Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2023 г. N 09АП-5025/23 по делу N А40-128101/2022

г. Москва

22 марта 2023 г.

Дело N А40-128101/22

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Резниковым А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.12.2022 г. по делу N А40-128101/22 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Юнибестком" к Департаменту городского имущества города Москвы, с участие третьего лица Правительства Москвы о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора

при участии в судебном заседании: от истца Ульчак Г.О. (по доверенности от 14.06.2022 г.); от ответчика, третьего лица Геворков И.С. (по доверенностям от 22.12.2022 г., от 21.07.2022 г.); от третьего лица Суданц Б.М. (по доверенности от 11.05.2022 г.)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Юнибестком" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании незаконным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды земельного участка N М-013983 от 21.04.1999 г. на основании уведомления N ДГИ-И1349/22 от 14.01.2022 г.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 05.12.2022 г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в иске.

Третье лицо доводы апелляционной жалобы ответчика поддержало.

Истец против удовлетворения жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (ранее - Московсзем, ДЗР), далее - арендодатель) и ЗАО "Акмалэнд" 21.04.1999 г. был заключен договор аренды N М-07-013983 в редакции дополнительных соглашений N 1-5, по условиям которого арендатору передан в аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым N 770701002113 площадью 12 801 кв.м., имеющий адресные ориентиры: Москва, Крылатские Холмы, вл. 38. Участок предоставлен для строительства торгово-развлекательного центра с подземным гаражом и встроенно-пристроенными ТП и ЦТП. Договор был зарегистрирован 20.10.2000 г.

Дополнительным соглашением от 26.05.2003 г. права и обязанности арендатора уступлены ответчику - ООО "Юнибестком" с 07.04.2003 г.

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 07.04.2003 г., записи о регистрации присвоен номер 77-01/05-52/2003-1317.

Пунктами 4.2.2, 4.2.4, 4.2.5 предусмотрены обязательства арендатора, суть которых состоит в освоении земельного участка в целях нового строительства определенного объекта (трехзвездочного гостиничного комплекса) с общим договорным сроком - 2006-2009 г., включая проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию.

ООО "Юнибестком" добросовестно и в соответствии с заключенным договором аренды предпринимал все необходимые и достаточные меры, направленные на реализацию инвестиционного проекта по строительству гостиницы на земельном участке.

Департамент городского имущества города Москвы фактически отказался от реализации проекта строительства гостиницы на земельном участке с кадастровым N 77:07:0001002:113.

Арендатору было предложено рассмотреть вопрос получения альтернативных земельных участков. Однако, несмотря на согласие арендатора на такую замену, никаких документов, формализующих указанные предложения, Департаментом городского имущества подготовлено не было.

В дальнейшем ответчик направил истцу уведомление от 14.01.2022 г. об отказе от исполнения договора аренды. ООО "Юнибестком" были поданы возражения относительного одностороннего отказа от исполнения договора аренды, на что ответчик направил истцу уведомление от 21.03.2022 г. о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды.

Истец полагает односторонний отказ от исполнения договора аренды со стороны ответчика, выраженный в уведомлении об отказе от 14.01.2022 г., незаконным, а договор аренды - действующим, в связи с чем, обратился с настоящим иском в суд.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, исковые требования удовлетворены.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом первой инстанции, 24.03.2011 г. на заседании градостроительно-земельной комиссии города Москвы (далее - ГЗК) (протокол N 16, п. 7) принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта и расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.10.2012 г. по делу N А40-95609/11, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.04.2013 г., Департаменту отказано в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, требование арендатора о признании недействительным одностороннего отказа от договора (уведомления от 05.06.2012 г. и от 07.08.2012 г. в соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ) удовлетворено, договор признан действующим.

Также постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2015 г. по делу N А40-122220/2014, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 04.08.2015 г., признан незаконным приказ Москомархитектуры от 06.06.2014 г. об аннулировании градостроительного плана земельного участка N RU77- 142000-000196.

Заявитель жалобы указывает на то, что строительство на земельном участке не осуществлено, разрешение на строительство не выдавалось.

Согласно Правилам землепользования и застройки города Москвы земельному участку установлен вид разрешенного использования "благоустройство территории" (12.0.2), технико-экономические показатели - "0".

По утверждению ответчика, истец, начиная с 2016 г. по настоящий момент, не обращался в суд с требованиями о внесении изменений в ПЗЗ, и не предпринял дальнейших действий по исполнению условий договора, что говорит о недобросовестном поведении и умышленном нарушении условий договора.

Вместе с тем, доводы жалобы в указанной части подлежат отклонению, посокльку право отказаться от договора аренды земельного участка вытекает из специального нормативно-правового регулирования земельных отношений, оно прямо предусмотрено законом (п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Положения п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.

Пунктом 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации наряду с указанными в п. 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 названного Кодекса.

В соответствии с п. ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Вопреки доводам жалобы, из материалов дела усматривается, что истцом в период с 2016 г. по 2021 г. неоднократно осуществлялись действия, направленные на внесение изменений в градостроительный план земельного участка с целью последующего строительства, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Судом первой инстанции также установлено, что письмами Департамента от 06.03.2019 г., 15.08.2019 г. истцу было предложено рассмотреть в качестве альтернативного земельного участка несформированный земельный участок ориентировочной площадью 1 га по адресу: 8-я ул. Соколиной Горы, вл. 26., а также земельный участок с кадастровым номером 77:08:0002009:4919, расположенного по адресу: г. Москва, СЗАО, Пятницкое ш., вл.17, взамен арендуемого.

Письмом исх. N 13 от 28.08.2019 г. истец подтвердил ранее данное согласие на альтернативный земельный участок и о даче указания профильным департаментам для вынесения вопроса по замене земельных участков.

Вместе с тем, до настоящего времени правоотношения между истцом и ответчиком относительно предоставления альтернативного земельного участка не урегулированы, альтернативный земельный участок для строительства истцу не предоставлен.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что материалами дела подтверждается принятие арендатором мер по освоению участка и наличие обстоятельств, препятствующих такому освоению, возникновение и прекращение которых находится вне воли арендатора. Перечисленные выше документы также свидетельствуют о принятии арендатором мер для обоснованного продления сроков строительства и получение им предварительных согласований по данному вопросу, а также согласия на предоставление альтернативного земельного участка.

В силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В этой связи выводы, изложенные в решении Арбитражного суда города Москвы от 19.10.2012 г. по делу N А40-95609/11 относительно бездействия органов исполнительной власти, послуживших препятствием для арендатора в освоении земельного участка, подтверждают то, что в период с 2006-2009 г.г. арендатор не имел возможности использовать земельный участок по его прямому назначению,

При этом обстоятельства, являвшихся предметом судебных разбирательств по делам N А40-95609/11, N А40-122220/2014 в части препятствия для осуществления обязательств истцом по договору аренды, ответчиком и третьим лицом - Правительством Москвы до настоящего времени не устранены.

Между тем, как неоднократно указывали суды в рамках рассмотрения спора по делу N А40-95609/11, судебное расторжение договора вследствие признания одной из сторон нецелесообразным дальнейшего исполнения обязательств по нему не равнозначно по юридическим последствиям расторжению договора в связи с существенным нарушением обязательств другой стороной. Нарушение обязательств предполагает виновность нарушившей стороны и неблагоприятные последствия для стороны, пострадавшей от нарушений.

С учетом представленных в материалы дела доказательств апелляционным судом не усматривается, что городскими структурами своевременно были приняты необходимые решения, обеспечивающие арендатору возможность строительства гостиничного комплекса в сроки, указанные в договоре, при том, что арендатор (застройщик) оплачивал аренду, услуги городских согласующих организаций, нес затраты на проектирование.

Истцом в свою очередь представлены документы, свидетельствующие о наличии объективных препятствий в освоении участка, связанных, в том числе, с длительностью согласовательных и разрешительных процедур, проводимых государственными органами, а также с нахождением в зоне проектируемого строительства сторонних землепользователей. Установленные на основании этих документов обстоятельства, очевидно, свидетельствуют о том, что участок не мог быть использован для строительства в течение оговоренного в договоре срока строительства.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что выраженный в оспариваемом уведомлении N ДГИ-И-1349/22 от 14.01.2022 г. односторонний отказ Департамента от договора аренды не учитывает права и законные интересы истца, вложившего свои денежные средства в осуществление проектирование и согласование строительства трехзвездочного гостиничного комплекса, в связи с чем, действия Департамент является незаконными, а оспариваемое уведомление недействительным.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.12.2022 г. по делу N А40-128101/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

Е.Б. Алексеева Н.И. Левченко