Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2023 г. N 20АП-1066/23 по делу N А09-3241/2022

г. Тула

21 марта 2023 г.

Дело N А09-3241/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21.03.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.03.2023.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., при участии от ответчика - Якуткиной Л.П. (паспорт, доверенность от 22.07.2021, диплом), от иных лиц - не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Агаева Германа Юрьевича на решение Арбитражного суда Брянской области от 28.12.2022 по делу N А09-3241/2022 (судья Г.В. Земченкова), принятое по иску Брянской городской администрации (г. Брянск) к индивидуальному предпринимателю Агаеву Герману Юрьевичу (г. Брянск), третьи лица: Управление по строительству и развитию территории г. Брянска (г. Брянск), Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск) об изъятии объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером 32:28:0023501:108, площадью 372,9 кв.м., расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, пгт Большое Полпино, ул. Фосфоритная, д. 1 в целях его реализации путем продажи с публичных торгов и погашении в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 24.09.2008 N32-32-01/044/2008-967,

УСТАНОВИЛ:

решением суда от 28.12.2022 иск удовлетворен, ответчик обратился с апелляционной жалобой о его отмене.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал, решение просил отменить, в иске отказать. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. От истца и Управления по строительству и развитию территории г. Брянска поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей, которые удовлетворены судебной коллегией.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

20.03.2017 между Брянской городской администрацией и Агаевым Германом Юрьевичем заключен договор аренды земельного участка N 48941Г, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: Земли населенных пунктов, с кадастровым номером 32:28:021902:2, находящийся по адресу: Брянская область, г. Брянск, пгт. Большое Полпино, ул. Фосфоритная, 1, разрешенное использование: для использования объекта незавершенного строительства - насосной станции 2-го подъема, площадью 10 000 кв.м. (п.1.1 договора). Срок договора составляет 3 (три) года, установлен с 20.03.2017 по 19.03.2020. Земельный участок передан Агаеву Г.Ю. по акту приема-передачи от 04.05.2018.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости Агаев Г.Ю. является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, пгт. Большое Полпино, ул. Фосфортная, 1, с кадастровым номером 32:28:0023501:108, площадью застройки 372,9 кв.м., со степенью готовности 62%, о чем свидетельствует запись государственной регистрации права N 32- 32-01/044/2008-967 от 24.09.2008.

Согласно п.4.4.11 арендатор обязан после окончания действия договора в 7-дневный срок передать участок арендодателю по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.

Поскольку ответчик не освободил спорный участок, то администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Подпунктом 3.1 пункта 2 ГК РФ установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Указанная норма введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Истец в обоснование иска указывает на истечение срока заключенного сторонами договора аренды и неосуществлением ответчиком строительства объекта в пределах срока договора аренды.

Возражая против иска, ответчик указывает на наличие у него права на продление договора аренды на три года в целях завершения строительства.

Согласно положениям статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Закона N 171-ФЗ, действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

Поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, то собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что ранее в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:0021902:2 был заключен договор аренды с ответчиком от 01.02.2012 N 46174 сроком до 01.02.2017 для эксплуатации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 32:28:0023501:108.

Таким образом, заключая договор аренды от 20.03.2017 для завершения строительства насосной станции 2-го подъема, сроком действия до 19.03.2020, ответчик реализовал установленные выше право на однократное продление договора.

Повторное продление договора аренды земельного участка в указанных целях действующим законодательством не допускается.

Судом области учтено, что ответчиком не принято мер по строительству объекта.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ работы по строительству (реконструкции) объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Доказательств получения ответчиком в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта или его реконструкции в материалы дела не представлено, как и доказательств принятия им мер к такому получению.

Доводы ответчика о приобретении им объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи от 03.09.2008 (т. 2, л. д. 49) не принимаются во внимание, поскольку не отменяет обязанности по получению разрешения на строительство или его продление. Доказательств наличия у ответчика действующего в период действия договора аренды разрешения на строительство не представлено, как и доказательств принятия мер по его получению.

Разработка проектной документации не заменяет собой процедуру получения разрешения на строительство.

Обстоятельства, на которые ссылается ответчик, как на объективно препятствующие строительству объекта, как следует из содержания апелляционной жалобы, были известны ему по состоянию на 2013 год, т.е. задолго до заключения договора аренды от 20.03.2017.

Наличие спора о размере арендной платы не имеет правового значения, поскольку не препятствует осуществлению строительства.

Доводы жалобы о преклонном возрасте ответчика, нахождении на лечении, ограничительных мерах не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку в силу ст. 2 ГК РФ именно ответчик несет риски предпринимательской деятельности.

Ссылка на введенные ограничения в связи с коронавирусной инфекции, также не имеет значения, поскольку данное обстоятельство возникло после истечения срока действия договора (Указ Президента Российской Федерации от 25.03.2020 N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней"). Помимо этого, в период действия ограничительных мер оказание муниципальных и государственных услуг не приостанавливалось.

Поскольку срок договора аренды истек, строительство объекта в пределах срока аренды не завершено, то суд области правомерно удовлетворил иск.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 28.12.2022 по делу N А09-3241/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Н.В. Заикина Л.А. Капустина