Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2023 г. N 16АП-328/23 по делу N А63-11945/2022

г. Ессентуки

23 марта 2023 г.

Дело N А63-11945/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2023 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Цигельникова И.А. и Егорченко И.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О., в отсутствие заявителя - индивидуального предпринимателя Деревянко И.В., заинтересованного лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Федерального агентства по управлению государственным имуществом, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.12.2022 по делу N А63-11945/2022,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Деревянко Игорь Викторович (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - теруправление), в котором просил:

- признать незаконным отказ, выраженный в письме от 27.04.2022 N 26-КА-04/2593, в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилого здания - гаража, общей площадью 97,1 кв.м., кадастровый номер 26:16:040416:60, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, пер. Клубный, д. 13;

- возложить обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем совершения юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а именно:

в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого здания - гаража, общей площадью 97,1 кв.м. с кадастровым номером 26:16:040416:60, в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке нежилого здания, принять решение об условиях приватизации данного имущества;

в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации нежилого здания направить предпринимателю проект договора купли-продажи этого объекта недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Решением суда от 12.12.2022 заявленные требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о наличии всех предусмотренных статьей 3 Закона N 159-ФЗ условий для реализации арендатором государственного или муниципального имущества преимущественного права на приобретение в собственность такого имущества по договору купли-продажи.

В апелляционной жалобе теруправление просило отменить обжалуемый судебный акт, ссылаясь на то, что оспариваемый отказ соответствует закону, поскольку законодательство не предусматривает невозможность приватизации здания без одновременной приватизации земельного участка, на котором оно расположено. Особенности предоставления земельного участка, раздел которого невозможен, урегулированы в части 2 статьи 39.20 ЗК РФ.

В отзыве предприниматель просил решение суда оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Суд установил и материалами дела подтверждается, 03.06.2019 теруправление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации N ДА-04/01-2019 от 03.06.2019, в соответствии с которым предпринимателю на срок до 03.06.2068 передается во временное владение и пользование нежилое здание - гараж, площадью 97,1 кв.м. с кадастровым номером 26:16:040416:60, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, пер. Клубный, д. 13.

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 03.06.2019 арендодатель передал арендатору нежилое здание.

Договор аренды от 03.06.2019 N ДА-04/01-2019 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается записью о регистрации от 28.06.2019 N 26:16:040416:60-26/001/2019-2.

Предприниматель обратился в теруправление с заявлением от 29.09.2021 о реализации преимущественного права на выкуп здания в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Письмом от 25.11.2021 N 26-КА-04/6705 теруправление сообщило предпринимателю, что его заявление перенаправлено в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Письмом от 14.04.2022 N 03/16012 Федеральное агентство по управлению государственным имуществом возвратило обращение предпринимателя в адрес управления без рассмотрения.

Письмом от 27.04.2022 N 26-КА-04/2593 теруправление отказало предпринимателю в выкупе арендованного здания по причине возврата Федеральным агентством по управлению государственным имуществом заявления предпринимателя без рассмотрения, поскольку в составе заявления отсутствует копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве предпринимателя, а также не представлены документы, подтверждающие отсутствие задолженности по арендной плате на момент направления заявления. Кроме того, арендуемое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером: 26:16:040416:22, находящимся в федеральной собственности. В границах указанного земельного участка также расположено находящееся в федеральной собственности здание с кадастровым номером 26:16:040416:59, что предполагает одновременную приватизацию земельного участка.

Считая отказ теруправления незаконным, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением.

При рассмотрении спора суд руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 и частью 2 статьи 201 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом N 159-ФЗ.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 указанного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134), при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 информационного письма от 05.11.2009 N 134, следует, что согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение, арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса, представленные в материалы дела доказательства, правомерно удовлетворил заявленные требования. Суд установил, что предприниматель соответствует требованиям, предусмотренным статьей 3 Закона N 159-ФЗ (относится к субъектам малого предпринимательства; у него отсутствует задолженность по арендной плате); им соблюден порядок реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения; доказательств включения спорного помещения в перечень государственного имущества или муниципального имущества не имеется.

Первым основанием, изложенным в отказе в выкупе арендуемого имущества, явилось непредставление предпринимателем в составе заявления свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом заинтересованное лицо не учло отсутствие в Законе N 159-ФЗ требований о предоставлении в составе заявления о реализации преимущественного права на выкуп заверенной копии свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Кроме того, к заявлению о выкупе арендуемого имущества предпринимателем была приложена выписка из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, содержащую сведения о наличии у Деревянко И.В. статуса индивидуального предпринимателя. Кроме того, такие сведения являются общедоступными и могли быть проверены заинтересованным лицом самостоятельно на сайте (https://egrul.nalog.ru/index.html) в сети Интернет.

Вторым основанием для отказа послужило непредставление предпринимателем документов, подтверждающих отсутствие задолженности по арендной плате на момент направления заявления.

Суд первой инстанции дал должную оценку приведенному основанию и правомерно заключил о том, что теруправление является стороной арендных правоотношений, следовательно, уведомлено о состоянии расчетов с предпринимателем. При этом теруправление будучи арендодателем спорного имущества требований о непогашенной задолженности к предпринимателю не предъявляет. Кроме того, доказательств наличия задолженности в материалы дела не представлено.

Третьим основанием для отказа в выкупе имущества послужил вывод заинтересованного лица о том, что испрашиваемое предпринимателем имущество располагается на неделимом земельном участке, с одновременным нахождением в его границах иного объекта недвижимости с кадастровым номером 26:16:040416:59, в отношении которого заявление о выкупе не подано.

Предприниматель подал заявление на реализацию преимущественного права на выкуп здания с кадастровым номером: 26:16:040416:60, находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером: 26:16:040416:22.

Здание с кадастровым номером: 26:16:040416:59 также находится в аренде у предпринимателя, что подтверждается отзывом заинтересованного лица и договором аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации от 03.06.2019 N ДА-04/02-2019.

При этом земельный участок с кадастровым номером: 26:16:040416:22 передан теруправлением в аренду предпринимателю на 49 лет по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 02.06.2020 N 913, по условиям которого на арендуемом участке расположены являющиеся собственностью Российской Федерации и арендуемые Деревянко И.В. объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 26:16:040416:59 и 26:16:040416:60 (пункт 1.5 договора).

В части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ исчерпывающе предусмотрены основания для отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества и такое основание для отказа как невозможность формирования земельного участка либо неделимость земельного участка под испрашиваемым объектом, не предусмотрено.

Часть 1 статьи 28 Закона N 178-ФЗ предусматривает возможность установления федеральными законами изъятий из общего правила об обязательности одновременной приватизации здания и земельного участка под ним.

Согласно пункту 4 статьи 28 Закона N 178-ФЗ при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники этих объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Следовательно, приватизация одного из зданий, расположенных на неделимом земельном участке, не требует одновременной приватизации земельного участка и не является препятствием для реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение недвижимого имущества, предусмотренного положениями Закона N 159-ФЗ.

В рассматриваемом случае приватизация здания с кадастровым номером: 26:16:040416:60 не влечет изменение существующего правового режима пользования неделимым земельным участком с кадастровым номером: 26:16:040416:22, арендуемого предпринимателем.

При установленных обстоятельствах, суд пришел к верному выводу о незаконности оспариваемого отказа, в связи с чем правомерно удовлетворил требования предпринимателя. В целях восстановления нарушенных прав заявителя суд правомерно возложил обязанность на теруправление совершить юридически значимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, были предметом исследования в суде первой инстанции и подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права и сводятся к переоценке доказательств и установленных по делу обстоятельств, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.12.2022 по делу N А63-11945/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

И.А. Цигельников И.Н. Егорченко