Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2023 г. N 10АП-2630/23 по делу N А41-65991/2022

г. Москва

06 марта 2023 г.

Дело N А41-65991/22

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семушкиной В.Н.,

судей Виткаловой Е.Н., Боровиковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания Бикметова Д.Д.,

при участии в судебном заседании:

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО "Аппгрейд"- Магомедов А.В., представитель по доверенности N 1 от 13.10.2022, паспорт, диплом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Аппгрейд" на решение Арбитражного суда Московской области от 26.12.2022 по делу N А41-65991/22 по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха к ООО "Аппгрейд" о взыскании задолженности по договору аренды N6595 от 11.01.2021 за период с 1 квартала 2021 года по 4 квартал 2021 года в размере 5 568 462,22 руб., пеней за период с 16.03.2021 по 15.08.2022 в размере 1 028 535,26 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Аппгрейд" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды N 6595 от 11.01.2021 за период с 1 квартала 2021 года по 4 квартал 2021 года в размере 5 568 462,22 руб., пеней за период с 16.03.2021 по 15.08.2022 в размере 1 028 535,26 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.12.2022 исковые требования удовлетворены частично. С Общества с ограниченной ответственностью "Аппгрейд" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха взыскана задолженность по договору аренды N 6595 от 11.01.2021 за период с 1 квартала 2021 года по 4 квартал 2021 года в размере 5 568 462,22 руб., пени за период с 16.03.2021 по 31.03.2022 в размере 647 095,59 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Аппгрейд" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в размере задолженности, признанной ответчиком.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что суд первой инстанции не полно исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между сторонами на основании протокола о результатах электронного аукциона N АЗЭ-БАЛ/20-2399 от 04.12.2020 заключен договор аренды N 6595 от 11.01.2021 земельного участка с кадастровым номером 50:15:0080301:153, площадью 700 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, пересечение Саввинское шоссе и автодороги Н. Милет - Полтево, сроком до 10.07.2023.

Согласно п. 1.3 договора земельный участок предоставляется под магазин.

Земельный участок считается переданным арендатору с момент подписания акта приема-передачи (п. 2.2 договора). С этого же момента арендатором подлежит внесению арендная плата за пользование земельным участком (п. 3.1 договора).

Согласно п. 3.4 договора арендная плата подлежит внесению арендатором ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В соответствии с приложением N 2 к договору годовая арендная плата за пользование земельным участком составляет 1 501 620,54 руб., ежеквартальная - 500 540,18 руб.

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды за неисполнение обязательства по оплате арендной платы начисляется неустойка в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы за период с 1 квартала 2021 года по 4 квартал 2021 года в размере 5 568 462,22 руб., начислены пени в размере 1 028 535,26 руб.

26.11.2021 комитетом в адрес ответчика была направлена претензия о необходимости погашения задолженности и пеней, оставление которой без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком не оспорено. Расчет начисления пени признан судом неверным, в связи с чем, произведен перерасчет с учетом действия моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 N 497.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу положений ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 1 квартала 2021 года по 4 квартал 2021 года составила 5 568 462,22 руб.

Возражая против данного расчета, ответчик представил котррасчет, полагая, что ежеквартальная арендная плата по договору не может превышать 87 952,38 руб., исходя из реально занимаемой арендатором площади земельного участка.

По мнению общества, из расчета арендной платы подлежит исключению территория земельного участка, которой ответчик не может пользоваться по вине арендодателя, а именно, территория площадью 617 кв. м, занятая парковкой для посетителей магазина, 41 кв. м замощения и 1 кв. м бетонного крыльца к дому, расположенному на смежном земельном участке с кадастровым номером 50:15:0080301:16.

Согласно контррасчету ответчик признал задолженность за спорный период в размере 351 809,52 руб. и пени в размере 66 711,59 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 ЗК РФ).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Следовательно, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче арендованного имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему арендованного имущества.

Данный вывод подтверждается положениями пункта 10 постановления Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года N 66.

Вместе с тем, в рамках настоящего дела ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о невозможности использования земельного участка по вине арендодателя.

Судом установлено, что договор аренды N 6595 от 11.01.2021 был заключен по результатам проведения аукциона в электронной форме, следовательно, в распоряжении ответчика на момент заключения договора имелась вся аукционная документация, участие ответчика в аукционе было добровольным.

Из подписанного ответчиком акта приема-передачи (приложение N 3 к договору аренды) следует, что на момент передачи во временное владение и пользование земельный участок находился в состоянии, удовлетворяющим арендатора, претензий к арендодателю у арендатора не имелось (пункты 2 и 3 акта приема-передачи).

Таким образом, тот факт, что передаваемый в аренду земельный участок на момент заключения договора аренды не был свободен и (или) его часть занята объектами недвижимого имущества, принадлежащим третьим лицам, должен был быть известен ответчику как лицу, принимающему во владение и пользование соответствующий земельный участок, однако доказательств этого ответчиком в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Подписание акта приема-передачи земельного участка и договора аренды без проведения осмотра земельного участка или без указания замечаний относительно предмета аренды являются рисками арендатора, который не проявил должную степень осмотрительности при заключении договора.

Кроме того, как следует из двустороннего акта осмотра земельного участка N 532/2022 от 01.12.2022, выполненного в присутствии генерального директора ответчика, на момент рассмотрения спора земельный участок с кадастровым номером 50:15:0080301:153 огорожен, доступ на территорию ограничен, осуществляется путем прохода/проезда через распашные ворота и калитку, расположенные с западной границы осматриваемого земельного участка. В границах участка расположен объект незавершенного строительства (площадь застройки около 80% от площади земельного участка). В южной части размещены бытовка, строительные леса, грунт/песок и биотуалеты. Иные объекты на земельном участке отсутствуют.

Ответчик факт строительства магазина на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0080301:153 не оспаривал.

Следовательно, исходя из данного акта, и пояснений самого истца, в настоящий момент на земельном участке расположен объект незавершенного строительства - магазин, под строительство и использование которого и был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:15:0080301:153, что следует из пункта 1.3 договора аренды N 6595 от 11.01.2021.

Земельный участок огорожен, используется ответчиком, что полностью исключает доводы общества о нахождении на земельном участке третьих лиц.

Представленное ответчиком заключение кадастрового инженера не опровергает вышеизложенные выводы суда, так как осуществление строительства магазина в период действия договора аренды, и сам факт нахождения построенного ответчиком объекта на арендованном земельном участке, подтверждают надлежащее исполнение истцом своих обязательств по договору.

Ответчик же не отрицая факт строительства на арендованном земельном участке объекта недвижимости, обязательства по оплате арендной платы не исполнял, что противоречит требованиям ст. 614 ГК РФ и ст. 65 ЗК РФ.

Учитывая отсутствие надлежащих доказательств невозможности пользования ответчиком арендованным имуществом в период, за который в рамках настоящего дела с него взыскивается арендная плата, на ответчике лежит предусмотренная законом и договором обязанность по внесению арендной платы за взыскиваемые периоды, в связи с чем, суд пришел к правильному о взыскании арендной платы в заявленном размере.

Также истцом были заявлены к взысканию пени за период с 16.03.2021 по 15.08.2022 в размере 1 028 535,26 руб.

Пунктом 5.3 договора аренды за неисполнение обязательства по оплате арендной платы предусмотрена неустойка в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено и ответчиком не оспорено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком.

Вместе с тем, представленный истцом расчет пени сделан истцом без учета Постановления Правительства от 28.03.2022 N 497, которым с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (за исключением лиц, указанных в пункте 2 данного постановления).

В связи с чем, судом произведен перерасчет, согласно которому размер пени за период с 16.03.2021 по 31.03.2022 составляют 647 095,59 руб.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 26.12.2022 по делу N А41-65991/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

Е.Н. Виткалова С.В. Боровикова