Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2023 г. N 09АП-6382/23 по делу N А40-217562/2022

г. Москва

13 марта 2023 г.

Дело N А40-217562/22

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Г.М.Никифоровой,

судей:	В.И.Попова, С.М.Мухина,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания А.К.Юнусовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Росреестра по г. Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2022 по делу N А40-217562/22,

по заявлению ООО "НГС ГРУП" (ОГРН: 1187746973391, Дата присвоения ОГРН: 30.11.2018, ИНН: 7736319455)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН: 1097746680822, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 7726639745)

третьи лица: 1) ФОНД "СКОЛКОВО", 2) ООО "О3-ИННОВАЦИЯ",

о признании незаконным решения от 26.08.2022 N КУВД-001/2021-19658104/9,

при участии:

от заявителя:	Михайлов Р.В. по дов. от 14.11.2022
от ответчика:	Клименко Н.А. по дов. от 24.01.2023
от третьих лиц:	1) не явился, извещен; 2) Торопов Г.И. по дов. от 17.02.2022

УСТАНОВИЛ:

ООО "НГС ГРУП" (далее - Заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - ответчик, Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным решения от 26.08.2022 N КУВД-001/2021-19658104/9 об отказе в государственной регистрации.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.12.2022 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра по Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель Росреестра в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители заявителя, Фонда "СКОЛКОВО" поддержали решение суда первой инстанции.

ООО "О3-ИННОВАЦИЯ", извещенное надлежащим образом о времени и месте, в судебное заседание представителя в судебное заседание не направило.

С учетом своевременного размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в его отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы, полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела в соответствии с договором аренды земельного участка с соглашением об осуществлении арендатором исследовательской и непосредственно связанной с ней деятельности на территории инновационного центра "Сколково" N 50108/01006/0003-2021 от 01.02.2021 г. (далее - Договор аренды) Фонд "Сколково" передал ООО "О3-Инновации" земельный участок с кадастровым номером 77:15:0020321:304, сроком на 49 (сорок девять) лет, общей площадью 3 986 кв.м и расположенному по адресу г. Москва, д. Сколково.

Договор аренды был надлежащим образом зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 25.02.2021 за номером регистрации 77:15:0020321:304-77/051/2021-1.

Заявитель, в соответствии с договором, заключенным между заявителем и ООО "О3-Инновации" (с согласия Фонд "Сколково"), от 26.04.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков с инвестиционными условиями по проектированию, строительству распоряжению и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра "Сколково" от 01.02.2021 N 50108/01006/0003-2021 (далее - Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды), является новым арендатором.

В связи с чем, Заявитель 13.05.2022 обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации прав с приложением необходимых документов, что подтверждается уведомлением о приеме заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

27.05.2022 г. Управление Росреестра по Москве уведомило о приостановлении государственной регистрации права за N КУВД-001/2022-19658104/1 (MFC-0558/2022-775017), указав, что отсутствует реестр участников проекта, отсутствует соответствующее решение о включении юридического лица (заявителя) реестр; Земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (в границах приаэродромной территории, в зоне полосы воздушных подходов аэродромов), а представленный Договор о передачи прав и обязанностей по договору аренды не содержит исчерпывающий перечень ограничений предмета аренды.

27.07.2022 заявитель направил в Управление заявление о государственной регистрации прав от N MFC-0558/2022-1171258-1 о предоставлении дополнительных документов, которое содержало:

- разъяснения ООО "О3-Инновации" о том, что заключенный Договор о передачи прав и обязанностей по договору аренды был заключен в рамках действующих Правил и Федерального закона от 28.09.2010 N 244-ФЗ "Об инновационном центре "Сколково";

- соглашение о размещении Центра НИОКР ООО "Группа О3" от 14.03.2022 г., в соответствии с данным соглашением заявитель обязался передать помещения под размещение центра НИОКР в здании, которое должен построить заявитель;

- договор от 26.04.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков с инвестиционными условиями по проектированию, строительству распоряжению и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра "Сколково" от 01.02.2021 N 50108/01006/0003-2021, в котором перечень ограничений (п. 1.11.) отражен в редакции п. 2.8. Договора аренды.

Также заявитель направил в Управление заявление о государственной регистрации прав от N MFC-0558/2022-1214923-1 о предоставлении дополнительных документов вместе с письмом о направлении разъяснений от Фонда "Сколково" от 03.08.2022 г. N исх/51-4216 и соответствующей справки, где была отражена позиция Фонда "Сколково" в том, что каких-либо подтверждений (помимо заключенного Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды) статуса партера по содействующей деятельности (в т.ч. включение арендатора в реестр официальных, ключевых партнеров) нормативными документами не предусмотрено и что новый арендатор (заявитель), с момента принятия на себя обязательств по Договору аренды, становится партнером по содействующей деятельности, т.е. лицом, участвующем в реализации проекта.

Между тем, 26.08.2022 Управление вынесло решение (уведомление) от 26.08.2022 N КУВД-001/2022-19658104/9 об отказе в государственной регистрации договора от 26.04.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков с инвестиционными условиями по проектированию, строительству распоряжению и эксплуатации недвижимого имущества на территории инновационного центра "Сколково" от 01.02.2021 N 50108/01006/0003-2021, мотивированный тем, что из представленных документов, установить объем сведений, позволяющих отнести ООО "НГС ГРУП" к лицам, участвующим в реализации проекта, в соответствии с Федеральным законом от 28.09.2010 г. N244-ФЗ "Об инновационном центре "Сколково", не представляется возможным и из представленных документов, установить объем сведений, позволяющих отнести ООО "НГС ГРУП" к лицам, участвующим в реализации проекта, в соответствии с Федеральным законом от 28.09.2010 г. N244-ФЗ "Об инновационном центре "Сколково", не представляется возможным.

Заявитель посчитал вынесенное решение об отказе незаконным, нарушающим права и законные интересы Заявителя, в связи с чем, обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции обоснованно учел следующее.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

В силу п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке.

Судом установлено, что Некоммерческая организация Фонд развития Центра разработки и коммерциализации новых технологий (Фонд "Сколково) является управляющей компанией, на которую возложено обеспечение функционирования инфраструктуры территории инновационного центра "Сколково".

В соответствии с п. 3 ст. 3 Федерального закона от 28 сентября 2010 г. "Об инновационном центре "Сколково" "земельные участки, находящиеся в границах территории Центра и принадлежащие управляющей компании на праве собственности, могут быть переданы в аренду лицам, участвующим в реализации проекта, исключительно в целях его реализации".

Согласно п. 5 ст. 3 названного Федерального закона порядок и условия предоставления земельных участков, находящихся в границах территории Центра и принадлежащих управляющей компании на праве собственности, в аренду лицам, участвующим в реализации проекта, устанавливаются правилами проекта с учетом положений Федерального закона от 28 сентября 2010 г. "Об инновационном центре "Сколково".

В силу п. 10 ст. 2 Федерального закона от 28 сентября 2010 г. "Об инновационном центре "Сколково" "лицо, участвующее в реализации проекта, - управляющая компания, дочернее общество управляющей компании, участник проекта, региональный оператор, партнер управляющей компании, частная организация, осуществляющая образовательную деятельность на территории Центра, осуществляющие деятельность по реализации проекта, в том числе на основании сделок, заключенных с управляющей компанией, дочерним обществом управляющей компании, участником проекта_".

Партнер управляющей компании - юридическое лицо, заключившее с управляющей компанией в соответствии с правилами проекта соглашение, определяющее условия осуществления таким юридическим лицом самостоятельно (в том числе через обособленное подразделение такого юридического лица) либо хозяйственным обществом, в уставном капитале которого более чем пятьдесят процентов голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), прямо или косвенно принадлежат партнеру управляющей компании, в том числе исследовательским корпоративным центром или исследовательским центром, исследовательской деятельности и коммерциализации ее результатов и (или) иной содействующей их осуществлению деятельности на территории Центра.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 5 Федерального закона от 28 сентября 2010 г. "Об инновационном центре "Сколково", управляющая компания "утверждает документы, которые в соответствии с настоящим Федеральным законом применяются вместо акта о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, генерального плана поселения, правил землепользования и застройки, а также документацию по планировке территории на основании таких документов, выдает разрешения на строительство, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории Центра".

В соответствии Правилами проекта в сфере использования земельных участков (утверждены приказом Фонда "Сколково" от 2 декабря 2020 года N 308-Пр) (https://old.sk.ru/foundation/documents/p/design_rules.aspx) Партнер по содействующей деятельности - означает юридическое лицо, принявшее на себя конкретные обязательства по реализации Проекта путем заключения с Управляющей компанией в соответствии с Правилами Проекта соглашения, определяющего условия осуществления таким юридическим лицом на территории Центра деятельности, содействующей осуществлению Исследовательской деятельности и Коммерциализации, том числе условия создания и (или) эксплуатации на предоставленном Управляющей компанией в аренду земельном участке Объекта, относящегося к инфраструктуре территории Центра и используемого для обеспечения функционирования Центра, условия по распоряжению и пользованию таким Объектом.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами. Соглашение о перенайме представляет собой сделку по передаче договора (статья 392.3 Гражданского кодекса), предусматривает в соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса одновременную передачу бывшим арендатором новому арендатору всех прав и обязанностей по договору аренды и к такой сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В силу п. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV Земельного кодекса Российской Федерации, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 14 Закона о регистрации основанием для осуществления кадастрового учета и регистрации прав среди прочих оснований являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пп. 8 п. 2 ст. 14 Закона о регистрации основанием для осуществления кадастрового учета и регистрации прав могут быть иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу.

В соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

- документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

- документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 Закона о регистрации.

Вместе с тем не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Закона о регистрации и требованиям принятых в соответствии с данным Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом о регистрации или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Закона о регистрации).

Как следует из уведомления об отказе государственной регистрации прав N КУВД-001/2022-19658104/9 (MFC-0558/2022-775017), регистрирующим органом при вынесении решения об отказе в государственной регистрации прав рассматривались только документы, поданные заявителем при первичной подаче. Дополнительные документы хотя и приняты Управлением, но при вынесении решения об отказе в государственной регистрации прав не учитывались.

Суд первой инстанции указал, что представленные заявителем на регистрацию документы, в том числе дополнительные, конкретизировали заявителя как лицо, участвующее в реализации проекта в соответствии с Федеральным законом от 28.09.2010 г. N 244-ФЗ "Об инновационном центре "Сколково".

При этом согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по Договору аренды во взаимосвязи с требованиями арендодателя о включении в соответствующий договор условий об ограничении по распоряжению земельными участками и объектами инфраструктуры инновационного центра "Сколково", определенных Федеральным законом от 28.09.2010 г. N 244-ФЗ "Об инновационном центре "Сколково" и правилами проекта, с положениями Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды уже характеризовало заявителя как лицо, принимающее участие в реализации проекта.

В силу прямого указания закона (ст. 14, п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации) государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям организаций, наделенных соответствующими правами на распоряжение земельными участками (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

Так, Фондом "Сколково", являющимся управляющей компанией в значении, установленном ст. 2 Федерального закона от 28.09.2010 N 244-ФЗ "Об инновационном центре "Сколково", и наделенным указанным законом полномочиями по распоряжению земельными участками, входящими в состав территории инновационного центра "Сколково", 21.04.2022 было выдано согласие N Исх/51-2325 на совершение Заявителем сделки по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с соглашением об осуществлении арендатором исследовательской и непосредственной связанной с ней деятельности на территории инновационного центра "Сколков" от 01.02.2021 N 50108/01006/0003-2021 (далее - Договор аренды), а также 03.08.2022 даны соответствующие разъяснения N Исх/51-4216 о том, что ООО "НГС ГРУП" является лицом, участвующим в реализации проекта.

При указанных обстоятельствах государственный регистратор, отказывая в государственной регистрации договора от 26.04.2022 о передаче прав и обязанностей по Договору аренды, по мотивам отсутствия у ООО "НГС ГРУП" статуса лица, участвующего в реализации проекта, при наличии действующих и не признанных в судебном порядке незаконными согласия Фонда "Сколково" N Исх/51-2325 на совершение указанной сделки, соответствующих разъяснений N Исх/51-4216, вышел за рамки полномочий, предоставленных Закона о регистрации.

Таким образом, отказ регистрирующего органа, в связи с непредоставлением на государственную регистрацию права решения о включении юридического лица (заявителя) в реестр, а также требование о включении в Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды исчерпывающего перечня ограничений предмета аренды (т.е. сверх тех ограничений, что указаны в Договоре аренды), не основано на законе.

На основании вышеизложенного, требования заявителя являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Коллегия учитывает, что несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2022 по делу N А40-217562/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Г.М. Никифорова

Судьи

В.И. Попов С.М. Мухин