Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2023 г. N 15АП-2916/23 по делу N А53-22470/2021

город Ростов-на-Дону

17 марта 2023 г.

дело N А53-22470/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шимбаревой Н.В.,

судей Деминой Я.А., Сурмаляна Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания Булатовой К.В.,

при участии:

Каратеева О.Ю. - лично,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Каратеевой Оксаны Юрьевны на определение Арбитражного суда Ростовской области от 02.02.2023 по делу N А53-22470/2021 об удовлетворении заявления Каратеева Алексея Алексеевич о разрешении разногласий, лицо, привлеченное к участию в деле - Каратеева Оксана Юрьевна, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Каратеева Алексея Алексеевича (ИНН 616513176966),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Каратеева Алексея Алексеевича (далее - должник) должник обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий по вопросу установления начальной цены продажи залогового имущества.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 05.10.2022 к участию при рассмотрении обособленного спора привлечена супруга Каратеева Алексея Алексеевича -Каратеева Оксана Юрьевна.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 02.02.2023 разрешены разногласия. Утверждено Положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации имущества Каратеева Алексея Алексеевича и Каратеевой Оксаны Юрьевны, находящегося в залоге ПАО "Сбербанк", в редакции залогового кредитора, за исключением следующих положений раздела 2, подлежащих утверждению в следующей редакции:

"начальная цена реализации имущества на первых торгах - лот N 1: 27 236 000 рублей;

начальная цена реализации имущества на повторных торгах - лот N 1: 24 512 400 рублей;

начальная цена реализации имущества на торгах посредством публичного предложения - лот N 1: 24 512 400 рублей;

минимальная цена продажи имущества - лот N 1: 19 609 920 рублей;

начальная цена реализации имущества на первых торгах - лот N 2: 9 640 000 рублей;

начальная цена реализации имущества на повторных торгах - лот N 2: 8 676 000 рублей;

начальная цена реализации имущества на торгах посредством публичного предложения - лот N 2: 8 676 000 рублей;

минимальная цена продажи имущества - лот N 2: 7 808 400 рублей".

Определение мотивировано тем, что заявленная залоговым кредитором стоимость имущества наиболее приближена к кадастровой стоимости, что в отсутствии заявлений о проведении экспертизы свидетельствует допустимости ее применения при установлении начальной продажной цены имущества. При этом, внесение изменений в предложенное положение обусловлено тем, что предложенное положение не предусматривает снижение рыночной стоимости на 20% при установлении начальной продажной цены.

Каратеева Оксана Юрьевна обжаловала определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила определение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что установленная судом первой инстанции начальная продажная цена имущества является необоснованно заниженной. При этом, подателем жалобы в материалы дела был представлен отчет об оценке, содержащий сведения о действительной стоимости имущества, которая многократно превышает установленную судом начальную продажную цену. Также апеллянт полагает, что ссылки на формирование действительной стоимости имущества в ходе торгов являются несостоятельными.

В отзыве на апелляционную жалобу финансовый управляющий возражал в отношении заявленных доводов, указывал на обоснованность применения судом при установлении начальной продажной цены сведения о стоимости объектов недвижимости, представленные залоговым кредитором.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.05.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2022, Каратеев Алексей Алексеевич признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден Шахкулов Эрнест Эдуардович.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 23.12.2021 включено требование ПАО "Сбербанк России" (далее также - залоговый кредитор, банк) как обеспеченное залогом в размере 6 737 820 рублей 35 копеек, в том числе: основной долг -4 392 544 рубля 76 копеек, проценты - 1 865 848 рублей 08 копеек, неустойка - 431 200 рублей 40 копеек, расходы по оценке/экспертизе - 579 рублей 14 копеек, госпошлина - 47 647 рублей 97 копеек, в третью очередь реестра требований кредиторов Каратеева Алексея Алексеевича. Включено требование ПАО "Сбербанк России" в размере 833 059 рублей 52 копейки, в том числе: основной долг - 353 102 рубля 07 копеек, проценты - 479 957 рублей 45 копеек в третью очередь реестра требований кредиторов Каратеева Алексея Алексеевича. Признано обязательство, возникшее из кредитного договора от 13.12.2011 N 455/9112, общим обязательством супругов - Каратеева Алексея Алексеевича и Каратеевой Оксаны Юрьевны.

Судом установлено, что между банком, должником и его супругой -Каратаевой О.Ю., заключен кредитный договор от 13.12.2011 N 455/9112, согласно которому банк выдал заемщикам 4 500 000 рублей сроком на 324 месяца, с выплатой процентов за пользование кредитом в размере 13,5% годовых. В обеспечение своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики предоставили в залог земельный участок, площадью 546 +/- 8 кв. м, расположенный по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Освобождения, 89 а.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 13.04.2022 включено требование ПАО "Сбербанк России" как обеспеченное залогом имущества должника в размере 6 892 776 рублей 37 копеек, из которых: основной долг - 5 265 595 рублей 32 копейки, проценты - 1 600 163 рубля 54 копейки, неустойка за просроченный основной долг - 13 176 рублей 13 копеек, неустойка за просроченные проценты - 13 841 рубль 38 копеек, в третью очередь реестра требований кредиторов Каратеева Алексея Алексеевича. Требования об установлении неустойки в размере 27 017 рублей 51 копейки учтены отдельно в реестре требований кредиторов, как подлежащие удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов преимущественно по отношению к требованиям кредиторов третьей очереди по санкциям, не обеспеченным залогом. Включено требование ПАО "Сбербанк России" в размере 75 070 рублей 47 копеек, из которых: проценты - 75 070 рублей 47 копеек, в третью очередь реестра требований кредиторов Каратеева Алексея Алексеевича.

Судом установлено, что между ПАО "Сбербанк России", должником, его супругой и Грошевой А.И. (созаемщики) заключен кредитный договор от 20.05.2010 N 455/8866, согласно которому банк выдал заемщикам 10 000 000 рублей сроком на 240 месяца, с выплатой процентов за пользование кредитом в размере 13,75% годовых. В обеспечение своевременного и полного исполнения обязательств по договору от 25.05.2010 созаемщики предоставили в залог следующее имущество: земельный участок, кадастровый номер 61:02:0010801:8, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ростовская область, Аксайский район, п. Янтарный; жилой дом, кадастровый номер 61:02:0010801:1175, адрес: Ростовская область, Аксайский район, п. Водопадный, пер. Западный, д. N 12.

В соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) финансовый управляющий Шахкулов Эрнест Эдуардович информировал об утверждении начальной продажной цены предмета залога, порядка, сроках и условиях реализации имущества, находящегося в залоге ПАО "Сбербанк России". Информация опубликована в Едином федеральном реестре юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности (Федресурс) 07.06.2022 N 8959951.

Разделами 1 и 2 Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества Каратеева Алексея Алексеевич и Каратеевой Оксаны Юрьевны, находящегося в залоге ПАО "Сбербанк" (далее также - Положение, т. 2 л.д. 62-64) предусмотрена реализация посредством проведения торгов в форме аукциона следующего имущества:

лот N 1 земельный участок, площадью 2200 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку, с кадастровым номером 61:02:0010801:8 и жилой дом, общей площадью 684.6 кв. м., с инвентарным номером: 3800/1, литер: А. этажность: 2. подземная этажность: 1, с кадастровым номером: 61:02:0010801:1175 расположенные по адресу: Россия, Ростовская обл., Аксайский район, п. Водопадный, пер. Западный, дом N12. Начальная цена реализации имущества на первых торгах 34 045 000 рублей. Последовательность торгов: первые торги, повторные торги, торги посредством публичного предложения. Основанием залога указан кредитный договор от 20.05.2010 N 455/8866;

лот N 2 земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания, площадью 546 кв. м, с кадастровым номером: 61:44:0081414:36, расположенный по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, ул. Освобождения, 89 а. Начальная цена реализации имущества на первых торгах 3 017 000 рублей. Последовательность торгов: первые торги, повторные торги, торги посредством публичного предложения. Основанием залога указан кредитный договор от 12.12.2011 N 455/9112.

Положение утверждено залоговым кредитором и согласовано финансовым управляющим 06.06.2022.

После ознакомления на сайте Федресурс с сообщением о представлении залоговым кредитором Положения должник, ссылаясь на сведения агентства элитной недвижимости Маралин Ру, опубликованные в сети Интернет, обратился в суд с заявлением о разрешении разногласий по вопросу начальной продажной цены имущества, полагая установленную залоговым кредитором начальную продажную цену имущества заниженной.

В силу статьи 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Пунктом 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные главой X, регулируются главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI Закона о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве, в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд Положение о порядке, об условиях и сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества.

В соответствии с частью 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. При этом, начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано (абзац 3 пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъясняется, что положения пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве не исключают права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Из представленного в материалы дела положения в редакции залогового кредитора следует, что начальная цена продажи предмета залога определена залоговым кредитором в соответствии с отчетами об оценке от 05.05.2022 N 0003821932/1 -220504-345 и от 11.05.2022 N 50003821932/1 -220504-345, подготовленными оценочной организацией ООО "Мобильный оценщик", а именно:

1) рыночная стоимость земельного участка площадью 2200 кв. м. с кадастровым номером 61:02:0010801:8 определена в размере 6 373 000 рублей,

2) рыночная стоимость жилого дома общей площадью 684.6 кв. м. с кадастровым номером 61:02:0010801:1175 определена в размере 27 672 000 рублей,

3) рыночная стоимость земельного участка площадью 546 кв. м. с кадастровым номером: 61:44:0081414:36 определена в размере 3 017 000 рублей.

При этом, жилой дом и земельный участок, расположенные в п. Водопадный Аксайского района, объединены для совместной продаже в лот N 1, а земельный участок, расположенный в г. Ростове-на-Дону на ул. Освобождения, 89а, сформирован в лот N 2.

Оценивая обоснованность предложенной залоговым кредитором начальной продажной цены по лоту N 1, суд первой инстанции учел, что данная стоимость установлена по итогам проведения профессиональной оценки. Доказательств, свидетельствующих о нарушении специалистом при проведении исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, не приведено.

Протокольными определениями от 10.08.2022, 01.11.2022, 07.12.2022, 25.01.2023, определениями от 01.07.2022, 05.10.2022, суд предлагал сторонам рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы рыночной стоимости объектов недвижимости, представить сведения об экспертной организации, квалификации экспертов, внести денежные средства на депозитный счет суда. Также суд предлагал должнику, его супруге - Каратеевой О.Ю. изложить доводы по пояснениям финансового управляющего от 01.11.2022, письменно изложить доводы согласия (несогласия) с заключениями об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, представленными залоговым кредитором.

Однако, ходатайства о назначении по настоящему делу судебной экспертизы в суде первой инстанции не заявлено, запрошенные пояснения не представлены. В суде апелляционной инстанции в судебном заседании от 13.03.2022 Каратеева О.Ю. также указала на отсутствие у нее намерения на заявление ходатайства о проведении судебной экспертизы.

В связи с этим, суд первой инстанции обоснованно исходил из представленных в материалы дела сведений о стоимости имущества.

Так, в материалы дела представлена выпиской из акта оценки имущества от 05.03.2022 (т. 2 л.д. 61) финансовым управляющим, на основании исследования стоимости аналогичных объектов, 50% доля должника в праве собственности на жилой дом оценена в 18 826 000 рублей, а 100% доля должника в праве собственности на земельный участок оценена в 7 022 000 руб., в результате чего совокупная стоимость имущества указана равной 25 848 000 руб. Соответственно, сведения о стоимости имущества, полученные финансовым управляющим, коррелируют с отчетом об оценке, представленным залоговым кредитором.

Представленный в материалы дела супругой должника отчет об оценке N 612 от 15.09.2022 (т. 1, л.д. 31-108), подготовленный ООО "НЭОО "Эксперт", содержит следующие сведения о рыночной стоимости объектов недвижимости: стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:02:0010801:8 составляет 11 809 600 руб., стоимость жилого дома с кадастровым номером 61:02:0010801:1175 составляет 67 726 100 руб., а всего 79 535 700 руб.

Ввиду различий в сведениях о стоимости имущества, судом первой инстанции принята во внимание также и кадастровая стоимость имущества. В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 N 10761/11, определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.12.2016 N 305-ЭС16-11170, от 22.02.2018 N 306-ЭС17-17171 кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Согласно общедоступным сведениям, опубликованным на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в сети Интернет (https://rosreestr.gov.ru), в отношении земельного участка площадью 2200 кв.м. с кадастровым номером 61:02:0010801:8 с 01.01.2022 определена кадастровая стоимость в размере 4 501 684 рублей. В отношении жилого дома площадью 684,6 кв.м. с кадастровым номером 61:02:0010801:1175 с 01.01.2016 определена кадастровая стоимость в размере 9 366 005 рублей 75 копеек.

Поскольку экспертные заключения имеют взаимоисключающие противоречивые сведения стоимость имущества, указанная в заключениях, значительно разнится, учитывая арифметическое согласование результатов подбора объектов аналогов финансовым управляющим, осуществленное без учет специфики согласования (обобщения) результатов расчетов, применяемых специалистами-оценщиками, принимая во внимание установленную кадастровую стоимость, суд приходит к выводу о том, что в данном случае сведения о рыночной стоимости рассматриваемого имущества подлежат установлению в соответствии с документальными данными, использованными залоговым кредитором. Залоговому кредитору предоставлено преимущественное право определения порядка реализации имущества, являющегося предметом залога, в том числе его начальной цены.

Как верно указал суд первой инстанции, должник и его супруга Каратеева О.Ю. не обосновали необходимость установления рыночной цены заложенного имущества в ином размере и не привели доводы о том, что предложенная цена способна негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества.

Более того, необходимо учитывать, что действительная (реальная) стоимость имущества может быть определена только в результате выставления имущества на торги в зависимости от наличия и количества спроса потенциальных покупателей на это имущество.

При реализации имущества на торгах цена сделки может быть определена исходя из предложений участников торгов, то есть итоговая рыночная стоимость формируется по результатам торгов на основании предложений участников. Установление более высокой (так же как и наиболее низкой) начальной цены не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества и при определении начальной цены имущества. Неправомерно завышенная цена может привести к отсутствию интереса к нему со стороны потенциальных покупателей и проведению повторных торгов по его продаже.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для установления иной начальной продажной цены имущества. Доказательств ее нерыночности в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, судом первой инстанции обоснованно учтено, что особенности отчуждения имущества, обремененного ипотекой, в том числе в части установления начальной продажной цены, урегулированы специальным законодательством.

Согласно абзацу третьему пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что указанная норма Закона об ипотеке направлена на обеспечение баланса интересов участников гражданского оборота, и указал, что цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, поскольку это способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов (определение от 04.02.2014 N 221-О).

Таким образом, в случае спора, начальная продажная цена заложенного имущества для цели его реализации независимо от соглашения сторон относительно стоимости предмета залога устанавливается судом. Соответствующая правовая позиция отражена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.07.2021 N 18-КГ21-21.

Согласно разъяснениям, данным в Обзоре судебной практики N 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (ответ на вопрос N 1), в деле о банкротстве гражданина начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества, по общему правилу, определяется конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом исходя из стоимости предмета залога, определенной в договоре об ипотеке. В случае разногласий относительно начальной продажной цены она определяется арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости этого имущества, определенной по результатам оценки (статья 213.26 Закона о банкротстве, пункт 4 статьи 14 Федерального закона от 29.06.2015 N 154-ФЗ "Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Ввиду того, что положение предусматривает условия о начальной продажной цене на повторных торгах и на торгах по форме публичного предложения, судом первой инстанции внесены изменения в раздел 2 Положения, в части установления цены продажи лота N 1, установлена начальная продажная цена на первых торнах, на повторных, на торгах посредством публичного предложения и минимальная продажная цена, равная 80% от начальной продажной цены.

Оценивая обоснованность предложенной залоговым кредитором начальной продажной цены по лоту N 2, суд первой инстанции посчитал возможным руководствоваться сведениями о рыночной стоимости, определенной в решении Октябрьского районного суда Ростовской области от 24.09.2020 по делу N 2-334/2020.

Приведенным решением суда общей юрисдикции (т. 1 л.д. 110-116) удовлетворены частично исковые требования банка к должнику и Каратеевой О.Ю. о расторжении кредитного договора от 13.12.2011 N 455/9112, взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество: земельный участок общей площадью 546 кв. м. с кадастровым номером: 61:44:0081414:36, расположенный по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, ул. Освобождения, 89 а. Начальная продажная цена установлена в размере 9 640 000 рублей.

Из решения следует, что в целях определения начальной продажной цены, определением Октябрьского районного суда Ростовской области от 02.06.2020 по делу N 2-334/2020 назначена судебная экспертиза, результаты которой изложены в заключении от 10.08.2020 N 8/э-20, подготовленном экспертами ООО "Экспертиза. Недвижимость. Оценка". В соответствии с выводами специалиста рыночная стоимость исследуемого земельного участка составляет 12 050 000 рублей (т. 2 л.д. 41).

Ранее отмечалось, что оценкой, подготовленной оценочной организацией ООО "Мобильный оценщик", рыночная стоимость земельного участка площадью 546 кв. м. с кадастровым номером: 61:44:0081414:36 определена в размере 3 017 000 рублей.

В соответствии с общедоступными сведениями, опубликованными на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в сети Интернет (https://rosreestr.gov.ru), в отношении земельного участка площадью 546 кв. м. с кадастровым номером: 61:44:0081414:36, с 01.01.2022 кадастровая стоимость определена в размере 2 633 947 рублей 68 копеек. Кадастровая стоимость земельного участка, определенная 01.01.2014, составляла 2 424 835 рублей 14 копеек (т. 2 л.д. 8).

Выпиской из акта оценки имущества от 05.03.2022 (т. 2 л.д. 61) финансовым управляющим, на основании исследования стоимости аналогичных объектов, стоимость исследуемого участка определена в размере 7 022 000 рублей.

Учитывая отсутствие доказательств, достоверно и однозначно указывающих на изменение рыночной стоимости земельного участка, ранее определенной в ходе судебного разбирательства, руководствуясь положениями статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об определении начальной продажной цены в соответствии с решением Октябрьского районного суда Ростовской области от 24.09.2020.

Само по себе установление цены продажи выше, нежели, предлагаемая цена продажи, предложенная залоговым кредитором, не нарушает прав залогового кредитора, напротив установление более высокой мотивированной цены соответствует интересам залогового кредитора, иных кредиторов должника и самого должника.

С учетом вышеизложенного, судом первой инстанции внесены изменения в раздел 2 Положения, в части установления цены продажи лота N 2, установлена начальная продажная цена на первых торнах, на повторных, на торгах посредством публичного предложения и минимальная продажная цена, равная 80% от начальной продажной цены.

Проанализировав представленные в материалы дела сведения о стоимости объектов, а также исследовав имеющиеся в открытых источниках данные, суд первой инстанции в условиях отсутствия намерения у должника и его супруги на проведение судебной экспертизы сделал обоснованный вывод о начальной продажной цене имущества. Основания для переоценки сделанных выводов суд апелляционной инстанции не усмотрел.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено, основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 02.02.2023 по делу N А53-22470/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Шимбарева

Судьи

Я.А. Демина Г.А. Сурмалян