Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2023 г. N 19АП-504/23 по делу N А48-8093/2022

г. Воронеж

13 марта 2023 г.

Дело N А48-8093/2022

Резолютивная часть постановления объявлена "03" марта 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено "13" марта 2023 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Кораблевой Г.Н.,
	Воскобойникова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайличенко Т.В.,

при участии:

от Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от общества с ограниченной ответственностью "РП-Строй": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от публичного акционерного общества "Специализированный застройщик "Орелстрой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от Управления Росреестра по Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании, апелляционную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области на решение Арбитражного суда Орловской области от 23 декабря 2022 года по делу N А48-8093/2022 (судья Лазутина О.И.)

по исковому заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области (ОГРН: 1025700833784, ИНН: 5753004003) к обществу с ограниченной ответственностью "РП-Строй" (ОГРН: 1176234016551, ИНН: 6229087108), публичному акционерному обществу "Специализированный застройщик "Орелстрой" (ОГРН: 1025700764363, ИНН: 5751005940) о признании сделки недействительной,

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора - Управления Росреестра по Орловской области (ОГРН: 1045753008212, ИНН: 5753035940),

УСТАНОВИЛ:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области обратился в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением о признании недействительным договора от 13 апреля 2022 года об уступке прав и обязанностей арендатора, заключенного между ООО "РП-Строй" и ПАО "Специализированный застройщик "Орелстрой", а также применении последствии недействительности сделки в виде возврата ООО "РП-Строй" земельного участка с кадастровым номером 57:25:0000000:138 и исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи от 1 июля 2022 года о государственной регистрации договора от 13 апреля 2022 года уступки прав и обязанностей арендатора (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Орловской области.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 23 декабря 2022 года по делу N А48-8093/2022 в иске отказано.

Не согласившись с решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 03 марта 2022 года представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

От общества с ограниченной ответственностью "РПСтрой" поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому ответчик полагал решение суда законным, а жалобу истца - не подлежащей удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Судебная коллегия, проанализировав представленные материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.

Из установленных судом обстоятельств дела следует, что по договору аренды земельного участка N 136 от 05 марта 2021 г. Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области предоставил обществу с ограниченной ответственностью "РП-Строй" в аренду на пять лет земельный участок площадью 7312 кв. м, с кадастровым номером 57:25:0000000:138, местоположение которого установлено относительно ориентира: Российская Федерация, Орловская область, г. Орёл, ул. Раздольная, квартал N 831.

Земельный участок предоставлен для завершения строительства многоквартирного дома, сведения о котором включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2014 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Государственная регистрация аренды произведена 29 июня 2021 г.

Дополнительным соглашением от 14 июня 2022 г. стороны продлили срок действия договора до 26 февраля 2029 года.

Права и обязанности арендатора по договору аренды были переданы обществом с ограниченной ответственностью "РП-Строй" публичному акционерному обществу "Специализированный застройщик "Орелстрой" по договору уступки прав и обязанностей от 13 апреля 2022 г с момента государственной регистрации договора уступки, состоявшейся 1 июля 2022 года.

В ответ на просьбу общества "РП-Строй" согласовать перенаем арендодатель письмами от 6 мая 2022 года N 3-3-1751 и от 15 июня 2022 года N3-3-2321 ответил отказом.

Спор, возникший между сторонами по поводу действительности состоявшейся уступки, был передан департаментом на разрешение арбитражного суда.

Обосновывая свои требования, истец сослался на положения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, и условия пункта 4.4.17 договора, по которому арендатор в пределах срока договора вправе передать участок в субаренду, отдать арендные права земельного участка в залог с согласия арендодателя, полученного до осуществления такой передачи.

Возражая на иск, ответчики указали, что в силу действующего земельного законодательства согласие арендодателя на передачу прав по договору, заключенного на срок более пяти лет, не требовалось.

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд исходил из следующего.

По общему правилу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) обусловлено согласием арендодателя, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Такое согласие не требуется в силу пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при передаче арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе при передаче прав в залог, в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также для субаренды арендованного земельного участка.

Иное может быть установлено договором.

Анализ условий пункта 4.4.17 договора, толкуемого по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяет заключить, что согласие арендодателя предусмотрено лишь для двух случаев распоряжения принадлежащим арендатору правом: субаренды земельного участка и передачи права в залог.

Буквальное значение содержащихся в указанном пункте слов и выражений в сопоставлении с другими условиями договора в целом, не оставляет места для его расширительного толкования, позволяющего распространить согласованное в нем ограничение на иные способы передачи принадлежащего арендатору права, а именно на перенаем и участие в хозяйственном товариществе, обществе или производственном кооперативе.

Поскольку предметом оспариваемой сделки стала передача арендатором договора в порядке перенайма как способа распоряжения правом, отличного от субаренды и передачи права в залог, условие пункта 4.4.17 договора неприменимо при рассмотрении настоящего спора.

Следует учитывать также, что в силу прямого запрета, установленного в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, стороны были лишены возможности ставить передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу под условие получения согласия арендодателя.

Данный вывод подкреплен правовой позицией, изложенной в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

То обстоятельство, что первоначально договор аренды был заключен на пять лет, а его продление на больший срок произошло по требованию арендатора, реализовавшего свое право, предусмотренное законом (часть 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"), не имеет правового значения.

Положения земельного законодательства об особенностях долгосрочной аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, действуют безотносительно того, что послужило причиной продления срока аренды.

Таким образом, при совершении оспариваемой сделки необходимость получать предварительное согласие органа, уполномоченного распоряжаться сданным в аренду земельным участком, отсутствовала. Признаков, указывающих на ее ничтожность по иным основаниям, материалы дела не содержат.

Учитывая, что Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области не доказал совокупность фактов, необходимых при обращении в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной по основаниям, установленным пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении заявленного требования отказано правомерно.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, судебный акт является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения, а равно для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 23 декабря 2022 года по делу N А48-8093/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Г.Н. Кораблева М.С. Воскобойников