Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2023 г. N 11АП-2097/23 по делу N А55-15474/2022

г. Самара

13 марта 2023 г.

Дело N А55-15474/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2023 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коршиковой Е.В.,

судей Дегтярева Д.А., Копункина В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Степанец М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании 09 марта 2023 года в зале N 7 помещения суда апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти

на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 декабря 2022 года по делу N А55-15474/2022 (судья Лукин А.Г.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Анна-TRADING" (ОГРН: 1036301047177, ИНН: 6323034167)

к Администрации городского округа Тольятти (ОГРН: 1036301078054, ИНН: 6320001741)

об урегулировании разногласий,

с участием в заседании:

от истца - представитель Воробьева Ю.В. по доверенности от 22.02.2023,

от ответчика - представитель Баранова М.В. по доверенности от 19.12.2022,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Анна-TRADING" (далее - истец) с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ заявления об уточнении исковых требований обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации городского округа Тольятти (далее - ответчик), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением Договора N 453 купли-продажи арендуемого имущества от 28.03.2022, изложив п. 2.1. и 2.2.1 указанного Договора в редакции Истца, а именно:

1."п. 2.1. Цена продаваемого имущества в размере 1 042 288 (Один миллион сорок две тысячи двести восемьдесят восемь) рублей 00 копеек без учета НДС";

2."п. 2.2.1. На сумму денежных средств в размере 1 042 288 (Один миллион сорок две тысячи двести восемьдесят восемь) рублей 00 копеек без учета НДС, производить начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования постановления по продаже арендуемого имущества.".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29 декабря 2022 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация городского округа Тольятти обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на то, что отчет об оценке муниципального имущества, подготовленный ИП Трушиной Л.И., не достоверен; истцом не оспорены результаты оценки объекта, произведенной ООО "Глобус".

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца просил обжалуемое решение оставить без изменения по доводам представленного суду отзыва на апелляционную жалобу.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.08.2019 между Администрацией городского округа Тольятти (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "АННА-TRADING" (арендатор) заключен договор N 9262/а аренды зданий, сооружений и нежилых помещений в отношении нежилого помещения площадью 49,1 кв. м, являющегося муниципальной собственностью городского округа Тольятти, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 9, пом. Б/Н (1004), с кадастровым номером 63:09:0101169:6477. В редакции дополнительного соглашения N 36093/9262/а к вышеуказанному Договору аренды от 15.01.2021. Сторонами установлен срок действия договора с 13.02.2021 по 12.12.2026.

Общество обратилось в Администрацию городского округа Тольятти с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости.

Постановлением Администрации городского округа Тольятти от 25.03.2022 N 641-п/1 "Об условиях приватизации нежилого помещения площадью 49,1 кв. м по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 9, пом. Б/Н (1004)" определено осуществить приватизацию объекта Обществу по цене 1 326 185 (Один миллион триста двадцать шесть тысяч сто восемьдесят пять) рублей без учета НДС в соответствии с отчетом об оценке объекта оценки N 2021.12-01/01 от 10.12.2021, исполненным ООО "Глобус".

Администрация городского округа Тольятти в лице департамента по управлению муниципальным имуществом направила Обществу предложение от 28.03.2022 о заключении договора купли-продажи с приложением подписанного проекта договора купли-продажи арендуемого имущества N 453.

При заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия в отношении п.2.1. и п. 2.2.1. проекта Договора. Ответчик предлагает следующую редакцию спорных пунктов проекта Договора:

"п. 2.1. Цена продаваемого имущества в соответствии с отчетом об оценке объекта оценки N 2021.12-01/01 от 10.12.2021, исполненным ООО "Глобус", в размере 1 326 185 (Один миллион триста двадцать шесть тысяч сто восемьдесят пять) рублей без учета НДС".

"п. 2.2.1. На сумму денежных средств в размере 1 326 185 (Один миллион триста двадцать шесть тысяч сто восемьдесят пять) рублей без учета НДС, производить начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования постановления по продаже арендуемого имущества.".

На основании предварительной экспресс-оценки объекта недвижимости (нежилого помещения), выполненной ООО "Звента", Истцом была предложена следующая редакция спорных пунктов проекта Договора:

"п. 2.1. Цена продаваемого имущества в размере 1 055 00 (Один миллион пятьдесят пять тысяч) рублей без учета НДС".

"п. 2.2.1. На сумму денежных средств в размере 1 055 00 (Один миллион пятьдесят пять тысяч) рублей без учета НДС, производить начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования постановления по продаже арендуемого имущества.".

26 апреля 2022 года истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договора и требование об урегулировании указанных разногласий. Ответчик отклонил протокол разногласий, что подтверждается ответом Администрации городского округа Тольятти исх. N 1876/5.2 от 29.04.2022 г. Договоренности по спорным пунктам проекта Договора между сторонами достигнуто не было.

После проведенной судебной экспертизы истец уточнил свою редакцию договора, указав в спорных пунктах цену продаваемого имущества - 1 042 288, 00 рублей. Между сторонами возник спор относительно цены договора, за разрешением которого истец обратился в Арбитражный суд Самарской области.

Удовлетворяя заявленные требования суд первой инстанции, руководствуясь нормами статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в пункте 1 информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", пришел к выводу о том, что все разногласия сторон сводятся исключительно к цене договора, а редакция спорных пунктов истца соответствует оценке, проведенной судебным экспертом.

Истец, не согласившись с условиями договора, подготовил и направил ответчику протокол разногласий, который в последующем не был принят последним (исх. N 1876/5.2 от 29.04.2022).

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 1 информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не установлена обязательность определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки, и поскольку она носит не обязательный, а рекомендательный характер, то вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

По ходатайству истца Арбитражный суд Самарской области назначил судебную оценочную экспертизу. Согласно заключению эксперта, округленная рыночная стоимость объекта оценки: нежилого помещения с кадастровым номером 63:09:0101169:6477, площадью 49,1 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 9, пом. Б/Н (1004), по состоянию на 03.08.2021 года составляет: 1 042 288 рублей.

Поскольку оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, экспертом по определению суда проводилась ретроспективная оценка и определена стоимость выкупаемого объекта по состоянию на 03.08.2021.

В остальном ответчик не согласен с выводами эксперта, методикой проведения оценки. Аналогичные доводы приведены Администрацией и в апелляционной жалобе. Оценивая указанные возражения суд первой инстанции верно установил, что примененная экспертом методика не противоречит действовавшим на момент проведения экспертизы стандартам оценки, замечание Ответчика в отношении того, что экспертом не применен федеральный стандарт оценки "Процесс оценки (ФСО III)"признано не подлежим правовой оценке, поскольку способы и метод проведения экспертизы определяется экспертом; используемые объекты-аналоги выставлены на продажу в пределах шестимесячного срока и максимально приближены к дате оценки объекта; даты размещения объявления датированы июнем, июлем 2021 г., тогда как датой, по состоянию, на которую определялась стоимость объекта, является 03.08.2021; аналоги расположены в жилой зоне Автозаводского района; местоположение аналогов и объекта оценки сопоставимо; аналоги и объект оценки относятся к одному сегменту регионального рынка недвижимости - торгово-офисное (универсальное).

Апелляционная коллегия считает, что изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают характер и ход исследования. В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом дана подписка о предупреждении об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение экспертизы выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера, экспертом проведен подробный необходимый анализ в обоснование выводов.

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы о том, что отчет об оценке муниципального имущества, подготовленный ИП Трушиной Л.И., не отвечает признакам достоверности, признаются апелляционным судом несостоятельными.

Доводы апелляционной жалобы о том, что поскольку истцом не оспорены результаты оценки объекта, произведенной ООО "Глобус", достоверной ценой для совершения сделки должна быть оценка, произведенная обществом "Глобус", подлежат отклонению в силу того, что в данном случае иск подан в целях урегулирования разногласий, возникших при заключении договора, истец не преследовал цели оспорить отчет об оценке.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно принял как максимально обоснованную и достоверную оценку - оценку судебного эксперта, и учитывая, что все разногласия сторон сводятся исключительно к цене договора, а редакция спорных пунктов истца, соответствует оценке, проведенной судебным экспертом, обоснованно посчитал возможным урегулировать разногласия между сторонами в редакции, предложенной истцом.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Доводов, которым не была дана оценка со стороны суда первой инстанции, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 29 декабря 2022 года по делу N А55-15474/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий

Е.В. Коршикова

Судьи

Д.А. Дегтярев В.А. Копункин