Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2023 г. N 10АП-25660/22 по делу N А41-32043/2022

г. Москва

23 марта 2023 г.

Дело N А41-32043/22

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Марченковой Н.В.,

судей: Погонцева М.И., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Терехиной Е.Е.,

при участии в заседании:

лица, участвующие в деле не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Истра Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 18.11.2022 по делу N А41-32043/22, по иску Администрации г.о. Истры к ООО "НОВАЯ РИГА" о расторжении, третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, ФКУ "Федеральное управление автомобильных дорог "Центральная Россия" Федерального дорожного агентства", ООО "БМП",

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Истра обратилась в суд с иском к ООО "Новая Рига":

- расторгнуть договор аренды земельного участка общей площадью 14 468 кв.м, с кадастровым номером 50:08:0090214:173, категория земель - "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования - для строительства комплекса торговых центров, расположенный по адресу: Московская обл., Истринский район, сельское поселение Новопетровское, ул. Первомайская;

- обязать ООО "Новая рига" возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:08:0090214:173 в течение 10 дней с момента вступления в силу судебного решения.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 ноября 2022 года по делу N А41-32043/22 в удовлетворении отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация городского округа Истра Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции.

Между Администрацией городского округа Истра Московской области (далее - Арендодатель, Истец) и ООО "Новая рига" (далее - ответчик, арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 12.04.2016 г. на аренду земельного участка общей площадью 14 468 кв. м, с КН 50:08:0090214:173, расположенный по адресу: Московская обл., Истринский район, сельское поселение Новопетровское, ул. Первомайская.

Согласно п.п.1.1 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает, в аренду земельный участок находящийся в государственной собственности, общей площадью 14 468 кв.м, с кадастровым номером 50:08:0090214:173, категория земель - "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования - для строительства комплекса торговых центров, расположенный по адресу: Московская обл., Истринский район, сельское поселение Новопетровское, ул. Первомайская.

Обращаясь с настоящим иском, Администрация исходит из существенного нарушения арендатором условий договора.

Согласно п.4.1 Арендодатель имеет право:

4.1.5 Досрочно расторгнуть настоящий договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором, в том числе при:

- использования земли не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с п. 4.4.16. Передать участок Арендодателю по Акту приема- передачи в течении пяти дней после окончания срока действия настоящего договора.

На основании п. 4.4.15. при досрочном расторжении настоящего договора или по истечению его срока все произведенные без разрешения Арендодателя на Земельном участке улучшения передать Арендодателю безвозмездно.

В соответствии с п.2.1 Настоящий договор заключается на срок 5 (пять) лет с "12" апреля 2016 года до 11 апреля 2021 года.

Дополнительным соглашением к Договору аренды земельного участка п.1 Стороны согласились продлить действия Договора аренды земельного участка, кадастровый номер 50:08:0090214:173 от 12.04.2016 с 08 декабря 2020 по 07 декабря 2023 года.

В соответствии со ст. 46, 47 ЗК РФ аренда прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного доя сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу А41-61335/21 о взыскании задолженности по арендной плате с ООО "НОВАЯ РИГА" установлено, что ответчик указал, что 03.06.2019 в отношении земельного участка подготовлен градостроительный план земельного участка RU50359000-MSK 012138 Согласно выданным к ГПЗУ техническим условиям возможность подключения ОКС к системе централизованного водоснабжения и водоотведения отсутствует. Возможность подключения к сети теплоснабжения отсутствует. Техническая возможность подключения новых объектов капитального строительства к сети ГРС "Глебовская" отсутствует. Таким образом, использовать земельный участок по целевому назначению, как указывает ответчик, не представляется возможным.

Таким образом, Администрация делает вывод, что Ответчик использовать земельный участок по целевому назначению не собирается.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно акту визуального осмотра земельного участка составленного старшим инспектором отдела муниципального земельного контроля управления имущественно- земельных отношений администрации городского округа Истра Леончева Татьяна Олеговна совместно с Генеральным директором ООО "Новая Рига" Шевченко Алексеем Романовичем 30 марта 2022 года, провели обследование земельного участка с кадастровым номером: 50:08:0090214:173 категория земель: земли населенных пунктов для строительства комплекса торговых центров. Расположенного по адресу: Московская область, г.о. Истра, с. Новопетровское ул. Первомайская, площадью - 14.468 кв. м.

В ходе осмотра было установлено, что обследуемый земельный участок не огорожен, доступ не ограничен. На земельном участке находятся древесно-кустарниковая растительность, а также находится строение - кафе, комплексная трансформационная подстанция N 3444 с кадастровым номером 50:08:0090214:529. Видимые линейно-кабельные сооружения проходят по испрашиваемому участку. Земельный участок подходом и надлежащим подъездом обеспечен.

Согласно п. 5. ч. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Администрацией городского округа Истра выдача разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию в отношении вышеуказанного строения кафе не выдавалось.

На основании п. 4.4.6. договора аренды арендатор обязан осуществлять застройку земельного участка на основании проектной документации, прошедшей в установленном законодательстве порядке согласование и государственную экспертизу, и разрешение на строительство.

16 марта 2022 года истец направил в адрес ответчика претензию N 2008 о расторжении договора и возврате арендованного имущества в связи с систематическим неисполнением принятых на себя обязательств в установленный срок.

Таким образом, Администрация считает, что Арендатором допущены существенные нарушения договора аренды, основанные на нормах действующего законодательства.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком совершаются необходимые действия по освоению земельного участка, в связи с чем, не установлено обстоятельств существенного нарушения условий договора.

Апелляционный суд не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

Так, в обоснование исковых требований истец ссылается на неиспользование ответчиком земельного участка с кадастровым номером 50:08:0090214:173 по целевому назначению.

Как указывалось ранее, из акта осмотра, составленного Администрацией г.о. Истра МО от 30 марта 2022 года, следует, что обследуемый земельный участок не огорожен, доступ ограничен. На земельном участке находятся древесно-кустарниковая растительность, а также находится строение -кафе, комплексная трансформационная подстанция N 3444 с кадастровым номером 50:08:0090214:529. Видимые линейно-кабельные сооружения проходят по испрашиваемому участку. Земельный участок подходом и надлежащим подъездом обеспечен.

Кроме того, решением Арбитражного суда Московской области по делу А41-61335/21 о взыскании задолженности по арендной плате с ООО "НОВАЯ РИГА" установлено, что ответчик указал, что 03.06.2019 в отношении земельного участка подготовлен градостроительный план земельного участка RU50359000-MSK 012138 Согласно выданным к ГПЗУ техническим условиям возможность подключения ОКС к системе централизованного водоснабжения и водоотведения отсутствует. Возможность подключения к сети теплоснабжения отсутствует. Техническая возможность подключения новых объектов капитального строительства к сети ГРС "Глебовская" отсутствует. Таким образом, использовать земельный участок по целевому назначению, как указывает ответчик, не представляется возможным.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что Ответчик использовать земельный участок по целевому назначению не собирается.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Так как ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Поскольку факт не целевого использования земельного участка подтвержден материалами дела, требование истца о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора, является правомерным.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Приведенная норма применима к отношениям, связанным с оплатой фактического пользования арендованным имуществом.

Основываясь на изложенном, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, решение Арбитражного суда Московской области от 18 ноября 2022 года подлежит отмене, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18.11.2022 по делу N А41-32043/22 отменить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка общей площадью 14 468 кв.м, с кадастровым номером 50:08:0090214:173, категория земель - "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования - для строительства комплекса торговых центров, расположенный по адресу: Московская обл., Истринский район, сельское поселение Новопетровское, ул. Первомайская.

Обязать ООО "Новая рига" возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:08:0090214:173 в течение 10 дней с момента вступления в силу судебного решения.

Взыскать с ООО "Новая рига" государственную пошлину в размере 9 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи

С.А. Коновалов М.И. Погонцев