Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2023 г. N 21АП-475/23 по делу N А83-19082/2021

16 марта 2023 г.

Дело N А83-19082/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09.03.2023.

В полном объёме постановление изготовлено 16.03.2023.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В., Колупаевой Ю.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Молчановой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Лазурит" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 14.12.2022 по делу N А83-19082/2021

по иску администрации города Алушты Республики Крым

к жилищно-строительному кооперативу "Лазурит"

при участии в деле в качестве третьего лица Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

о расторжении договора,

при участии в судебном заседании:

от жилищно-строительного кооператива "Лазурит" - Сокол Ольга Викторовна, представитель по доверенности от 15.12.2022 б/н,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Алушты Республики Крым (далее - истец, администрация, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "Лазурит" (далее - ответчик, кооператив, арендатор) с требованием о расторжении договора от 07.11.2017 аренды земельного участка, площадью 999 624 кв. м с кадастровым номером 90:15:000000:169, расположенного по адресу Республика Крым, г. Алушта, с.Солнечногорское в районе погранпоста с внесением в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении указанного договора. Исковые требования мотивированы нарушением арендатором условий договора от 07.11.2017 в части неосвоения земельного участка с целью осуществления строительных работ, отсутствием доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность строительства на земельном участке.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 14.12.2022 исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор от 07.11.2017, заключенный между администрацией и кооперативом; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд первой инстанции руководствовался тем, что арендатор с 19.04.2006 противоправно уклонялся от освоения земельного участка.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, кооператив обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт ссылается на наличие уважительных причин, препятствующих освоению земельного участка.

Представитель кооператива в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, явку своего представителей в судебное заседание не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб согласно положениям статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 07.11.2017 между администрацией и кооперативом был заключен договор аренды земельного участка (далее - договор, договор от 07.11.2017).

Пунктом 1.1 договора ответчику предоставлен в аренду сроком до 27.04.2055 земельный участок муниципальной собственности площадью 99 962 кв. м., с кадастровым номером 90:15:0000000:169, расположенный по адресу Республика Крым, г. Алушта, с. Солнечногорское, в районе погранпоста, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - туристическое обслуживание, для строительства и обслуживания рекреационного комплекса.

Договор зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру 09.01.2018 за N 90:15:000000:169-90/090/2018-3.

В соответствии с пунктом 6.4 договора аренды от 07.17.2017 арендатор обязан надлежащим образом использовать земельный участок.

Договор аренды земельного участка от 17.11.2017 заключен в соответствии с Законом Республики Крым от 31.07.2014 N 38-3PK "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 N 313 "Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым" на основании договора аренды земли 19.04.2006, по которому земельный участок также был предоставлен для строительства и обслуживания рекреационного комплекса.

Из материалов дела следует, что 26.08.2021 Управлением муниципального контроля Администрации города Алушты проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 90:15:000000:169, в ходе которого установлено, что в границах земельного участка объекты капитального строительства отсутствуют, земельный участок по периметру ограждения не имеет, проход и проезд являются общедоступными; территория признаков благоустройства не имеет.

Полагая, что арендатор обязательства по договору в части освоения и использования земельного участка в установленные сроки не исполняет, администрация направила кооперативу уведомление о досрочном расторжении договора от 07.11.2017.

Неисполнение ответчиком требований, изложенных в претензии, послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Как верно указал суд первой инстанции со ссылкой на положения части 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ, регулирующие спорные правоотношения, по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции в том, что арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

В силу статей 42, 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе.

Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом. Согласно части 2 статьи 46 ЗК РФ, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи, основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Одним из таких оснований, указанных в подпункте 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, является неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

С учетом изложенного, суд первой инстанции верно указал, что срок для строительства на земельном участке, в указанном случае прямо установлен положениями законодательства Российской Федерации.

В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, высказанной в определении от 06.10.2015 N 2317-О, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения. Однако бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как верно указал суд первой инстанции, стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота, при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с не достижением ожидаемого экономического эффекта риски.

При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором (Определение Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 N 2485-О).

Как следует из материалов дела, 19.04.2006 между Малореченским сельским советом и кооперативом был заключен договор аренды земли.

Как указано выше, договор от 17.11.2017 заключен в соответствии с Законом Республики Крым от 31.07.2014 N 38-3PK "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 N 313 "Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым" на основании договора аренды земли от 19.04.2006, по которому земельный участок также был предоставлен для строительства и обслуживания рекреационного комплекса.

Договор от 07.11.2017 заключен сторонами сроком до 27.04.2055, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - туристическое обслуживание. Однако ответчик фактически пользуется спорным земельным участком с 19.04.2006, то есть с момента заключения первоначального договора.

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Министерством экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540, и действовавшего до 04.04.2021, вид разрешенного использования "туристическое обслуживание" (код 5.2.1) предполагает размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; размещение детских лагерей.

Аналогичные требования установлены и приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", действующий с 05.04.2021.

26.08.2021 Управлением муниципального контроля Администрации города Алушты проведен Акт осмотра, обследования объекта земельных отношений с кадастровым номером 90:15:000000:169, расположенного по адресу Республика Крым, г. Алушта, с. Солнечногорское, в районе погранпоста.

На момент осмотра, обследования установлено, что в границах земельного участка объекты капитального строительства отсутствуют, земельный участок по периметру ограждения не имеет, проход и проезд являются общедоступными. Территория признаков благоустройства и прокладки инженерных сетей не имеет.

В соответствии с частью 1 статьи 48 ГрК РФ архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка. Так, на стадии подготовки арендованного земельного участка к строительству застройщик должен осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию на планируемый к строительству объект, провести необходимые согласования строительства объекта с заинтересованными лицами, оформить градостроительный план земельного участка и получить в компетентном органе местного самоуправления разрешение на строительство.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории

С учетом вышеприведенных норм законодательства, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции в том, что после предоставления арендатору испрашиваемого земельного участка в аренду данное лицо обязано было осуществить комплекс мероприятий по подготовке строительства объекта капитального строительства, предусмотренных главой 6 ГК РФ, и приступить к строительству указанного объекта.

Однако указанные меры арендатором предприняты не были, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие совершение необходимых действий для строительства и исполнения существенного условия договора аренды земельного участка.

В материалы дела ответчиком не представлено доказательств, указывающих на наличие объективных причин, препятствовавших совершению в указанный период действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке. Вместе с тем, представленный ответчиком технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий для подготовки проектной документации и градостроительный план земельного участка правомерно не приняты судом в качестве доказательств осуществления необходимых действий для строительства и использования земельного участка.

Указанные доказательства свидетельствует о том, что ответчик через 16 лет после получения участка в аренду обратился за выдачей градостроительного плана земельного участка, а договор от 14.07.2022 на выполнение инженерно-изыскательских работ заключен ответчиком после получения уведомления арендодателя от 24.03.2021 о расторжении договора аренды.

При этом, доказательств совершения иных действий, предусмотренных законом по подготовке арендованного земельного участка к строительству, а также доказательств обращения Кооператива в уполномоченные органы с заявлением о выдаче разрешительной документации для строительства на арендованном земельном участке заявленного объекта недвижимости общество не представило.

Доводы апеллянта о том, что ответчик не мог осуществлять освоение земельного участка и строительство объекта ввиду отсутствия утвержденного Генерального плана территории, функциональной зоны, в которой расположен земельный участок, не принимаются апелляционным судом.

Указанные обстоятельства не являются безусловным основанием для вывода о невозможности исполнения арендатором условий договора аренды земельного участка о сроках освоения и строительства.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 17.12.2021 по делу N А83-14625/2020.

Апелляционный суд учитывает, что арендатор на протяжении 16 лет с момента заключения первоначального договора не только не приступил к строительным работам, но и к разработке и согласованию проектной документации, необходимой для получения разрешения на строительство.

Следовательно, совершение арендатором отдельных действий не свидетельствует о своевременном принятии исчерпывающих мер и достижения им необходимого результата по получению всей документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

Проектная документация по земельному участку в Департамент архитектуры и строительства города Алушты не поступала и не согласовывалась, разрешение на строительство не выдавалось.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, доказательств, свидетельствующих об объективной невозможности освоения земельного участка, ответчиком не представлено.

В рассматриваемом случае расторжение договора в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не предпринимают необходимых действий для освоения земельного участка.

Апелляционный суд учитывает, что неосвоение земельного участка влечет невозможность достижения целей заключения договора.

Само по себе поведение ответчика привело к невозможности достижения этих публичных целей.

При этом, разработка проектной документации в отсутствие доказательств ее реализации не свидетельствует о фактическом использовании земельного участка в соответствии с целями договора.

Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о существенных условиях договора аренды земельного участка, в связи с чем, требования администрации о расторжении договора апелляционный суд признает обоснованными.

Вместе с тем внесение записи в ЕГРН о правах на земельный участок с целью подтверждения прекращения его обременения арендой, осуществляется на основании решения суда о расторжении договора аренды земельного участка, с которым заявитель обращается в Госкомрегистр уже после принятия решения.

Поскольку в случае принятия судом решения о расторжении договора, этот договор в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ считается расторгнутым с даты вступления решения суда в законную силу, а не с даты государственной регистрации прекращения договора, требования администрации в части внесения соответствующей записи в ЕГРН судом первой инстанции правомерно отклонены.

Аналогичная позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2018 N 305-ЭС18-11037.

Так как фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования доказательств, нормы материального права применены правильно, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта. Поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 14.12.2022 по делу N А83-19082/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Лазурит" без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Тарасенко

Судьи

И.В. Евдокимов Ю.В. Колупаева