Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2023 г. N 15АП-21773/22 по делу N А32-47725/2021

город Ростов-на-Дону

15 марта 2023 г.

дело N А32-47725/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барановой М.С.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Оникс Хотелс" посредством использования системы "Картотека арбитражных дел (веб-конференция)": представитель Пефтиев И.И. по доверенности от 13.10.2022,

от индивидуального предпринимателя Амбарцумяна Грачика Григорьевича: представитель Ковальчук Е.Н. по доверенности от 18.02.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Амбарцумяна Грачика Григорьевича, общества с ограниченной ответственностью "Оникс Хотелс"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2022 по делу N А32-47725/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью "Оникс Хотелс" (ОГРН 1202300011902 ИНН 2366019060)

к индивидуальному предпринимателю Амбарцумяну Грачику Григорьевичу (ОГРНИП 304230117600210 ИНН 230210584011)

о взыскании переплаты и по встречному иску о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Оникс Хотелс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Амбарцумяну Грачику Григорьевичу о взыскании о взыскании переплаты по договору аренды от 22.02.2020 N 23/20 в размере 2 632 152 рубля, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 23 701 рубля 47 копеек, расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 39 749 рублей; обязании возвратить имущество на сумму 1 467 717 рублей (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Предприниматель обратился со встречным исковым заявлением о взыскании задолженности по коммунальным платежам по договору аренды от 22.02.2020 N 23/20 за июль и август 2021 года в размере 498 374 рублей, о взыскании 6% УЕСН от общей суммы выставленных счетов за коммунальные услуги в размере 29 902 рубля; суммы в размере 1 050 000 рублей, которая составляет 10% от суммы договора, являющейся индексируемой суммой к договору; процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.07.2021 по 15.08.2022 в размере 173 307 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 28 783 рубля; отказать в истребовании имущества по договору аренды от 22.02.2020 N 23/20 (уточненные требования в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2022 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу общества взыскана сумма переплаты по договору аренды от 22.02.2020 N 23/20 в размере 2 632 152 рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 18 623 рубля 38 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере 32 141 рубль 75 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 25 628 рублей 55 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке главы 34 АПК РФ.

В апелляционной жалобе апеллянт просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе общество ссылается на то, что стоимость мебели и бытовой техники подлежит компенсации предпринимателем.

Предпринимателем также подана апелляционная жалоба на решение от 25.10.2022, в которой он просит в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить в полном объеме.

В жалобе апеллянт указывает на то, что срок пользования больше, чем указывает общество, на стороне арендатора образовалась задолженность, коммунальные услуги за спорный период не оплачены обществом.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить апелляционную жалобу предпринимателя без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит оставить апелляционную жалобу общества без удовлетворения.

Представитель предпринимателя в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение является законным и обоснованным, а апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.02.2020 между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 23/20, согласно условиям которого арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает во временное владение и пользование объекты недвижимого имущества: гостевой дом "Островок": назначение жилое. площадь: общая 982,9 кв.м, этажность 4, вместимостью 44 номера. Инвентарный номер 493, Литер А, А1 Кадастровый номер 23:37:0108003:0:90, адрес (местоположение) Россия, Краснодарский край, г-к Анапа, с. Витязево, пр-т Южный, дом, N11. Гостевой дом "Островок": назначение жилое. Площадь: 799,3 кв.м Литер А1. Этажность 4, вместимостью 37 номеров, подземная этажность 0. Адрес (местоположение): Россия, Краснодарский край, Анапский район, с. Витязево, пр. Южный, дом, N 116, кадастровый номер: 23-23-26/162/2011-173

Передаваемые в аренду объекты предназначены для организации арендатором краткосрочного проживания.

На основании пункта 3.1 договора арендная плата по настоящему договору составляет 9 000 000 рублей в год и вносится на счет арендодателя по следующему графику: в момент подписания договора - 1 000 000 рублей наличными; до 25.04.2020 - 500 000 рублей; до 25.05.2020 - 1 000 000 рублей; до 25.06.2020 - 3 000 000 рублей; до 25.07.2020 -3 500 000 рублей.

Суммы ежегодной арендной платы изменяются на процент инфляции (дефляции), кроме 2020 года, не более 10% от суммы договора.

Сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 договору аренды, в соответствии с которым стороны изменили пункт 3.1, изложив его в следующей редакции:

3.1 арендная плата по настоящему договору в период 10.05.2020 - 15.10.2020 составляет 6 250 000 рублей и вносится на счет арендодателя по следующему графику: в момент подписания договора - 2 000 000 рублей наличными; до 15.06.2020 - 250 000 рублей; до 15.07.2020 - 2 500 000 рублей; до 15.08.2020 - 1 500 000 рублей; до 15.09.2020 - 1 000 000 рублей

Арендная плата по настоящему договору в период 10.05.2021 - 15.10.2021 составляет 10 500 000 рублей и вносится на счет арендодателя по следующему графику: 1) До 10.11.2020 - 1 000 000 рублей; 2) до 25.11.2020 - 2 000 000 рублей; 3) до 25.05.2021 - 2 500 000 рублей; 4) до 25.06.2021 - 2 500 000 рублей; 5) до 15.07.2021 - 1 000 000 рублей.

Оставшиеся 1 500 000 рублей арендатор обязуется вложить в косметический ремонт и закупку мебели в номерной фонд, по смете согласованной с арендодателем. А также арендатор обязуется закупить на 1 500 000 рублей мебель в номерной фонд отеля, по смете, согласованной с арендодателем.

За 2020 год арендатором оплачено 1 000 000 рублей (платежное поручение от 15.09.2020), 5 000 000 рублей (платежное поручение от 09.07.2020), 500 000 рублей (платежное поручение от 30.06.2020).

03.11.2020 арендатором оплачена сумма в размере 577 180 рублей по возмещению коммунальных платежей.

Арендатором оплачено за 2021 год: 1 000 000 рублей (платежное поручение от 10.11.2020), 2 000 000 рублей (платежное поручение от 26.11.2020), 2 500 000 рублей (платежное поручение от 26.05.2021), 1 500 000 рублей (платежное поручение от 21.07.2021), 500 000 рублей (платежное поручение от 09.08.2021).

Арендатором оплачен ремонт в размере: 500 000 рублей (платежное поручение от 02.04.2021), 700 000 рублей (платежное поручение от 15.04.2021), 350 000 рублей (платежное поручение от 29.04.2021), 200 000 рублей (платежное поручение от 19.05.2021), 110 000 рублей (платежное поручение от 02.06.2021).

Арендатором компенсированы коммунальные услуги в размере 999 474 рубля 70 копеек на основании платежных поручений от 30.12.2020, 02.04.2021, 09.06.2021, 12.07.2021, 21.07.2021, от 05.08.2021.

13.08.2021 от предпринимателя поступило уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с неуплатой арендной платы в установленный срок, а также требование освободить гостиницу "Островок" в срок до 16.08.2021.

13.08.2021 в связи с ухудшением погодных условий и комплексом опасных метеорологических явлений (сильный дождь, ливень, повышение уровня воды в реках) на территории муниципального образования город-курорт Анапа введен режим "Чрезвычайной ситуации".

В результате дождевого паводка и подъема уровня грунтовых вод оказались подтопленными объекты санаторно-курортного комплекса, в том числе и Арендуемая гостиница "Островок". Деятельность гостиницы "Островок" приостановлена обществом до устранения последствий ЧС.

23.08.2021 помещения возвращены по акту предпринимателю.

Ссылаясь на то, что по арендным платежам образовалась переплата, общество обратилось в суд с первоначальным иском.

Указывая на то, что по коммунальным платежам имеется задолженность, предприниматель обратился в суд со встречным иском.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у общества имеется переплата по договору аренды, расторгнутому по соглашению сторон.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 ГК РФ).

По смыслу положений статьи 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю.

В силу пунктов 1, 2 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования общества частично, суд первой инстанции верно установил, что представленные арендатором документы указывают на наличие переплаты по договору, который прекратил свое действие ввиду возврата объектов аренды арендодателю.

Так, из материалов дела усматривается, что арендатором было оплачено за 2020 год 1 000 000 рублей (платежное поручение от 15.09.2020), 5 000 000 рублей (платежное поручение от 09.07.2020), 500 000 рублей (платежное поручение от 30.06.2020), а всего 6 500 000 рублей.

Также в соответствии с пунктом 4 дополнительного соглашения к договору 03.11.2020 арендатором оплачена сумма в размере 577 180 рублей по возмещению коммунальных платежей.

За 2021 год арендатором уплачено арендодателю 1 000 000 рублей (платежное поручение от 10.11.2020), 2 000 000 рублей (платежное поручение от 26.11.2020), 2 500 000 рублей (платежное поручение от 26.05.2021), 1 500 000 рублей (платежное поручение от 21.07.2021), 500 000 рублей (платежное поручение от 09.08.2021),

Общество произведен ремонт на сумму 500 000 рублей (платежное поручение от 02.04.2021), 700 000 рублей (платежное поручение от 15.04.2021), 350 000 рублей (платежное поручение от 29.04.2021), 200 000 рублей (платежное поручение от 19.05.2021), 110 000 рублей (платежное поручение от 02.06.2021), а всего на сумму 9 360 000 рублей.

В данном периоде арендатором компенсированы коммунальные услуги на сумму 999 474 рубля 70 копеек (платежные поручения от 30.12.2020, 02.04.2021, 09.06.2021, 12.07.2021, 21.07.2021).

Также в материалы дела представлено платежное поручение от 05.08.2021 на сумму 500 000 рублей.

Из представленного обществом расчета, проверенного судом первой инстанции, видно, что на стороне арендатора образовалась переплата по аренде в сумме 2 632 152 рубля ввиду досрочного возврата объектов предпринимателю 23.08.2021.

Доводы апелляционной жалобы предпринимателя сводятся к тому, что сумма переплаты является задолженностью арендатора ремонту объекта аренды.

Между тем, представленные в материалы дела платежные поручения общества о перечислении денежных средств по договору в счет ремонта помещений не оспорены в установленном АПК РФ порядке, в данных документах имеется обоснование платежа. Предприниматель принял данные платежи к учету, претензий обществу относительно того, что им не оплачен ремонт, не предъявлял. Контррасчета предпринимателем не представлено, он как профессиональный участник арбитражного процесса самостоятельно несет риск наступления неблагоприятных последствий, вызванных несовершением процессуальных действий по предоставлению доказательств.

Однако в части возврата имущества обществу суд первой инстанции правильно установил, что в соответствии с условиями договора аренды и дополнительного соглашения к нему не следует, что данное имущество должно быть возвращено обществу. Из буквального толкования условий договора видно, что приобретение техники и мебели направлено на выполнение обязательств арендатора по внесению арендной платы.

Более того, 23.08.2021 при подписании акта арендатор возвратил спорное имущество предпринимателю, возражений и замечаний к акту не имеется, ввиду чего общество при прекращении арендных правоотношений согласилось с тем, что техника и мебель являются собственностью арендодателя.

Ссылка общества на статью 623 ГК РФ является несостоятельной, так как иной порядок использования отделимых улучшений предусмотрен договором аренды и дополнительным соглашением к нему.

В части апелляционной жалобы предпринимателя суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что арендодателем не доказано наличие задолженности арендатора по внесению коммунальных платежей.

Представленные в материалы дела платежные поручения не подтверждают внесение платежей непосредственно по спорному объекту, некоторые платежные поручения не содержат период уплаты. Однако общество указывает, что в августе объекты возвращены предпринимателю, в то время как последним представлены платежные документы за период с сентября по ноябрь 2021 года.

Также суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что в соответствии с пунктом 3.1 договора арендодатель обязан был выставлять арендатору счета на оплату коммунальных платежей, однако таких документов предпринимателем в материалы дела не представлено.

Кроме того, первоначально предпринимателем предъявлен встречный иск о взыскании 498 374 рублей задолженности по оплате за коммунальные платежи, 29 902 рублей - 6% УЕСН от общей суммы выставленных счетов за коммунальные услуги, 1 050 000 рублей - 10% от общей суммы договора являющейся индексируемой суммой, 173 307 рублей 68 копеек - сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.07.2021 по 15.08.2022.

Вместе с тем, в апелляционной жалобе предприниматель указывает на наличие задолженности по уплате арендной платы, однако данные требования не были предметом исследования суда первой инстанции, им не дана соответствующая правовая оценка. Однако предприниматель не был лишен права уточнить требования до принятия итогового судебного акта. У суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 АПК РФ отсутствуют полномочия по принятию новых доказательств, которые не были в отсутствие уважительных причин представлены до вынесения решения по существу спора.

В то же время погласно пункту 3 дополнительного соглашения суммы ежегодной арендной платы изменяются на процент инфляции, но не более чем на 10% от суммы договора, что согласовывается сторонами дополнительным соглашением к настоящему договору. Соглашения об установлении процента информации сторонами не подписано, ввиду чего взыскание спорной суммы противоречит условиям соглашения и нарушает баланс интересов сторон.

В части взыскания 6% общей суммы выставленных счетов за коммунальные услуги суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции, что правовое обоснование необходимости взыскать спорную сумму с общества предпринимателем не приведено, нормы законодательства, обязывающие арендатора компенсировать спорные суммы, в апелляционной жалобе отсутствуют.

Также суд апелляционной инстанции учитывает противоречивую позицию предпринимателя относительно правовой природы встречных исковых требований в части основания иска.

Таким образом, суд правильно установил возникновение переплаты на стороне общества, отказав в удовлетворении требований предпринимателя, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам относятся на апеллянтов в соответствии со статьей 110 АПК РФ ввиду отклонения жалоб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269-272 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2022 по делу N А32-47725/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления в порядке, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова