|
09 марта 2023 г.
|
Дело N А41-19342/22
|
Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2023 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 марта 2023 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Мартенс Е.Д.,
при участии в заседании:
от истца: не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика: Макарова И.П., доверенность от 04.02.2019 N 50АБ1916932,
от третьего лица: не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЮАССтрой" на решение Арбитражного суда Московской области от 03.11.2022 по делу N А41-19342/22, по иску КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района (ИНН 5032000299, ОГРН 1025004060014) к ООО "ЮАССтрой" (ИНН 5029041190, ОГРН 1025003532234), третье лицо: Администрация Одинцовского Городского Округа Московской Области (ОГРН: 1025004066966, ИНН: 5032004222) о взыскании задолженности по Договору аренды от 13.04.2020 года N 8015,
УСТАНОВИЛ:
КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ЮАССтрой" (далее - ответчик) с требованиями о взыскании по договору аренды от 13.04.2020 N 8015 задолженности в размере 4137384,53 руб. за период с 01.10.2020 по 31.12.2021, неустойки в сумме 490402,56 руб. за период с 01.10.2020 по 31.12.2021.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Одинцовского Городского Округа Московской Области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 03.11.2022 исковые требования частично удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель истца вы заседание суда не явился, представил отзыв, в котором просит оставить решение без изменения, поскольку доводы жалобы не были заявлены в суде первой инстанции.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Московской области подлежит отмене исходя из следующего.
Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из правомерности и обоснованности исковых требований в указанной части.
Как следует из материалов дела, между КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района и ООО "ЮАССтрой" заключен договор аренды от 13.04.2020 N 8015 земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030106:3620.
Согласно п. 3.2 договора аренды размер арендной платы за участок определен сторонами в приложении N 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью.
В соответствии с п. 3.3. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально, в полном объеме, до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Согласно п. 5.3 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Претензией от 04.02.2022 КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района уведомил ООО "ЮАССтрой" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 13.04.2020 N 8015.
Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 13.04.2020 N 8015 не погашена ООО "ЮАССтрой" в добровольном порядке, КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из правомерности и обоснованности исковых требований в указанной части.
Десятый арбитражный апелляционный суд считает, что при рассмотрении дела суд первой инстанции не учел следующего.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса). Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.
Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.
Соответственно, в настоящем случае независимо от условий договора аренды арендная плата должна исчисляться на основании норм законодательства.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.
Часть 13 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (в редакции, действующей в спорный период) предусматривала, что в случае предоставления в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, лицу, с которым в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, заключен договор о развитии застроенной территории, арендная плата устанавливается в размере земельного налога за соответствующий земельный участок.
22.10.2004 между Муниципальным образованием "Одинцовский район Московской области" (Администрация), Министерством строительного комплекса Московской области (Министерство) и ООО "ЮАССтрой" (Инвестор/Застройщик) заключен Инвестиционный контракт N 207/20-04, зарегистрированный Минмособлстроем 29.11.2004 г. (далее - инвестиционный контракт) на предмет реализации инвестиционного проекта поэтапного строительства (реконструкции) жилого фонда, объектов социального назначения, а также объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в микрорайоне N 6-6А г. Одинцово Московской области.
Стороны инвестиционного контракта объединяют взаимные усилия для реализации инвестиционного проекта: Администрация/Заинтересованное лицо передает земельные участки (здания, помещения для реконструкции или сноса) под строительство и размещение вновь созданного комплекса недвижимого имущества, Инвестор/Заявитель за счет собственных и/или заемных средств производит новое строительство (реконструкцию).
К инвестиционному контракту сторонами заключены и зарегистрированы в установленном законом порядке дополнительное соглашение N 1 от 10.02.2005 г., дополнительное соглашение N 2 от 25.10.2005 г., дополнительное соглашение N 3 от 28.08.2009 г., дополнительное соглашение N 4 от 28.01.2011 г., дополнительное соглашение N 5 от 05.12.2013 г., дополнительное соглашение N 6 от 28.02.2018 г.
Постановлением Администрации городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области N 607 от 20.07.2010 г. утвержден проект планировки реконструкции микрорайона N 6-6а г. Одинцово.
Корректировка Проекта планировки реконструкции микрорайона 6-6А г. Одинцово утверждена Постановлением Администрации городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области N 1273 от 25.12.2014 г.
В соответствии пп. 2.1, 2.7, 3.8 инвестиционного контракта, Администрация обязана предоставить Инвестору/Заявителю земельные участки для проектирования и строительства объектов в соответствии с проектом планировки микрорайона N 6-6А, в том числе для строительства объектов жилищного фонда, предназначенных для отселения граждан, проживающих в определенных под снос жилых домах в микрорайоне N 6 г. Одинцово.
13.04.2020 между Администрацией Одинцовского городского округа Московской области и ООО "СК ЮАССтрой" (арендатор) заключен договор N 8015 аренды земельного участка в отношении земельного участка площадью 7092+/-29 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0030106:3620, видом разрешенного использования - для размещения многоэтажной жилой застройки (высотная застройка), расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово.
Согласно п. 1.2, 1.8 договора земельный участок предоставляется на основании постановления Администрации Одинцовского городского округа Московской области от 08.04.2020 N 1005.
Земельный участок занят жилым домом, назначение: многоквартирный дом с кадастровым номером 50:20:0000000:61958.
Срок договора с 13.04.2020 по 30.08.2020 (п. 2.1 договора).
Из текста постановления главы Одинцовского городского округа от 08.04.2020 N 1005 следует, что договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030106:3620 был заключен без проведения торгов, с учетом инвестиционного контракта от 22.10.2004 N 207/20-04.
Ответчик обратился к истцу о предоставлении государственной услуги "Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов" в отношении земельного участка на основании заявления Р001-3442822725-5331010177 от 23.12.2021 г. через Портал государственных и муниципальных услуг Московской области https://uslugi.mosreg.ru/.
Комитетом Администрации Одинцовского городского округа Московской области было принято решение от 24.01.2022 N Р001-3442822725-53310177 об отказе в предоставлении государственной услуги.
Решением Арбитражного суда Московской области с от 01.08.2022 по делу N А41-8390/22, Договор аренды земельного участка от 13.04.2020 N 8015 возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.
Суд пришел к выводу, что Инвестиционный контракт по совокупности условий является договором о комплексном развитии территории и на правоотношения сторон распространятся положения Градостроительного кодекса РФ и Земельного кодекса РФ, регулирующие соответствующие правоотношения, возникающие из договора о комплексном развитии территорий (л.д. 61).
Кроме того, при вынесении решения Арбитражного суда Московской области от 25.05.2011, вступившего в законную силу, по делу N А41-6089/11, судом исследована правовая природа и дана правовая оценка Инвестиционному контракту.
Суд пришел к выводу, что Инвестиционный контракт содержит все существенные условия договора о развитии застроенной территории, предусмотренные ст. 46.1-46.3 Градостроительного кодекса РФ и по содержанию является таковым, несмотря на иное название.
Обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Московской области от 25.05.2011 по делу N А41-6089/11 и решением Арбитражного суда Московской области от 01.08.2022 по делу N А41-8390/22 имеют преюдициальное значение в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ при рассмотрении настоящего спора.
На основании пп. 2.2., 2.2.2. Решения Совета депутатов городского поселения Одинцово Одинцовского муницип
