Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2023 г. N 10АП-3728/23 по делу N А41-51372/2022

г. Москва

15 марта 2023 г.

Дело N А41-51372/22

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей Беспалова М.Б., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Темирбиевым М.А.,

при участии в заседании:

от ООО "ЛОБЕЛЕК" - представитель не явился, извещён надлежащим образом;

от администрации городского округа Лобня Московской области - Абрамова И.В., представитель по доверенности N 102Д от 23.08.2022, паспорт, диплом.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Лобня Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 01 февраля 2023 года по делу N А41-51372/22, по иску ООО "Лоболек" к администрации городского округа Лобня Московской области об урегулировании разногласий

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Лоболек" (далее - ООО "Лоболек", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации городского округа Лобня Московской области (далее - администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между обществом и администрацией при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа - нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Лобня, ул. Дружбы, д. 6, помещение VII, комнаты N 2, 3, 11, 14-18, 20-24, 27, 28, 97, общей площадью 234 кв.м. кадастровый номер 50:41:0000000:46041.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01 февраля 2023 года по делу N А41-51372/22 судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора. Согласно пункту 2.1 договора установленная условиями приватизации продажи имущества цена составляет 14 074 993 (четырнадцать миллионов семьдесят четыре тысячи девятьсот девяносто три) рубля без учета НДС - сумма основного долга. Пункт 2.2 договора принят в следующей редакции: оплата стоимости имущества производится в рассрочку. Рассрочка предоставляется на 60 месяцев. На сумму рассрочки по основному долгу производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российский Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества (19.05.2022) - 14%. Первый платеж основного долга устанавливается в сумме 4 222 497,90 (четыре миллиона двести двадцать две тысячи четыреста девяносто семь) рублей 90 (девяносто) копеек. Минимальный ежемесячный платеж основного долга по договору составляет 166 991,44 (Сто шестьдесят шесть тысяч девятьсот девяносто один) руб. 44 (сорок четыре) коп. (том 2 л.д.211-213).

Не согласившись с указанным судебным актом администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить, принять спорные пункты в редакции администрации.

Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей общества, надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить.

Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела общество является арендатором нежилого помещения общей площадью 234 кв.м. с кадастровым номером 50:41:0000000:46041, расположенного по адресу: Московская область, г. Лобня, ул. Дружбы, д. 6, помещение VII, комнаты N 2, 3, 11, 14-18, 20-24, 27, 28, 97.

Общество реализовало право, предусмотренное Законом N 159-ФЗ, на приобретение в собственность арендованного имущества, обратившись 18 января 2022 года с соответствующим заявлением.

Постановлением администрации от 17.05.2022 утверждены Условия приватизации объекта недвижимости, при этом в пункте 10 установлена цена продажи - рыночная стоимость приватизируемого имущества - 23 999 430 руб.

Письмом от 20.05.2020 администрация направила указанное постановление обществу, а также проект договора купли-продажи с установлением стоимости выкупа имущества в размере 23 999 430 руб.

Общество, рассмотрев направленный проект договора купли-продажи, выразил несогласие с пунктами данного договора в части стоимости имущества.

Полагая рыночную стоимость объекта необоснованно завышенной, общество обратилось к администрации с предложением выкупной цены, определенной заключением эксперта.

Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно спорных пунктов договора, общество обратилось в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Исследовав доводы сторон во взаимосвязи с подлежащими применению нормами действующего законодательства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований с учетом результатов представленного экспертного заключения.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.

В случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства на основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке).

В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия по цене выкупаемого помещения.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценке отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ, пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (части 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд в соответствии с частями 1 и 2 статьи 82 АПК ПФ назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Ввиду наличия разногласий относительно выкупной цены арендованного имущества, суд первой инстанции по ходатайству сторон определением от 17.10.2022 по настоящему делу назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "ЭверКон" Зобкову Ю.И., Кононовой Н.Ю., Беляевой Н.Б. (том 2 л.д.4-5).

В материалы дела представлено заключение эксперта от 07.12.2022, согласно выводам заключения рыночная стоимость (без учета НДС) нежилого помещения по состоянию на 18.01.2022 составила 14 074 993 руб. (том 2 л.д.16-184).

Изучив и исследовав представленное в материалы дела экспертное заключение, суд первой инстанции обоснованно признал его относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ.

Экспертное заключение отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела. Экспертное заключение является обоснованным, в достаточной степени мотивированным. Заключение соответствует положениям действующего законодательства о судебно-экспертной деятельности. Заявление ответчика о необходимости признания экспертного заключения неотносимым и недопустимым доказательством по делу является необоснованным и не может быть принято судом во внимание.

Оценив доводы заявителя жалобы и представленные им доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что представленное заключение является достоверным доказательством.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции относительно того, что заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Подбор и анализ объектов-аналогов осуществлены исходя из наибольшего соответствия объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.

Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов, оценены судом как обоснованные.

Суд первой инстанции учел, что доводы администрации относительно несогласия с выводами эксперта не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорного помещения, не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования.

Также при оценке экспертного заключения судом приняты во внимание иные имеющиеся в материалах дела доказательства.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленное в материалы дела заключение эксперта в совокупности с иными доказательствами, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы не имеется, в связи с чем данное заключение является допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости объекта.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют.

Само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о нарушении положений статьи 87 АПК РФ.

С ходатайством о назначении повторной экспертизы администрации не обращалась ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта, а пункт 4.1 договора подлежит изложению в следующей редакции: цена продажи объекта составляет 14 074 993 руб.

Согласно п. 1.2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Суд апелляционной инстанции полагает, что принятый судом пункт 2.2 договора соотносится с положениями норм действующего законодательства.

При этом условия пунктов 2.1 и 2.2 договора не ущемляют прав ответчика, в связи с чем, является обоснованным вывод суда первой инстанции о принятии данных пунктов в изложенной редакции.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, отклоняется судом апелляционной инстанции, так как не нашла своего подтверждения. Требования истца в заявленной им формулировке не противоречат закону, направлены на защиту и восстановление нарушенных прав и охраняемых законом интересов истца с учетом положений ГК РФ и Закона N 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об избрании обществом с учетом существа спора избран надлежащий способа защиты нарушенного права, влекущего восстановление нарушенного права.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по приведенным в ней доводам не имеется.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Нарушений, либо неправильного применения судом первой инстанции норм процессуального права, которые привели или могли привести к вынесению неправильного решения, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 01 февраля 2023 года по делу N А41-51372/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

М.Б. Беспалов Л.Н. Иванова