Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2023 г. N 09АП-6518/23 по делу N А40-190834/2022

г. Москва

22 марта 2023 г.

Дело N А40-190834/22

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суминой О.С.,

судей:	Марковой Т.Т., Кочешковой М.В.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08.12.2022 по делу N А40-190834/22

по заявлению Федерального государственного бюджетного учреждения "Управления по

эксплуатации жилого фонда" Управления делами Президента Российской Федерации

к Управлению Росреестра по Москве

третье лицо: ООО "Мега"

об оспаривании решения

при участии:

от заявителя:	Тимофеев М.В. по доверенности от 07.12.2022;
от заинтересованного лица:	Соков И.А. по доверенности от 24.01.2023;
от третьего лица:	Ахмедов Н.Б.О. по доверенности от 22.11.2022;

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.12.2022 г. удовлетворено заявление о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве (далее заинтересованное лицо, Росреестр) о приостановлении государственной регистрации договора аренды, на Росреестр возложена обязанность по регистрации договора N 7Т/1-АУ20 от 30.07.2020 об аренде нежилого помещения площадью 107,2 кв.м., заключенного с ООО "МЕГА", по адресу: г.Москва, ул. Маршала Тимошенко, д.30, кадастровый номер 77:07:0004001:1019 (далее - договор аренды).

Управление, не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу.

Заявитель, третье лицо считают, что решение суда является законным, обоснованным и мотивированным, приведенные в апелляционной жалобе доводы заинтересованного лица необоснованны.

Проверив в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого решения, изучив материалы дела, доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Управления по эксплуатации жилого фонда" Управления делами Президента Российской Федерации 12.04.2022 обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации договора N 7171-АЛО от 30.07.2020 об аренде нежилого помещения площадью 107,2 кв.м., заключенного с ООО "МЕГА", по адресу: г.Москва, ул. Маршала Тимошенко, д.30, кадастровый номер 77:07:0004001:1019 (далее - договор аренды).

Уведомлением от 22.04.2022 N MFC-0558/2022-618331 КУВД-001/2022-15230720, полученным 11.05.2022, Заявителю было сообщено о приостановлении государственной регистрации договора аренды.

Приостановка в осуществлении государственной регистрации договора аренды, согласно п.49 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), произошла по причине противоречия в графической части объекта недвижимости, между договором аренды и актуальными сведениями ЕГРН. Дополнительно, Заинтересованным лицом в уведомлении о приостановлении указано, что монтажно-демонтажные работы проведены, в том числе, в части Здания не являющейся предметом Договора.

Заявитель 01.06.2022 подал в апелляционную комиссию Росреестра заявление об обжаловании решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды.

Уведомлением от 01.06.2022, полученным заявителем 20.07.2022, апелляционная комиссия Росреестра отказала в принятии заявления к рассмотрению, указав, что заявление подано с нарушением требований, а именно: нарушен тридцатидневный срок, отведенный на обжалование.

Заявитель не согласившись с указанным решением обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Апелляционный суд, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с учетом всех обстоятельств дела, поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных Учреждением требований.

Отношения, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно ч.1 ст. 131 ПК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Проведение правовой экспертизы документов, поступивших с заявлением о совершении регистрационных действий в ЕГРН, является одним из основных этапов регистрации права и направлено на выявление препятствий для регистрации, изложенных в ст. 26 Закона N 218-ФЗ.

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество -юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Частью 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

При этом перечень оснований, наличие которых необходимо для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения

(обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен ст. 14 указанного Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Требования п. 49 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ предполагают невозможность осуществления регистрационных действий в случае противоречия сведений об объекте в правоустанавливающем документе сведениям, содержащимся в ЕГРН.

Согласно ст. 8 Закона N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения, к ним относятся, к примеру, (основные) вид объекта, площадь, кадастровый номер, ранее присвоенный номер, описание месторасположения, номер этажа, (дополнительные) кадастровая стоимость, адрес, назначение помещения, и другие.

Графическое описание ни к основным ни к дополнительным характеристикам объекта не относится. Перечень основных и дополнительных сведений об объекте недвижимости, вносимых в кадастр недвижимости, является исчерпывающим и расширенному толкованию не подлежит.

Таким образом, графическое описание объекта не относится к какому-либо типу сведений (основному или дополнительному) в понимании ст. 8 Закона N 218-ФЗ, а следовательно, противоречия в графическом описании не относится к причинам приостановки, предусмотренным п. 49 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ.

Более того, требования к содержанию графической части предъявляются на этапе подготовки технического плана кадастровым инженером в соответствии с разделом IV Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.

Вышеуказанные требования к графическому описанию объекта не применимы для целей заключения гражданско-правовых договоров.

В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Таким образом, в договоре аренды отражены все уникальные признаки помещения, позволяющие однозначно идентифицировать объект аренды, в том числе кадастровый номер, площадь, адрес объекта, этаж, ранее присвоенный инвентарный номер.

В качестве неотъемлемой части договора аренды приложены выписки из техпаспорта БТИ, экспликации к поэтажному плану помещения, куда включена графическая схема помещения.

Перечисленные в договоре аренды основные и дополнительные характеристики полностью соотносятся с имеющимися в ЕГРН сведениями об учтенном объекте недвижимости и не противоречат им.

Дополнительным основанием приостановления регистрации договора аренды указываются монтажно-демонтажные работы, проведенные в части здания не являющейся предметом договора аренды, а так же изменения других конструктивных частей здания.

Однако указанные основания не могут являться препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Согласно ч.5 ст. 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В соответствии с п.3 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В п.9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что положения ст.607 ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен

подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды может быть признан судом незаконным.

Кроме того, согласно п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 30.11.2016 г. учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

Вместе с этим, учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

В ЕГРН имеются необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части здания сведения о передаваемой в аренду части здания, так как право собственности, оперативного управления на здание было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним а, значит, само здание было ранее поставлено на государственный кадастровый учет и план данного объекта недвижимости, содержащий описание здания, ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело

правоустанавливающих документов.

Договор аренды содержит описание арендуемого объекта, основанное на технической документации БТИ. Кроме того, к договору приложен план 1-го этажа здания, содержащий графическое описание помещений, передаваемых в аренду и являющихся частью данного здания. Таким образом, сторонами в договоре подробно была индивидуально определена часть здания, подлежащая передачи в аренду.

В рассматриваемом случае основанием для кадастрового учета части здания в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации, п. 5 ст. 44 Закона о регистрации является сам договор аренды.

Предоставление разрешительной документации на проведение работ по перепланировке здания или реконструкции, при государственной регистрации обременения в виде аренды, Законом N 218-ФЗ, не предусмотрено.

Выявление признаков перепланировки, проведенной без учета требований действующего законодательства, при регистрации обременения в виде аренды в полномочия Управления Росреестра по Москве не входит, а наличие либо отсутствие сомнений по данному поводу не должно влиять на совершение регистрационных действий.

Учитывая изложенное, Заявителем при обращении в Управление Росреестра по Москве полностью соблюдены требования законодательства и представлены все необходимые документы для проведения регистрационных действий.

В связи с изложенным апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, полагает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, учитывая, что приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, апелляционный суд не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2022 по делу N А40-190834/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.С. Сумина

Судьи

Т.Т. Маркова М.В. Кочешкова