Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2023 г. N 09АП-5026/23 по делу N А40-139641/2022

г. Москва

09 марта 2023 г.

Дело N А40-139641/22

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 марта 2023 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.Н. Кухаренко,

судей А.И. Трубицына, Е.А. Птанской

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Портновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2022

по делу N А40-139641/22, по иску общества с ограниченной ответственностью "Волна" (ОГРН: 1167746541896, ИНН: 7719448404)

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674),

об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Михайлов А.В. по доверенности от 14.03.2022

от ответчика - Цебеков А.А. по доверенности от 10.11.2022

УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, ООО "Волна" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

Решением суда от 21.12.2022 разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Волна" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 322,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Парковая 15-я, д. 16, корп. 1 (цокольный этаж, пом. II комн. 1, 1а, 16, 2-14, пом. IV, комн. 1-3), урегулированы, спорные условия Договора установлены в редакции истца.

Департамент городского имущества города Москвы, не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой считает его незаконным, необоснованным.

В своей жалобе заявитель указывает на то, что отсутствуют правовые основания для урегулирования разногласий вышеуказанного договора купли-продажи в редакции Истца, отсутствуют.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы жалобы поддерживает в полном объеме.

Истец с доводами жалобы не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью "ВОЛНА" (Арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) 20.07.2016 г. заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 00-00383/16. Объектом данного договора аренды является нежилое помещение, общей площадью 322,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Парковая 15-я, д. 16, корп. 1 (цокольный этаж, пом. II комн. 1, 1а, 16, 2-14, пом. IV, комн. 1-3).

Являясь добросовестным арендатором и отвечая формальным требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон) к лицам, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в соответствии с Административным регламентом предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", утвержденным постановлением Правительства города Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП (далее - Административный регламент) Истец 29.03.2022 г. обратился к Ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в соответствии с положениями Федерального закона.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159), субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135).

Ответчиком в рамках предоставления государственной услуги письмом N 33-5-31921/22-(0)-6 от 24.05.2022 г. было направлено Распоряжение о приватизации нежилого помещения и проект договора купли-продажи (получен Истцом в личном кабинете на официальном сайте https://www.mos.ru/).

Пунктом 3.1. Договора установлено, что цена Объекта составляет 32 054 000 (тридцать два миллиона пятьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп. В связи с выбором арендатора способа оплаты приобретаемого имущества - ежемесячно, пунктом 3.4. договора платеж за нежилое помещение установлен в размере 381 595 (триста восемьдесят одна тысяча пятьсот девяносто пять) руб. 24 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой, Истец 03.06.2022 г. направил в адрес Ответчика заявление о подписании договора с протоколом разногласий, содержащий предложение об изменении пунктов договора:

- п. 3.1 Договора: стоимость нежилого помещения предложено установить в соответствии с выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинг Групп "ПраймАудит" отчетом об оценке от 26.04.2022 N 46/2022-О в размере 16 000 000 (шестнадцать миллионов) рублей 00 копеек;

- п 3.4 Договора: ежемесячную оплату предложено установить в размере 190 476 (сто девяносто тысяч четыреста семьдесят шесть) руб. 19 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Письмом от 07.06.2022 г. N 33-5-31921/22-(0)-8 Ответчик отказал Истцу в подписании договора на условиях, предложенных Истцом.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости между истцом и Департаментом возникли разногласия, которые в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение суда.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Согласно материалам дела, истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате.

Преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Таким образом, истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Определением суда от 12 сентября 2022 года судом первой инстанции было удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО "Оценочная экспертиза" эксперту Бухтоярову Владимиру Валерьевичу, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, с постановкой перед экспертом следующих вопросов:

- определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 322, 8 кв. м, расположенного по адресу г. Москва ул. Парковая 15-я, д. 16 корп. 1 ( цокольный этаж, помещение II комн. 1,1а,1б,2-14, пом.IV комн 1-3 ) по состоянию на 29.03.2022?

Согласно экспертному заключению ООО "Оценочная экспертиза" экспертом сделан вывод: рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 322,8 кв. м, расположенного по адресу г. Москва ул. Парковая 15-я, д. 16 корп. 1 (цокольный этаж, помещение II комн. 1,1а,16,2-14, пом. IV комн. 1-3) по состоянию на 29.03.2022 составляет: 21 759 000 (Двадцать один миллион семьсот пятьдесят девять тысяч) рублей.

Оценив данное экспертное заключение, с учетом пояснений эксперта, Арбитражный суд Москвы нашёл его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, сомнения в обоснованности экспертного заключения, отсутствовали.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд первой инстанции справедливо усмотрел, что в соответствии с экспертным заключением ООО "Оценочная экспертиза", цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 21 759 000 руб. без учета НДС.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона РФ от 29.06.2015 N 158-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Оснований считать экспертное заключение ООО "Оценочная экспертиза" не соответствующим требованиям закона не установлено.

Апелляционная коллегия полагает, что спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключений судебных экспертиз.

Представленные ответчиком возражения по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2022 по делу N А40-139641/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Ю.Н. Кухаренко

Судьи

А.И. Трубицын Е.А. Птанская