Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2023 г. N 10АП-25665/22 по делу N А41-19342/2022

г. Москва

09 марта 2023 г.

Дело N А41-19342/22

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 марта 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Мартенс Е.Д.,

при участии в заседании:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика: Макарова И.П., доверенность от 04.02.2019 N 50АБ1916932,

от третьего лица: не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЮАССтрой" на решение Арбитражного суда Московской области от 03.11.2022 по делу N А41-19342/22, по иску КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района (ИНН 5032000299, ОГРН 1025004060014) к ООО "ЮАССтрой" (ИНН 5029041190, ОГРН 1025003532234), третье лицо: Администрация Одинцовского Городского Округа Московской Области (ОГРН: 1025004066966, ИНН: 5032004222) о взыскании задолженности по Договору аренды от 13.04.2020 года N 8015,

УСТАНОВИЛ:

КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ЮАССтрой" (далее - ответчик) с требованиями о взыскании по договору аренды от 13.04.2020 N 8015 задолженности в размере 4137384,53 руб. за период с 01.10.2020 по 31.12.2021, неустойки в сумме 490402,56 руб. за период с 01.10.2020 по 31.12.2021.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Одинцовского Городского Округа Московской Области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03.11.2022 исковые требования частично удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца вы заседание суда не явился, представил отзыв, в котором просит оставить решение без изменения, поскольку доводы жалобы не были заявлены в суде первой инстанции.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Московской области подлежит отмене исходя из следующего.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из правомерности и обоснованности исковых требований в указанной части.

Как следует из материалов дела, между КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района и ООО "ЮАССтрой" заключен договор аренды от 13.04.2020 N 8015 земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030106:3620.

Согласно п. 3.2 договора аренды размер арендной платы за участок определен сторонами в приложении N 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

В соответствии с п. 3.3. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально, в полном объеме, до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно п. 5.3 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 04.02.2022 КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района уведомил ООО "ЮАССтрой" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 13.04.2020 N 8015.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 13.04.2020 N 8015 не погашена ООО "ЮАССтрой" в добровольном порядке, КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из правомерности и обоснованности исковых требований в указанной части.

Десятый арбитражный апелляционный суд считает, что при рассмотрении дела суд первой инстанции не учел следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса). Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Соответственно, в настоящем случае независимо от условий договора аренды арендная плата должна исчисляться на основании норм законодательства.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

Часть 13 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (в редакции, действующей в спорный период) предусматривала, что в случае предоставления в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, лицу, с которым в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, заключен договор о развитии застроенной территории, арендная плата устанавливается в размере земельного налога за соответствующий земельный участок.

22.10.2004 между Муниципальным образованием "Одинцовский район Московской области" (Администрация), Министерством строительного комплекса Московской области (Министерство) и ООО "ЮАССтрой" (Инвестор/Застройщик) заключен Инвестиционный контракт N 207/20-04, зарегистрированный Минмособлстроем 29.11.2004 г. (далее - инвестиционный контракт) на предмет реализации инвестиционного проекта поэтапного строительства (реконструкции) жилого фонда, объектов социального назначения, а также объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в микрорайоне N 6-6А г. Одинцово Московской области.

Стороны инвестиционного контракта объединяют взаимные усилия для реализации инвестиционного проекта: Администрация/Заинтересованное лицо передает земельные участки (здания, помещения для реконструкции или сноса) под строительство и размещение вновь созданного комплекса недвижимого имущества, Инвестор/Заявитель за счет собственных и/или заемных средств производит новое строительство (реконструкцию).

К инвестиционному контракту сторонами заключены и зарегистрированы в установленном законом порядке дополнительное соглашение N 1 от 10.02.2005 г., дополнительное соглашение N 2 от 25.10.2005 г., дополнительное соглашение N 3 от 28.08.2009 г., дополнительное соглашение N 4 от 28.01.2011 г., дополнительное соглашение N 5 от 05.12.2013 г., дополнительное соглашение N 6 от 28.02.2018 г.

Постановлением Администрации городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области N 607 от 20.07.2010 г. утвержден проект планировки реконструкции микрорайона N 6-6а г. Одинцово.

Корректировка Проекта планировки реконструкции микрорайона 6-6А г. Одинцово утверждена Постановлением Администрации городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области N 1273 от 25.12.2014 г.

В соответствии пп. 2.1, 2.7, 3.8 инвестиционного контракта, Администрация обязана предоставить Инвестору/Заявителю земельные участки для проектирования и строительства объектов в соответствии с проектом планировки микрорайона N 6-6А, в том числе для строительства объектов жилищного фонда, предназначенных для отселения граждан, проживающих в определенных под снос жилых домах в микрорайоне N 6 г. Одинцово.

13.04.2020 между Администрацией Одинцовского городского округа Московской области и ООО "СК ЮАССтрой" (арендатор) заключен договор N 8015 аренды земельного участка в отношении земельного участка площадью 7092+/-29 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0030106:3620, видом разрешенного использования - для размещения многоэтажной жилой застройки (высотная застройка), расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово.

Согласно п. 1.2, 1.8 договора земельный участок предоставляется на основании постановления Администрации Одинцовского городского округа Московской области от 08.04.2020 N 1005.

Земельный участок занят жилым домом, назначение: многоквартирный дом с кадастровым номером 50:20:0000000:61958.

Срок договора с 13.04.2020 по 30.08.2020 (п. 2.1 договора).

Из текста постановления главы Одинцовского городского округа от 08.04.2020 N 1005 следует, что договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030106:3620 был заключен без проведения торгов, с учетом инвестиционного контракта от 22.10.2004 N 207/20-04.

Ответчик обратился к истцу о предоставлении государственной услуги "Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов" в отношении земельного участка на основании заявления Р001-3442822725-5331010177 от 23.12.2021 г. через Портал государственных и муниципальных услуг Московской области https://uslugi.mosreg.ru/.

Комитетом Администрации Одинцовского городского округа Московской области было принято решение от 24.01.2022 N Р001-3442822725-53310177 об отказе в предоставлении государственной услуги.

Решением Арбитражного суда Московской области с от 01.08.2022 по делу N А41-8390/22, Договор аренды земельного участка от 13.04.2020 N 8015 возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Суд пришел к выводу, что Инвестиционный контракт по совокупности условий является договором о комплексном развитии территории и на правоотношения сторон распространятся положения Градостроительного кодекса РФ и Земельного кодекса РФ, регулирующие соответствующие правоотношения, возникающие из договора о комплексном развитии территорий (л.д. 61).

Кроме того, при вынесении решения Арбитражного суда Московской области от 25.05.2011, вступившего в законную силу, по делу N А41-6089/11, судом исследована правовая природа и дана правовая оценка Инвестиционному контракту.

Суд пришел к выводу, что Инвестиционный контракт содержит все существенные условия договора о развитии застроенной территории, предусмотренные ст. 46.1-46.3 Градостроительного кодекса РФ и по содержанию является таковым, несмотря на иное название.

Обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Московской области от 25.05.2011 по делу N А41-6089/11 и решением Арбитражного суда Московской области от 01.08.2022 по делу N А41-8390/22 имеют преюдициальное значение в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ при рассмотрении настоящего спора.

На основании пп. 2.2., 2.2.2. Решения Совета депутатов городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района МО от 14.11.2014 N 4/4 "О земельном налоге", установлена налоговая ставка в размере 0.3 процента в отношении земельных участков, приобретенных для жилищного строительства. Указанное Решение прекратило свое действие после исчисления или уплаты налогоплательщиками земельного налога за налоговый период 2019 года (решение Совета депутатов Одинцовского городского округа МО от 27.12.2019 N2/13).

На основании пп. 1 п. 2 Решения Совета депутатов Одинцовского городского округа Московской области от 05.11.2019 N 7/10 "О земельном налоге на территории Одинцовского городского округа Московской области" (в редакции, действовавшей на дату заключения Договора аренды) налоговая ставка по земельному налогу в отношении земельных участков, приобретённых (предоставленных) для жилищного строительства, установлена в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 N 15ВР-1633 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки" (позиция 3525) установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010110:1380 в размере 71 433 602,64 руб.

В соответствии с представленными Истцом в материалы настоящего дела лицевым счетом по Договору аренды N 8015 от 13.04.2020 г. по состоянию на 1 января 2022 г. (л.д. 20) и Расчетом задолженности по арендной плате и пени с 01.10.2020 по 31.12.2021 г. (л.д. 21), Ответчик платёжным поручением N 23 от 15.01.2021 г. оплатил по Договору аренды сумму в размере 1 514 766,10 рублей.

Исходя из расчета, представленного ответчиком, уплаченная Ответчиком платёжным поручением N 23 от 15.01.2021 сумма в размере 1 514 766,10 рублей подлежит зачету в счет уплаты арендной платы по Договору аренды за период с 13.04.2020 по 31.12.2022 в размере 582 183,87 рублей, в том числе за спорный период с 01.10.2020 по 31.12.2021 в размере 267 876,02 рубля.

Поскольку оплата арендной платы была осуществлена Ответчиком 15.01.2021, то просрочка в оплате арендной платы возникла за период 01.10.2020-31.12.2020 (4 квартал 2020 года).

В соответствии с п. 3.3. Договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально, в полном объеме, до 15 числа последнего месяца текущего квартала. Согласно п. 5.3 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Задолженность за период 01.10.2020-31.12.2020 составила сумму в размере 53 575,21 рублей.

Таким образом неустойка за период с 16.12.2020 по 15.01.2021, исходя из суммы задолженности за период 01.10.2020-31.12.2020 в размере 53 575,21 рублей, составляет 830,42 рублей. Указанная сумма подлежит зачету.

В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашение погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Уплаченная Ответчиком платёжным поручением N 23 от 15.01.2021 сумма в размере 1 514 766,10 рублей подлежит зачету:

- в счет уплаты арендной платы по Договору аренды за период с 13.04.2020 по 31.12.2022 в размере 582 183,87 рублей, в том числе за спорный период с 01.10.2020 по 31.12.2021 в размере 267 876,02 рубля,

- неустойки за период 01.10.2020-31.12.2020 в размере 830,42 рублей.

Таким образом, апелляционным судом установлено, что на стороне ответчика имеется переплата по Договору аренды в размере 931 751,81 рублей.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Довод истца о том, что в суде первой инстанции данные доводы не были заявлены ответчиком, следовательно не могут быть предметом оценки в апелляционном суде, отклоняются судом, поскольку их материалов дела и судебного акта по делу N А41-8390/22 (л.д.55-62) указанные обстоятельства следует признать установленными.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 Кодекса).

Из смысла указанной нормы права следует, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счет неправой.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 03.11.2022 по делу N А41-19342/22 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с КУМИ Администрации Одинцовского Муниципального района МО в пользу ООО "ЮАССтрой" расходы по уплате госпошлины в сумме 3000 руб. за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

С.В. Боровикова В.Н. Семушкина