Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2024 г. N 18АП-1614/24 по делу N А07-18852/2023

г. Челябинск

05 марта 2024 г.

Дело N А07-18852/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Соколовой И.Ю., Томилиной В.А.,

при ведении протокола помощником судьи Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бовтрикова Сергея Владиславовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2023 по делу N А07-18852/2023 с ходатайством о восстановлении пропущенного процессуального срока подачи апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

С исковым заявлением в Арбитражный суд Республики Башкортостан обратился индивидуальный предприниматель Бовтриков Сергей Владиславович (далее - истец, ИП Бовтриков С.В.) к Управлению земельных и имущественных отношений администрации г. Уфы (далее - ответчик, УЗИО) о взыскании 136 208 руб.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Аудит-безопасность".

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2023 по делу N А07-18852/2023 (резолютивная часть от 07.12.2023) в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Бовтрикова Сергея Владиславовича отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе предприниматель (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение отменить, принять новый судебный акт.

Апеллянт указал, что длительное согласование справедливой договорной цены (в период преддоговорного спора), с учетом неотделимых улучшений, свидетельствует об уклонении Управления от заключения договора купли продажи на равных условиях. Согласно условиям приватизации, и направленного договора купли-продажи, неотделимые улучшения, которые были предметом рассмотрения в деле N А07-4234/2021, не были учтены в цене договора.

Податель жалобы пояснил, что Управление необоснованно отказалось включать в цену договора стоимость неотделимых улучшений, в связи с чем, Бовтриков С.В. был вынужден обратится в суд за разрешением договорных разногласий, поскольку иного способа определения цены и защиты своего права у него не было.

Апеллянт указал, что суд, рассматривая дело о взыскании убытков в виде вынужденной арендной платы за период договорного спора по делу N А07-4234/2021, должен был дать правовую оценку действиям Управления об отказе во включении в договорную цену стоимости неотделимых улучшений и уклонении от заключения договора на таких условиях. Управление, при этом, не доказало объективных причин, при которых бы исключалась ее вина в уклонении от заключения договора купли-продажи с зачетом стоимости неотделимых улучшений. По сути, суд упростил для Управления бремя доказывания своей невиновности и неверно пришел к выводу о том, что в действиях Управления нет незаконных действий.

Податель жалобы считает, что вина Управления в возникновении у Бовтрикова С.В. убытков документально подтверждена и следует из материалов дела. Бремя доказывания отсутствия вины лежит на Управлении, вина Управления предполагается.

Апеллянт пояснил, что Управлением не опровергнут довод о том, что при приватизации Бовтриковым С.В. имущества Управлением не были соблюдены требования, установленные статьей ч. 6 ст. 5 и ст. 9 Закона N 159-ФЗ, и это повлияло на своевременность реализации преимущественного права истца на приобретение арендуемого им имущества. Тот факт, что ненормативный правовой акт не был признан в судебном порядке недействительным, а решение или действия (бездействие) государственного органа - незаконными, сам по себе не является основанием для отказа в иске о возмещении вреда, причиненного таким актом, решением или действиями (бездействием).

Податель жалобы указал, что в целях разрешения вопроса о размере убытков, что входит в предмет доказывания по настоящему спору, необходимо определить: дату, в которую подлежал заключению договор купли-продажи недвижимого имущества в случае соблюдения департаментом нормативно установленных сроков; общую сумму арендной платы, внесенной обществом в период необоснованной пролонгации арендных отношений; сумму налогов (налог на имущество, земельный налог), которые общество должно было бы уплатить в бюджет вместо арендной платы с момента своевременной регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости. Суд первой инстанций таких требований в полной мере не учел, не установив юридически значимые обстоятельства, которые бы повлияли на исход дела.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2024 апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание назначено на 20.02.2024 на 12 час. 30 мин., ходатайство о восстановлении срока на подачу жалобы оставлено открытым.

От ИП Бовтрикова С.В. поступили письменные пояснения относительно пропуска срока (вх.N 7013 от 05.02.2024), которые в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела.

В судебном заседании коллегия, удалившись в совещательную комнату, рассмотрела ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока подачи апелляционной жалобы, апелляционный суд, руководствуясь положениями статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая факт подачи жалобы в пределах шестимесячного срока, в целях реализации принципа обеспечения доступа к правосудию, пришел к выводу о возможности удовлетворить заявленное ходатайство и восстановить пропущенный срок ввиду того, что решение было опубликовано 21.12.2023, а апелляционная жалоба была направлена посредством системы "Мой Арбитр" 17.01.2024, то есть в пределах срока с момента публикации судебного акта.

К дате судебного заседания от ИП Бовтрикова С.В. поступило ходатайство о приобщении документов: платежных чеков и поручений об уплате Бовтриковым С.В. НДС за период 08.12.2020 по 20.01.2023; Справки из МРИФНС N 2 по Республике Башкортостан о применении Бовтриковым С.В УСН от 19.04.2024 N 1900 (вх.N10489 от 20.02.2024).

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство, пришел к следующим выводам: Текст ходатайства приобщен к материалам дела. Справка из МРИФНС N 2 по Республике Башкортостан о применении Бовтриковым С.В УСН от 19.04.2024 N 1900 приобщена к материалам дела. В приобщении платежных чеков и поручений об уплате Бовтриковым С.В. НДС за период 08.12.2020 по 20.01.2023 отказано ввиду их наличия в материалах дела.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2024 судебное заседание было отложено до 05.03.2024 ввиду необходимости истребования в порядке ст. 66 АПК РФ в Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 2 по Республике Башкортостан ( 450055, РБ, Уфа, ул. Российская, д.72/2) информации о том:

1) Подлежал ли уплате ИП Бовтриковым Сергеем Владиславовичем (ИНН027701983393) налог на недвижимое имущество - нежилые помещения первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4, общей площадью 19 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020211:943), характеристики объекта приведены согласно техническому паспорту по состоянию на 23.06.2010 (литера А), инвентарный номер 340552, в период с 02.02.2021 по 30.01.2023 в случае, если бы в указанный период ИП Бовтриков С.В. являлся собственником обозначенного объекта недвижимости, применительно к тому, что согласно ответу МИФНС N 2 по Республике Башкортостан от 19.02.2024 N 1900 ИП Бовтриков С.В. находится на упрощенной системе налогообложения.

2) в случае положительного ответа на вопрос N 1, представить расчет налога на недвижимое имущество - нежилые помещения первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4, общей площадью 19 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020211:943), характеристики объекта приведены согласно техническому паспорту по состоянию на 23.06.2010 (литера А), инвентарный номер 340552, в период с 02.02.2021 по 30.01.2023.

К дате судебного заседания от ООО "АУДИТ-БЕЗОПАСНОСТЬ", поступило ходатайство об ознакомлении с материалами дела (вх.N 10821 от 21.02.2024). Ходатайство удовлетворено, доступ к ознакомлению предоставлен. Текст ходатайства приобщен к материалам дела.

От ИП Бовтрикова С.В. поступило ходатайство о приобщении к материалам дела письма в МРИ ФНС N 2 по Респ. Башкортостан от 22.02.2024, доказывающее вручение копии определения указанному лицу (вх.N 11533 от 27.02.2024). Текст ходатайства и письма приобщены к материалам дела.

От Межрайонной инспекции ФНС России N 2 по Республике Башкортостан во исполнение определения суда поступила запрашиваемая информация, которая приобщена к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Управлением и ИП Бовтриковым С.В. 31.08.2018 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда - помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, пр. Октября, 87/4.

Реализуя свое преимущественное право, предоставленное Федеральным законом N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008, Бовтриков С.В. направил в УЗИО г. Уфы заявление о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Постановлением Главы Администрации N 38 от 25.01.2021 "Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:020211:943), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4", утверждены названные условия приватизации названного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1.5 постановления рыночная стоимость объекта согласно Отчёту об оценке N 20-344/8/3-Н от 14.12.2020, составленному ООО "Аудит-безопасность", составила 1 097 442,72 руб., в том числе НДС 20 % - 182 907,12 руб. Стоимость объекта без учёта НДС составляет 914 535 руб. 60 коп.

Управлением 02.02.2021 в адрес предпринимателя был направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29 января 2021 года, в соответствии с условиями которого продавец продаёт, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4, общей площадью 19 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020211:943), именуемый в дальнейшем объект. Характеристики объекта приведены согласно техническому паспорту по состоянию на 23.06.2010 (литера А), инвентарный номер 340552.

В соответствии с пунктом 3.1 договора стоимость объекта составляет 914 535,60 руб., без учёта НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается Отчётом N 20-344/8/3-Н от 14.12.2020, составленным ООО "Аудит-безопасность".

Согласно пункту 3.3 договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 91 453,56 руб., перечисляемый на счёт, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора (п. 3.3 договора). Днём исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счёт Продавца.

В силу положений пункта 3.4 последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение пяти лет равными взносами согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора. Оплата стоимости Объекта и уплата процентов производится в рублях.

Не согласившись с ценой, предложенной Управлением, истец 24.02.2021 направил в адрес УЗИО письмо со следующими требованиями:

- определить рыночную цену выкупного имущества в размере 847 500 руб. на основании Отчета об оценке N 21 И-191 от 17 февраля 2021 года;

- зачесть стоимость неотделимых улучшений на сумму 321 624 руб. 30 коп. в цену договора;

- изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Стоимость объекта по договору составляет 525 875 руб. 70 коп. без учета НДС, с зачетом неотделимых улучшений, произведенных покупателем в сумме 321 624 руб. 30 коп., а также равна его рыночной стоимости определенной независимым оценщиком в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", что подтверждается отчетом об оценке N 21И-191 от 17.02.2021".

Данное обращение ответчиком было рассмотрено и отклонено в связи с невозможностью внесения изменений в условия договора и в условия приватизации.

Таким образом, между сторонами возник преддоговорной спор относительно выкупной стоимости приватизируемого в порядке Закона N 159-ФЗ недвижимого имущества, связанный также с зачетом стоимости неотделимых улучшений.

Предприниматель Бовтриков С.В. обратился к УЗИО с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 20-344/8/3-Н от 14.12.2020 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4 (кад.номер: 02:55:020211:943), выполненным ООО "Аудит-безопасность"; пункт 3.1. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29 января 2021 года, изложить в следующей редакции: "стоимость объекта по настоящему договору составляет 847 500 рублей (без учета НДС)"; об обязании произвести перерасчет уплачиваемых сумм с учетом ежемесячной рассрочки платежа (дело NА07-4234/2021).

В рамках дела N А07-4234/2021 судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Экспертом определен перечень проведенных неотделимых улучшений, и определена их рыночная стоимость с учетом накопленного износа в размере 553 155 (пятьсот пятьдесят три тысячи сто пятьдесят пять) рублей 44 копейки с НДС на сентябрь 2020.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.11.2022 исковые требования удовлетворены: суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, изложив пункты в следующей редакции: пункт 3.1. "Стоимость Объекта без учёта НДС, за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 553 155,44 рублей (пятьсот пятьдесят три тысячи сто пятьдесят пять рублей 44 копейки), составляет 361 380,16 рублей (триста шестьдесят одна тысяча триста восемьдесят рублей 16 копеек)" - пункт 3.3. "Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 36 138,01 рублей (тридцать шесть тысяч сто тридцать восемь рублей 01 копейка), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора".

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2023 решение суда первой инстанции изменено. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при определении выкупной цены имущества, находящегося в государственной или муниципальной казне, в рамках реализации Закона N 159-ФЗ не учитывается НДС, в связи с чем, по общему правилу сумма НДС должна быть исключена из рассчитанной экспертом стоимости неотделимых улучшений. Таким образом, рыночная стоимость неотделимых улучшений установлена в размере 460 962,87 руб. без учета НДС.

После вступления решения в законную силу, между Управлением и Бовтриковым С.В. заключен договор купли-продажи.

Из материалов настоящего дела следует, что в период рассмотрения преддоговорного спора Бовтриковым С.В. ежемесячно вносились арендные платежи по договору аренды помещения.

В рассматриваемом случае истцом в составе убытков заявлены арендные платежи, которые были им оплачены в период с 02.02.2021 (момент направления договора купли-продажи в адрес предпринимателя) по 30.01.2023 (момент заключения договора купли-продажи).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Управление от заключения договора купли-продажи муниципального имущества не уклонялось, инициирование ИП Бовтриковым С.В. преддоговорного спора не было обусловлено исключительно нарушением Управлением (Администрацией) норм Закона N 159-ФЗ, носило инициативный характер по воле предпринимателя, в силу чего период такого преддоговорного спора не может быть включен в период неправомерного внесения арендной платы.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

На основании статей 16 и 1069 Гражданского кодекса вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Под убытками, которые согласно пункту 2 статьи 15 и статье 1082 Гражданского кодекса подлежат возмещению в случае причинения вреда, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 12 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что вред возмещается за счет казны по общим правилам внедоговорной (деликтной) ответственности, но при наличии специальных оснований, связанных с публичным статусом причинителя вреда и характером его деятельности, по сути - в связи с ненадлежащим исполнением публичных обязанностей органами публичной власти, должностными лицами.

В силу разъяснений, изложенных в пунктах 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Закона N 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации), а по смыслу статей 3 и 5 данного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества, не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Обязанность истца по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости. Поэтому при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, истец вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендных платежей, доказывание которых осуществляется по общим правилам гражданско-правовой ответственности (статьи 15, 393, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать следующую совокупность обстоятельств: факт причинения убытков и их размер, противоправное поведение причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между возникшими убытками и действиями указанного лица. Недоказанность хотя бы одного из перечисленных обстоятельств исключает возможность удовлетворения требований о возмещении убытков.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств, установленных в рамках дела N А07-4234/2021, и конкретных фактических обстоятельств настоящего спора, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков по причине недоказанности истцом факта наличия исключительной вины ответчика в возникновении преддоговорного спора, указав на то, что период такого преддоговорного спора не может быть включен в период неправомерного внесения арендной платы.

Между тем коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

Исходя из содержания абзаца первого статьи 3 Закона N 159-ФЗ, приватизация имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в пользу указанных субъектов производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа публичного образования (пункт 1 части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ), который, по смыслу абзаца первого статьи 3 Закона N 159-ФЗ, обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать произвольную цену.

Действительно, само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Законом об оценочной деятельности (статья 3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302).

В то же время существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательству на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части условия о цене имущества, при таких обстоятельствах носит вынужденный характер, является необходимым для защиты его права (определение Верховного Суда РФ от 10.10.2023 N 304-ЭС23-9605).

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В силу части 4.1, пункта 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, в таком случае происходит приостановление течения срока заключения договора купли-продажи до дня вступления в законную силу решения суда.

Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что между сторонами возникли разногласия по составу и стоимости неотделимых улучшений выкупаемого объекта, которые были согласованы арендодателем.

Судом апелляционной инстанции установлено, что преддоговорный спор между сторонами рассматривался в рамках дела N А07-4243/2021.

В рамках дела N А07-4243/2021 судами установлено, что 02.02.2021 в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29.01.2021, согласно которого в соответствии с условиями договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4, общей площадью 19 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020211:943), именуемый в дальнейшем объект. Характеристики объекта приведены согласно техническому паспорту по состоянию на 23.06.2010 (литера А), инвентарный номер 340552.

Согласно п. 3.1 договора стоимость объекта по договору составляет 914 535 руб. 60 коп., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом N 20-344/8/3-Н от 14.12.2020, составленным ООО "Аудит-безопасность".

Между сторонами спора отсутствовали разногласия по определению рыночной стоимости объекта согласно отчету об оценке N 20-344/8/3-Н (с учетом определения цены объекта по состоянию на дату подачи истцом заявления о выкупе).

Спор имелся в части зачета в счет выкупа неотделимых улучшений объекта и при определении стоимости таких улучшений.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора в указанной части по ходатайству ответчика на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда первой инстанции от 10.12.2021 назначена судебная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз и исследований "Межрегиональное объединение экспертов" Касимовой Марине Александровне.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- относятся ли работы, выполненные в арендуемом объекте - нежилых помещениях первого этажа и подвала двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4, общей площадью 19 кв. м, за период с 18.10.2018 по 18.04.2019 к неотделимым улучшениям;

- в случае, если в результате указанных работ возникли неотделимые улучшения объекта, определить, какова их рыночная стоимость по состоянию на 23.09.2020 с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждений.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Из предоставленных в материалы дела доказательств следует, что в период действия арендных отношений сторон в ответ на обращение предпринимателя Управление письмом от 04.09.2018 N Б-12952 согласовало проведении ремонтных работ в арендуемом нежилом помещении за счет средств предпринимателя.

Таким образом, ремонт арендуемого помещения, в результате которого возникли неотделимые улучшения, проводился истцом с согласия арендодателя.

Учитывая, что из представленного в материалы дела N А07-4243/2021 экспертного заключения N 115/20220, не оспоренного сторонами, представляется возможным определить, что расчет рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения на сумму 553 155 руб. 44 коп. экспертом произведен с учетом суммы НДС - 92 192 руб. 57 коп., суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что стоимость объекта без учета НДС, за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 460 962 руб. 87 коп. без учета НДС, составляет 453 572 руб. 73 коп. (914 535 руб. 60 коп. - 460 962 руб. 87 коп.). Соответственно, первоначальный платеж в размере 10% составляет 45 357 руб. 27 коп.

Таким образом, по результатам рассмотрения дела N А07-4234/2021 Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд урегулировал разногласия, требования удовлетворил.

Пункты 3.1, 3.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29.01.2021 - нежилых помещений первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4, общей площадью 19 кв. м (кадастровый номер: 02:55:020211:943), изложены в следующей редакции:

- пункт 3.1: "Стоимость Объекта без учета НДС, за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 460 962 (четыреста шестьдесят тысяч девятьсот шестьдесят два) руб. 87 коп. без учета НДС, составляет 453 572 (четыреста пятьдесят три тысячи пятьсот семьдесят два) руб. 73 коп.";

- пункт 3.3: "Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 45 357 (сорок пять тысяч триста пятьдесят семь) руб. 27 коп., перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора".

Таким образом, изначально предложенная Управлением цена выкупа арендуемого имущества более чем в два раза превысила рыночную стоимость имущества, и при названных обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для возложения на публичное образование гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков не может быть признан правомерным.

Направив заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в уполномоченный орган, субъект предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, вправе рассчитывать, что соответствующие органы публичного образования исполняет возложенные на них законом обязанности, связанные с обеспечением приватизации арендуемого имущества, и не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы органами публичного образования ненадлежащим образом.

Соответственно, исходя из применимого к настоящему делу стандарта разумного поведения участников оборота, субъект малого и среднего предпринимательства не обязан оспаривать в судебном порядке бездействие, допущенное уполномоченным органом, либо иным образом побуждать органы публичной власти к выполнению ими своих обязанностей, и не совершение истцом указанных действий - не могло быть расценено судами в качестве обстоятельства, освобождающего публичное образование от имущественной ответственности за причиненный участнику экономического оборота вред, а равно не может служить основанием для уменьшения размера ответственности по пункту 1 статьи 404, пункту 2 статьи 1083 Гражданского кодекса.

Кроме того, осуществление защиты нарушенного права путем возмещения вреда, причиненного в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов (статья 16 ГК РФ), не ставится в зависимость от необходимости оспаривания этих действий (бездействия) в отдельном судебном порядке, в том числе по правилам, установленным главой 24 АПК РФ.

Тот факт, что ненормативный правовой акт не был признан в судебном порядке недействительным, а решение или действия (бездействие) государственного органа - незаконными, сам по себе не является основанием для отказа в иске о возмещении вреда, причиненного таким актом, решением или действиями (бездействием). В названном случае суд оценивает законность соответствующего ненормативного акта, решения или действий (бездействия) государственного или муниципального органа (должностного лица) при рассмотрении иска о возмещении вреда.

Данная позиция закреплена в пункте 4 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 145), и сохраняет актуальность (определение ВС РФ от 10.10.2023 N304-ЭС23-9605).

Таким образом, в целях разрешения вопроса о размере убытков, необходимо определить:

-дату, в которую подлежал заключению договор купли-продажи недвижимого имущества в случае соблюдения Управлением нормативно установленных сроков;

-общую сумму арендной платы, внесенной предпринимателем в период необоснованной пролонгации арендных отношений;

-сумму налогов (налог на имущество, земельный налог), которые предприниматель должен был бы уплатить в бюджет вместо арендной платы с момента своевременной регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости.

В рассматриваемом случае проект договора был направлен в адрес предпринимателя 02.02.2021. Данное обстоятельство установлено судами в рамках дела N А07-4243/2021.

Фактически договор заключен сторонами 30.01.2023. Данный факт сторонами не оспаривается.

Таким образом, истец правомерно определяет период с 02.02.2021 по 30.01.2023.

За указанный период истец произвел оплату арендных платежей на общую сумму 136 208 руб. Данный факт подтвержден представленными в материалы дела документами об оплате, ответчиком не оспаривался.

Произведя проверку того, какую сумму налогов (налог на имущество, земельный налог) предприниматель должен был бы оплатить в бюджет вместо арендной платы, коллегия пришла к следующим выводам.

Судом первой инстанции данное обстоятельство не исследовалось, а потому коллегией с целью исследования доказательств приняты дополнительные документы от истца, истребована информация из Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 2 по Республике Башкортостан.

Согласно письму Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 2 по Республике Башкортостан от 19.02.2024 N1900, представленному истцом в материалы дела, предприниматель находится на упрощенной системе налогообложения.

Коллегией учтено, что в письме ФНС России от 13.02.2024 N БС-4-21/1534@ указано на то, что согласно пункту 3 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 Кодекса).

По вопросу о применении указанной налоговой льготы по системе налоговых органов письмом ФНС России от 26.04.2018 N БС-4-21/8106@ направлены разъяснения Минфина России от 24.04.2018 N 03-05-04-01/27810, имеющие актуальный характер.

Согласно указанным разъяснениям Минфина России из складывающейся судебной практики следует, что имущество может быть признано используемым в предпринимательской деятельности не только в случае и в период его фактического использования в предпринимательской деятельности, но и в случае осуществления подготовительных мероприятий, связанных с предпринимательской деятельностью (например, ремонт помещения), а также в случае, если назначение или разрешенное использование объекта недвижимости исключает возможность использования такого объекта в личных, семейных и иных не связанных с предпринимательством целях.

По мнению Минфина России, временное неиспользование имущества в предпринимательской деятельности не может рассматриваться как использование этого имущества в целях, отличных от предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 6 статьи 407 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, имеющие право на налоговые льготы по налогу, представляют в налоговый орган заявление о предоставлении налоговой льготы (далее - заявление), а также вправе представить документы, подтверждающие право налогоплательщика на налоговую льготу. В соответствии с абзацем вторым пункта 6 статьи 407 Кодекса рассмотрение заявления осуществляется в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному пунктом 3 статьи 361.1 Кодекса.

Таким образом, для предоставления налоговой льготы по налогу в соответствии с пунктом 3 статьи 346.11, пунктом 3 статьи 361.1, пунктом 6 статьи 407 Кодекса налоговый орган должен располагать сведениями, подтверждающими использование объекта налогообложения для предпринимательской деятельности за указанный в заявлении период предоставления налоговой льготы.

Из информации Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 2 по Республике Башкортостан от 04.03.2024 N09-42/02495, полученной судом апелляционной инстанции следует, что Бовтриков СВ. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица с 21.06.2018 по настоящее время. Налогоплательщик применяет упрощенную систему налогообложения (далее по тексту-УСН) с объектом налогообложения "доходы 6%".

Применение УСН предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физлиц в отношении собственности, используемой для предпринимательской деятельности (п.3 ст. 346.11 Налогового кодекса).

Помещения используются предпринимателем для ведения предпринимательской деятельности. Данный факт ответчиком не оспаривается, доказательств иного в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного коллегия приходит к выводу о том, что поскольку предприниматель находился в спорный период на упрощенной системе налогообложения, использовал помещения для осуществления своей деятельности, налог на имущество, земельный налог оплате не подлежат.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы следует признать обоснованными, а требования о взыскании задолженности подлежащими удовлетворению: необходимо с Управления в пользу предпринимателя Бовтрикова Сергея Владиславовича взыскать 136208 руб.

Учитывая вышеизложенное, обжалуемое решение подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1, ч. 2 ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления относятся на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при цене иска в сумме 136 208 руб. в доход федерального бюджета подлежит уплате государственная пошлина в размере 5 086 руб.

Истцом при подаче искового заявления был представлен чек-ордер от 22.06.2023 об оплате государственной пошлины в размере 5086 руб.

Таким образом, в качестве возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины с Управления земельных и имущественных отношений администрации г. Уфы в пользу истца подлежит взысканию 5 086 руб.

Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с ее удовлетворением относятся на ответчика и подлежит взысканию в пользу истца в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2023 по делу N А07-18852/2023 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений администрации г. Уфы в пользу индивидуального предпринимателя Бовтрикова Сергея Владиславовича 136 208 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 086 руб.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений администрации г. Уфы в пользу индивидуального предпринимателя Бовтрикова Сергея Владиславовича 3 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи

И.Ю. Соколова В.А. Томилина