Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2023 г. N 09АП-4644/23 по делу N А40-148750/2022

город Москва

22 марта 2023 г.

Дело N А40-148750/22

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В., судей Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 декабря 2022 года

по делу N А40-148750/22,

по иску ООО "Прогресс"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Бондарев Ю.М. по доверенности от 10.08.2022 г.,

диплом 137724 2156344 от 05.07.2016 г.;

от ответчика: Минин Д.С. по доверенности от 22.11.2022 г.,

диплом 107718 1010653 от 26.07.2019 г.;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Прогресс" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 67,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, наб. Шелепихинская, д.4, стр.1), с кадастровым номером 77:01:0004046:3336

Решением суда от 23.12.2022 г. постановлено урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) и Обществом с ограниченной ответственностью "ПРОГРЕСС" (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 67,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, наб. Шелепихинская, д.4, стр.1), с кадастровым номером 77:01:0004046:3336, изложив отдельные пункты договора купли-продажи в следующей редакции: п. 3.1. Цена Объекта составляет 8 058 834 (восемь миллионов пятьдесят восемь тысяч восемьсот тридцать четыре) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, составленным, Общество с ограниченной ответственностью "ПРОФЭКСПЕРТ" является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется". Изложив п. 3.4. договора в следующей редакции: п.3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 95 938 (девяносто пять тысяч девятьсот тридцать восемь) руб. 05 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга".

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, в иске отказать.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным.

Представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, находит основания для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором помещения общей площадью 67,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, наб. Шелепихинская, д.4, стр.1, на основании договора аренды N 00-00189/19 от 26.02.2019.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 22.02.2022 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения. 21.04.2022 общество получило проект договора купли-продажи N5907676 от 20.04.2022, в соответствии с которым цена объекта составила 8 085 000 руб. Истец, полагая рыночную стоимость спорного объекта необоснованно завышенной обратился в экспертную организацию - ООО ИЦ "Глав-Эксперт".

Согласно отчету от 16.05.2022 N 247/22 стоимость выкупаемого объекта составила 5 080 000 руб. 18.05.2022 общество направило в Департамент подписанный протокол разногласий, в котором просило уменьшить выкупную стоимость объекта недвижимости до 5 080 000 руб.

Департамент письмом от 21.06.2022 N ДГИ-1-34435/2201 сообщил об отказе в рассмотрении протокола разногласий и изменении условий договора.

В соответствии с п.2 ст.445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость недвижимого имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, наб. Шелепихинская, д.4, стр.1, площадью 67,5 кв.м., кад. N 77:01:0004046:3336, по состоянию на 22.02.2022 составила 8 058 834 руб.

Судом первой инстанции сделан вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению с учетом заключения судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с п. п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

Так, судом установлено, что в рамках предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" по заявлению Истца от 22.02.2022 N 33-5-18085/22-(0)-0 и на основании распоряжения Департамента от 19.04.2022 N 20067 "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, наб. Шелепихинская, д. 4, стр. 1, общей площадью 67,5 кв. м." между Департаментом и Истом уже заключен Договор.

Переход права собственности на Объект от продавца к покупателю состоялся с обременением в виде залога в силу закона, о чем в ЕГРН внесена запись N 77:01:0004046:3336-77/051/2022-6 от 12.05.2022 г. и подтверждается выпиской из ЕГРН. Условие договора купли-продажи о цене выкупаемого нежилого помещения согласовано сторонами при подписании договора. При этом Общество при заключении договора не заявляло о несогласии с определенной в соответствии с отчетом об оценке стоимостью нежилого помещения.

Также достоверность величины стоимости объекта, установленной в отчете, не оспаривалась покупателем в судебном порядке до заключения договора. Подписав Договор, Общество согласовало все его существенные условия, в том числе цену выкупаемой недвижимости по Договору.

Учитывая изложенное, апелляционный суд отмечает, что в спорном договоре определена цена продажи объектов недвижимости, являющаяся в силу статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Оплата объекта недвижимости после осуществления государственной регистрации перехода права собственности не противоречит действующему законодательству, а свидетельствует лишь о нахождении предмета договора купли-продажи до его полной оплаты в залоге у продавца - Департамента городского имущества города Москвы.

Действуя разумно и добросовестно, истец имел реальную возможность выявить наличие данных обстоятельств на момент заключения договора, а также использовать иные способы защиты нарушенных прав предоставленными нормами гражданского законодательства.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела и закону и подлежит отмене. Оснований для удовлетворения исковых требований суд апелляционной инстанции не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 декабря 2022 года по делу N А40-148750/22 отменить, в удовлетворении иска - отказать.

Взыскать с ООО "Прогресс" в доход федерального бюджета РФ 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Панкратова Н.И. Савенков О.В.