Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2023 г. N 15АП-1912/23 по делу N А53-21144/2022

город Ростов-на-Дону

27 марта 2023 г.

дело N А53-21144/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Мисника Н.Н., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Романовым А.А.,

при участии:

от ответчика: представитель Момотова З.А. по доверенности от 01.03.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2022 по делу N А53-21144/2022

по иску Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Племенная птицефабрика "Дон"

о расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Азовского района Ростовской области обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Племенная птицефабрика "Дон" о расторжении договора аренды земельного участка от 14.10.2010 N 1/13, обязании передать земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600006:1821 по акту приема-передачи, исключении из ЕГРН регистрационной записи о праве на земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600006:1821, расположенный по адресу: Ростовская область, Азовский район, восточная окраина ДНТ "Ромашка", в границах Обильненского сельского поселения.

Решением от 26.12.2022 в иске отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, иск удовлетворить.

Жалоба мотивирована следующим.

Судом не учтено наличие предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 N 1482 признаков не использования спорного земельного участка таких как наличие кустарника и сорная растительность. Неподписание дополнительного соглашения к договору является основанием для расторжения договора.

В отзыве ответчик указал на несостоятельность доводов жалобы.

В судебном заседании представитель ответчика доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Комитетом имущественных отношений Азовского района (арендодатель) и ООО "Племенная птицефабрика "Дон" (арендатор) заключен договор от 14.01.2010 N 1/13 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:1821, площадью 30 000 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, восточная окраина ДНТ "Ромашка", в границах Обильненского сельского поселения для использования в целях сенокошения.

Договор заключен на срок до 29.12.2058.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено изменение размера годовой арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции. Данным пунктом также предусмотрено, что размер годовой арендной платы за использование не разграниченных земельных участков, определенный по рыночной стоимости, подлежит изменению в пределах срока договора аренды исходя из рыночной стоимости нрава аренды не чаще, чем один раз в год и не реже одного раза в три года.

Руководствуясь данными положениями, Комитетом 31.12.2020 составлено дополнительное соглашение N 1 об изменении стоимости арендной платы в соответствии с рыночной стоимостью права аренды. Арендная плата рассчитана независимым оценщиком в сумме 4 400 000 рублей за год.

Указанное соглашение не подписано арендатором.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору.

По мнению Комитета уклонение общества от подписания данного дополнительного соглашения существенным образом нарушает права арендодателя и привело к неполучению консолидированным бюджетом Ростовской области сумм арендной платы.

Истец также указывает, что специалистами осуществлены выезды по адресу: Ростовская область, Азовский район, восточная окраина ДНТ "Ромашка", в границах Обильненского сельского поселения, с целью осмотра земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:1821, по результатам которых выявлено, что участок по целевому назначению фактически не используется.

Комитетом 15.03.2022 в адрес общества направлено извещение о необходимости явиться в срок до 07.04.2022 для подписания дополнительного соглашения о расторжении договора аренды, акта приема-передачи земельного участка на основании пункта 4.1.1 договора аренды - не использование земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:1821 по целевому назначению в нарушение статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Неподписание дополнительного соглашения к договору и неиспользование земельного участка по целевому назначению явились основанием для обращения Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 ЗК РФ).

При этом, как указано в пункте 1 статьи 6 Федерального закона N 101 от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора), арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием. Такое использование должно осуществляться способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации на правообладателей (в том числе арендаторов) земельных участков также возложены обязанности по использованию участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (статья 619 ГК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено названным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно статье 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 05.12.2022) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае, если:

1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет;

2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения;

3) такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде;

4) приобретенный в соответствии с настоящей статьей такой земельный участок не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты его приобретения.

Признаки неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации (Постановление Правительства РФ от 18.09.2020 N 1482 "О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации".

В обоснование исковых требований Комитетом указано на фактическое неиспользование земельного участка сельскохозяйственного назначения.

В то же время истцом в материалы дела представлены акты осмотра земельного участка с кадастровым 61:01:0600006:1821 от 06.08.2020, от 06.04.2021, от 10.06.2022 (л.д. 14-19), составленные работниками Комитетом, из которого усматривается, что на земельном участке имеется травянистая растительность, местами кустарники, что не свидетельствует о неиспользовании земельного участка или использование не по назначению, учитывая целевое использование участка - сенокошение.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие наличие предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 N 1482, признаков неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.

В части довода истца об уклонении ответчика от подписания дополнительного соглашения к договору от 31.12.2020 N 1 суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом, судом установлено, что в подтверждение направления соглашения от 30.12.2020 N 1 истец представил почтовый реестр с отметкой сдачи корреспонденции на почту 05.02.2021. В списке указано одна почтовая корреспонденция, направленная в адрес ООО "Племенная птицефабрика "ДОН" (п. 21). Данный реестр содержится в материалах дела N А53-16782/21 в подтверждение направления соглашения к иному договору аренды. Поскольку истец не подтвердил направление одним конвертом соглашений к различным договорам аренды, суд обоснованно счет недоказанным относимость данного реестра к направлению соглашения от 31.12.2020 N 1 об изменении арендной платы к договору аренды от 14.01.2010 N 1/13.

Таким образом, истцом не доказано направление в адрес арендатора дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы.

С учетом изложенного, указание истца на уклонение от подписания, неподписание дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении стоимости арендной платы с 6 400 руб. до 4 400 000 руб. не может быть признано судом как существенное нарушение договора арендатором.

Кроме того, судом отмечено, что в случае наличии спора о стоимости права аренды земельного участка стороны не лишены возможности судебной защиты применительно к данному обстоятельству.

Квалификация действия (бездействия) стороны сделки как уклонение от подписания дополнений к договору приведет к безоговорочному утверждению о законности и обоснованности условий такого соглашения. Тем самым будет игнорирован принцип свободы договора.

При этом, в случае изменения условий договора в силу закона, истец также имеет правовой механизм реагирования.

Однако сам факт неподписания дополнительного соглашения к договору не приравнивается к существенности нарушения условий самого договора.

Также суд отмечает, что расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. При этом формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом норм пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Так как в рассматриваемом случае истцом не представлено надлежащих и достаточных доказательств существенного нарушения арендатором условий договора, судом первой инстанции правомерно отказано в иске.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2022 по делу N А53-21144/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Н.Н. Мисник Н.В. Нарышкина