Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2023 г. N 09АП-5533/23 по делу N А40-273663/2021

г.Москва

21 марта 2023 г.

Дело N А40-273663/21

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Алексеевой Е.Б., Головкиной О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Резниковым А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДЕПАРТАМЕНТА

ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ на решение Арбитражного суда г.

Москвы от 21.12.2022 г. по делу N А40-273663/21

по иску ИП Аздаевой М.И. (ИНН 771575134566, ОГРН 317774600211728)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН

1037739510423 )

об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Ивенкова С.В. по доверенности от 10.12.2021, диплом БВС 0309149 от 21.06.1999;

от ответчика: Мерненко Э.С. по доверенности от 10.11.2022, диплом 107704 0229502 от 30.12.2019;

УСТАНОВИЛ:

ИП Аздаева М.И. обратилась в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бориса Галушкина, д. 18, общей площадью 164,4 кв.м. (цокольный этаж, пом. III), изложив в следующей редакции: пункт 3.1. договора: "Цена Объекта составляет 13 419 895 (Тринадцать миллионов четыреста девятнадцать тысяч восемьсот девяносто пять рублей ноль копеек) в соответствии с заключением эксперта по делу N А40-273663/21-125-1935, выполненным ООО "Вердикт-Оценка". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.", пункт 3.4. договора:

"Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.9).

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 479 281 (Четыреста семьдесят девять тысяч двести восемьдесят один) руб. 98 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга", с учетом уточнений, принятых судом в порядке норм ст. 49 АПК РФ.

Решением суда от 21.12.2022 г. суд первой инстанции решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем Аздаевой Мадиной Ибрагимовной (127562, г. Москва, ул. Хачатуряна, дом 12, корп. 1, кв. 136, ОГРНИП: 317774600211728, ИНН: 771575134566,) и Департаментом городского имущества города Москвы (123112, г. Москва, 1-й Красногвардейский пр., дом 21, стр. 1, ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674, КПП: 770301001) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бориса Галушкина, д. 18, общей площадью 164,4 кв.м. (цокольный этаж, пом. III), изложив в следующей редакции:

пункт 3.1. договора: "Цена Объекта составляет 13 419 895 (Тринадцать миллионов четыреста девятнадцать тысяч восемьсот девяносто пять рублей ноль копеек) в соответствии с заключением эксперта по делу N А40-273663/21-125-1935, выполненному ООО "Вердикт-Оценка". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.".

пункт 3.4. договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.9).

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 479 281 (Четыреста семьдесят девять тысяч двести восемьдесят один) руб. 98 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга".

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674) в пользу ИП АЗДАЕВА МАДИНА ИБРАГИМОВНА (ОГРНИП: 317774600211728, ИНН: 771575134566) расходы на оплату судебной экспертизы в размере 30 000 руб., госпошлину в размере 6 000 руб.

Возвратить ИП АЗДАЕВА МАДИНА ИБРАГИМОВНА (ОГРНИП: 317774600211728, ИНН: 771575134566) из федерального бюджета РФ госпошлину в размере 30 000 руб.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, урегулировать разногласия по цене и на условиях Департамента, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы тем, что ИП АЗДАЕВА М.И. на основании договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности Москвы от 12.09.2017 N 00-00393/17 является арендатором нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бориса Галушкина, д. 18, общей площадью 164,4 кв.м. (цокольный этаж, пом. III).

Предприниматель отвечает требованиям, установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.

Реализуя право преимущественного приобретения Объекта предоставленное ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ ИП МАЗДАЕВА М.И. 24.08.2021 номер обращения ООО 1 - 9000120-042601-00006618/21 обратилась в ДГИ города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения.

В "личном кабинете" на Портале предпринимателем Аздаевой М.И. 10.11.2021 г. получен проект договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Бориса Галушкина, д. 18 (далее - Проект договора), для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью. Согласно п. 3.1 проекта договора цена объекта составила 22 619 000 руб. 00 коп. без НДС.

Цена установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от ООО "Оценка и Консалтинг", и экспертным заключением от 04.10.2021 N 460/559-21, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Не согласившись с предложенной ценой, посчитав, что цена объекта завышена, ИП Аздаева М.И. обратилась в специализированную экспертную организацию ООО "Фэлкон" для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно Отчету от 26.11.2021 N 0004543/1-11.2021 "Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение, общей площадью 164,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Бориса Галушкина, д. 18, (пом. III)" (далее -Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Фэлкон", рыночная стоимость объекта оценки составляет 8 791 932 руб. 53 коп. без НДС.

28.11.2021 г. в "личном кабинете" на Портале предприниматель выразила согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий.

В протоколе разногласий предлагалось:

- п. 3.1 договора изменить и принять в редакции:

"3.1. Цена Объекта составляет 8 791 932 (Восемь миллионов семьсот девяносто одна тысяча девятьсот тридцать два) руб. 53 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 26.11.2021 N 0004543/2-11.2021 г. (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Фэлкон", является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

- п. 3.4 договора изменить и принять в следующей редакции:

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.9).

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 313 997 руб. 59 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Ответчик, не согласился с предложенной ИП Аздаевой М.И. ценой недвижимого имущества, отклонил протокол разногласий.

Письмом от 07.12.2021 N 33-5-81856/21-(0)-9 Ответчик уведомил ИП Аздаеву М.И. об отказе в предоставлении государственной услуги по основаниям, предусмотренным п. 2.10.1.1 Административного регламента утвержденного постановлением Правительства города Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы".

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости между истцом и Департаментом возникли разногласия, которые в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение суда.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Поскольку в добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (Согласно ст.217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным ст.3 Закона N 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В соответствии со ст.13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой экспертом ООО "Вердикт-Оценка" выполнено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бориса Галушкина, д. 18, общей площадью 164,4 кв. м. (цокольный этаж пом. III) по состоянию на 24.08.2021 г. без учета НДС, составляет: 13 419 895 (Тринадцать миллионов четыреста девятнадцать тысяч восемьсот девяносто пять) рублей 00 копеек.

С учетом результатов судебной экспертизы суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения с учетом выводов эксперта ООО "Вердикт-Оценка".

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, в силу следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Статьей 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" N 135-ФЗ установлено обязательное проведение оценки объектов оценки.

Определением Арбитражного суда г. Москвы назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения.

По результатам проведенной судебной экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по спорному адресу по состоянию на дату подачи заявки без учета НДС, составляет: 13 419 895 руб..

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Исходя из буквального толкования норм права, регулирующих порядок проведения экспертизы в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.

Согласно действующему законодательству, регулирующему оценочную деятельность, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки.

Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Результаты экспертизы подлежат оценке судом наряду с другими доказательствами, при этом стороны не лишены возможности задавать вопросы эксперту, заявлять ходатайство о проведении повторной (дополнительной) экспертизы.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям ст. 86 АПК РФ, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, Арбитражный суд г. Москвы пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, основано на материалах дела и является надлежащим и достоверным доказательством по делу, поскольку представлено именно в рамках проведения судебной экспертизы, когда эксперт-оценщик был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611).

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта при наличии противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания отклонять результаты судебной оценочной экспертизы и не принимать их во внимание при вынесении оспариваемого решения.

Департаментом не представлено доказательств необъективности выводов, содержащихся в заключении по результатам оценочной экспертизы. Доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, ответчиком не представлено.

Таки образом, при рассмотрении дела судом были установлены все существенные обстоятельства, которым дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не имеется.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.12.2022 г. по делу N А40-273663/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Мезрина

Судьи

Е.Б. Алексеева О.Г. Головкина