Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2023 г. N 09АП-7223/23 по делу N А40-48646/2022

г. Москва

20 марта 2023 г.

Дело N А40-48646/22

Резолютивная часть постановления объявлена "13" марта 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме "20" марта 2023 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.Н. Кухаренко,

судей Д.В. Пирожкова, Е.А. Птанской,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Портновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО "Дом.РФ" на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2022, по делу N А40-48646/22,

по иску ООО "Темп" (ОГРН 5177746134495)

к АО "Дом.РФ" (ОГРН 1027700262270)

о взыскании 2 082 530 руб. 16 коп.,

3-и лица: ООО "Ситипоинтс", ИП Грибов Алексей Евгеньевич, ООО "Вино и Трюфель", ООО "КУ2", ООО "МПЛ", ООО "Праймстар ресторантс групп",

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - извещен, представитель не явился,

от ответчика - извещен, представитель не явился,

от третьих лиц - от ООО "Ситипоинтс" - извещен, представитель не явился, от ИП Грибов Алексей Евгеньевич - извещен, представитель не явился, от ООО "Вино и Трюфель" - извещен, представитель не явился, от ООО "КУ2" - извещен, представитель не явился, от ООО "МПЛ" - извещен, представитель не явился, от ООО "Праймстар ресторантс групп" - извещен, представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

С учетом неоднократного изменения размера исковых требований, ООО "Темп" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с АО "Дом.РФ" 1 432 860 руб. 08 коп. основного долга и 649 670 руб. 08 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму основного долга за период с 24.12.2021 по 25.08.2022 (со взысканием до момента фактического исполнения обязательства).

Решением суда от 26.12.2022 иск в части требования о взыскании основного долга удовлетворен частично: с АО "Дом.РФ" в пользу ООО "Темп" взыскано 86 757 руб. 92 коп.

В остальной части в иске в части требования о взыскании основного долга отказано.

АО "Дом.РФ", не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой считает его незаконным, необоснованным.

В своей жалобе заявитель указывает на то, что суд посчитал, что АО "Дом.РФ" неверно рассчитан размер задолженности, причитающейся АО "Дом.РФ" за декабрь 2021 года по договорам аренды, заключенным с ООО "Ситипоинтс", ИП Грибовым А.Е., ООО "Вино и Трюфель", ООО "КУ2".

Также ссылается на то, что суд первой инстанции ошибочно посчитал, что поступившая после регистрации права собственности на помещение арендная плата от арендатора ООО "Вино и трюфель" (ПП 1321, 1322 от 30.12.2021 в размере 412 870 рублей) в полном объеме должна быть возвращена ООО "Темп", а не в части (АО "Дом.РФ" перечислил 361 158,30 рублей).

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание апелляционного суда стороны не явились, извещены надлежащим образом.

Как усматривается из материалов дела, 10.12.2021 истцом в качестве покупателя и ответчиком в качестве продавца заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества N 01/6257-21, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 127, 8 кв. м по адресу: г. Москва, Пресненская наб., д. 10, стр. 2, - в отношении которого заключен долгосрочный договор аренды от 15.08.2018 N 07/1614-18.

Переход права собственности на указанное помещение к истцу зарегистрирован 21.12.2021.

Арендатором указанного помещения является ООО "Ситипоинтс" на основании долгосрочного договора аренды от 15.08.2018 N 07/1614-18 и дополнительного соглашения к нему от 12.12.2019 N 2.

Платежными поручениями от 23.11.2021 N 788, 789, от 20.12.2021 N 857, 858 ООО "Ситипоинтс" перечислило ответчику базовую арендную плату в сумме 1 972 594 руб. 04 коп. за декабрь 2021 года и январь 2022 года, эксплуатационные расходы в сумме 211 349 руб. 24 коп. за указанный период.

П. 5.24 договора предусмотрено, что арендодатель вправе засчитывать платежи, полученные от арендатора по договору, в счет погашения любой задолженности арендатора перед арендодателем независимо от указанного арендатором назначения платежа, в любом порядке и в любом размере по единоличному усмотрению арендодателя.

Уплата ответчику базовой арендной платы и эксплуатационных расходов за декабрь 2021 года и январь 2022 года произведена арендатором ООО "Ситипоинтс" до момента государственной регистрации перехода права собственности на арендованное помещение к истцу, в связи с чем, ответчик вправе зачесть поступившие от арендатора до указанной даты суммы в счет погашения задолженности по арендной плате за более ранние периоды вне зависимости от указания в платежных поручениях периода, за который арендатором производилась оплата.

Из составленного ответчиком акта сверки взаимных расчетов с ООО "Ситипоинт" следовало, что по состоянию на 20.12.2021 сальдо расчетов в пользу арендатора составило 273 144 руб. 03 коп. Указанную сумму ответчик перечислил истцу платежным поручением от 26.08.2022 N 163026.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

По мнению апелляционной коллегии, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что при составлении акта ответчик неверно определил сумму базовой арендной платы и эксплуатационных расходов за период с 01.12.2021 по 20.12.2021, за указанный период ответчик начислил базовую арендную плату в размере 680 949 руб. 91 коп., эксплуатационные расходы в размере 72 958 руб. 92 коп., в то время как базовая арендная плата за указанный период составляет 668 136 руб. 34 коп. (1 035 611 руб. 33 коп. / 31 х 20), эксплуатационные расходы - 71 586 руб. 04 коп. (110 958 руб. 36 коп. / 31 х 20).

Таким образом, сумма, которую ответчик должен был перечислить истцу, составила 287 330 руб. 48 коп., в связи с чем, иск в указанной части удовлетворен на сумму 14 186 руб. 45 коп.

Кроме того, расчет истца был сделан без учета того обстоятельства, что в соответствии с 5.5 договора аренды начиная с 01.08.2019 базовая арендная плата подлежит ежегодной индексации в дату индексации в соответствии с п. 7 договора относительно базовой арендной платы предыдущего периода, а в соответствии с п. 5.7 договора аналогичным образом ежегодно индексируются эксплуатационные расходы.

10.12.2021 истцом в качестве покупателя и ответчиком в качестве продавца заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества N 01/6258-21, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 19, 3 кв. м по адресу: г. Москва, Пресненская наб., д. 10, стр. 2, - в отношении которого заключен долгосрочный договор аренды от 27.09.2018 N 07/2799-18.

Переход права собственности на указанное помещение к истцу зарегистрирован 21.12.2021.

Арендатором указанного помещения является ИП Грибов А.Е., который платежными поручениями от 10.11.2021 N 99, 100 уплатил ответчику базовую арендную плату за декабрь 2021 года в сумме 148 947 руб. 75 коп. и эксплуатационные расходы за декабрь 2021 года в сумме 15 198 руб.

П. 5.26 договора предусмотрено, что арендодатель вправе засчитывать платежи, полученные от арендатора по договору, в счет погашения любой задолженности арендатора перед арендодателем независимо от указанного арендатором назначения платежа, в любом порядке и в любом размере по единоличному усмотрению арендодателя.

Уплата ответчику базовой арендной платы и эксплуатационных расходов за декабрь 2021 года произведена арендатором ИП Грибовым А.Е. до момента государственной регистрации перехода права собственности на арендованное помещение к истцу, в связи с чем, ответчик вправе зачесть поступившие от арендатора до указанной даты суммы в счет погашения задолженности по арендной плате за более ранние периоды вне зависимости от указания в платежных поручениях периода, за который арендатором производилась оплата.

Из составленного ответчиком акта сверки взаимных расчетов с ИП Грибовым А.Е. следует, что по состоянию на 20.12.2021 сальдо расчетов в пользу арендодателя составило 105 754 руб. 39 коп.

Суд апелляционной инстанции согласен с позицией Арбитражного суда Москвы в том, что, что при составлении акта ответчик неверно определил сумму базовой арендной платы и эксплуатационных расходов за период с 01.12.2021 по 20.12.2021, за указанный период ответчик начислил базовую арендную плату в размере 102 835 руб. 16 коп., эксплуатационные расходы в размере 11 018 руб. 05 коп., в то время как базовая арендная плата за указанный период составляет 100 900 руб. 08 коп. (156 395 руб. 13 коп. / 31 х 20), эксплуатационные расходы - 10 810 руб. 72 коп. (16 756 руб. 62 коп. / 31 х 20).

Таким образом, задолженность арендатора перед ответчиком составила не 105 754 руб. 39 коп., а 103 611 руб. 98 коп.

Вместе с тем в обоих случаях по состоянию на 20.12.2021 у арендатора имелась задолженность по арендной плате перед ответчиком, в связи с чем оснований для перечисления истцу каких бы то ни было, сумм у ответчика не имелось.

По указанной причине в иске в части взыскания с ответчика в пользу истца 58 245 руб. 27 коп. суд первой инстанции справедливо отказал.

При этом, расчет истца сделан без учета индексации базовой арендной платы и эксплуатационных расходов, предусмотренной п. 5.5 и 5.7 договора аренды.

13.12.2021 истцом в качестве покупателя и ответчиком в качестве продавца заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества N 01/6270-21, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 402, 3 кв. м по адресу: г. Москва, Пресненская наб., д. 10, стр. 2, - в отношении которого заключены долгосрочные договоры аренды от 10.10.2018 N 07/3297-18, от 08.11.2019 N 07/5023-19, от 14.09.2018 N 07/2508-18, от 28.02.2019 N 07/1195-19.

Переход права собственности на указанное помещение к истцу зарегистрирован 24.12.2021.

Арендатором части указанного помещения (площадью 49, 5 кв. м) на основании договора аренды от 08.11.2019 N 07/5023-19 является ООО "Вино и Трюфель", которое платежными поручениями от 01.12.2021 N 1221, 1248, от 30.12.2021 N 1321, 1322 уплатило ответчику базовую арендную плату за декабрь 2021 года и январь 2022 года в сумме 742 000 руб., эксплуатационные расходы за январь 2022 года в сумме 41 870 руб.

П. 5.26 договора предусмотрено, что арендодатель вправе засчитывать платежи, полученные от арендатора по договору, в счет погашения любой задолженности арендатора перед арендодателем независимо от указанного арендатором назначения платежа, в любом порядке и в любом размере по единоличному усмотрению арендодателя.

П. 6.8 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в течение срока действия договора с письменным уведомлением арендатора зачесть обеспечительный платеж в счет погашения задолженности по арендной плате, неустойкам, возмещения ущерба, при этом в первую очередь погашается задолженность по неустойкам, во вторую - в счет возмещения ущерба, причиненного помещению, зданию, имуществу арендодателя, в третью - задолженность по арендной плате.

Уплата ответчику базовой арендной платы и эксплуатационных расходов за декабрь 2021 года произведена арендатором ООО "Вино и Трюфель" до момента государственной регистрации перехода права собственности на арендованное помещение к истцу, в связи с чем, ответчик вправе зачесть поступившие от арендатора до указанной даты суммы в счет погашения задолженности по арендной плате за более ранние периоды вне зависимости от указания в платежных поручениях периода, за который арендатором производилась оплата.

Из составленного ответчиком акта сверки взаимных расчетов с ООО "Вино и Трюфель" следует, что по состоянию на 23.12.2021 сальдо расчетов в пользу арендатора составило 361 158 руб. 30 коп. (с учетом сумм, уплаченных арендатором 30.12.2021, то есть после перехода права собственности на помещение к истцу). Указанную сумму ответчик перечислил истцу платежным поручением от 26.08.2022 N 163027.

При этом при составлении акта ответчик неверно определил сумму базовой арендной платы и эксплуатационных расходов за период с 01.12.2021 по 23.12.2021, за указанный период ответчик начислил базовую арендную плату в размере 309 292 руб. 03 коп., эксплуатационные расходы в размере 34 905 руб. 81 коп., в то время как базовая арендная плата за указанный период составляет 295 989 руб. 14 коп. (398 941 руб. 89 коп. / 31 х 23), эксплуатационные расходы - 33 404 руб. 49 коп. (45 023 руб. 44 коп. / 31 х 23).

Кроме того, арендную плату и эксплуатационные расходы за январь 2022 года, полученные от арендатора 30.12.2021, то есть после государственной регистрации перехода права собственности на помещение к истцу, ответчик обязан возвратить истцу в полном объеме.

С учетом этих обстоятельств сальдо расчетов по указанному договору аренды по состоянию на 23.12.2021 (без учета сумм арендной платы и эксплуатационных расходов за январь 2022 года, уплаченных арендатором 30.12.2021), составило 36 907 руб. 49 коп. в пользу арендодателя.

Таким образом, апелляционная коллегия полагает, что, с учетом перечисления истцу 361 158 руб. 30 коп., в данной части иск был справедливо удовлетворен на сумму 51 711 руб. 70 коп.

Арендатором части указанного помещения (площадью 175, 3 кв. м) на основании договора аренды от 10.10.2018 N 07/3297-19 является ООО "КУ2", которое платежными поручениями от 01.12.2021 N 642, от 02.12.2021 N 660, от 06.12.2021 N 703, от 10.12.2021 N 744, 745, от 30.12.2021 N 5 уплатило ответчику базовую арендную плату за декабрь 2021 года и январь 2022 года в сумме 1 803 091 руб. 50 коп., эксплуатационные расходы за декабрь 2021 года в сумме 162 886 руб. 50 коп.

П. 6.8 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в течение срока действия договора с письменным уведомлением арендатора зачесть обеспечительный платеж в счет погашения задолженности по арендной плате, неустойкам, возмещения ущерба, при этом в первую очередь погашается задолженность по неустойкам, во вторую - в счет возмещения ущерба, причиненного помещению, зданию, имуществу арендодателя, в третью - задолженность по арендной плате.

Уплата ответчику базовой арендной платы и эксплуатационных расходов за январь 2022 года произведена арендатором ООО "КУ2" после момента государственной регистрации права собственности истца на арендованное помещение, при этом в отличие от других договоров аренды по данному договору у арендодателя отсутствует право на зачет поступивших от арендатора платежей в счет погашения задолженности по арендной плате за более ранние периоды вне зависимости от указания в платежных поручениях периода, за который арендатором производилась оплата.

При таких обстоятельствах 500 000 руб. - арендную плату за январь 2022 года, уплаченную арендатором 30.12.2021, - ответчик обязан возвратить истцу в полном объеме.

Из составленного ответчиком расчета следует, что за период с 01.12.2012 по 23.12.2021 размер базовой арендной платы составляет 985 351 руб. 88 коп., эксплуатационных расходов - 123 168 руб. 98 коп., сумма, полученная ответчиком сверх указанной, по расчету ответчика составляет 357 457 руб. 14 коп.

Указанную сумму вместе с арендной платой за январь 2022 года (всего 857 457 руб. 14 коп.) ответчик перечислил истцу платежным поручением от 26.08.2022 N 163027.

Вместе с тем при расчете ответчик неверно определил сумму базовой арендной платы и эксплуатационных расходов за период с 01.12.2021 по 23.12.2021, поскольку базовая арендная плата за указанный период составляет 966 809 руб. 82 коп. (1 303 091 руб. 50 коп./ 31 х 23), эксплуатационные расходы - 120 851 руб. 27 коп. (162 886 руб. 50 коп. / 31 х 23).

Таким образом, с учетом арендной платы за январь 2022 года по данному договору аренды ответчик обязан возвратить истцу 878 361 руб. 91 коп., в связи с чем, в данной части Арбитражный суд Москвы удовлетворил иск на сумму 20 859 руб. 77 коп.

Девятый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, верно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 декабря 2022 года по делу N А40-48646/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Ю.Н. Кухаренко