Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2023 г. N 19АП-2234/22 по делу N А48-685/2022

город Воронеж

21 марта 2023 г.

Дело N А48-685/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 марта 2023 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Воскобойникова М.С.,
судей	Щербатых Е.Ю.,
	Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шиловой А.В.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Грачева Владимира Александровича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "ДЭН": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДЭН" на решение Арбитражного суда Орловской области от 18.10.2022 по делу N А48-685/2022 по иску индивидуального предпринимателя Грачева Владимира Александровича (ОГРНИП 311575306900011, ИНН 575302333589) к обществу с ограниченной ответственностью "ДЭН" (ОГРН 1045754002381, ИНН 5754003860) о расторжении договора аренды здания с земельным участком N 01/10/19 от 01.10.2019, об обязании ООО "ДЭН" освободить и вернуть арендованное имущество ИП Грачеву В.А. в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу, о взыскании задолженности по договору аренды здания с земельным участком N01/10/19 от 01.10.2019 за период с 18.05.2021 по 31.08.2021 в размере 348 000 руб.,

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (ОГРН 1045753008212, ИНН 5753035940),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Грачев Владимир Александрович (далее - ИП Грачев В.А., истец) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДЭН" (далее - ООО "ДЭН", ответчик) о расторжении договора аренды здания с земельным участком N 01/10/19 от 01.10.2019, об обязании ООО "ДЭН" освободить и вернуть арендованное имущество ИП Грачеву В.А. в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу, о взыскании задолженности по договору аренды здания с земельным участком N01/10/19 от 01.10.2019 за период с 05.06.2021 по 08.02.2022 в размере 348 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 18.10.2022 по делу N А48-685/2022 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "ДЭН" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылался на то, что арендная плата за спорный период не может быть взыскана по причине отсутствия встречного представления; использовать арендуемые помещения после 03.09.2021 по назначению было невозможно.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2023 указанная жалоба принята к производству. Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 16.03.2023 стороны и третье лицо явку полномочных представителей не обеспечили.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что 01.10.2019 ИП Грачев В.А., действующий на основании свидетельства о государственной регистрации серия 57 N 001203902 от 10.03.2011, именуемый "арендодатель", с одной стороны, и ООО "ДЭН" в лице генерального директора Пискунова Ивана Васильевича, действующего на основании Устава, именуемый "арендатор" с другой стороны, заключили договор аренды здания с земельным участком N 01/10/2019 (далее - договор), на основании которого ИП Грачев В.А. передал, а ООО "ДЭН" приняло в аренду здание вместе со всем его оборудованием, расположенное по адресу Орловская область, Орловский район, Неполодское с/п, с.Плещеево, пер.Школьный д.2а общей площадью 190,2 кв.м, а также площадь, находящуюся в стадии незавершенного строительства, общей площадью 409,8 кв.м и земельный участок, кадастровый номер 57:10:0940101:637, на котором находится передаваемое в аренду здание.

Согласно пункту 1.3 договора здание передается в аренду с 01.10.2019 по 31.08.2020, с последующей автоматической пролонгацией на такой же срок. По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок в течение 5 лет.

В силу пункта 2.2 договора арендатор обязан в установленные договором сроки производить оплату арендной платы.

В соответствии с положениями пункта 3.1 договора общая сумма арендной платы составляет 45 000 рублей в месяц, без учета НДС.

Согласно пункту 3.2. договора арендатор до 5 числа каждого месяца вносит в кассу арендодателя сумму ежемесячной арендной платы, указанной в пункте 3.1 договора.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что стоимость арендной платы не включает в себя стоимость услуг электро- и водоснабжения, услуг по уборке мусора и снега, а также услуг за подключение и пользование местной, междугородней и международной связью, за подключение и использование Интернета и IP- телефонии.

Согласно пункту 5.2.3 договора, по требованию арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока не вносит арендной платы.

По истечении срока, установленного в пункте 1.3., срок действия договора аренды N 01/10/2019 автоматически продлевался.

Тем не менее, с июня 2021 года ООО "ДЭН" в полном объеме прекратило исполнять обязанность по внесению арендной платы по договору.

Задолженность ответчика перед истцом по арендной плате по договору аренды здания с земельным участком N 01/10/2019 от 01.10.2019 за период с 05.06.2021 по 08.02.2022 составила 348 000 руб.

21.09.2021 ИП Грачев В.А. направил в адрес ООО "ДЭН" письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство по уплате арендных платежей в разумный срок.

Предупреждение получено адресатом 29.09.2021 и осталось без ответа.

08.10.2021 ИП Грачев В.А. направил в адрес ООО "ДЭН" требование (претензию) о досрочном расторжении договора аренды и уплаты задолженности по арендной плате.

Требование получено адресатом 17.11.2021 и осталось без ответа.

17.12.2021 ИП Грачев В.А. снова направил в адрес ООО "ДЭН" предложение о расторжении договора аренды с приложением подписанного им проекта соглашения о расторжении договора.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств оплате арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, установленный договором.

Согласно пункту 1.3 договора здание передается в аренду с 01.10.2019 по 31.08.2020, с последующей автоматической пролонгацией на такой же срок.

Условиями договора предусмотрена возможность его продления в случае, если ни одна из сторон не заявит о своем отказе от его продления, автоматически на тех же условиях и на тот же срок, т.е. на каждые последующие 10 месяцев.

При этом если сторонами предусмотрено, что договор аренды продлевается на определенный срок, но не указано количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие либо будет возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Статья 614 ГК РФ устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Во исполнение договора имущество было передано ответчику, о чем свидетельствует акт приема-передачи имущества от 01.10.2019, подписанный обеими сторонами.

Таким образом, факт надлежащего исполнения арендодателем обязанности предоставить имущество в аренду подтвержден материалами дела, со стороны ответчика надлежащими доказательствами не опровергнут.

Внесение арендной платы в соответствии с условиями договора аренды является обязанностью арендатора, именно на нем лежит бремя доказывания факта отсутствия задолженности по договору. Однако таких доказательств ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ суду не представлено.

Согласно расчету истца, задолженность ООО "ДЭН" по арендной плате за период с 05.06.2021 по 08.02.2022 составила 348 000 руб.

Возражая против удовлетворения заявленного иска, ответчик ссылался на то, что в мае 2021 года им было вывезено из арендуемых помещений оборудование; кроме того после 03.09.2021 использование помещения по назначению было невозможно в связи с созданными истцом обстоятельствами; не соглашался с правовой квалификацией систем отопления как отделимых улучшений арендованного имущества.

Вместе с тем, как следует из пункта 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Следовательно, ссылка заявителя апелляционной жалобы на освобождение ответчиком объектов недвижимости в мае 2021 года при наличии действующего договора N 01/10/2019 от 01.10.2019 не привело бы к прекращению обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок (Определение Верховного Суда РФ от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 ГК РФ).

В абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" указано, что в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Из содержания указанных норм права следует, что прекращение обязанности арендатора оплачивать арендное пользование закон связывает с возвратом объекта имущественного найма собственнику, подтверждаемым документом о передаче имущества арендодателю.

Ввиду того, что акт возврата спорных помещений арендодателю между сторонами не подписан, требование о взыскании задолженности по уплате арендных платежей является обоснованным.

Довод ответчика о том, что с 03.09.2021 переданное по договору помещение не отвечало требованиям договора аренды, находилось в непригодном для использования состоянии, отклоняется апелляционным судом, поскольку данный факт не подтвержден достоверными и допустимыми доказательствами.

Напротив, в материалах дела имеется акт приема-передачи нежилого помещения к спорному договору от 01.10.2019, удостоверенный подписью директора ООО "ДЭН" и печатью юридического лица, из содержания акта следует, что арендатором спорное помещение принято без претензий, в полном соответствии его требованиям.

О том, что состояние здания и имеющиеся коммуникации соответствовали требованиям арендатора, свидетельствует подписание им акта сдачи-приемки и фактическое исполнение им договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Заключая договор аренды, ответчик осуществлял предпринимательскую деятельность на свой риск. Убедившись в невозможности использования помещения по каким-либо основаниям, должен был совершить вышеназванные действия. Однако указанные действия ответчиком не совершены.

Претензии, касающиеся невозможности пользования арендуемым имуществом по каким- либо причинам, в том числе по причине отсутствия отопительной системы, от арендатора в адрес арендодателя не поступали.

Доводы ответчика о том, что установленная им система отопления является неотделимым улучшением арендуемого помещения, признаются несостоятельными, поскольку пунктом 2.2 договора предусмотрена обязанность арендатора не производить в помещении никаких работ без письменного разрешения арендодателя.

Доказательств того, что ИП Грачев В.А. давал согласие на установку системы отопления в переданном в аренду помещении, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

Неотделимые улучшения недвижимого имущества не являются собственно имуществом как таковым, а представляют собой часть этого объекта (или его качество), которая не может быть отделена без его разрушения, повреждения или изменения его назначения (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом области стороны пояснили, что 03.09.2021 Грачев В.А. самостоятельно демонтировал трубы и отопительный котел. Демонтаж был произведен Грачевым В.А. по причине установки данного оборудования без его согласия и согласования произведенных работ с разрешительными органами, поскольку система отопления была смонтирована арендатором самовольно, проверить ее на соответствие техническим нормам и правилам не представлялось возможным. С 03.09.2021 до 29.08.2022 принадлежащая ответчику система отопления хранилась в помещении в демонтированном виде. На фотографиях, выполненных 13.01.2022 при вскрытии Грачевым В.А. помещения, также видно, что находящиеся в помещении отопительный котел и трубы находятся в демонтированном, отсоединенном состоянии.

Таким образом, с учетом изложенного подтверждается возможность демонтажа системы отопления без привлечения специалистов и причинения арендуемому имуществу ущерба.

Ссылки на то, что 03.09.2022 ООО "ДЭН" установило навесные замки, ключи от которых в нарушение пункта 2.2. договора, арендодателю переданы не были, а также опечатало арендуемое помещение бирками с оттисками печати ООО "ДЭН" по требованию сотрудника полиции, также не может являться основанием для освобождения ответчика от внесения арендной платы, в отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи помещения.

Из имеющегося в деле материала доследственной проверки следует, что проверка была проведена в установленные законом сроки, и в возбуждении уголовного дела было отказано, то есть был принят итоговый акт.

Кроме того, сотрудникам полиции предоставлены предусмотренные законом полномочия по обеспечению сохранности имущества, в рамках установленной законом процедуры с обязательным составлением необходимых процессуальных документов.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии пунктом 5.2.3 договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендной платы.

Как установлено судом, ответчиком допущена просрочка внесения арендных платежей по договору в течение длительного периода времени.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пунктам 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

Истцом в подтверждение факта соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, возникшего в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора, в материалы дела представлена претензия о расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения, которая оставлена ООО "ДЭН" без удовлетворения.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ, пункту 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Принимая во внимание условия спорного договора аренды, факт просрочки арендатором внесения арендной платы в установленный договором срок более двух раз подряд, соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд апелляционной инстанции полагает требования истца о расторжении договора аренды N 01/10/2019 от 01.10.2019 и возврате арендуемого помещения обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Орловской области от 18.10.2022 по делу N А48-685/2022 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 18.10.2022 по делу N А48-685/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

М.С. Воскобойников

Судьи

Е.Ю. Щербатых А.И. Поротиков