Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2023 г. N 07АП-1036/23 по делу N А27-13247/2022

город Томск

27 марта 2023 г.

Дело N А27-13247/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2023 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Фертикова М.А.,
судей		Киреевой О.Ю.,
		Сорокиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой П.В., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (07АП-1036/2023) на решение от 20.12.2022 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-13247/2022 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Матюхина Константина Львовича (г. Кемерово, ОГРНИП 322420500057057, ИНН 420502980460) к комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (Кемеровская область, г.Кемерово, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца - Ермоленко Н.С., по доверенности от 31.08.2022,

от иных лиц - не явились (надлежаще извещены),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Матюхин Константин Львович (далее - ИП Матюхин К.Л., истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее - Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101002:28621. Истец просит изложить пункты договора в предложенной редакции (требования уточнены 13.12.2022 в порядке статьи 49 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 20.12.2022 Арбитражного суда Кемеровской области исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что исключение из договора аренды не нарушающего прав арендатора положения лишь по причине отсутствия императивной нормы, закрепляющей необходимость этого условия, является неправомерным; указывает, что использование истцом спорного земельного участка состоит в сдаче здания административного назначения в аренду для целей извлечения прибыли.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Решение считает законным и обоснованным.

Будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте проведения судебного заседания, апеллянт своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направил.

На основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие стороны ответчика, по имеющимся материалам.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает обжалуемый судебный акт не подлежащим отмене или изменению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ИП Матюхину К.Л. принадлежит на праве собственности помещение с кадастровым номером 42:24:0101002:24062, расположенное по адресу: город Кемерово, улица Мичурина, 134, помещение 2. Помещение располагается в здании с кадастровым номером 42:24:0101002:6791, которое в свою очередь располагается на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101002:28621.

14.04.2022 предпринимателем в адрес комитета направлено заявление о предоставлении земельного участка за плату на срок 49 лет.

Комитет, рассмотрев заявление предпринимателя, направил проект договора аренды, содержащий протокол определения величины арендной платы с указанием применяемого в формуле расчета арендной платы коэффициента 7,51% от кадастровой стоимости.

Предприниматель не согласился с применяемым коэффициентом, поскольку полагал, что в формуле расчета арендной платы подлежит применению коэффициент 1,07% от кадастровой стоимости как наиболее соответствующий фактическому использованию земельного участка. Впоследствии, в адрес комитета предпринимателем направлен протокол разногласий.

В ответ на представленный протокол разногласий и претензию комитет указал, что форма договора является типовой, а применяемые коэффициенты правильными и соответствуют фактическому использованию, в связи с чем, оснований для согласования условий договора в какой-либо иной редакции, отличной от редакции комитета, не имеется.

Отказ комитета в урегулировании разногласий в досудебном порядке послужил основанием для обращения предпринимателя в суд с соответствующими требованиями.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из позиций сторон, разногласия между ними возникли по пункту 4.4.12 проекта договора об обязанности арендатора направлять уведомление о переходе прав на отчуждаемое имущество (помещение), а также о последствиях невыполнения такой обязанности в виде невозвращения внесенной арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением/сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Основываясь на том, что законом не предусмотрена обязанность продавца направлять уведомление о переходе прав на отчуждаемое имущество, поскольку переход права собственности регистрируется и является открытым и доступным для третьих лиц, исходя из диспозитивности условия о направлении соответствующего уведомления о переходе права и в отсутствии воли арендатора на согласование такого условия, включение данного условия не обосновано Комитетом надлежащим образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для исключения пункта 4.4.12 проекта договора.

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии оснований для исключения из проекта договора пункта 4.4.12.

Следуя материалам дела, разногласия в части применения в формуле расчета арендной платы коэффициента вида использования обусловлены различной позицией сторон в части применения коэффициента в размере 7,51% от кадастровой стоимости и 1,07% от кадастровой стоимости.

Так, в соответствии с пунктом 7.8 приложения N 1 к постановлению Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62, коэффициент 1,07% применяется в случае использования земельного участка, в том числе, для производственных жилищно-эксплуатационных ремонтных трестов, ремонтно-эксплуатационных участков, жилищно-эксплуатационных комбинатов, хозяйств по утилизации отходов и других служб и организаций благоустройства и жилищно-коммунального хозяйства, в том числе обслуживающих инженерные коммуникации, находящиеся в муниципальной собственности, дорожных служб и управления, аэропортов, аэродромов.

В соответствии с пунктом 8.2 приложения N 1 к постановлению Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62, коэффициент 7,51% применяется для административно-управленческих зданий.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что в здании располагается аварийно-диспетчерская служба управляющей компании - общества с ограниченной ответственностью "Гарант+".

При этом как правомерно отметил суд первой инстанции, коэффициент вида использования для целей расчета арендной платы применяется в сравнении с видом разрешенного использования земельного участка (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 января 2018 года N Ф04-5807/17 по делу N А27-25053/2016).

Согласно, выписки из ЕГРН, видом разрешенного использования земельного участка является "административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг".

Разрешая вышеуказанные разногласия сторон, арбитражный суд первой инстанции верно учитывал, что пункт 8.2 приложения N 1 к постановлению Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 располагается в разделе 8 приложения N 1 и поименован как "Земли под административно-управленческими и общественными объектами". Указанная категория видов использования помимо административно-управленческих зданий включает в себя также административные здания органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Пункт 7.8 сам по себе достаточно подробно раскрывает виды использования земельных участков и подразумевает использование, в том числе, для целей жилищно-эксплуатационных ремонтных трестов, ремонтно-эксплуатационных участков, жилищно-эксплуатационных комбинатов, хозяйств по утилизации отходов и других служб и организации благоустройства и жилищно-коммунального хозяйства.

Учитывая изложенное, исходя из обстоятельств данного конкретного спора, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанций пришел к правомерному выводу, о том, что коэффициент, предусмотренный пунктом 7.8 приложения N 1 к постановлению Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 в размере 1,07% от кадастровой стоимости наиболее соответствует как фактическому использованию земельного участка, так и виду разрешенного использования земельного участка, указанному в едином государственном реестре недвижимости.

Суд апелляционной инстанции оснований для иного вывода не усматривает.

Приведенный в апелляционной жалобе довод не свидетельствует об обратном.

Так, давая оценку доводам ответчика о том, что в последнем пункте (пункт 7.8) речь идет только об объектах производственного назначения, деятельность которых связана с коммунальным обслуживанием находящихся в муниципальной собственности инженерных коммуникаций, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что указанный довод основан на неверном толковании спорного пункта, поскольку присоединительный оборот "в том числе" указывает, что обслуживание инженерных коммуникаций, находящихся в муниципальной собственности, не является единственным видом использования земельных участков, к которым применяется пункт 7.8 постановления N 62, а является одним из множества видов

Суд апелляционной инстанции также поддерживает выводы суда первой инстанции в части признания несостоятельной ссылки ответчика о том, что коэффициент вида 1,07 % не применяется, в связи с тем, что здание не является промышленным объектом, поскольку как верно указал суд первой инстанции, из фактических обстоятельств дела следует, что в здании расположена аварийно-диспетчерская служба, включающая в себя, в том числе, структуру из столярного цеха, гаража для уборочной техники. В сравнении с административной структурой управляющей организации, по указанному адресу и на спорном земельном участке, располагается именно здание, осуществляющее коммунальное обслуживание, в то время как операционный и административный офис организации размещен на ином земельном участке и по другому адресу. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, к которым, в том числе, отнесен принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Таким образом, учитывая то, что разрешение судом спора сторон при возникновении разногласий по конкретным условиям договора имеет своей целью внесение определенности в правоотношения сторон и установление условий договора в соответствии с требованиями действующего законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11), апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Ссылка на судебную практику, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку различие результатов рассмотрения дел, по каждому из которых устанавливается конкретный круг обстоятельств на основании определенного материалами каждого из дел объема доказательств, представленных сторонами, само по себе не свидетельствует о различном толковании и нарушении единообразного применения судами норм материального и процессуального права. Какого-либо преюдициального значения для настоящего дела данные судебные акты не имеют, приняты судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений примененных судом первой инстанции норм материального права, а также иная оценка обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права и не являются основанием к отмене законного и обоснованного судебного акта.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 20.12.2022 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-13247/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Председательствующий

М.А. Фертиков

Судьи

О.Ю. Киреева Е.А. Сорокина