Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2023 г. N 10АП-23326/22 по делу N А41-22222/2022

г. Москва

06 марта 2023 г.

Дело N А41-22222/22

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Погонцева М.И.,

судей Марченковой Н.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Рожковой Л.Д.,

при участии в заседании: согласно протокола судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу СНТ "Катюшки-1" на решение Арбитражного суда Московской области от 04.10.2022 по делу N А41-22222/22, принятое судьей Летяго А.А., по иску ООО "Управляющая компания "Универсальные инвестиции" Д.У. ЗПИФ комбинированным "Михайловский-Инвестиционный" (ИНН 7714332484, ОГРН 1157746221500) к СНТ "Катюшки-1" (ОГРН 1035004800280, ИНН 5025013025) третье лицо: АО "Объединенный специализированный депозитарий Р.О.С.Т." (ОГРН: 1117746703579, ИНН: 7723811155) об изменении условий договора аренды N 1-А от 01.12.2017 (с учетом уточнения),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Универсальные инвестиции" (далее - ООО "УК "Универсальные инвестиции", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к садоводческому некоммерческому товариществу "Катюшки-1" (далее - СНТ "Катюшки-1", ответчик) об изменении условий Договора аренды N 1 -А от 01.12.2017, заключенного между ООО "УК "Универсальные инвестиции" Д.У. ЗПИФ комбинированным "Михайловский-Инвестиционный" и СНТ "Катюшки-1", в части условий об арендной плате, в связи с чем изложить пункт 5.1 Договора аренды N 1-А от 01.12.2017 в следующей редакции:

5.1. Арендная плата за один месяц пользования Объектом по настоящему договору определяется по формуле:

МАП = (ЗН* 0,1) *1,20, где

МАП - ежемесячная арендная плата, в том числе НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ;

ЗН - сумма земельного налога на Объект за налоговый период, в котором Объект передан в аренду Арендатору, рассчитанная в соответствии с Налоговым кодексом РФ, деленная на 12.

Для целей расчета показателя "ЗН" кадастровая стоимость Объекта признается равной 147 704 137,50 рублей.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04.10.2022 по делу N А41-22222/22 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, СНТ "Катюшки-1" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального и нарушением норм процессуального права.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя АО "Объединенный специализированный депозитарий Р.О.С.Т.", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Представитель СНТ "Катюшки-1" поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель ООО "Управляющая компания "Универсальные инвестиции" Д.У. ЗПИФ комбинированным "Михайловский-Инвестиционный" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое решение подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.12.2017 между ООО "КПБП-Инвест" и ОНТ "Катюшки" (после переименования - "СНТ Катюшки-1", Арендатор) в связи с выявленным самовольным занятием арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:12:0050101:3 общей площадью 50 987,00 кв. м и части земельного участка с кадастровым номером 50:12:0050101:4 площадью 43 893,00 кв. м были заключены Договоры аренды N 1-А и Договор аренды N 2-А.

02.04.2019 в связи с ликвидацией ООО "КПБП-Инвест" данные земельные участки были переданы в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного "Михайловский-Инвестиционный" под управлением ООО "УК "Универсальные инвестиции" (Арендодатель), в связи с чем на основании статьи 617 ГК РФ последнее с 02.04.2019 приняло права и обязанности арендодателя по указанным договорам.

Совокупный размер арендной платы по Договорам аренды N 1-А и N 2-А от 01.12.2017 года составлял 96 780,00 (Девяносто шесть тысяч семьсот восемьдесят рублей 00 копеек) в год, в том числе НДС, начиная с 01.01.2019 года.

После расторжения Договора аренды N 2-А от 01.12.2017 года арендная плата по Договору аренды N 1-А от 01.12.2017 года (далее - Договор) не пересматривалась и составила 52 008,00 рублей (Пятьдесят две тысячи восемь рублей 00 копеек) в год, в том числе НДС.

Как указывает истец, кадастровая стоимость вновь образованного ЗУ была установлена в размере, значительно большем, чем для близлежащих земель с той же категорией и видом разрешенного использования, что очевидно вызвано ведением на ЗУ огородничества и садоводства.

Так, кадастровая стоимость ЗУ площадью 90 201,00 кв. м составляет 147 704 137,50 рублей (1 637,50 рублей за 1 кв. м), при этом кадастровая стоимость соседнего земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:58203 площадью 469 799,00 кв. м составляет 648 322,62 рубля (1,38 рублей за 1 кв. м).

Затраты Арендодателя на оплату земельного налога за ЗУ в 2019 и 2020 годах составили 36 926,03 рубля в месяц, что десятикратно превышает сумму ежемесячной арендной платы по Договору, которая составляет 3 611,67 рублей, без учета НДС.

Истец обратился к ответчику с предложением пересмотреть условия Договора, а именно с 01.01.2022 установить арендную плату по Договору за один месяц в размере 48 742,52 руб., в том числе НДС, в соответствии с расчетом, для чего заключить соответствующее дополнительное соглашение к Договору, проект которого также прилагался к обращению.

Расчет арендной платы по Договору в месяц, предлагаемый Арендодателем:

Кадастровая стоимость ЗУ 147 704 137,50 рублей * ставка земельного налога для земель сельскохозяйственного назначения 0,3% = сумма земельного налога в год 443 112,41 рублей 443 112,41 рублей / 12 месяцев + НДС 20% > + наценка 10°/о = 48 742,32 рублей, в том числе НДС

Обращение N УИ-03/0212 от 02.12.2021 с прилагаемым к нему проектом дополнительного соглашения к Договору было направлено ответчику 02.12.2021 по адресу электронной почты: enb48@mail.ru, а также 03.12.2021 по адресу регистрации в соответствии с ЕГРЮЛ, и было возвращено отправителю 08.01.2022.

Учитывая изложенные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 50:12:0050101:3 и 50:12:0050101:4 перешло к истцу с 29.04.2019 года когда договоры аренды в отношении этих участков с СНТ "Катюшки-1" уже были заключены.

Согласно статье 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Учитывая данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не имел возможности оценить риск неблагоприятных последствий, которые может повлечь сделка по передаче указанных земельных участков в аренду СНТ "Катюшки-1" в момент ее заключения.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 14 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, при этом при определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 10 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 года N П/0336, земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности.

Согласно пункту 57.2 данных Методических указаний при определении кадастровой стоимости земельных участков, в границах которых расположены сельскохозяйственные угодья, в составе факторов стоимости необходимо учитывать плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов.

Ведение на земельном участке огородничества, регулярная механическая обработка почвы являются первостепенными признаками почвенного плодородия.

Данные обстоятельства явились основополагающей причиной для существенного роста кадастровой стоимости, которую истец не может преодолеть, так как названная деятельность осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0050101:22 не истцом, а ответчиком.

Судом первой инстанции отмечено, что затраты арендодателя на оплату земельного налога за земельный участок с кадастровым номером 50:12:0050101:22 в 2019 и 2020 годах составили 36 926,03 рубля в месяц, что десятикратно превышает сумму ежемесячной арендной платы по Договору аренды N 1-А от 01.12.2017 года, которая составляет 3 611,67 рублей., без учета НДС.

Из приведенной аналитики следует, что сохранение данного договора в силе и его исполнение для истца крайне убыточно. Как указывает истец, расторжение договора повлечет для ответчика ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на предлагаемых истцом условиях (как минимум, демонтаж капитальных и некапитальных построек, возведенных на земельном участке, восстановление поврежденного плодородного слоя почты, поиск альтернативного места жительства), что, помимо прочего, свидетельствует о его добросовестности.

Риск существенного изменения обстоятельств не возлагается в полной мере на Арендодателя ни Договором аренды N 1-А от 01.12.2017 года, ни правовым обычаем в соответствующей сфере, в связи с чем истец находит свои требования обоснованным и единственно возможным компромиссным вариантом продолжения арендных правоотношений с ответчиком.

При расчете предлагаемой величины арендной платы, указанной в исковом заявлении, истец исходил из нижеследующего.

Согласно пункту 8.2 части 2 статьи 39 Федерального закона от 29.11.2001 года N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" управляющая компания паевого инвестиционного фонда обязана соблюдать правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

Согласно подпункту б) части 5 пункта 31 Правил доверительного управления ЗПИФ комбинированным (ранее-недвижимости) "Михайловский-Инвестиционный" управляющая компания не вправе совершать сделки либо давать поручение на совершение сделок по безвозмездному отчуждению имущества, составляющего фонд.

В соответствии с частью 2 статьи 423 Гражданского кодекса РФ безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.

Судом первой инстанции отмечено, что учитывая десятикратное превышение расходов Истца на содержание земельного участка с кадастровым номером 50:12:0050101:22 над получаемой по Договору аренды N 1-А от 01.12.2017 года арендной платой, данный договор фактически имеет признаки безвозмездности.

Расходы истца на оплату земельного налога составляют 36 926,03 рубля в месяц, в связи с чем данная сумма взята истцом в качестве основы при расчете новой суммы арендной платы.

При определении наценки сверх суммы земельного налога суд согласился с примененным истцом по аналогии положения Приказа Минэкономразвития России от 29 декабря 2017 года N 710 (далее - Приказ), а также Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 года N 582 (далее - Постановление), регламентирующих основные принципы и правила определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, так как подобные нормативные правовые акты в отношении имущества коммерческих организаций отсутствуют.

Так, разделом IV Приказа предусмотрено применение принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Подпункт в) пункта 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением, гласит, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для ведения огородничества, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,6% от кадастровой стоимости, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0050101:22 составило бы 73 852,07 рублей в месяц.

Истец является плательщиком налога на добавленную стоимость (НДС). Реализация услуг (в том числе услуг по предоставлению в аренду недвижимости) на территории Российской Федерации признается объектом налогообложения НДС на основании пункта 1 части 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ. Налоговая база в данном случае определяется исходя из суммы арендной платы. В виду того, что сумма НДС подлежит оплате в бюджет и не может быть отнесена на прибыль Арендодателя, в представленном истцом расчете НДС исчислен сверх ставки арендной платы.

Согласно подпункту "в" пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 303-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах" (далее - Федеральный закон N 303-ФЗ) с 1 января 2019 года в отношении товаров (работ, услуг), имущественных прав, указанных в пункте 3 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая ставка по НДС установлена в размере 20%.

Пунктом 4 статьи 5 Федерального закона N 303-ФЗ предусмотрено, что налоговая ставка по НДС в размере 20 процентов применяется в отношении товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных (выполненных, оказанных), переданных начиная с 1 января 2019 года.

При этом исключений по товарам (работам, услугам), имущественным правам, реализуемым по договорам, заключенным до вступления в силу Федерального закона N 303-ФЗ, и имеющим длящийся характер с переходом на 2019 и последующие годы, указанным Федеральным законом не предусмотрено.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что включение арендодателем в размер арендной платы суммы налога на добавленную стоимость, которая подлежит перечислению в бюджет, является не произвольным увеличением арендной платы, а исполнением арендодателем установленной законом обязанности по уплате налога.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Гражданским законодательством установлен принцип свободы договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 статьи 421 ГК РФ, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) к отдельным отношениям сторон по договору (пункты 1 и 2 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как было указано выше, 01.12.2017 между ООО "КПБП-Инвест" и ОНТ "Катюшки" (после переименования - "СНТ Катюшки-1", Арендатор) в связи с выявленным самовольным занятием арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:12:0050101:3 общей площадью 50 987,00 кв. м и части земельного участка с кадастровым номером 50:12:0050101:4 площадью 43 893,00 кв. м были заключены Договоры аренды N 1-А и Договор аренды N 2-А.

02.04.2019 в связи с ликвидацией ООО "КПБП-Инвест" данные земельные участки были переданы в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного "Михайловский-Инвестиционный" под управлением ООО "УК "Универсальные инвестиции" (Арендодатель), в связи с чем на основании статьи 617 ГК РФ последнее с 02.04.2019 приняло права и обязанности арендодателя по указанным договорам.

Совокупный размер арендной платы по Договорам аренды N 1-А и N 2-А от 01.12.2017 года составлял 96 780,00 (Девяносто шесть тысяч семьсот восемьдесят рублей 00 копеек) в год, в том числе НДС, начиная с 01.01.2019 года.

После расторжения Договора аренды N 2-А от 01.12.2017 года арендная плата по Договору аренды N 1-А от 01.12.2017 года (далее - Договор) не пересматривалась и составила 52 008,00 рублей (Пятьдесят две тысячи восемь рублей 00 копеек) в год, в том числе НДС в соответствии с пунктом 5.1.

Договор аренды N 1-А от 01.12.2017 заключен между истцом и ответчиком сроком на 11 (одиннадцать) месяцев с момента передачи Объекта Арендатору от Арендодателя по акту приема-передачи, то есть с 01.12.2017 года. Особые условия, регулирующие правоотношения Сторон при пролонгации указанного договора, его условиями не предусмотрены.

Как следует из материалов дела, факт пользования арендатором имуществом, переданным ему по Договору аренды N 1-А от 01.12.2017, а именно земельным участком с кадастровым номером 50:12:0050101:22 (далее - Земельный участок) был установлен в ходе осмотра данного земельного участка 09.09.2022, проведенного представителем истца и председателем СНТ "Катюшки-1" при участии членов СНТ, проживающих либо содержащих свое имущество на территории Земельного участка.

Кроме того, ответчиком, в размере, установленном Договором аренды N 1 -А от 01.12.2017 года, а также с указанием в платежном поручении его реквизитов (в том числе, в Платежном поручении N 12 от 05.08.2021) на расчетный счет истца вносится арендная плата.

Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, договор аренды N 1-А от 01.12.2017 подписантами исполнятся. Указанное обстоятельство сторонами не оспорено.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Истец полагает, что изменение арендной платы договора возможно на основании положений пункта 1 статьи 451 ГК РФ.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении N 18-КГ13-70 от 30.07.2013, при рассмотрении вопроса о применении положений статьи 451 ГК РФ в качестве юридически значимых обстоятельств подлежат установлению факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1074/10 от 13.04.2010 разъяснено, что абзац второй пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Кроме того, изменение обстоятельств может считаться существенным только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что договор аренды от 01.12.2017 N 1 не содержит положений и условий изменения арендной платы по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Такое договорное условие подчинено принципу свободы договора, который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств. Отсутствие соответствующих положений в договоре не допускает судебное внесение изменений в договор и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450, статьи 452 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10).

Само по себе увеличение кадастровой стоимости земельного участка площадью 90 201,00 кв. м. не свидетельствует об изменении установленного договором соотношения имущественных интересов сторон, в связи с чем данное обстоятельство нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для изменения договора в соответствии со статьей 451 ГК РФ.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. (Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2017 N 306-ЭС17-2823 по делу N А12-28452/2016).

Таким образом, указанные истцом условия договора не относятся к регулируемым, соглашения об их изменении сторонами не достигнуто. Требования о внесении изменения в договор, в указанной части не подлежат удовлетворению в силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии обстоятельств, которые в силу указанных выше правовых норм могли бы служить основанием для внесения судом изменений в спорный договор аренды.

На основании изложенного суд первой инстанции необоснованно удовлетворил исковые требования в полном объеме. Решение подлежит отмене, в удовлетворении иска суд апелляционной инстанции отказывает.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Принимая во внимание удовлетворение апелляционной жалобы, с ООО "УК "Универсальные инвестиции" в пользу СНТ "Катюшки-1" подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 04.10.2022 по делу N А41-22222/22 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ООО "Управляющая компания "Универсальные инвестиции" в пользу СНТ "Катюшки-1" государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий

М.И. Погонцев

Судьи

С.А. Коновалов Н.В. Марченкова