Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2023 г. N 15АП-2795/23 по делу N А32-7450/2022

город Ростов-на-Дону

20 марта 2023 г.

дело N А32-7450/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Маштаковой Е.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барановой М.С.,

в отсутствии лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Поволжская долговая компания"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 12.01.2023 по делу N А32-7450/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Поволжская долговая компания" (ИНН 3443095247 ОГРН 1093443005578)

к обществу с ограниченной ответственностью "РЕДЕВЕЛОПМЕНТ"

(ИНН 3025016128, ОГРН 1153025002932), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьего лица: межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

об обязании зарегистрировать право аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Поволжская долговая компания" (далее - общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Редевелопмент" (далее - ООО "Редевлопмент"), Управлению Росреестра по Краснодарскому краю со следующими требованиями:

- обязать ООО "Редевелопмент" обратиться в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о регистрации отчуждения права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 по договору N 01-09/204 от 20.04.2017;

- обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю восстановить запись о государственной регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 по договору N 01-09/204 от 20.04.2017.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2023 по делу N А32-7450/2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество с ограниченной ответственностью "Поволжская долговая компания" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что правоотношения сторон спора, в частности ООО "Редевелопмент" и ООО "Поволжская долговая компания", не связаны с выводами суда по арбитражному делу А32-44741/2018. Договор между ООО "Редевелопмент" и ООО "Поволжская долговая компания" недействительным не признан, является действующим, возмездным.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору от 20.04.2017 N 01-09/2073 Межрегиональное теруправление Росимущества в Краснодарском крае предоставило в аренду ООО "Лукойл-Экоэнерго" земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 площадью 9008 кв. м, с разрешенным использованием: санаторий, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, пгт Красная поляна, ул. Турбинная.

07.07.2017 между ООО "Лукойл-Экоэнерго" и ООО "Редевелопмент" (до переименования - ООО "Энергетические технологии") был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка N 01-09/2073 от 20.04.2017. ООО "Редевелопмент" на основании указанного договора являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947.

По договору о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка ООО "Редевелопмент" обязалось передать обществу с ограниченной ответственностью "Поволжская долговая компания" права и обязанности арендатора земельного участка.

В соответствии с предварительным договором от 15.09.2018 между ООО "Редевелопмент" и ООО "Поволжская долговая компания" стороны договорились о заключении в будущем договора перенайма в отношении части земельного участка. ООО "Поволжская долговая компания" намеревалось осуществить строительство рекреационного и образовательного объекта.

ООО "Редевелопмент" до настоящего времени не передало права и обязанности арендатора, не предприняло мер по проведению регистрационных действий Управлением Росреестра по Краснодарскому краю по внесению изменений в записи ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947.

Определением от 22.02.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

В обоснование исковых требований по настоящему делу обществом представлен предварительный возмездный договор от 15.09.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка N 01-09/2073 от 20.04.2017, по которому ООО "Редевелопмент" (арендатор) и ООО "Поволжская долговая компания" (новый арендатор) обязались заключить в будущем договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 01-09/2073 от 20.04.2017 в части пользования 500 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947. Основной договор подлежал заключению до 15.09.2019. Согласно пункту 1.2 предварительного договора, права арендатора (ООО "Редевелопмент") подтверждаются договором от 07.07.2017 N 198/ЛЭЭ о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка N 01-09/2073 от 20.04.2017.

Между тем, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2019 по делу N А32-44741/2018 признан недействительным (ничтожным) договор от 20.04.2017 N 01-09/2073 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, заключенный Межрегиональным Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ООО "Лукойл-Экоэнерго"; признан недействительным (ничтожным) договор от 07.07.2017, заключенный ООО "Лукойл-Экоэнерго" и ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время ООО "Редевелопмент") о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.04.2017 N 01-09/2073; применены последствия недействительности сделок путем аннулирования (гашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 в пользу ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время ООО "Редевелопмент"), г. Астрахань (ИНН: 3025016128 ОГРН: 1153025002932). ООО "Редевелопмент", г. Астрахань (ИНН: 3025016128 ОГРН: 1153025002932) обязано в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 во владение Российской Федерации, оформив возврат подписанием со своей стороны уполномоченным лицом и направлением Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г. Краснодар (ИНН: 2308171570 ОГРН: 1102308008330) акта приема-передачи этого участка.

Как следует из данного решения, первый заместитель прокурора Краснодарского края - прокурор города Сочи обратился в Арбитражный суд Краснодарского края со следующими требованиям: признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 20.04.2017 N 01-09/2073, заключенный Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ООО "ЛУКОЙЛ-Экоэнерго"; признать недействительным (ничтожным) договор от 07.07.2017, заключенный ООО "Лукойл-Экоэнерго" и ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время ООО "Редевелопмент) о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.04.2017; применить последствия недействительности сделки путем признания отсутствующим права аренды ООО "Редевелопмент" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, а так же путем возложения на ООО "Редевелопмент" обязанности возвратить в Федеральную собственность земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947; применить последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 "санатории". договором от 25.12.2014 N 01-09/587, заключенным Межрегиональным Территориальным управлением Росимущества по Краснодарскому краю и Республике Адыгея (далее - Управление) и ООО "ЛУКОИЛ-Экоэнерго", последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 с разрешенным использованием - "гидроэлектростанция". На основании заявлений ООО "ЛУКОЙЛ-Экоэнерго" от 27.07.2015, 01.10.2015 и 02.09.2015 по поручениям Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 05.02.2016 и 14.03.2015 Управлением 07.04.2016 издано распоряжение N 259-р "Об образовании земельных участков путем раздела федерального земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31, с сохранением исходного земельного участка в измененных границах". В соответствии с распоряжением представителя собственника этого участка, он был разделен уполномоченным государственным органом на 44 земельных участка, в том числе образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947. 13.12.2016 на основании заявления ООО "Лукойл-Энерго" о государственном учете изменений объекта недвижимости от 13.09.2016, письма департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи от 01.08.2016, письма Минэкономразвития России от 28.11.2016, Территориальным отделом N 14 по г. Сочи и Туапсинскому району Филиала ФБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 с "гидроэлектростанция" на "санатории". Актуальным на момент принятия настоящего решения разрешенным использованием участка на публичной кадастровой карте указано: "для размещения объектов санаторного и курортного назначения", по документу - "санаторий". 20.04.2017 Управлением и ООО "Лукойл-Экоэнерго" подписан договор N 01-09/2073 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, сроком до 17.12.2063 с разрешенным использованием - "санаторий". 07.07.2017 ООО "Лукойл-Экоэнерго" и ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время ООО "Редевелопмент") подписан договор о передаче прав и обязанностей арендатора. Сделки последовательно регистрировались уполномоченным государственным органом. Договор от 20.04.2017 не содержит информации о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 предоставляется для строительства санатория. В то же время, при рассмотрении дела судом установлено, что на спорном земельном участке санаторий, как имущественный комплекс, состоящий, в том числе из объектов недвижимого имущества, отсутствует. Договор заключен его сторонами на период с 01.01.2017 по 17.12.2063, то есть на 46 лет. Владение земельным участком такой длительный срок и внесение платы за его использование в отсутствие действующего объекта - санатория предпринимательского смысла не имеет. Суд пришел к выводу о том, что воля сторон договора аренды была направлена именно на строительство санатория с учетом наличия в государственном земельном кадастре информации о разрешенном использовании участка: для размещения объектов санаторного и курортного назначения. Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.03.2015 включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу. Публичные органы информировали население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Применительно к названным нормам в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой информированием населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства обеспечивается реализация гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. Акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования. Заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка после опубликования информационного сообщения о возможном или предстоящем предоставлении участка для строительства, даже зная о наличии иных претендентов. Законодательство не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов. В отсутствие законодательно установленного порядка предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта при наличии конкурирующих заявлений право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги, что отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Устранение судом нарушения интересов заявителей, даже если оно имело место, не должно приводить к предоставлению ему не предусмотренных законодательством преимуществ и ущемлению интересов иных лиц. Пунктом 18 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) признаны утратившими силу статьи 28 - 34 Земельного кодекса. Статьей 34 Закона N 171-ФЗ предусмотрены переходные положения, которыми до 01.03.2018 допускается предоставление находящегося в публичной собственности земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления лица, в отношении которого до 01.03.2015 (но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка) было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта. В течение трех лет со дня принятия этого решения такой земельный участок не может быть предметом аукциона на право заключения договора аренды и не может быть предоставлен без проведения торгов иному лицу. К отношениям по предоставлению таких земельных участков применяются положения статей 31, 32 Земельного кодекса. Положениями Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции установлена иная процедура предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, в аренду для строительства. По общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). Решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Образование земельного участка для его предоставления в аренду путем проведения аукциона и подготовка к проведению аукциона осуществляются как по инициативе уполномоченного органа, так и по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. И в том, в другом случае осуществляются подготовка и утверждение схемы расположения земельного участка, обеспечение выполнения в отношении земельного участка работ по подготовке документов с необходимыми для осуществления государственного кадастрового учета сведениями, государственный кадастровый учет земельного участка, получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона (статья 39.11). В материалах дела отсутствуют доказательства того, что до 01.03.2015 в отношении ООО "Лукойл-Экоэнерго" было принято решение о предварительном согласовании места размещения санатория. Общество не является перечисленным в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса субъектом права на приобретение земельного участка в аренду для строительства без проведения торгов. ООО "Лукойл-Экоэнерго" является лицом, имеющим право на заключение договора аренды образованного из арендуемого им по заключенному ранее договору аренды земельного участка по льготной процедуре в целях, указанных в первоначальном договоре. Однако приведенные выше положения закона о необходимости соблюдения публичной процедуры при предоставлении земельного участка в аренду для строительства имеют приоритет перед положениями пункта 4 статьи 11.8 Кодекса в силу следующего. Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса). То есть цель использования участка является существенным условием договора его аренды. Поскольку производный (спорный) участок имел на момент заключения оспариваемого договора аренды иной по сравнению с исходным участком вид разрешенного использования, он должен был быть предоставлен арендатору исключительно на торгах. Нарушение указанной публичной процедуры делает договор аренды от 20.04.2017 N 01-09/2073 недействительной (ничтожной) сделкой. Также недействительным (ничтожным) является и договор от 07.07.2017 N 198/ЭЛЛ о передаче прав и обязанностей, заключенный ООО "ЛукойлЭкоэнерго" с ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время ООО "Редевелопмент"). Поскольку договор о передаче прав и обязанностей от 07.07.2017 N 198/ЛЭЭ является ничтожной сделкой, ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время ООО "Редевелопмент") стороной договора от 20.04.2017 N 01-09/2073, то есть арендатором, не стал. В настоящем случае надлежащим способом защиты публичных интересов будет применение последствий недействительности двух оспариваемых договоров в виде гашения в ЕГРН записи об ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время ООО "Редевелопмент"), как об арендаторе.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2020 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2019 по делу N А32-44741/2018 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2020 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2020 по делу N А32-44741/2018 оставлены без изменения.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2020 N 308-ЭС20-17540 Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, обществу с ограниченной ответственностью "Лукойл-Экоэнерго", обществу с ограниченной ответственностью "Редевелопмент" отказано в передаче кассационных жалоб для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2020 N 308-ЭС20-17540 обществу с ограниченной ответственностью "Поволжская долговая компания" отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Таким образом, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2019 по делу N А32-44741/2018 договор от 20.04.2017 N 01-09/2073 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, заключенный Межрегиональным Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ООО "Лукойл-Экоэнерго", - признан недействительным (ничтожным); признан недействительным (ничтожным) договор от 07.07.2017, заключенный ООО "Лукойл-Экоэнерго" и ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время ООО "Редевелопмент") о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.04.2017 N 01-09/2073; применены последствия недействительности сделок путем аннулирования (гашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 в пользу ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время ООО "Редевелопмент"), г. Астрахань (ИНН: 3025016128 ОГРН: 1153025002932). ООО "Редевелопмент", г. Астрахань (ИНН: 3025016128 ОГРН: 1153025002932) обязано возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 во владение Российской Федерации.

С учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2019 по делу N А32-44741/2018, ООО "Редевелопмент" не обладало правом аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, не могло совершать какие-либо сделки с правом аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 и не может быть обязано к обращению в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 в пользу истца.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2023 по делу N А32-7450/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Поволжская долговая компания" (ИНН 3443095247 ОГРН 1093443005578) в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Е.А. Маштакова Б.Т. Чотчаев