Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2023 г. N 09АП-1863/23 по делу N А40-209508/2021

г. Москва

20 февраля 2023 г.

Дело N А40-209508/21

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Александровой Г.С., Бондарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Техмонтаж"; ООО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ"; ООО "Беар Хостелс 1"; ООО "СНАБКОМПЛЕКТ"; ООО "Юнчи"; ООО "ЗЕМСТРОЙТЕХНОЛОГИИ"; ООО "Монолит"; ООО "Спецоборудование"; ООО "ЗЕМРЕСУРС"; ООО "КВАТРО- ПОСТАВКА"; ООО "ИНВЕСТПРОМ"; ООО "СТРОЙТОРГ"; ООО "СТРОИТЕЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ"; ООО "ИНВЕСТСТРОЙКОНСАЛТ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05 декабря 2022 года по делу N А40-209508/21, принятое судьей Рыбиным Д.С. (176-1545),

по иску Московский фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства (ИНН 9704008316, ОГРН 1197700018020)

к ООО "Техмонтаж"; ООО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ"; ООО "Беар Хостелс 1"; ООО "СНАБКОМПЛЕКТ"; ООО "Юнчи"; ООО "ЗЕМСТРОЙТЕХНОЛОГИИ"; ООО "Монолит"; ООО "Спецоборудование"; ООО "ЗЕМРЕСУРС"; ООО "КВАТРО-ПОСТАВКА"; ООО "ИНВЕСТПРОМ"; ООО "СТРОЙТОРГ"; ООО "СТРОИТЕЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ"; ООО "ИНВЕСТСТРОЙКОНСАЛТ" (ИНН 7734721753; 7723903776; 7726675856; 7731467925; 7704763259; 7731471618; 7730704108; 7724916778; 7704859472; 7734697941; 7704859352; 7724921150; 7743922223; 7723909087, ОГРН 1147746354106; 1147746345581; 1117746355946; 1147746302164; 1107746703041; 1147746560257; 1147746354865; 1147746364996; 1147746306531; 1137746255415; 1147746302428; 1147746539511; 1147746365040; 1147746568936)

третьи лица: 1) Куликова С.В., 2) Кондрашова О.Г.

об изменении договора аренды

при участии в судебном заседании представителей: от истцов

по встречному иску: Трефилова Н.Р. по доверенностям от 10.02.2023, диплом ВСВ 1195350 от 10.02.2006; от ответчика: Меньшикова В.С. по доверенности от 09.01.2023, диплом БА 17149 от 06.07.2015; от третьих лиц: от 1 от: Ксензюк К.А. по доверенности от 23.12.2021, диплом 107732 0022105 от 09.07.2021; от 2 от: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Московский фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства (далее - истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Техмонтаж", ООО "Беар Хостелс 1", ООО "Снабкомплект", ООО "Юнчи", ООО "Земстройтехнологии", ООО "Монолит", ООО "Строймеханизация", ООО "Спецоборудование", ООО "Земресурс", ООО "Кватро-поставка", ООО "Инвестпром", ООО "СтройТорг", ООО "Строительные технологии", ООО "ИнвестСтройКонсалт" (далее - ответчики) с исковым заявлением в уточненной в порядке ст.49 АПК РФ редакции об изменении п. 3.1 договора аренды земельного участка от 13.12.2012 N 1-А-ЗУ в редакции дополнительного соглашения N 4 от 19.01.2015, установив размер ежемесячной арендной платы в размере 1.419.929 рублей 96 копеек, в том числе НДС - 236.654 рубля 99 копейки.

Судом первой инстанции в рамках рассмотрения настоящего дела был принят встречный иск ответчиков к истцу об изменении п. 3.1 договора аренды земельного участка от 13.12.2012 N 1-А-ЗУ в редакции дополнительного соглашения N 4 от 19.01.2015, установив размер ежемесячной арендной платы в размере 3.764.666 рублей 66 копеек в месяц.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Куликова С.В, Кондрашова А.Г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 декабря 2022 года по делу N А40-209508/21 в удовлетворении первоначальных исковых требований и встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просили решение отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска, удовлетворить встречные исковые требования.

В порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьего лица - Кондрашовой О.Г., надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчики поддержали доводы своей апелляционной жалобы.

Истец, третье лицо - Куликова С.В. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых также просили оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Представители лиц, участвующих в деле, не возражали против проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части, в связи с чем суд, руководствуясь ч. 5 ст. 268 АПК РФ, проверил законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, между ООО "ИнвестСтройГрупп" (застройщик) и ООО "Беар Хостелс 1", ООО "Монолит", ООО "Снабкомплект", ООО "Спецоборудование", ООО "Техмонтаж", ООО "Строймеханизация", ООО "Юнчи", ООО "ЗемСтройТехнологии", ООО "Земресурс", ООО "КватроПоставка", ООО "Инвестпром", ООО "СтройТорг", ООО "Строительные технологии", ООО "ИнвестСтройКонсалт" (арендодатели) заключен договор аренды земельного участка от 13.12.2012 N 1-А-ЗУ (далее - Договор аренды).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.03.2018 по делу N А40- 222799/17-8-305 Б ООО "ИнвестСтройГрупп" признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 13.07.2020 удовлетворено заявление Московского фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства о намерении стать приобретателем прав должника на земельный участок, предназначенный для строительства ЖК "Легенда" с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, в том числе объектами незавершенного строительства домами N N 1,2,3,4,7 и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.08.2020 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего о передаче Фонду имущества и обязательств застройщика, Фонду передано имущество застройщика, в том числе - земельный участок, общей площадью 172,021 кв.м, с кадастровым номером 50:54:0010202:7, расположенный по адресу: г. Москва, г.о. Троицк, 42-й км Калужского шоссе, принадлежащий ООО "Инвестстройгрупп" на праве аренды на основании договора аренды с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.

На основании Определения от 12.08.2020 между застройщиком и Фондом заключен договор N МФ-13-15/20 от 31.08.2020 передачи земельного участка с находящимися на нём неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика (в порядке статей 201.15- 1, 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"), который зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 21.09.2020.

29.10.2020 подписан передаточный акт по договору передачи.

В соответствии с п. 2.1. договора Фонду передается следующее принадлежащее застройщику имущество (имущественные права): право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:54:0010202:7. общей площадью 172.021 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, г.о. Троицк, 42-й км Калужского шоссе, принадлежащее ООО "ИнвестСтройГрупп" на основании договора аренды, предназначенного для строительства ЖК "Легенда".

Согласно п. 3.1. договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 4 от 19.01.2015 размер ежемесячной арендной платы составляет 2.000.000 рублей 00 копеек, в том числе НДС - 305.084 рубля 75 копеек.

В соответствии с п. 1.5 договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 3 от 25.08.2014 арендодатели гарантируют, что земельный участок не находится под арестом, не является предметом судебного спора, право общей долевой собственности на земельный участок и право доверительного управления не оспариваются в суде. Земельный участок не имеет каких-либо недостатков, известных арендодателям, в результате проявления которых может произойти его порча, повреждение или земельный участок нельзя будет использовать в соответствии с его назначением. Арендодателям не известно о принятых в отношении земельного участка решений об изъятии для государственных (муниципальных) нужд, либо об установлении ограничений прав (помимо ограничений, указанных в настоящем договоре). Также арендодателям не известно о подготовке государственными (муниципальными) органами об изъятии земельного участка.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что размер арендной платы является существенно завышенным, поскольку Фондом выявлены, указанные в п. 4 ст. 614 ГК РФ обстоятельства, а также недостатки арендованного имущества, которые в силу п. 1.5 договора аренды должны отсутствовать в виду следующего.

В соответствии с подп. 1 п. 1.5.2 постановления Правительства Москвы от 07.05.2020 N 530-ПП "Об утверждении проекта планировки территории линейного объекта - улично-дорожная сеть в южной части г. Троицка" предусмотрено изъятие земельного участка в размере 17.378 кв.м и установление сервитута для строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации линейного объекта в размере 4.396 кв.м на части земельного участка с кадастровым номером 50:54:0010202:7, предназначенного для строительства ЖК "Легенда".

Кроме того, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 03.11.2020 N 1871 (ред. 16.03.2021) "Об Адресной инвестиционной программе города Москвы на 2020-2023 годы" (п. 178 Приложение N 1) осуществлена разработка проекта N МГДДТП - 3537. Данным проектом предусмотрена прокладка газопровода высокого давления, кабелей АСДУЗУ и средств антикоррозионной защиты по земельному участку 50:54:0010202:7. В целях безопасной эксплуатации сетей газораспределения предусматриваются охранные территории в соответствии с "СП 62.13330.2011*. Свод правил. Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01- 2002". На охранной территории не могут в обычном порядке проводиться земельные работы, не допускается производство строительных работ.

Как указывает истец, вышеуказанные обстоятельства привели к значительному уменьшению площади земельного участка, которая может быть использована арендатором под цели, предусмотренные договором аренды с 170.021 кв.м до 150.097 кв.м.

С момента заключения договора аренды его условия неоднократно менялись. В том числе сторонами было заключено дополнительное соглашение N 3 от 25.08.2014, лишающее арендатора права выкупа земельного участка. Установление в договоре аренды права выкупа земельного участка ставило арендатора в более выгодное, преимущественное положение при сравнении с обычными условиями аренды. В частности, условие договора, установленное п.3.4, предусматривало, что общая сумма выплаченной арендатором арендной платы подлежит включению в выкупную цену договора. Помимо этого, была установлена возможность оплаты выкупной цены посредством предоставления арендодателям прав на объекты жилой недвижимости (п. 6.3 Договора).

Таким образом, истец ссылается на то, что дополнительное соглашение N 3 от 25.08.2014 к договору аренды земельного участка с правом выкупа N 1-А-ЗУ в части исключения условий о выкупе, лишило арендатора возможности приобретения земельного участка в собственность.

Согласно п. 3.7 договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 1 от 25.06.2013 кадастровая стоимость земельного участка составляет 2.070.742.052 рубля 25 копеек.

На текущую дату кадастровая стоимость земельного участка составляет 1.615.354 599 рублей 4 копейки, что на 455.387.452 рубля 85 копеек меньше, установленной в договоре аренды.

Истец в исковом заявлении ссылается на то, в договоре аренды (п. 3.6) имеется условие о взаимосвязи между размером налога, уплачиваемого собственником за земельный участок, и размером арендной платы, которое, по мнению истца, может трактоваться также в пользу арендатора земельного участка в случае уменьшения кадастровой стоимости (и, соответственно, уменьшению налогового платежа).

В обосновании встречных исковых требований ответчик ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке N 1-ЗУ-25.11/О21 от 25.11.2021, выполненным ООО "Инновации Бизнес Консалтинг", рыночная стоимость арендной платы земельного участка, расположенного по адресу: г.Москва, г.Троицк, кадастровый номер 50:54:0010202:7 составляет 45.176.000 рублей 00 копеек в год т.е. 3.764.666 рублей 66 копеек в месяц, в связи с чем ответчики обратились к истцу с предложением заключить дополнительное соглашение об увеличении арендной платы до 3.764.666 рублей 66 копеек в месяц.

Взаимные претензии сторон с предложениями изменить размер арендной платы были оставлены контрагентами без удовлетворения, в связи с чем истец и ответчики обратились в суд с первоначальным и встречным исками соответственно.

Суд первой инстанции, изучив обстоятельства и дав оценку представленным в материалы дела доказательствам, пришел к выводу, что в настоящем случае условия договора аренды являются результатом проявления сторонами своей воли; увеличение арендной платы предусмотрено договором только в случае увеличения кадастровой стоимости земельного участка; арендатор, заключая соглашение, на условиях о ставке арендной платы, от данных условий не отказался по обстоятельствам иным, нежели чрезвычайным и непреодолимым (поскольку таковые не доказаны), приняв тем самым на себя риск последствий неосуществления своих прав своей волей и в своем интересе.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными.

Расторжение гражданско-правового договора возможно по тем основаниям, которые установлены условиями договора или гражданским законодательством, с учетом специальных норм, регулирующих возникшие спорные отношения.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом, пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными.

Бремя доказывания наличия всех составляющих ст. 451 ГК РФ условий лежит на заинтересованном лице - в данном случае истце.

Судебная коллегия соглашается с выводом, о том, что в настоящем случае наличие всех условий, предусмотренных нормами ст. 451 ГК РФ, в качестве основания к изменению спорного договора не доказано.

В обоснование апелляционной жалобы ответчики, настаивающие на применении ст. 451 ГК РФ, ссылаются на отчет ООО "Инновации Бизнес Консалтинг" об оценке N 1-ЗУ-25.11/021 от 25.11.2021 года. Так, ответчики указывают, что рыночная стоимость предмета аренды увеличилась с момента заключения договора.

Вместе с тем, изменение мнения юридическим лицом относительно экономической целесообразности сделки, нельзя расценивать, как существенное изменение обстоятельств, повлекшее для истца последствия, установленные статьей 451 ГК РФ, поскольку заключая договор, истец действовал добровольно и по собственной инициативе, рассчитывая получить прибыль от использования объекта аренды.

Действующее законодательство исходит из приоритета исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору. При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться.

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность изменить или расторгнуть договор. Изменение обстоятельств может считаться существенным только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Фактические обстоятельства, с которыми стороны связывают необходимость расторжения Договора, имели место, как на момент заключения договора, так и в процессе его исполнения.

Действуя разумно и добросовестно, каждый из заявителей имел реальную возможность выявить наличие данных обстоятельств на момент заключения договора, а также использовать иные способы защиты нарушенных прав предоставленными нормами гражданского законодательства.

Подписав Договор без возражений, стороны согласились с изложенными в нем условиями, в том числе и с условиями спорных положений Договора.

Несогласие ответчиков с отдельными условиями Договора, которое сформировалось в процессе фактического исполнения договора, не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, как основание расторжения Договора в судебном порядке по требованию стороны.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что условия настоящего договора в целом соответствуют правовой цели обязательства, в частности отражают его возмездный характер, устанавливая справедливую плату за пользование имуществом собственника, и не нарушают баланс интересов сторон.

Соглашаясь с данным выводом судебная коллегия отмечает, что стороны при заключении договора могли разумно предвидеть возможность будущего изменения рыночной стоимости предмета аренды. Об этом свидетельствует и условие договора об увеличении арендной платы в случае увеличения кадастровой стоимости земельного участка (п. 3.6. договора).

Таким образом, отсутствуют основания для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке, предусмотренном ст. 451 ГК РФ.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ответчиков является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 декабря 2022 года по делу N А40-209508/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

Г.С. Александрова А.В. Бондарев