Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2023 г. N 03АП-324/23 по делу N А33-15557/2022

г. Красноярск

07 марта 2023 г.

Дело N А33-15557/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 марта 2023 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Макарцева А.В.,

судей: Бутиной И.Н., Хабибулиной Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Таракановой О.М.,

при участии:

истца - индивидуального предпринимателя Митягина Игоря Николаевича; Семеряжко Н.Е., представителя на основании устного ходатайства, удостоверение адвоката,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Митягина Игоря Николаевича

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 08 декабря 2022 года по делу N А33-15557/2022,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Митягин Игорь Николаевич (далее - заявитель, апеллянт, истец, ИП Митягин И.Н.) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Администрации Ирбейского района Красноярского края (далее - ответчик, администрация) о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости - нежилое здание, площадью 112,5 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:16:0000000:1432, по адресу: Красноярский край, Ирбейский район, д. Нагорная, ул. Целинная, д. 7 "д"; об обязании осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект недвижимости - нежилое здание, площадью 112,5 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:16:0000000:1432, по адресу: Красноярский край, Ирбейский район, д. Нагорная, ул. Целинная, д. 7 "д".

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 08.12.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- пункт 1.1 спорного договора аренды предусматривает цель использования - строительство нежилого здания;

- после принятия иска к производству, ответчик признал заявленные требования;

- спорный земельный участок предоставлен истцу в аренду с видом разрешенного использования - производственная деятельность, которая предусматривает размещение и строительство объектов капитального строительства для изготовления вещей промышленным способом.

Определение о принятии апелляционной жалобы к производству от 23.01.2023 опубликовано на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда в разделе "Картотека арбитражных дел" 24.01.2023 12:18:24 МСК, где лица, участвующие в деле, могли с ним ознакомиться. Определение о принятии апелляционной жалобы к производству выполнено в виде электронного документа, подписанного электронно-цифровой подписью, и считается направленным сторонам посредством его размещения в информационной-телекоммуникационной сети "Интернет".

Ответчик и третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании заявитель и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При проверке законности и обоснованности обжалуемого решения судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из ЕГРН от 07.04.2022 N КУВИ-001/2022-46573827 земельный участок с кадастровым номером 24:16:0000000:1432, расположенный по адресу: Красноярский край, Ирбейский район, д. Нагорная, ул. Целинная, д. 7 "д", площадью 5301 кв.м. имеет категорию земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - производственная деятельность.

Муниципальное образование Ирбейский район Красноярского края "арендодатель" и ИП Митягин Игорь Николаевич "арендатор" подписали договор аренды земельного участка N 238 от 24.06.2019, согласно пункту 1.1. которого арендодатель передает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 24:16:0000000:1432, общей площадью 5301 кв.м., местоположение: Красноярский край, Ирбейский район, д. Нагорная, Целинная, 7Д, право на земельный участок - государственная собственность не разграничена, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - производственная деятельность, для объектов общественно-делового значения. Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации; Срок действия: 24.12.2013; Лица (объекты недвижимости), в пользу которых (в связи с которыми) установлены ограничения (обременения): "Межрегиональная распределительная сетевая компания Сибири", а арендатор принимает в аренду земельный участок и обязуется своевременно вносить арендную плату.

Согласно пункту 7.2 договора, договор действует в период с 24.06.2019 по 23.03.2022.

Из технического паспорта от 14.02.2022 следует, что нежилое здание имеет площадь 112,5 кв.м., расположено по адресу: Красноярский край, Ирбейский район, д. Нагорная, ул. Целинная, д. 7 "д".

Стороны подписали соглашение от 22.03.2022 к договору аренды земельного участка N 238 от 24.06.2019 о продлении договора аренды земельного участка N 238 от 24.06.2019 года из категории "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования земельного участка "производственная деятельность", с кадастровым номером 24:16:0000000:1432, местоположение: Красноярский край, Ирбейский район, д. Нагорная, ул. Целинная, 7Д общей площадью 5301 кв. м., сроком на три года.

Администрация Ирбейского района Красноярского края в ответ на заявление ИП Митягина И.Н. от 28.03.2022 N 28/1 о выдаче разрешения на строительство сообщила (письмо от 28.03.2022 N 1846/1), что на земельном участке, расположенном по адресу: Красноярский край, Ирбейский район, д. Нагорная, ул. Целинная, 7Д размещено капитальное строение - нежилое здание. Согласно действующим правилам землепользования и застройки Юдинского сельсовета, данный объект располагается в производственной зоне. Ранее по вышеуказанному адресу администрацией Ирбейского района Красноярского края градостроительный план земельного участка не выдавался, разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию не выдавалось.

Администрация Ирбейского района Красноярского края в письме от 11.05.2022 N 2840 ИП Митягину И.Н. сообщила, что земельный участок по адресу: Красноярский край, Ирбейский район, д. Нагорная, ул. Целинная, 7Д согласно действующим правилам землепользования и застройки Юдинского сельсовета располагается в производственной зоне. На земельном участке размещено капитальное строение - нежилое здание. Размещение нежилого здания в производственной зоне является допустимым.

Согласно заключению ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 22.04.2022 N 4796 данное здание соответствует санитарно - эпидемиологическим правилам и нормативам СанПиН.

В заключении ООО "Элита" от 25.03.2022 N 123/22 эксперт пришел к выводам о соблюдении требований пожарной безопасности на спорном объекте.

Согласно заключению Краевого агентства инвентаризации, кадастра, картографии и мониторинга зданий "Бюро технической инвентаризации Красноярского края" от 07.11.2022 строительные конструкции обследуемого нежилого здания находятся в работоспособном состоянии. Несущая способность строительных конструкций и грунтов оснований сомнений не вызывает. Нежилое здание N 7 "Д" соответствует эксплуатационным характеристикам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В результате обследования установлено, что нежилое здание имеет 0 % физического износа: Техническое состояние строительных конструкций, качество строительно-монтажных работ, примененные материалы соответствуют строительным нормам и обеспечивают безопасную эксплуатацию нежилого здания на нормативный срок службы, в соответствии с ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". ООО КАИККиМЗ "БТИ Красноярского края" считает возможным эксплуатацию нежилого здания N 7 "Д" (общая площадь 112,5 м.кв.), расположенного по адресу: Красноярский край, Ирбейский район, д. Нагорная, ул. Целинная.

Ссылаясь на статью 222 ГК РФ, истец обратился в суд с настоящим иском.

После принятия искового заявления к производству, в ходе рассмотрения спора судом первой инстанции стороны подписали соглашение от 17.11.2022 к договору аренды земельного участка N 238 от 24.06.2019 об изменении содержания пункта 1.1 договора, изложив его в следующей редакции: "По настоящему договору арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 24:16:0000000:1432, общей площадью 5301 кв. м., местоположение: Красноярский край, Ирбейский район, д. Нагорная, ул. Целинная, 7Д, государственная собственность на земельный участок не разграничена, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - производственная деятельность, для объектов общественно-делового значения, цель использования - строительство нежилого здания.

Администрация Ирбейского района Красноярского края представила в суд заявление о признании заявленных истцом требований в полном объеме.

Суд первой инстанции, исходя из представленных материалов дела и установленных обстоятельств, учитывая отсутствие разрешения на строительство спорного объекта, пришел к выводу о необоснованности требований истца, в связи с чем в их удовлетворении отказал.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или в отдельных случаях приведению в соответствие.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В соответствии со статьями 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию".

Пунктом 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года (далее - Обзор от 16.11.2022) установлено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Таким образом, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 Постановления N 10/22).

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта (пункт 20 Обзора 16.11.2022).

Поэтому апелляционная инстанция не соглашается с выводом суда первой инстанции, изложенным в абзаце 6 страницы 7 решения, о том, что положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ не предусматривают возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которому земельный участок принадлежит на праве аренды.

Однако данный вывод не влияет на правильный вывод суда об отказе в иске.

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку не освобождает от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Кроме того, такая легализация означала бы наличие возможности введения в хозяйственный оборот и государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, эксплуатация которых небезопасна либо вообще невозможна, например, строений и сооружений, не отвечающих нормам пожарной или экологической безопасности и т.п., что нельзя признать правильным.

Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующих разрешений, а также в случае, если отказы в выдаче разрешений признаны незаконными.

Согласно пункту 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что строительство объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В статье 17 Градостроительного кодекса РФ указаны случаи, при которых выдача разрешения на строительство не требуется.

Спорная ситуация под такие случаи не попадает.

Истцом не доказан факт, что государственными органами или органами местного самоуправления были созданы препятствия в получении разрешительной документации на строительство спорного объекта недвижимости. Спорную ситуацию с наличием незаконно возведенного строения на не предназначенном для этого земельном участке истец создал сам.

Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Более того, сам апеллянт в жалобе на странице 4 отмечает, что истец не предпринимал попыток получить разрешение на строительство спорного объекта.

Признание права собственности на самовольно построенное или реконструированное недвижимое имущество в судебном порядке возможно исключительно при наличии доказательств обращения истца за получением разрешения на строительство или реконструкцию (до начала строительства или реконструкции), разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и незаконного отказа государственного органа (органа местного самоуправления) в выдаче соответствующей разрешительной документации.

Доказательств обращения истца в соответствующий орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство (до его начала) не представлено.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что пункт 1.1 спорного договора аренды предусматривает цель использования - строительство нежилого здания. Заявитель также отмечает, что спорный земельный участок предоставлен истцу в аренду с видом разрешенного использования - производственная деятельность, которая предусматривает размещение и строительство объектов капитального строительства для изготовления вещей промышленным способом.

Данные доводы подлежат отклонению на основании вышеизложенного.

Кроме того, пункт 1.1 спорного договора аренды (л.д. 16) не содержит условия, предусматривающего и позволяющего реализовать такую цель использования, как строительство нежилого здания.

Ссылка на внесение изменений в пункт 1.1 договора посредством подписания дополнительного соглашения от 22.03.2022 (л.д. 53) также подлежит отклонению.

Само по себе внесение таких изменений не указывает на то, что право строительства имелось изначально, на дату начала строительства, как того требует содержание пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Права на возведение спорной постройки в рамках заключенного по результатам аукциона договора аренды N 238 от 24.06.2019 у истца не имелось ввиду отсутствия соответствующего указания в договоре.

Кроме того, пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства.

Спорный договор был заключен с 24.06.2019 по 23.03.2022 (пункт 7.2) (л.д. 18), т.е. на срок менее трех лет, на момент начала строительства договор не предусматривал возможность истца - арендатора земельного участка осуществлять строительство.

Таким образом, в договоре аренды недостаточно только лишь указания на осуществление производственной деятельности, поскольку исходя из приведенного ранее нормативного регулирования земельный участок, передаваемый в аренду, должен изначально быть предоставлен для строительства.

Довод о том, что после принятия иска к производству ответчик признал заявленные требования, не может преодолевать нормативное регулирование и обязательные процедуры, установленные законодателем в отношении строительства объектов недвижимости на арендованных земельных участках.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Судебный акт принят судом первой инстанции при правильном применении норм права, с учетом конкретных обстоятельств дела, оснований для его отмены не имеется. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящей апелляционной жалобы относятся на заявителя (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 08 декабря 2022 года по делу N А33-15557/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.В. Макарцев

Судьи

И.Н. Бутина Ю.В. Хабибулина