Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2023 г. N 15АП-2564/23 по делу N А53-27208/2022

город Ростов-на-Дону

16 марта 2023 г.

дело N А53-27208/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Сороки Я.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семичасновым И.В.

при участии:

от истца: представитель Ленская М.П. по доверенности от 09.06.2022, удостоверение N 4092;

от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: представитель Дороженко А.А. по доверенности N 20/11 от 27.01.2023, удостоверение N 880;

от муниципального казенного учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства Первомайского района" города Ростова-на-Дону: представителей не направил, извещен надлежащим образом;

от третьего лица: представителей не направил, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2023 по делу N А53-27208/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Товары для населения"

к ответчикам: Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону; муниципальному казенному учреждению "Управление жилищно-коммунального хозяйства Первомайского района" города Ростова-на-Дону

при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

о признании незаконным отказа, обязании заключить договор, о признании отсутствующим зарегистрированного права оперативного управления, о погашении записи,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Товары для населения" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент, ответчик) о признании незаконным отказа от 01.08.2022 N 59.30-16020/15 в выкупе арендованного имущества нежилого помещения общей площадью 1200,4 кв. м, ком. NN 1, 8, 9, 17х, 18х, 19х, 4, 10, 11, расположенного на 1 и 2 этаже здания, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 7б, литер "А" с кадастровым номером 61:44:0020604:3935, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения.

Впоследствии общество обратилось в суд с иском от 08.12.2022 к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, МКУ "УЖКХ Первомайского района г. Ростова-на-Дону" (далее - учреждение) о признании отсутствующим зарегистрированного права оперативного управления, о погашении записи (с учетом уточнения).

Иск мотивирован тем, что 01.12.2022 в ЕГРН зарегистрировано право оперативного управления учреждения в отношении нежилых помещений (запись N 61:44:0020604:3935-61/183/2022-8 от 01.12.2022), делу присвоен N А53-42568/2022.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 15.12.2022 по делу N А53-42568/2022 исковое заявление о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права оперативного управления учреждения в отношении спорных помещений принято к производству.

Протокольным определением от 16.12.2022 производство по настоящему делу объединено с делом N А53-42568/2022, объединенному делу присвоен номер N А53-27208/2022.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Решением от 17.01.2023 заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 01.08.2022 N 59.30-16020/15 в выкупе арендованного имущества нежилого помещения общей площадью 1200,4 кв. м, ком. NN 1, 8, 9, 17х, 18х, 19х, 4, 10, 11, расположенные на 1 и 2 этаже здания, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 7б, литер "А" с кадастровым номером 61:44:0020604:3935. Суд обязал Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Товары для населения" ИНН 6165211886 ОГРН 1186196005819 договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1200,4 кв. м, ком. NN 1, 8, 9, 17х, 18х, 19х, 4, 10, 11, расположенные на 1 и 2 этаже здания, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 7б, литер "А" с кадастровым номером 61:44:0020604:3935, по выкупной цене в размере 38 304 764 руб. 00 коп. с предоставлением рассрочки по уплате выкупной стоимости сроком на девять лет. Признано отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право оперативного управления муниципального казенного учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района г. Ростова-на-Дону (ИНН 6166019631, ОГРН 1036166002157) на недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 1200,4 кв. м, ком. NN 1, 8, 9, 17х, 18х, 19х, 4, 10, 11, расположенные на 1 и 2 этаже здания, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 7б, литер "А" с кадастровым номером 61:44:0020604:3935. Указано, что настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 01.12.2022 N 61:44:0020604:3935-61/183/2022-8 о праве оперативного управления муниципального казенного учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района г. Ростова-на-Дону ИНН 6165211886 ОГРН 1186196005819 на недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 1200,4 кв. м, ком. NN 1, 8, 9, 17х, 18х, 19х, 4, 10, 11, расположенные на 1 и 2 этаже здания, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 7б, литер "А" с кадастровым номером 61:44:0020604:3935. С Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в пользу общества с ограниченной ответственностью "Товары для населения" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 45 000 рублей. С муниципального казенного учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района г. Ростова-на-Дону в пользу общества с ограниченной ответственностью "Товары для населения" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей. Обществу с ограниченной ответственностью "Товары для населения" из федерального бюджета возвращено 6 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 15.12.2022 N 16, а также 3 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению от 09.08.2022 N 51.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 17.01.2023, приняв по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, судом не учтено, что суд не вправе принудительно обязывать департамент реализовать для общества преимущественное право приобретения недвижимого имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ, если это имущество необходимо самому муниципалитету. В настоящее время в ЕГРН в отношении спорного нежилого помещения зарегистрировано право оперативного управления за МКУ "УЖКХ" Первомайского района г. Ростова-на-Дону, что является дополнительным основанием для отказа в предоставлении в собственность помещения. Применение такого способа защиты права как признание права отсутствующим носит исключительный характер, ввиду чего в данном случае такой способ защиты права не применим. Выкупная стоимость спорного нежилого помещения, определенная экспертом по настоящему делу является недостоверной, поскольку является заниженной.

В отзыве на жалобу общество просит решение оставить в силе, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на следующее. Довод апеллянта на приобретение спорного нежилого помещения департаментом исключительно для решения вопросов местного значения, ограничение участия публичных образований в имущественных отношениях случаями, когда такое участие необходимо с точки зрения реализации функций и полномочий органов публичной власти, не должно создавать препятствий для решения вопросов местного значения, связанных с организацией жизнеобеспечения населения муниципального образования, а также извлечения доходов с аренды спорного имущества, не основан на законе и противоречит материалам дела. Судом установлено, что в рамках рассмотрения дела ответчиком после получения судебной оценки было принято решение о закреплении права оперативного управления за МКУ УЖК. Ответчик намеренно злоупотребил правом исключительно с намерением причинить вред другому лицу. Судом первой инстанции указал, что право оперативного управления МКУ "УЖКХ Первомайского района г. Ростова-на-Дону" на арендуемые обществом помещения зарегистрировано 01.12.2022 (запись N 61:44:0020604:3935-61/183/2022-8 от 01.12.2022). При этом закрепление имущества в оперативное управление учреждения произведено без его фактического изъятия из владения и пользования общества. Указанные обстоятельства свидетельствуют о совершении департаментом действий, направленных на воспрепятствование обществу в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения. Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. Договор аренды на спорное имущество зарегистрирован в установленном порядке, имеется запись ЕРРН о зарегистрированном праве аренды ООО "Товары для населения". Истец в рамках дела заявил ходатайство о назначении судебной оценки, что не противоречит действующему законодательству. Указанные департаментом обстоятельства наличия недостатков в заключении эксперта не имеют под собой надлежащего методико-нормативного обоснования.

В судебное заседание муниципальное казенное учреждение "Управление жилищно-коммунального хозяйства Первомайского района" города Ростова-на-Дону и третье лицо явку не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От истца в апелляционный суд поступило письменное возражение на апелляционную жалобу, которое приобщено судом к материалам дела.

Представитель Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, дал пояснения по существу спора.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между муниципальным казенным учреждением "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района г. Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью "Товары для населения" был заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 11.04.2018 N 196-4, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, д. 76, литер А, площадью 1200,40 кв. м, ж/в: 61:44:0020604:3935, для коммерческой деятельности (магазин, офис, аптека).

На основании дополнительного соглашения от 28.12.2020 N 58 права и обязанности арендодателя по договору аренды от 11.04.2018 N 196-4 с 15.12.2020 перешли к муниципальному казенному учреждению "Управление казной города Ростова-на-Дону".

В адрес Департамента имущественно-земельных отношений как субъекта, осуществляющего функции по реализации полномочий по проведению единой политики в области управления и распоряжения муниципальной собственностью, земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" от общества было направленно заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 1200,4 кв. м ком. N 1,8,9,17х,18х,19х,4,10,11, расположенного на 1 и 2 этаже здания, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону. ул. Лелюшенко, 7б, литер "А" кадастровый номер: 61:44:0020604:3935.

На момент обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещения им соблюдены все условия, установленные ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Департаментом в удовлетворении заявления письмом от 01.08-2022 N 59.30-16020 отказано со ссылкой на следующие обстоятельства: наличие в представленных документах противоречивых сведений об объекте и (или) субъекте (заявителе) правоотношений; указанный в заявлении объект не соответствует указанному в договоре аренды, а также сведениям, содержащимся в ЕГРН и реестре муниципального имущества; указанный в заявлении расчетный счет юридического лица не соответствует двадцатизначному значению, утвержденному Положением Банка России от 27.07.2017 N 579-П; дата выдачи листа записи ЕГРЮЛ указана неверно; нарушены требования по заверению копий документов, установленных п. 2.17.2 регламента. Кроме того, в качестве основания для отказа указано, что нежилое помещение общей площадью 1200,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, д. 7б, на основании муниципального контракта N 1-2012 приобретено муниципальным образованием "Город Ростов-на-Дону" для решения вопросов местного значения, что в соответствии с Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-11 не предполагает возможность принудительного отчуждения из муниципальной собственности объектов, хотя и предоставленных в аренду субъектами малого и среднего предпринимательство, но необходимых для решения вопросов местного значения, в том числе в аренду.

Не согласившись с указанным отказом, полагая, что последний нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В процессе рассмотрения дела распоряжением департамента от 21.11.2022 N 2083 спорные нежилые помещения закреплены на праве оперативного управления за МКУ "УЖКХ Первомайского района г. Ростова-на-Дону".

Основанием для вынесения указанного распоряжения послужило письмо МКУ "УЖКХ Первомайского района г. Ростова-на-Дону" от 17.11.2022 за N 59.626/4995 с просьбой закрепить на праве оперативного управления нежилое помещение с КН 61:44:0020604:3935 пл. 1200, 4 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 76 для использования в уставных целях.

17.11.2022 администрация Первомайского района г. Ростова-на-Дону письмом N 59.26/916 ходатайствовала перед департаментом о закреплении на праве оперативного управления данного имущества за МКУ "УЖКХ Первомайского района г. Ростова-на-Дону".

Управлением Росреестра по Ростовской области произведена государственная регистрация права оперативного управления 01.12.2022 по заявлению департамента, поданного 22.11.2022 через МФЦ Ленинского района.

В данном случае, как установил суд первой инстанции, закрепление имущества в оперативное управление учреждения произведено без его фактического изъятия из владения и пользования общества.

Таким образом, передачей спорных помещений в оперативное управление МКУ "УЖКХ Первомайского района г. Ростова-на-Дону" у указанного учреждения возникают правомочия по владению и пользованию недвижимым имуществом, которые уже ранее переданы по договору аренды ООО "Товары для населения", что влечет возникновение права владения и пользования одним и тем же имуществом одновременно у двух лиц - заявителя и учреждения.

Нахождение арендованного имущества в оперативном управлении учреждения также препятствует в реализации права ООО "Товары для населения" приобрести арендованное имущество на условиях, предусмотренных ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", поскольку действие этого Закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления (п. 3 ч. 2 ст. 1 Закона N 159-ФЗ).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судом установлено, что ООО "Товары для населения" включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 10.03.2018. Арендуемое помещение площадью находится во временном владении общества с 11.04.2018.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закон у или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возложена на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Учитывая, что общество отвечает всем требованиям и полностью соответствует условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суд счел отказ департамента незаконным.

Оценивая обстоятельство, связанное с закреплением спорного имущества на праве оперативного управления за учреждением, и, как следствие, установление возможности либо невозможности в реализации арендатором предоставленного законом преимущественного права на приобретение помещения, суд исходил из следующего.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Закрепление спорного имущества на праве оперативного управления за МКУ "УЖКХ Первомайского района г. Ростова-на-Дону" произведено в ходе настоящего судебного разбирательства на основании распоряжения Департамента от 21.11.2022 N 2083.

Право оперативного управления МКУ "УЖКХ Первомайского района г. Ростова-на-Дону" на арендуемые обществом помещения зарегистрировано 01.12.2022 (запись N 61:44:0020604:3935-61/183/2022-8 от 01.12.2022).

При этом закрепление имущества в оперативное управление учреждения произведено без его фактического изъятия из владения и пользования общества.

Следует учитывать, что закрепление права оперативного на спорное имущество за учреждением произведено лишь в ходе настоящего судебного разбирательства, то есть в разгар спора, без вступления в фактическое владение и, соответственно, с недоказанностью того, что данное помещение ранее до возникновения настоящего спора было необходимо для осуществления уставной деятельности, в связи с чем в этой части доводы апеллянта надлежит отклонить.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о совершении департаментом действий, направленных на воспрепятствование обществу в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Выбор способа защиты права истца в данном деле обусловлен тем, что спорное недвижимое имущество из владения и пользования общества не выбывало, права истца нарушаются наличием записи в ЕГРН о регистрации права оперативного управления учреждения. Устранение нарушения субъективного права истца возможно путем исключения из ЕГРН записи о регистрации оспариваемого права учреждения.

Суд пришел к выводу, что в настоящем случае следует квалифицировать действия, совершенные департаментом, как нарушающие права и законные интересы общества, препятствующие в реализации права на выкуп арендуемого им помещения, а потому признал подлежащими удовлетворению требования о признании незаконным отказа Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 01.08.2022 исх.N 59.30-16020/15 в выкупе арендованного имущества нежилого помещения общей площадью 1200,4 кв. м, ком. NN 1, 8, 9, 17х, 18х, 19х, 4, 10, 11, расположенные на 1 и 2 этаже здания, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 7б, литер "А" с кадастровым номером 61:44:0020604:3935.

При таких установленных судом обстоятельствах настоящего дела (воспрепятствование реализации права на приобретение имущества) у общества не может быть отобрано законное преимущественное право на выкуп муниципального помещения, а доводы апеллянта о невозможности судебной реализации этого права следует отклонить.

С учетом произведенной регистрации в ЕГРН права оперативного управления учреждения, обществом также заявлены требования о признании отсутствующим зарегистрированного права оперативного управления муниципального казенного учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района г. Ростова-на-Дону ИНН 6166019631, ОГРН 1036166002157 на недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 1200,4 кв. м, ком. NN 1, 8, 9, 17х, 18х, 19х, 4, 10, 11, расположенные на 1 и 2 этаже здания, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 7б, литер "А" с кадастровым номером 61:44:0020604:3935.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по вопросу оспаривания прав на недвижимое имущество даны следующие разъяснения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 постановления N 10/22).

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны (пункт 53 Постановления N 10/22).

Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, суд счел обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования общества о признании отсутствующим зарегистрированного права оперативного управления муниципального казенного учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Первомайского района г. Ростова-на-Дону ИНН 6166019631, ОГРН 1036166002157 на недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 1200,4 кв. м, ком. NN 1, 8, 9, 17х, 18х, 19х, 4, 10, 11, расположенные на 1 и 2 этаже здания, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 7б, литер "А" с кадастровым номером 61:44:0020604:3935.

В качестве меры восстановления нарушенного права, суд счел возможным обязать департамент заключить с обществом договор купли-продажи спорного объекта.

Закон N 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 пункта 1 ГК РФ.

В соответствии со статьей 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Условия договора, по которым имеются разногласия, определяются судом в соответствии со статьей 446 ГК РФ.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

При этом с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С целью определения рыночной стоимости нежилого помещения судом определением от 06.10.2022 по делу была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Новая экспертиза" Полуянову Андрею Викторовичу.

Согласно экспертному заключению от 07.11.2022 N 88-22, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 1200,4 кв. м, ком. N 1,8,9,17х,18х,19х, расположенные на 1 этаже и 4,10,11, расположенные на 2 этаже здания, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 7Б, литер "А", кадастровый номер: 61:44:0020604:3935 составляет 38 304 764,00 рублей.

С выводами эксперта не согласился Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, который указал, что при определении корректировки на удаленность от центра произведенная экспертом выборка нерепрезентативна: помимо отличия от удаленности от центра города, объекты в выборке также имеют существенное отличие в площади, например, объект аналог N 15 (3 273 кв. м) существенно больше площади большей части иных аналогов выборки, объекты аналоги NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 15 существенно меньше площади спорного объекта (1200,4 кв. м).

Эксперт умышлено "размывает" среднерыночную стоимость коммерческой недвижимости, на базе которой рассчитывается корректировка на удаленность.

Для определения рыночной стоимости экспертом отобраны 4 объекта-аналога, к которым применяет корректирующие коэффициенты, ко всем применена корректировка на уторгование (на снижение цены) 0,942 (это -5,8%), однако, объект-аналог N 4 является муниципальным помещением (пр. Шолохова, 8а), которое не продано, а также находится в удовлетворительном состоянии, требующем ремонта, продается на торгах и скидка к нему не применима, т.е. корректировка на уторгование не применима.

Следовательно, эксперт не удостоверился в достоверности информации по аналогу N 4, а, соответственно, есть основания полагать об аналогичном и по каждому другому объекту, что нарушает нормы (ФСО V), (ФСО VI).

Кроме того, в таблице "расчет стоимости объекта сравнительным подходом" неправильно расставлен весовой коэффициент (пункт 26) в результате неверного указания в пункте 25 "Количества примененных корректировок" (2,3,4,3), который незначительно приводит к искажению итоговой рыночной стоимости.

Весовой коэффициент - параметр, который отражает значимость (или "вес") данного фактора или показателя по сравнению с другими факторами, оказывающими влияние на изучаемый объект или явление), который незначительно приводит к искажению итоговой рыночной стоимости.

Так, в таблице "расчет стоимости объекта сравнительным подходом" к аналогу 1 применены 3 корректировки, а указаны 2, к аналогу 2 - 4 корректировки, а указано 3, к аналогу 3-4 корректировки и указано 4, к аналогу 4-4 корректировки, а указано 3.

Чем меньше корректировка цены (1,2 коэффициента корректировки), тем больше весовой коэффициент.

Исходя из приведенной таблицы "расчет стоимости объекта сравнительным подходом", эксперт неверно посчитал применяемые корректировки к каждому аналог, так к аналогу 1 указал 2 корректировки применил 3, к аналогу 2 указал 3 корректировки применил 4, к аналогу 3 верно посчитал и указал, к аналогу 4 указал 3 корректировки применил 4, вследствие чего неверно рассчитал взвешенную удельную цену предложении, руб./кв. м (N 27 в таблице): 41996 х 0,35, 31646 х 0,24, 30455 х 0,18, 18137 х 0,4 = 31 910 за 1 кв. м, 31 910 х Sпом. 1200,4 кв. м = 38 304 764,00 руб.

Кроме того, аналог N 4 в принципе не подлежал выбору, поскольку является муниципальным имуществом.

Также, экспертом не введена корректировка на этаж, хотя объект-аналог N 3 расположен на 3 этаже, а объект оценки на 1,2 этажах, что является лучшим вариантом для расположения торгово-офисной недвижимости.

Представленное заключение не имеет для арбитражного суда, рассматривающего дело, заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и подлежит оценке наравне со всеми иными доказательствами по делу с точки зрения их относимости, допустимости и достоверности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Выборочная совокупность данных о ценах предложений на недвижимость по виду сделки "продажа", использованных для расчетов (далее - выборка), представляет собой вариационный ряд данных о наблюдениях, доступных на рынке. При этом как видно из значений удельных показателей цен предложений, указанных в Таблице 2.1, приведенной в приложении к заключению эксперта, среднее медианное значение в выборке составляет 69.1 тыс. руб. за 1 кв. м, а среднее арифметическое - 75,7 тыс. руб. Вместе с тем среднеквадратическое отклонение составляет 29,9 тыс. руб. Таким образом, поскольку по своему абсолютному значению среднеквадратическое отклонение зависит не только от степени вариации признаков, но и от абсолютных уровней вариант и средней, репрезентативность выборки характеризуется коэффициентом вариации, который показывает насколько сильно в среднем отличаются результаты наблюдений от среднего значения в выборке. Данное значение для указанной выборки не превышает 40%, что свидетельствует о степени вероятности, с которой может быть определено значение рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При этом допустимая степень вероятности действующим законодательством не устанавливается.

Таким образом, замечания об отсутствии репрезентативности выборки признаны судом необоснованными.

При этом отличия между объектами, подобранными в качестве аналогов для проведения математических вычислений учитываются посредством введения корректировки масштаба по площади. Корректирующие коэффициенты по данной поправке указаны в таблице 2.8, приведенной в приложении к заключению эксперта.

Проведение анализа сведений на предмет их применимости для проведения расчетов в соответствии с базовыми методическими принципами математических методов оценки имущества предусматривает нормализацию выборочной совокупности для сокращения величины вариативности данных. Данная процедура проводится в соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 (далее - ФСО V) в части обоснования использования в расчетах лишь части аналогов, доступных на рынке. В этой связи из подобранных данных исключаются граничные значения, а также значения предложений, имеющие недостаточный объем или противоречивые данные в описательной части предложения. Как видно из данных, указанных и таблице 2.10, приведенной в приложении к заключению эксперта, результаты нормализации данных выборочной совокупности сведений обеспечили снижение коэффициента вариации удельных цен предложений до значения 9%, что в полной мере соответствует статистически допустимому значению, которое в научно-практической основе считается менее 33%.

Обоснование использования в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов в соответствии с указанным федеральным стандартом оценки ФСО V приведено в заключении эксперта на стр. 27-28.

Применение ссылки на уторгование для объекта-аналога N 4 является в полной мере обоснованным, поскольку на дату определения стоимости сведения о правообладателе, а также о факте совершения сделки купли-продажи объекта в предложении не указаны, а проведение торгов в отношении объекта недвижимости не является предопределяющим обстоятельством его продажи по цене предложение, поскольку при несостоявшихся торгах, первоначальная цена будет снижена.

При этом в отсутствии сведений о правообладателях объектов недвижимости, данные о предложениях которых доступны на открытом рынке, принятие к расчетам объекта-аналога N 4 не противоречит основным принципам применения сравнительного подхода, поскольку принадлежность объекта недвижимости к муниципальному имуществу не исключает возможности его оборота на открытом конкурентном рынке.

Отклонения значений весовых коэффициентов в графе 26 таблицы 2.10, приведенной в приложении к заключению эксперта от величин, описанных в отзыве, не противоречит особенностям настройки программного обеспечения MS-Excel для MacOS, используемого при подготовке заключения эксперта, связанными с автоматическим форматированием и применением округлений числовых значений до десятой доли дробной части при их визуализации в таблице, однако сохраняющей исходную разрядность при воспроизводстве вычислений по описанной формуле. При этом отклонения в значениях весовых коэффициентов, полученных исходя из количества 2, 3, 4, 3 от весовых коэффициентов, рассчитываемых от количества 3, 4, 4, 4 с учетом правил математического округления их дробных частей не превышает 1,5%, что является несущественным, поскольку находится в пределах величины неопределенности (вариации) данных выборочной совокупности, значение которой составляет 9%.

В соответствии с научно-методической основой оценки недвижимого имущества, значения удельных цен предложений могут отличаться в зависимости от этажа, на котором расположен объект. При этом цена предложения, как значение зависимой переменной от этажа расположения помещения (независимой переменной), будет подвергаться действию зависимости с изменением значения этажа на одну единицу. Таким образом, поскольку объект недвижимости, стоимость которого определяется в рамках производства экспертизы, а также объекты, подобранные в качестве аналогов 1, 3 и 4, располагаются в уровнях нескольких этажей, учет влияния указанного обстоятельства посредством применения корректирующего коэффициента не представляется возможным.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено.

В заключении отражены все предусмотренные ст. 86 АПК РФ сведения.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", законодательства об оценочной деятельности.

Само по себе несогласие с результатами экспертного исследования не может свидетельствовать о его порочности.

Обществом в процессе рассмотрения спора было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в части обязания Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Товары для населения" ИНН 6165211886 ОГРН 1186196005819 договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1200,4 кв. м, ком. NN 1, 8, 9, 17х, 18х, 19х, 4, 10, 11, расположенные на 1 и 2 этаже здания, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 7б, литер "А" с кадастровым номером 61:44:0020604:3935, по выкупной цене в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 38 304 764 руб. 00 коп. с предоставлением рассрочки по уплате выкупной стоимости сроком на девять лет (л.д. 85, т. 1).

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение истцом исковых требований судом принято.

Согласно части 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В соответствии с частью 2 указанной нормы Закона N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 131-О-О разъяснено, что положения частей 1 и 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ предусматривающие возможность как единовременной оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, так и оплаты в рассрочку и предоставляющие право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных пределах субъектам малого и среднего предпринимательства, направлены на создание им максимально широких правовых возможностей при согласовании условий договора купли-продажи.

Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость помещений, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел (например, N А40-77379/2017), договор купли-продажи спорных нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере, установленном заключением эксперта, с предоставлением рассрочки по уплате выкупной стоимости сроком на девять лет.

О назначении повторной или дополнительной экспертизы апеллянтом не заявлено.

Исходя из изложенного, заявленные требования удовлетворены судом.

С учетом изложенного, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2023 по делу N А53-27208/2022 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова Я.Л. Сорока