Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2023 г. N 15АП-3026/23 по делу N А53-31667/2022

город Ростов-на-Дону

21 марта 2023 г.

дело N А53-31667/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 марта 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матиняном С.А.

при участии:

от истца: представитель Скрипниченко М.Н. по доверенности от 27.07.2022, удостоверение адвоката N 4091, председатель ТСЖ Ванин В.К. по приказу N 7 от 01.02.2023;

от ответчика: ИП Быков А.В. лично (паспорт);

от третьего лица: Лебедева А.С. лично (паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников недвижимости "РИСХМ" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2023 по делу N А53-31667/2022 по иску товарищества собственников недвижимости "РИСХМ" (ОГРН 1226100003403, ИНН 6165231804) к индивидуальному предпринимателю Быкову Андрею Владимировичу (ИНН 616200276514, ОГРНИП 316619600087213) при участии третьего лица: Лебедева Анна Сергеевна о признании договора прекращенным, обязании,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников недвижимости "РИСХМ" (далее - истец, товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Быкову Андрею Владимировичу (далее - ответчик, предприниматель) о признании договора аренды от 30.07.2021 прекращенным, обязании передать нежилое помещение по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Лебедева Анна Сергеевна.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы повторяют исковое заявление.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора; пояснил, что общее собрание собственников жилья по вопросу расторжения спорного договора не проводилось.

Ответчик против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лебедева А.С. против доводов апелляционной жалобы возражала, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Как пояснила Лебедева А.С., общее собрание по рассмотрению вопроса о расторжении спорного договора не проводилось.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между товариществом собственников жилья "Центральное" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Быковым Андреем Владимировичем (арендатор) заключен договор аренды от 30.07.2021, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение площадью 53,2 кв. м (комнаты N 6д, 6-6е, 6а, 6б, 6в по техническом паспорту МУПТиОН г. Ростов-на-Дону), расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лермонтовская, д. 90 (лит.А, А1, А2).

Согласно п. 2.1 договора указанное в п. 1.1 настоящего договора нежилое помещение передается арендатору во временное владение и пользование на срок 11 месяцев с даты подписания настоящего договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока настоящего договора и в течение срока его действия не допускал нарушений, указанных в п. 5.1.1 договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок (п. 2.2 договора).

Размер арендной платы за использование помещения составляет 17 024 рубля в месяц из расчета 320 руб./кв. м (НДС не облагается ввиду применения арендодателем упрощенной системы налогообложения). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, в срок не позднее 15 числа каждого текущего календарного месяца, в безналичной (на расчетный счет арендодателя) или в наличной (в кассу арендодателя) форме. Начисление и выплата арендной платы начинается с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору. За неполный календарный месяц срока аренды арендатор вносит арендную плату пропорционально количеству дней аренды в таком месяце.

Как следует из материалов дела, общим собранием собственников помещений в многоквартирных домах по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Лермонтовская, 90, ул. Тельмана д. 71\111 от 22.09.2021 принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом, в связи с чем ТСЖ "Центральное" утратило право управления МКД, в качестве нового способа управления было создано ТСЖ - ТСН "РИСХМ". В соответствии с протоколом от 14.11.2021 председателем правления ТСН "РИСХМ" избрана Терликова Анна Алексеевна.

31.05.2022 ТСН "РИСХМ" в лице председателя правления Терликовой А.А. направило в адрес ответчика ИП Быкова А.В. уведомление об изменении способа управления многоквартирным домом и нежелании возобновления и продления договора аренды нежилого помещения, а также просьбу освободить нежилое помещение в разумный срок - 7 дней.

Однако ответчик не исполнил требование истца, в связи с чем 01.07.2022 было направлено повторное требование об освобождении помещения, оставленные ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 5.1.1 договора арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор при условии предварительного письменного уведомления арендатора не менее чем за два месяца в случаях: использования помещения арендатором с существенным нарушением условий договора или использования помещения не по его назначению, установленному п. 1.2 договора, или с неоднократными нарушениями; существенного ухудшения арендатором состояния помещения; невнесения арендатором в течение двух и более сроков подряд установленной договором арендной платы.

Таким образом, арендодатель согласно условиям договора вправе расторгнуть договор только в случаях прямо перечисленных в вышеназванных пунктах.

Как установлено судом первой инстанции, арендатор не нарушал сроки оплаты по договору, что подтверждается справкой от 01.07.2022, выпиской по счету, а также не нарушает условий, поименованных в п. 5.3.1 договора.

Согласно пункту 3 статьи 44 ЖК РФ решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами должно быть принято общим собранием собственников многоквартирного жилого дома.

Указанное также вытекает из пункта 4.4. устава ТСН "РИСХМ", в соответствии с которым решение о передаче объектов общего имущества в многоквартирном доме может быть принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, ответчик более 15 лет использует помещение для размещения детского спортивного клуба, после истечения срока договора ответчик продолжил пользоваться нежилым помещением в соответствии с п. 2.3 договора, нарушений условий договора не допускал.

Таким образом, поскольку договор аренды продлен, при этом решение общего собрания собственников МКД о его расторжении не принималось, то договор аренды не может быть расторгнут по инициативе истца без рассмотрения данного вопроса на общем собрании собственников помещений в спорном МКД.

При этом согласно представленному в дело протоколу общего собрания собственников от 30.06.2022, ТСН наделено правом на заключение договоров аренды на свободные помещения, а также договоров, не отнесенных к компетенции общего собрания.

Таким образом, поскольку уведомление о расторжении спорного договора направлено без получения согласия собственников, при этом согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, оснований для удовлетворения требований истца о признании договора прекращенным не имеется.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 05.02.2020 N 306-ЭС19-27045 по делу N А06-8177/2018.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения.

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2023 по делу N А53-31667/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить товариществу собственников недвижимости "РИСХМ" (ОГРН 1226100003403, ИНН 6165231804) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб., излишне уплаченную по платежному поручению N 255 от 16.02.2023.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов