Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2024 г. N 10АП-5691/24 по делу N А41-61701/2023

г. Москва

23 апреля 2024 г.

Дело N А41-61701/23

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2024 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Погонцева М.И.,

судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Рожковой Л.Д.,

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 26.01.2024 по делу N А41-61701/23, принятое судьей Е.В. Самороковской, по иску ООО "ЕРЕМЕЕВСКОЕ ЛТД" (ИНН 5009007497, ОГРН 1085009006257) к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области (ИНН 5009027119, ОГРН 1035002002474) третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН: 7725131814, ОГРН: 1025005245055) об урегулировании разногласий при заключении Договора аренды земельного участка от 15.05.2023 N 26- КИЗ/23,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЕРЕМЕЕВСКОЕ ЛТД" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области (далее - ответчик) в котором с учетом уточнения принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ просит суд урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении Договора аренды земельного участка от 15.05.2023 N 26-КИЗ/23.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.01.2024 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального и нарушением норм процессуального права.

В материалы дела от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность обжалуемого судебного акта.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Представитель Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель ООО "ЕРЕМЕЕВСКОЕ ЛТД" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Московской области от 01.03.2023 года по делу N А41-2379/18 утверждено мировое соглашение (далее - Мировое соглашение) на следующих условиях:

"Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (ИНН 5009027119 / ОГРН 1035002002474, адрес (место нахождения): Московская область, г. Домодедово, мкр. Центральный, площадь 30-летия Победы, дом 1), в лице председателя Комитета по управлению имуществом Енбековой Любови Владимировны, действующей на основании Положения, именуемый в дальнейшем "Истец", и

Общество с ограниченной ответственностью "Еремеевское ЛТД" (ОГРН 1085009006257, ИНН 5009007497, адрес: 142032, Московская область, Домодедовский район, ГПЗ "Константиново", Объездное шоссе, д. 5), именуемое в дальнейшем "Ответчик", в лице генерального директора Зонтова Олега Вячеславовича, действующего на основании Устава, совместно именуемые Стороны, заключили настоящее мировое соглашение (далее - "Мировое соглашение") о нижеследующем:

1. Настоящее Мировое соглашение заключается Сторонами в соответствии с Определением Арбитражного суда Московской области от 03.04.2019 года о прекращении производства по делу N А41-2379/18 в связи с заключением мирового соглашения (далее - "Определение суда от 03.04.2019 г.") и возбужденного исполнительного производства N 151325/21/50006-ИП от 23.09.2021 года, руководствуясь ст. 139-141 АПК РФ.

По Мировому соглашению в новой редакции стороны договорились:

2. В связи с невозможностью исполнения пунктов: 2.3.1; 2.3.2; 2.3.3 заключенного между сторонами Мирового соглашения от 22.03.2019 г., утвержденного Определением суда от 03.04.2019 г., в виду того, что:

- вновь образованные по Определению суда от 03.04.2019 г. из участка с кадастровым номером 50:28:0000000:333 земельные участки с кадастровыми номерами: 50:28:0050208:754 и 50:28:0050208:755 невозможно использовать по целевому назначению из-за их обременения охранными зонами инженерных сетей и газового хозяйства, водоохранной зоной и ее прибрежной полосой, а также уменьшения участков границами зоны планируемого размещения линейного объекта автомобильной дороги "М-4". "Дон" (г. Видное) западное Домодедово-Подольск-Домодедово-Раменское-ЦКАД;

- невозможно поставить на кадастровый учет земельный участок N 3 в координатах, указанных в Определении суда от 03.04.2019 г, т.к. он имеет пересечения с земельными участками с кадастровыми номерами: 50:28:0000000:56630, 50:28:0000000:56631, 50:28:0000000:56656, 50:28:0000000:56087, 50:28:0050105:5064, 50:28:0050105:5065, 50:28:0050106:9717.

На основании ст. 612 ГК РФ из-за существенных ограничений (обременении) земельных участков, передаваемых в аренду Ответчику по Определению суда от 03.04.2019 г., и невозможности его исполнения Ответчику взамен предоставляются нижеследующие земельные участки:

2.1. Земельный участок N 1: Кадастровый номер: 50:28:0080106:793, площадью 10 000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, по документу: магазины, общественное питание, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, д. Ловцово, городской округ Домодедово;

2.2. Земельный участок N 2: Кадастровый номер: 50:28:0080106:150, площадью 4 000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: бытовое обслуживание, магазины, расположенный по адресу: Московская область, Домодедовский район, д. Ловцово;

2.3. Земельный участок N 3: Кадастровый номер: 50:28:0000000:53767, площадью 5 285 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: объекты дорожного сервиса, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, ул. Промышленная;

2.4. Земельный участок N 4: Кадастровый номер: 50:28:0000000:56123, площадью 7 755 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гостиниц, по документу: гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, д. Чурилково;

2.5. Земельный участок N 5: Кадастровый номер: 50:28:0050307:535, площадью 10 060 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, д. Крюково, городской округ Домодедово;

2.6. Земельный участок N 6: Кадастровый номер: 50:28:0000000:56631, площадью 7 637 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественного питания, по документу: магазины, общественное питание, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Домодедово, городской округ Домодедово;

2.7. Земельный участок N 7: Кадастровый номер: 50:28:0000000:56087, площадью 4 199 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: магазины, общественное питание, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Домодедово, г. Домодедово, с. Домодедово;

2.8. Земельный участок N 8: Кадастровый номер: 50:28:0000000:56630, площадью 7 316 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, по документу: магазины, банковская и страховая деятельность, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Домодедово, городской округ Домодедово;

2.9. Земельный участок N 9: Кадастровый номер: 50:28:0050105:5065, площадью 7 305 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, по документу: магазины, бытовое обслуживание, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Домодедово, городской округ Домодедово;

2.10. Земельный участок N 10: Кадастровый номер: 50:28:0050105:5064, площадью 3 000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественного питания, по документу: магазины, общественное питание, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Домодедово, городской округ Домодедово.

3. Истец в течение 30-ти дней с момента вступления в законную силу Определения суда об утверждении данного Мирового соглашения, учитывая, что земельные участки, указанные в пп. 2.1 - 2.10 настоящего Мирового соглашения, предоставляются Ответчику в аренду без торгов, взамен арендуемого земельного участка с кадастровым номером 50:28:0000000:333, в связи с невозможностью его использования по целевому назначению, обязуется:

- направить Ответчику на подписание договоры аренды на земельные участки N 1 - N 10 (пп. 2.1 - 2.10 настоящего Мирового соглашения) с сохранением в них срока аренды и иных условий, содержащихся в Договоре аренды земельного участка N 835- КИЗ/14 от 24.12.2014.

3.1. Истец гарантирует, что предоставляемые взамен земельные участки N 1 - N 10, указанные в пп. 2.1.-2.10 Мирового соглашения, на момент заключения настоящего Мирового соглашения находятся в его распоряжении, никому не проданы, не подарены, не заложены, не сданы в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременены иными правами третьих лиц, в споре и под запрещением/арестом не состоят, не переданы и не внесены в уставной капитал хозяйственных обществ и некоммерческих организаций, не обременены иными гражданско-правовыми сделками и правами третьих лиц.

3.2. Стороны в установленные настоящим Мировым соглашением сроки обязуются осуществить все необходимые юридические и фактические действия по заключению Договоров аренды на земельные участки N 1 - N 10, указанные в пп. 2.1. 2.10 Мирового соглашения, и оформить на них права аренды на Ответчика.

3.3. После утверждения настоящего Мирового соглашения судом и вступления Определения суда об его утверждении в силу, Договор аренды земельного участка N 835- КИЗ/14 от 24 декабря 2014 г. считается расторгнутым, что является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении действия Договора аренды земельного участка N 835-КИЗ/14 от 24 декабря 2014 г.

3.4. Расходы по оплате услуг адвокатов, представителей и иные, не указанные в Мировом соглашении судебные издержки Сторон по данному делу, Сторонами друг другу не возмещаются и лежат исключительно на той Стороне, которая их понесла.

3.5. Стороны договорились, что предоставляемые Ответчику взамен земельные участки N 1 - N 10, указанные в пп. 2.1. - 2.10. настоящего Мирового соглашения, являются равнозначной заменой в счет утраченной им площади арендуемого земельного участка.

3.6. Стороны не имеют претензий друг к другу после вступления в законную силу Определения суда об утверждении настоящего Мирового соглашения.

4. После утверждения настоящего Мирового соглашения судом и вступления Определения суда об его утверждении в силу, ранее заключенное между сторонами Мировое соглашение от 22.03.2019 г., утвержденное Определением Арбитражного суда Московской области от 03.04.2019 г., не подлежит исполнению.

Во исполнение определения Арбитражного суда Московской области от 01.03.2023 об утверждении мирового соглашения по делу N А41-2379/18, на основании Постановления Главы г.о. Домодедово МО N 2245 от 15.05.2023 г., истцом подготовлены, подписаны и переданы ООО "Еремеевское ЛТД" для подписания Договоры аренды земельных участков, в том числе Договор аренды земельного участка от 15.05.2023 N 26-КИЗ/23 на земельный участок с кадастровым номером 50:28:0000000:53767 (далее - Договор аренды).

Истец подписал Договор аренды с протоколом разногласий от 15.05.2023 (далее Протокол разногласий т. 1 л.д. 61 -62) и направил его для согласования в адрес Ответчика вместе с Заявлением N 30/05 от 30.05.2023, передав подписанный Договор и протокол разногласий по акту приема-передачи от 01.06.2023.

Ответом ответчика N 35-8/320 от 16.06.2023, полученным нарочно Истцом 19.06.2023, Ответчик отказался от заключения Договора аренды в редакции протокола разногласий, что явилось основанием для обращения 14.07.2023 с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующими обстоятельствами.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Положениями части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно части 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 12 статьи 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

Таким образом, срок действия договора аренды устанавливается с момента заключения договора (даты вступления в законную силу решения суда) по 31.12.2063.

В апелляционной жалобе заявитель возражает против установления арендной платы в размере 2 % от кадастровой стоимости в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок. При этом отмечает, что истец ранее в 2014 году уже переоформил указанного права на право аренды путем заключения договора аренды N 835-КИЗ/14 от 24.12.2014.

Однако пунктом 2 мирового соглашения установлено, что спорные земельные участки предоставляется в аренду взамен земельного участка КН 50:28:0000000:333, предоставленного истцу по договору аренды земельного участка N 835-КИЗ/14 от 24.12.2014.

При этом в пункте 3 пункте мирового соглашения указано, что Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово обязан направить ООО "ЕРЕМЕЕВСКОЕ ЛТД" на подписание договоры аренды на земельные участки N 1 -N 10 (пп. 2.1 - 2.10 настоящего Мирового соглашения) с сохранением в них срока аренды и иных условий, содержащихся в Договоре аренды земельного участка N 835- КИЗ/14 от 24.12.2014 г.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Арендная плата по договору N 835-КИЗ/14 на аренду земельного участка от 24.12.2014 рассчитывалась исходя из абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), которым предусмотрены особенности установления размера платы по договорам аренды для земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования на которые было переоформлено на право аренды. В соответствии с данными нормами права в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Годовая арендная плата (Апл) за земельный участок определяется по формуле: Апл = КС х 2%, но при этом размер арендной платы не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении земельного участка.

В связи с изложенным, вопреки доводам апелляционной жалобы, пункт 3.6 договора подлежит исключению, а пункты 3.7 и 3.8 договора подлежат изложению в редакции, предусматривающей возможность изменения арендной платы в случае принятия компетентными органами власти решения об изменении порядка и размера арендной платы в указанном случае.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Вместе с тем, в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В связи с изложенным п. 4.1 договора подлежит изложению в редакции общества.

Также суд первой инстанции верно отметил, что возможность установления договорной неустойки без согласия одной из сторон (в том числе и решением суда) законом не предусмотрена.

В связи с изложенным пункт 5.2 договора, предусматривающий неустойку за нарушение обществом сроков передачи на государственную регистрацию договора аренды, подлежит исключению.

Поскольку возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка не может быть поставлена в зависимость от воли истца и ответчика, пункт 7.2 договора подлежит исключению.

Также вопреки доводам апелляционной жалобы, установленная постановлениями Правительства Московской области форма договора аренды является примерной, как это указанно в самих постановлениях, и носит рекомендательный, а не обязательный характер его исполнения (п. 3 постановления Правительства Московской области от 20.11.2006 N 1085/45).

Заявитель жалобы отмечает, что проект договора ответчика был согласован Министерством имущественных отношений Московской области.

Между тем, указанное не опровергает правомерность приведенных выше выводов суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно разрешил разногласия в редакции, предложенной истцом.

Доводы заявителя направлены на переоценку обжалуемого судебного акта, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 26.01.2024 по делу N А41-61701/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий

М.И. Погонцев

Судьи

С.А. Коновалов В.Н. Семушкина