Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2023 г. N 16АП-2978/22 по делу N А18-736/2022

г. Ессентуки

9 марта 2023 г.

Дело N А18-736/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 7 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 9 марта 2023 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Егорченко И.Н., Жукова Е.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О., с участием в судебном заседании представителя Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия - Ужаховой Р.М. (доверенность от 10.03.2022), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 15.06.2022 по делу N А18-736/2022,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее - министерство) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Султыговой А.А. (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды от 28.05.2012 N 769 земельного участка с кадастровым номером 06:03:0100010:9 площадью 12 300 кв. м, находящегося по адресу: Республика Ингушетия, г. Карабулак, юго-восточная часть кадастрового квартала.

Решением от 15.06.2022 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован недоказанностью министерством нарушения договора аренды и неиспользования арендатором земельного участка в соответствии с целями, указанными в договоре.

Постановлением апелляционного суда от 14.09.2022 решение от 15.06.2022 отменено, иск оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Постановлением окружного суда от 29.12.2022 постановление от 14.09.2022 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд.

В апелляционной жалобе министерство просило отменить решение и удовлетворить требования в полном объеме. Заявитель указал, что земельный участок с кадастровым номером 06:03:0100010:9 арендатором используется не по назначению, условия мирового соглашения, утвержденного Карабулакским районным судом Республики Ингушетия от 17.06.2017 по делу N 2-418/2017, заключенного арендатором Султыговым Х.И. и администрацией, не исполняются (пирсы вдоль берега не установлены, территория не благоустроена, парковочная площадка отсутствует). В адрес ответчика истец направил претензию с предложением о расторжении договора аренды, которая проигнорирована.

В отзыве предприниматель просил отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель министерства поддержал доводы жалобы. Иные участвующие в деле лица, участие своих представителей в суде апелляционной инстанции не обеспечили, что не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие (часть 3 статьи 156 АПК РФ).

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя министерства, апелляционный суд не установил оснований для отмены судебного акта.

Судом установлено, что в соответствии с распоряжением Правительства Республики Ингушетия от 03.09.2007 N 487-р министерство (арендодатель) и Султыгов Х.И. (арендатор) заключили договор аренды от 28.05.2012 N 769 земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 06:03:0100010:9 площадью 12 300 кв. м, находящийся по адресу: Республика Ингушетия, г. Карабулак, юго-восточная часть кадастрового квартала, для строительства объектов зоны отдыха, в границах, указанных в кадастровом плане участка, сроком на 49 лет (пункты 1.1, 1.2). Договор зарегистрирован в установленном законе порядке 27.06.2012.

Согласно пункту 3.1.1 арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

В силу пунктов 3.4.2, 3.4.7, 3.4.9 арендатор обязан: использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, не допускать его загрязнения, захламления, ухудшения экологической обстановки, обеспечивать благоустройство; обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Согласно пункту 5.1 все изменения и (или) дополнения к договору оформляются в письменном виде.

Определением Карабулакского районного суда Республики Ингушетия от 17.06.2017 по делу N 2-418/2017 по иску Администрации г. Карабулак к Султыгову Х.И. о расторжении договора аренды от 28.05.2012 N 769 утверждено мировое соглашение, по которому арендатор обязался за счет собственных средств установить летнее кафе для семейного отдыха до 01.09.2017; установить пирсы вдоль берега (до конца 2018 года); благоустроить территорию: выровнять территорию, создать аллею с высадкой деревьев, обеспечить эстетический вид (скос травы, санитарное состояние); обеспечить устройство парковочной площадки для стоянки автотранспорта при въезде на территорию. В свою очередь истец отказывается от исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 28.05.2012 N 769.

По договору уступки от 12.09.2018 права и обязанности арендатора по договору от 28.05.2012 N 769 аренды земельного участка переданы предпринимателю. Договор прошел государственную регистрацию.

В целях реализации Закона Республики Ингушетия от 30.12.2019 N 56-РЗ Правительством Республики Ингушетия издано постановление от 03.03.2020 N 22, которым министерство определено уполномоченным органом по осуществлению полномочий органов местного самоуправления муниципальных образований Республики Ингушетия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

17 января 2022 года сопроводительным письмом N 108 истец направил ответчику для подписания соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи, сославшись на неисполнение арендатором условий мирового соглашения, утвержденного определением от 17.06.2017.

Указывая на существенные нарушения арендатором условий договора, выразившиеся в нецелевом использовании земельного участка, министерство обратилось с иском в суд.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46).

Договор аренды подлежит прекращению в случае: использования земельного участка не по целевому назначению или с существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинением вреда окружающей среде; неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзацы второй и шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Земельным кодексом закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 (далее - постановление N 11) разъяснил следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по смыслу статей 450, 619 Гражданского кодекса, пункта 9 статьи 22, статьи 46 Земельного кодекса, пункта 23 постановления N 11 расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

На основании совокупной оценки представленных в материалы дела доказательств и доводов участвующих в деле лиц, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что министерство не доказало существенное нарушение предпринимателем условий договора от 28.05.2012 N 769, в том числе нецелевое использование земельного участка, и как следствие, наличие оснований для его расторжения.

Согласно договору от 28.05.2012 N 769 целью предоставления участка в аренду являлось строительство объектов зоны отдыха. При этом в договоре не указаны назначение этих объектов, их количество, технические характеристики и т. д.

Суд первой инстанции установил, что ответчик добросовестно выполняет свои обязательства по аренде земельного участка, о чем свидетельствуют представленные фотографии и DVD-диск, которыми зафиксировано, что на арендуемом земельном участке находится функционирующее летнее кафе, обустроены подъезд и парковочная площадка, имеется колодец с питьевой водой, санитарное состояние объекта аренды удовлетворительное. Свидетель Султыгов М.А. (супруг арендатора) подтвердил, что занимался обустройством арендуемого земельного участка, выравниванием территории и прочими работами. В целях соблюдения свободного доступа к пруду ограждение арендуемого участка запрещено. Для организации семейного отдыха на арендуемом земельном участке, помимо кафе, имеется лодочная станция (приобретены лодки и катамараны), обустроены пирсы. В 2021 году администрация усилиями подрядной организации провела работы по расчистке дна пруда, в ходе которых пирсы были снесены, на обращение о восстановлении пирсов, подрядчик обязался их восстановить, однако, восстановительные работы не провел.

Таким образом, земельный участок используется арендатором по назначению (для организации зоны отдыха). Установленные обстоятельства министерство надлежащими доказательствами не опровергло, существенного нарушения договора арендатором не подтвердило.

Доводы о том, что предпринимателем не исполняются условия мирового соглашения, утвержденного 17.07.2017 Карабулакским районным судом Республики Ингушетия (пирсы вдоль берега не установлены, территория не благоустроена, парковочная площадка отсутствует), не могут быть приняты во внимание.

Названное мировое соглашение заключено Администрацией г Карабулак и Султыговым Х.И. Предприниматель стороной мирового соглашения не является, поэтому каких либо обязательств у него из этого соглашения не возникло (пункт 3 статьи 308 Гражданского кодекса).

Права и обязанности арендатора по договору от 28.05.2012 N 769 возникли у предпринимателя на основании договора уступки от 12.09.2018, пунктом 3.2.1 которого установлена обязанность нового арендатора по использованию земельного участка на условиях договора аренды.

При этом из договора уступки не следует, что новому арендатору также переданы обязанности прежнего арендатора, возникшие из мирового соглашения.

Само по себе мировое соглашение частью договора аренды от 28.05.2012 N 769 не является, а установленные в нем обязательства арендатора в порядке изменений (статья 450 Гражданского кодекса) в договор аренды не вносились.

На иные нарушения арендных обязательств, а также на то, что сохранение договорных отношений с предпринимателем становится нецелесообразным и невыгодным для публичного собственника, министерство не ссылалось.

Применительно к установленным по делу обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам суд правомерно отказал в удовлетворении требований министерства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено. Основания для отмены решения суда отсутствуют.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 15.06.2022 по делу N А18-736/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

И.Н. Егорченко Е.В. Жуков