020 (номер регистрации 02:55:050229:578-02/101/2020-10) (т. 1, л.д. 43).

По акту приема-передачи от 20.12.2019 земельный участок с кадастровым номером 02:55:050229:578 передан покупателю (т. 1, л.д. 44).

Дополнительным соглашением от 30.03.2020 стороны снизили цену земельного участка до 26 509 677 руб. 40 коп. и изменили график внесения платежей по договору (до 08.06.2020 - 632 258 руб. 05 коп., затем до 09.06.2020, до 10.06.2020, до 10.07.2020 и далее до 10 числа каждого месяца и до 10.05.2023 - 700 000 руб. ежемесячно) (т. 1, л.д. 45-46).

ИП Балакирева А.А. выполнила принятое на себя обязательство по передаче земельного участка в пользу ИП Юдина А.А.

ИП Юдин А.А. перечислил ИП Балакиревой А.А. денежные средства за земельный участок с кадастровым номером 02:55:050229:578 в общей сумме 9 009 677 руб. 40 коп., что подтверждается платежными поручениями N 255 от 03.07.2020, N 320 от 11.08.2020, N 409 от 21.09.2020, N 455 от 15.10.2020, N 510 от 13.11.2020, N 583 от 17.12.2020, N 24 от 19.01.2021, N 57 от 19.02.2021, N 98 от 05.04.2021, N 128 от 29.04.2021 (т. 1, л.д. 50-59; т. 2, л.д. 65-74).

Кроме того, 20.12.2019 между ИП Балакиревой А.А. (продавец) и ИП Юдиным А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка (т. 1, л.д. 60-64), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные настоящим договором, земельный участок со следующими характеристиками: кадастровый номер - 02:55:050229:579; общая площадь 5 752 кв. м; категория - земли населенных пунктов; разрешенное использование - многоквартирные многоэтажные жилые дома; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: РБ, г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Молодежная; зданий, строений, сооружений на земельном участке не имеется; на момент совершения настоящего договора земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка N б/н от 26.03.2018, запись о регистрации: 02:55:050229:579-02/101/2018-1 от 10.04.2018 (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора цена земельного участка, определенная по соглашению продавца и покупателя, составляет 27 900 000 руб.

В соответствии с п. 2.2 договора расчеты между сторонами производятся согласно графику платежей (приложение N 1 к договору).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 04.03.2020 (номер регистрации 02:55:050229:579-02/101/2020-15) (т. 1, л.д. 64).

По акту приема-передачи от 20.12.2019 земельный участок с кадастровым номером 02:55:050229:579 передан покупателю (т. 1, л.д. 65).

Дополнительным соглашением от 30.03.2020 стороны снизили цену земельного участка до 26 532 258 руб. 05 коп. и изменили график внесения платежей по договору (до 08.06.2020 - 609 677 руб. 40 коп., затем до 09.06.2020, до 10.06.2020, до 10.07.2020 и далее до 10 числа каждого месяца и до 10.05.2023 - 700 000 руб. ежемесячно) (т. 1, л.д. 66-67).

ИП Юдин А.А. перечислил ИП Балакиревой А.А. денежные средства за земельный участок с кадастровым номером 02:55:050229:579 в общей сумме 9 032 258 руб. 05 коп., что подтверждается платежными поручениями N 256 от 03.07.2020, N 321 от 11.08.2020, N 410 от 21.09.2020, N 456 от 15.10.2020, N 511 от 13.11.2020, N 584 от 17.12.2020, N 25 от 19.01.2021, N 58 от 19.02.2021, N 99 от 05.04.2021, N 129 от 29.04.2021 (т. 1, л.д. 71-80; т. 2, 75-84).

Ссылаясь на то, что ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по перечислению денежных средств в адрес ИП Балакиревой А.А. согласно графикам платежей к вышеуказанным договорам, ИП Балакирева А.А. направила в адрес ИП Юдина А.А. претензии, в которых, ссылаясь на п. 5.1 договора и пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, просила считать вышеуказанные договоры расторгнутыми в одностороннем порядке по истечении 30 дней со дня получения ответчиком настоящих уведомлений, а также вернуть земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:050229:578, 02:55:050229:579 по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 29-30).

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензиях, послужило основанием для обращения предпринимателя Балакиревой А.А. в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что оплата земельных усчатков в установленные договорами купли-продажи сроки не произведена, что лишает истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены, изменения решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом (§ 1 Общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.

Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанностью покупателя является оплата товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Из материалов дела усматривается и не оспаривается сторонами факт передачи истцом ответчику спорных земельных участков по актам от 20.12.2019.

Исковые требования обоснованы допущенной ИП Юдиным А.А. существенной просрочкой исполнения обязательства по перечислению денежных средств в счет оплаты стоимости земельных участков в пользу ИП Балакиревой А.А. согласно графику платежей, в результате чего образовалась задолженность.

Согласно представленным в материалы платежным документам на общую сумму 18 041 935 руб. 45 коп. (9 009 677 руб. 40 коп. + 9 032 258 руб. 05 коп.) (т. 1, л.д. 50-59, 71-80, т. 2, л.д. 65-84) задолженность по оплате стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:578 составила 17 500 000 руб. (26 509 677 руб. 40 коп. - 9 009 677 руб. 40 коп.), с кадастровым номером 02:55:050229:579 - 17 500 000 руб. (26 532 258 руб. 05 коп. - 9 032 258 руб. 05 коп.).

Факт перечисления ответчиком денежных средств в пределах указанных сумм подтвержден представителем истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о перечислении ответчиком в пользу истца по 7 000 000 руб. в счет оплаты стоимости земельных участков по каждому договору купли-продажи, то есть всего 14 000 000 руб., следует признать ошибочными.

Вместе с тем неправильное указание размера перечисленных ответчиком платежей в итоге не привело к принятию судом первой инстанции незаконного судебного акта.

На основании пунктов 1, 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 5.1 договоров купли-продажи стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий договора, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из разъяснений, изложенных в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая отсутствие оплаты переданного ответчику имущества в установленные договорами купли-продажи сроки, а также наличие у ответчика перед истцом задолженности по указанным договорам, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о существенном нарушении ответчиком условий договоров, поскольку такое поведение ответчика лишает истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи, а, следовательно, наличии оснований для их расторжения, в связи с чем удовлетворил исковые требования в указанной части.

При этом из буквального толкования пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Каких-либо доказательств, подтверждающих внесение покупателем денежных средств по договору в полном размере либо в размере более половины его стоимости, ответчиком не представлено, из материалов дела не следует (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании пунктов 2, 3 статья 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

С учетом изложенного с момента расторжения договора обязательства сторон по нему прекращаются, в том числе обязанность ответчика по внесению соответствующих платежей.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (пункт 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

При таких обстоятельствах, поскольку договоры купли-продажи прекратили свое действие в связи с их расторжением, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца об истребовании у ответчика спорного имущества.

Доводы апеллянта о неисполнимости решения суда в части возврата земельных участков в связи с тем, что последние используются ООО "СУ-36" для строительства жилых многоквартирных домов и обременены правами участника долевого строительства, судебной коллегией подлежат отклонению как несостоятельные.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (пункт 4 статьи 1, статья 10 Кодекса).

Таким образом, само по себе наличие зарегистрированного договора долевого участия не препятствует смене собственника спорного земельного участка и не нарушает права дольщика (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2017 N 89-КГ16-10).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Право собственности на земельный участок у единственного дольщика - Игнатьева Е.М., не возникло ввиду отсутствия самого многоквартирного жилого дома.

Таким образом, наличие обременения в виде права аренды ООО "СУ-36" на спорные земельные участки не является препятствием по исполнению решения суда по настоящему делу в части возврата ответчиком в пользу истца земельных участков посредством подписания актов возврата (приема-передачи).

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, права ООО "СУ-36" и единственного дольщика (Игнатьева Е.М.) вынесенным судебным актом по настоящему делу не нарушаются.

Доводы апеллянта о том, что суду первой инстанции следовало решить вопрос о возврате денежных средств, уплаченных ответчиком по договору, судебной коллегией подлежит отклонению, поскольку ИП Юдин А.А. в рамках настоящего дела со встречным иском о возвращении уплаченных денежных средств по спорным договорам купли-продажи не обращался. Соответственно, правовое значение для настоящего спора имеет вопрос о размере неисполненного ответчиком обязательства и длительности неисполнения, характеризующие существенность нарушения ответчиком договора купли-продажи. Наряду с изложенным, ИП Юдин А.А. не утратил возможность обратиться в суд с самостоятельным требованием о возврате уплаченных денежных средств.

Соответствующая правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 03.09.2018 N Ф09-3855/18 по делу N А07-29945/2017.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

За подачу апелляционной жалобы ответчиком уплачено 3 000 руб. государственной пошлины, что подтверждается чеком от 27.12.2022 на сумму 300 руб. и чеком-ордером от 13.02.2023 (операция 2075) на сумму 2 700 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.11.2022 по делу N А07-30314/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Юдина Александра Александровича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Аникин

Судьи

А.Х. Камаев Ю.С. Колясникова