Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2024 г. N 21АП-4996/22 по делу N А83-19026/2021

04 марта 2024 г.

Дело N А83-19026/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26.02.2024.

Постановление в полном объеме изготовлено 04.03.2024.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кучиной А.В.,

при участии:

от Индивидуального предпринимателя Рыбакова Валерия Борисовича - Цатурян Станислав Сейранович, представитель по доверенности от 13.02.2024 N 82/66-н/82-2024-1-305, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от Волковой Екатерины Юрьевны - Ефимов Артем Леонидович, представитель по доверенности от 19.05.2023 N 1 личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от Общества с ограниченной ответственностью Керчь-трансстройальянс - Игнатьев Иван Андреевич, директор, полномочия подтверждены выпиской из ЕГРЮЛ, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации; Башуров Виктор Николаевич, представитель по доверенности от 11.04.2023 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции дело N А83-19026/2021,

по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Рыбакова Валерия Борисовича

(ОГРНИП 317910200025871)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Керчь-трансстройальянс" (ОГРН 1159102028799), Администрации города Керчи Республики Крым (ОГРН1149102108715)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Волкова Екатерина Юрьевна,

о признании договора недействительным и обязании заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Рыбаков Валерий Борисович (далее ИП Рыбаков, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Керчь-трансстройальянс" (далее - общество, ответчик1) и Администрации города Керчи Республики Крым (далее Администрация, ответчик 2), в котором просил признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:19:010113:2967 (далее КН:2967), площадью 8719 кв.м., заключенный между ООО "Керчь-трансстройальянс" и Администрацией города Керчи Республики Крым, и зарегистрированный в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 09.12.2016 N РКN90-0/016-90/007/650/20116-1929/1 недействительным; обязать Администрацию города Керчи Республики Крым объединить два земельных участка с кадастровыми номерами 90:19:010113:2967 и 90:19:010113:26872 (далее с КН:26872) в один и заключить договор аренды общего земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Решением от 03.10.2022 года Арбитражный суд Республики Крым исковое заявление ИП Рыбакова удовлетворил частично, признал недействительным ничтожным договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:19:010113:2967, площадью 8719 кв.м., заключенный между ООО "Керчь-трансстройальянс" и Администрацией города Керчи Республики Крым, и зарегистрированный в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 09.12.2016 N РКN90-0/016-90/007/650/20116-1929/1, в удовлетворении искового заявления в остальной части отказал. Взыскано с Общества в пользу предпринимателя государственную пошлину в размере 3 000,00 рублей, взыскано с Администрации в пользу предпринимателя государственную пошлину в размере 3 000,00 рублей.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, ответчик1 обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворенных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что суд первой инстанции неверно указал дату заключенного договора аренды земельного участка с КН:2967 (правильной является дата 17 октября 2016 года); суд не учел, что спорный земельный участок сформирован исключительно для обслуживания принадлежащих ответчику объектов недвижимости; суд не оценил то обстоятельство, что земельный участок с КН:26827, в отношении которого между Администрацией и предпринимателем заключен договор аренды, не являются смежным со спорным участком ответчика, поскольку между участками расположены земли общего пользования (проезд), а истцу отказали в государственной регистрации права на земельный участок формально, ввиду наличия права долевой собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке. Вместе с тем, суд также не оценил, что фактически в правоустанавливающих документах истца указано, что объект недвижимого имущества: административное здание - лит. А, общей площадью 1061,2 кв. м., составляет 19/100 долей комплекса, что свидетельствует о фактическом выделении доли в собственность в натуре.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2022 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции и назначена к рассмотрению в судебном заседании.

Рассмотрение дела неоднократно откладывалось, в том числе в связи с назначением судебной землеустроительной экспертизы.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2023 по ходатайству ООО "Керчь-трансстройальянс" по делу назначена землеустроительная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Индивидуальному предпринимателю Власенко Елене Александровне (ОГРНИП 321911200073992, ИНН: 910210236187).

11.09.2023 от ИП Власенко Е.А. поступило заключение эксперта.

От ООО "Керчь-трансстройальянс" поступило ходатайство о переходе к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Волковой Е.Ю.

Определением от 05.10.2023 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Волкову Екатерину Юрьевну исходя из следующего.

Судом апелляционной инстанции установлено, что 31.10.2021 между ООО "Керчь-трансстройальянс" и Волковой Екатериной Юрьевной заключен договор переуступки права аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1. которого Арендатор обязуется передать Новому арендатору права и обязанности земельного участка от 30.07.2021 (имеющего указанные в п. 1.2. Договора характеристики), зарегистрированном Государственном комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым N 90:19:010113:28422-91/052/2021-2 от 08.10.2021, право аренды принадлежит Арендатору на основании п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, Постановления администрации города Керчи Республики Крым от 03.12.2020 N 3633/1-п, договора аренды земельного участка от 17.10.2016, номер и дата государственной регистрации 90-90/016-90/007/650/2016-1929/1 от 09.12.2016, а Новый арендатор обязуется принять переданные ему по Договору права и обязанности со стороны Арендатора по Договору Аренды.

Согласно пункту 1.2. договора переуступки права аренды земельный участок: земли населенных пунктов (категория земель); площадь 1356 кв.м, кадастровый номер 90:19:010113:28422; Республика Крым, г. Керчь. ул. Степана Разина, 12 (далее Участок): (субъект Российской Федерации, город, поселок и др., улица, дом) вид разрешенном использования - склады (код 6.9), автомобильный транспорт (код 7.2); (вид деятельности) целевое назначение - для обслуживания складов и автомобильного транспорта. Передача прав и обязанностей осуществляется без оформления Акта приема-передачи.

Указанный земельный участок был образован в результате раздела спорного земельного участка с КН:2967.

Пунктом 1.4. договора переуступки права аренды предусмотрено, что права и обязанности по Договору аренды переходят к Новому арендатору в день государственной регистрации Договора.

Договор переуступки права аренды зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 18.01.2022.

29.12.2021 между Администрацией города Керчи Республики Крым и Волковой Е.Ю. подписано дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 30.07.2021, в соответствии с которым в договор внесены изменения в части указания сведений об арендаторе, ООО "Керчь-трансстройальянс" заменено на гражданку Российской Федерации Волкову Екатерину Юрьевну.

При таких обстоятельствах, поскольку арендатором земельного участка с кадастровым номером 90:19:010113:28422, образованного в результате раздела спорного земельного участка с КН:2967 является Волкова Е.Ю., судом апелляционной инстанции установлено, что суд первой инстанции разрешил данный спор, не привлекая к участию в деле лицо, чьи права и обязанности непосредственно затрагиваются оспариваемым решением.

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Основанием для вступления в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом.

Целью участия третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, является предотвращение неблагоприятных для них последствий, наступление которых может быть связано с изменением принятым по делу судебным актом имеющихся между третьим лицом и стороной правоотношений.

Согласно пункту 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае являются, в частности принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.

Учитывая фактические обстоятельства дела, арбитражный суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Волкову Екатерину Юрьевну.

В судебном заседании 26.02.2024 представитель истца просил исковые требования удовлетворить, представитель ответчика и Волковой Е.Ю. просили в удовлетворении иска отказать.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев дело по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для суда первой инстанции, выслушав сторон и лиц, участвующих в деле, изучив и исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, что 18 апреля 2006 года между ДП "Керченское специализированное управление механизации" и Рыбаковым В.Б. был заключен договор купли-продажи N ПН-06 КЧ, согласно которому истец приобрел право собственности на административное здание - лит. А, общей площадью 1061,2 кв.м., что составляет 19/100 долей части комплекса, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Керчь, ул. С. Разина, 12. 03 июля 2006 года право собственности истца было зарегистрировано КП "Бюро технической инвентаризации". Указанный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет 14 ноября 2016 года с присвоением КН 90:19:0101113:4554 (далее КН:4554).

11.06.2019 между администрацией и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка. Пунктом 1.1 договора арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду земельный участок; земли населенных пунктов площадью 1276 кв. м, КН:26827, Республика Крым, г. Керчь, ул. Степана Разина, 12; вид разрешенного использования - деловое управление (код 4.1), с целевым назначением - для эксплуатации объекта недвижимости, указанного в пункте 1.3 настоящего договора на срок, установленный пунктом 8 данного договора. Из пункта 1.3 договора следует, что на участке располагается следующий объект недвижимости; нежилое здание, административное, общей площадью 1061,2 кв. м с кадастровым номером 90:19:010113:4554. Договор аренды заключен 11.06.2019, подписан сторонами и подан в Керченский отдел Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым для осуществления государственной регистрации. Однако в государственной регистрации договора отказано по п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ. ( том 1 л.д. 22)

11 октября 2016 года между Администрацией города Керчи Республики Крым и ООО "Керчь-трансстройальянс", на основании ст. 39.20 ЗК РФ и Постановления Администрации города Керчи Республики Крым N 1438/1-п от 07.06.2016 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:19:010113:2967, общей площадью 10075 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, г. Керчь, ул. Степана Разина, 12. Согласно п. 8.1 договор заключен сроком на 49 лет. Указанный договор был зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 09.12.2016.

30 июля 2021 года между Администрацией города Керчи Республики Крым и ООО "Керчь-трансстройальянс" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, согласно которому внесены изменения, касающиеся площади земельного участка, которая уменьшена до 8 719 кв.м. и соответственно изменена стоимость арендной платы.

Из заключения кадастрового инженера и оспариваемого договора и кадастрового паспорта следует, что на земельном участке с КН:2967 находятся объекты недвижимого имущества: Мастерская лит. "Н" площадью 71,3 кв.м. кадастровый номер 90:19:010113:496, Склад лит. "О" площадью 149,7 кв.м. кадастровый номер 90:19:010113:497, Склад лит. "П" площадью 280,5 кв.м. кадастровый номер 90:19:010113:531, Мастерская лит. "Р" площадью 65,5 кв.м. кадастровый номер 90:19:010113:458, Сварочная лит. "С" площадью 8,4 кв.м. кадастровый номер 90:19:010113:1702, Мастерская лит. "Т" площадью 155,2 кв.м. кадастровый номер 90:19:010113:1749, Генераторная лит. "С1" площадью 4,6 кв.м. кадастровый номер 90:19:010113:1746, Мастерская лит. "У,У1" площадью 183,1 кв.м. кадастровый номер 90:19:010113:1764, Шиномонтажная лит. "Фф" площадью 29,7 кв.м., Мойка лит. "X" площадью 6,3 кв.м., Маслоочистка лит. "Ц" площадью 17 кв.м. кадастровый номер 90:19:010113:1775, Аппаратная лит. "Ш" площадью 7,8 кв.м. кадастровый номер 90:19:010113:459, Склад- горючего лит. "Э" площадью 33,3 кв.м. кадастровый номер 90:19:010113:1776, Склад лит. "П1" площадью 9,7 кв.м. кадастровый номер 90:19:010113:503, Уборная лит. "Ч" площадью 8,4 кв.м., Эстакада лит. "II" площадью 8,4 кв.м. кадастровый номер 90:19:010113:1848, которые составляют 19/100 долей и находятся в общей долевой собственности ответчика на основании свидетельства о праве собственности от 14.06.2013 индексный номер 4864166. (том 2 л.д. 118, том 4 л.д. 121-123)

18 декабря 2020 года ИП Рыбаков В.Б. обратился в Администрацию города Керчи Республики Крым с заявлением о расторжении договора аренды N 1438/1-п от 07.06.2016 и необходимости заключения нового договора с множественностью лиц, на стороне арендатора.

Своим ответом от 25 декабря 2020 года за исх. N 3538/11-07 Администрация города Керчи Республики Крым сообщила, что расторжение договора аренды считает не целесообразным, поскольку инициирован вопрос о внесении изменений в договор аренды N 1438/1-п от 07.06.2016, в частности возможности вступления иных правообладателей в данный договор.

20 января 2021 года ИП Рыбакову В.Б. был дан ответ о нецелесообразности вступления в договор со множественностью лиц, на стороне арендатора, поскольку нежилое здание с КН 90:19:0101113:4554 находится за пределами границ земельного участка с КН 90:19:010113:2967.

18 мая 2021 года ИП Рыбаков В.Б. обратился в Администрацию города Керчи Республики Крым с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка общей площадью 9 995 кв.м.

Постановлением Администрации города Керчи Республики Крым от 16 июня 2021 года N 1125/2-п отказано в утверждении схемы, поскольку представленная схема противоречит письму Минэкономразвития Российской Федерации от 16.01.2009 г. N 266-ИМ/Д23 "О многоконтурных земельных участках", в части возможности объединения многоконтурного земельного участка, которое возможно в случае одного или более контуров границ земельных участков которые являются смежными, а так же, в связи с неисполнением требования п.4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в части отсутствия письменной формы согласия всех лиц, в пользу которых установлено обременение исходного земельного участка с кадастровым номером 90:19:010113:2967. Также своим уведомлением от 29 июля 2021 года за исх. N02-26/3200 Администрацией города Керчи Республики Крым было отказано в предоставлении земельного участка в аренду.

Посчитав, что договор аренды земельного участка N 1438/1-п от 07.06.2016 является недействительным, истец обратился в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования в части признания договора аренды земельного участка с КН:2967 недействительным в соответствии с ч. 2 ст. 39.20 ЗК РФ и отказал в удовлетворении требований о понуждении к заключению договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

Изучив и исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (статья 153, пункт 1 статьи 154 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом (пункты 1, 2 статьи 420 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

В силу пунктов 1 - 3 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Спор между сторонами возник в отношении земельного участка, переданного в аренду обществу по договору аренды земельного участка от 17.10.2016 года, на котором расположены объекты капитального строительства, принадлежащие ответчику.

В рассматриваемом случае сторонами не оспаривается, что спорный земельный участок передан обществу по договору аренды без проведения торгов на основании ст. 39.20 ЗК РФ, согласно материалам правоустанавливающих документов, предоставленных Госкомрегистром Республики Крым ( том 2-3 л. д. 59-150, 1-33)

Факт нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества ответчика подтвержден как правоустанавливающими документами, так и отражен в договоре аренды земельного участка ( п. 1.3). ( том 4 л.д. 121-123)

При этом, спорный земельный участок был образован из земель, находящихся в муниципальной собственности, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка основной - склады (6.9), вспомогательный - автомобильный транспорт (код 7.2), утверждена схема расположения указанного земельного участка постановлением Администрации от 07.06.2016 N 1438/1-п. ( том 4 л.д.124)

Для правильного рассмотрения настоящего спора, необходимо выяснить затрагивает ли указанный договор законные права и интересы истца, который ссылается на нарушение его прав и законных интересов ввиду невозможности предоставления ему земельного участка, а также нарушения его прав как долевого сособственника объектов недвижимого имущества.

По смыслу статьи 11.9, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение или аренду земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования. Площадь такого земельного участка должна составлять не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадь, определенную в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Доказательств, подтверждающих передачу в аренду спорного земельного участка площадью менее предельных минимальных размеров или более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, истцом не предоставлено.

Истец не оспаривает исключительного права ответчика на приобретение земельного участка в аренду, однако считает, что поскольку долевая собственность у сторон не прекращена, земельный участок может быть выделен в аренду только всем сособственникам со множественностью лиц на стороне арендатора, а потому предоставление в аренду земельного участка под объектами ответчика1, которые формально не выделены в натуре, нарушает права истца.

Апелляционный суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований исходя из следующего.

Так, согласно сведениям, предоставленным филиалом ГУП РК "Крым БТИ" в г. Керчь от 24.02.2022 N 679/3, в материалах инвентарного дела N1120/н-2015 имеются документы, свидетельствующие о ранее зарегистрированных правах собственников на объекты недвижимого имущества - здания и сооружения, расположенные по адресу: Республика Крым, г. Керчь, улица Степана Разина 12, а именно:

- устав юридического лица от 17.12.1997 и ведомость передачи основных средств от 01.01.1998, на основании которого 15.08.2000 Керченским бюро технической инвентаризации зарегистрировано право общей долевой собственности за Дочерним предприятием "Керченское специализированное управление механизации"- 2/100;

- договор купли-продажи N ПН-04 КЧ от 09.02.2006, на основании которого 23.02.2006 (регистрационный номер 6094159) Керченским арендным предприятием бюро технической инвентаризации зарегистрировано право общей долевой собственности на лит. "Н", "О", "П", "Р", "С", "Т", "С1", "У", "Фф", "Х", "Ц","Ш", "Э", "П1", "Ч", II за Гусаровым И.О. - 19/100 части;

- договор купли-продажи N ПН-06 КЧ от 18.04.2006, на основании которого 03.07.2006 (регистрационный номер 6094159) Керченским арендным предприятием бюро технической инвентаризации зарегистрировано право общей долевой собственности на лит. "А" площадью 1061,1 кв. м за Рыбаковым В.Б. - 19/100;

-копия договора купли-продажи б/н от 24.03.2006, заключенный между юридическими лицами; копия решения Хозяйственного суда АР Крым от 07.08.2006 по делу N 2-20/12006-2006, на основании которых 24.01.2007 (регистрационный номер 6094159) Крымским республиканским предприятием "Керченское городское бюро регистрации и технической инвентаризации" зарегистрировано право коллективной собственности на лит. "Л", "К", "И", "Ж", "Е", "Д", "Б-Б-1", "б-б1", общей площадью 3295, 8 кв. м, за ООО "ДСК и К" - 60/100. ( том 3 л.д. 35-36)

Действительно, в ходе рассмотрения указанного спора установлено, что объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке с КН:2967, составляют 19/100 долей и находятся в общей долевой собственности у общества согласно свидетельству о праве собственности от 14.06.2013, то есть доля Гусарова И.О. в настоящий момент принадлежит обществу "Керчь-трансстройальянс", фактически имущество, которое составляет доля, определена в правоустанавливающем документе, общество пользуется им, истец право собственности на объекты недвижимости ответчика не оспаривает, кроме того, на сегодня общество подало иск в суд общей юрисдикции о выделе доли общества в натуре, производство по делу приостановлено до рассмотрения настоящего спора.

Административное здание лит. А, общей площадью 1061,2 кв. м, с КН::4554, также составляет 19/100 долей и находится в общей долевой собственности у истца на основании договора купли-продажи. Ответчик 1 в свою очередь также не оспаривает прав истца на принадлежащее ему имущество.

Как следует из представленного решения Керченского городского суда Республики Крым от 19.12.2017 года по делу N 2-3565/2017, ООО "ДСК и К" выделена в натуре доля из общей долевой собственности на нежилые здания, расположенные по адресу: Республика Крым, г. Керчь, ул. Степана Разина, 12, а именно: механизированная мастерская общей площадью 2713,9 кв. м, 2 этажа, кадастровый номер 90:19:010113:2182, склад общей площадью 162,0 кв. м, 1 этаж кадастровый номер 90:19:0101113:2137; бокс общей площадью 210 кв.м, 1 этаж, кадастровый номер 90:19:0101113:2203; мастерская общей площадью 105,1 кв. м, кадастровый номер 90:19:0101113:2399; мастерская общей площадью 33,9 кв. м, 1 этаж, кадастровый номер 90:19:0101113:2190; мастерская общей площадью 48,5 кв. м, кадастровый номер 90:19:0101113:2170; склад общей площадью 22,8 кв.м, 1 этаж, кадастровый номер 90:19:0101113:2193. Суд прекратил право общей долевой собственности в размере 60/100 долей на указанные объекты недвижимости, признав право собственности на указанные объекты за ООО "ДСК и К". ( том 4 л.д.10-14.)

Согласно сведениям публичной кадастровой карты, а также кадастрового инженера под указанными выше объектами сформирован и передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 90:010113:2633.

Дочернее предприятие "Керченское специализированное управление механизации", за которым зарегистрировано право общей долевой собственности на 2/100 доли, в настоящее время в качестве действующего предприятия не зарегистрировано.

Таким образом, фактически долевыми сособственниками на сегодняшний день являются предприниматель и общество, имущество которых, входящее в долю каждого, фактически определено, в том числе в правоустанавливающих документах, и правопритязания сторон, как выяснила судебная коллегия в судебном заседании апелляционного суда, на него отсутствуют. Доказательств того, что спорное имущество является единым имущественным комплексом, объекты, находящиеся в собственности функционально связаны между собой, не представлено.

Как следует из материалов правоустанавливающих документов и кадастрового паспорта, недвижимое имущество, принадлежащее обществу, расположено на спорном земельном участке. Вместе с тем, недвижимое имущество истца с КН:4554 не располагается на земельном участке ответчика с КН: 2967.

Так, с целью установления обстоятельств расположения спорного земельного участка относительно объекта недвижимости, принадлежащего истцу, а также установления земельного участка, необходимого для обслуживания принадлежащего истцу объекта с КН:4554, апелляционный суд назначил судебную экспертизу, на разрешение которой поставил вопросы: определить площадь земельного участка необходимого для эксплуатации и обслуживания объекта с КН:4554, указав координаты поворотных точек границ земельного участка, отобразив его схематически; а также установить, пересекаются ли границы земельного участка с КН: 2967 и земельного участка, определенного экспертом при ответе на вопрос N 1, если да, то указать расположение границ земельных участков относительно друг друга.

Согласно выводам судебной землеустроительной экспертизы, площадь земельного участка необходимого для эксплуатации и обслуживания объекта с КН:4554 составляет 1182 кв.м., без учета земельного участка площадью 23 кв.м. В результате совмещения границ земельных участков, установлено, что границы земельного участка, определенного экспертом для обслуживания объекта недвижимости, принадлежащего истцу с КН:4554, и земельного участка с КН:2967, не пересекаются. Из представленных экспертом схем также следует, что указанные выше земельные участки не являются смежными, поскольку между ними расположены земли общего пользования для прохода и проезда к земельным участкам с КН: 26827; КН::26331; КН:2967 ( лист 19 экспертизы).

Оценив в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ, указанное экспертное заключение, суд апелляционной инстанции признает его обоснованным, соответствующим установленным по делу обстоятельствам. Судебной коллегией установлено, что в заключении эксперта даны ответы на все поставленные вопросы, оно соответствует статье 86 АПК РФ, противоречий в выводах эксперта не выявлено. Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства, сторонами не оспорено, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Коллегия судей полагает, что права предпринимателя не нарушены, поскольку с требованиями о признании недействительным договора аренды вправе обращаться собственник (сособственник) или правообладатель объекта недвижимого имущества, который располагается как на спорном, так и на двух земельных участках, то есть на спорном и смежном земельных участках.

К такому выводу коллегия судей приходит из анализа действующего законодательства Российской Федерации, которым предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, регулируется статьей 39.20 ЗК РФ.

Указанной нормой закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо в аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Данное право является исключительным, т.е. никто, кроме собственника, не имеет права на приобретение участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

Таким образом, указанная норма ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта.

С учетом изложенного, поскольку объекты недвижимости, составляющие доли каждого из сособственника определены в правоустанавливающих документах, что соответствовало законодательству Украины, действующего на момент их оформления, и фактически стороны пользуются указанными объектами без правопритязаний друг к другу, а образованные земельные участки (КН:2967, КН:26827), необходимые для обслуживания объектов недвижимости, как истца, так и ответчика 1, не пересекаются, не являются смежными, коллегия судей приходит к выводу, что права истца спорным договором аренды земельного участка не нарушаются.

По смыслу норм ЗК РФ, регулирующих особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здание, сооружение, при наличии на участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них вправе ставить вопрос о выделе части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или в аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, размер образуемых земельных участков превышает минимально допустимый предел и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010).

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ).

Пункт 6 статьи 39.20 ЗК РФ предусматривает, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений на них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. И в этом случае возникает обязанность уполномоченного органа направить иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, обязанность правообладателей подписать этот договор и предоставить его в уполномоченный орган, а также обязанность уполномоченного органа в установленные данной нормой сроки обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Из смысла вышеупомянутых норм права усматривается, что они регулируют отношения, связанные с оформлением договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в том случае, если земельный участок государственной или муниципальной собственности, на котором находятся здания, сооружения, является неделимым.

При этом, для заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора необходимо наличие следующих условий: принадлежность объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, нескольким лицам; неделимость данного земельного участка, выраженная, в том числе невозможностью раздела земельного участка ввиду неразрывности функциональных особенностей объектов либо невозможности выдела части участка исходя из градостроительных особенностей земельного участка.

Исходя из изложенного, собственник объекта недвижимости, чьи права при передаче участка в аренду не были учтены, вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Рассматривая вопрос о возможности заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц, необходимо установить находится ли на спорном земельном участке имущество истца, является ли земельный участок делимым либо неделимым. Делимость определяется возможностью разделить земельный участок на части, обеспечивающие возможность эксплуатировать здание, строение, находящееся на выделяемых частях.

Согласно статье 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В силу пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Согласно ч. 1 ст. 11.6 ЗК РФ при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. В соответствии с ч. 3 ст. 11.6 ЗК РФ при объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.

Кроме того, объединение исходного земельного участка со смежными земельными участками представляет собой процедуру, заключающуюся как в соответствующем волеизъявлении и действиях собственников этих участков (обеспечение проведения кадастровых работ и подготовки межевого плана, подача заявления в уполномоченный орган), так и в осуществлении регистрирующим органом государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемый земельный участок.

Как установлено выше судом апелляционной инстанции, на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих истцу, не имеется; объект недвижимости истца расположен на земельном участке с КН: 26827, в связи с чем истец и ставит вопрос об объединении спорного земельного участка (КН:2967) с земельным участком ( КН: 26827), на котором расположено принадлежащее ему имущество, с целью дальнейшего его раздела после юридического оформления выдела долей в натуре.

О том, что объекты недвижимости, находящиеся в собственности и пользовании у истца и ответчика, представляют единый имущественный комплекс, функционально неразрывно связаны один с другим, и что объект недвижимости истца находится на спорном земельном участке, и разделение участка в связи с этим невозможно, доказательств истцом не предоставлено; земельные участки не являются смежными, волеизъявления правообладателей не имеется, а потому требования истца обязать Администрацию объединить два земельных участка с КН:26872 и с КН:2967 в один и заключить договор аренды общего земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, являются необоснованными.

Доводы истца о том, что земельный участок для комплекса в целом был выделен и предоставлен в бессрочное пользование первоначальному правообладателю на основании государственного акта, коллегия судей отклоняет.

Так, спорный земельный участок является вновь образованным земельным участком, что следует из Постановления Администрации от 07.06.2016 N 1438/1-п ( том 4 л.д. 124-126), а также из данных публичной кадастровой карте, сведений дела правоустанавливающих документов спорного земельного участка.

Истец не представил ни оригинал, на надлежаще заверенную копию государственного акта о праве постоянного пользования землей. Доказательств постановки на кадастровый учет земельного участка, предоставленного по государственному акту в постоянное пользование, как ранее учтенного, суду также не представлено.

На вопрос суда, является ли истец плательщиком земельного налога, последний не представил информации суду.

Однако, как следует из судебных актов по делу N А83-9682/2020, суды установили, что у арендатора (ИП Рыбакова В.Б.) возникла обязанность по внесению арендной платы с момента фактического использования земельного участка с КН: 26872, но не позднее с 01.01.2015 года; на спорном земельном участке расположен объект, принадлежащий ИП Рыбакову на праве собственности, доказательств размещения на указанном земельном участке иных объектов недвижимости не представлено.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.11.2014 N 2528-О, норма части 2 статьи 69 АПК РФ освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, установленных вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

Таким образом, истец не является плательщикам налога по государственному акту о праве постоянного пользования, впрочем как и ответчик1, который осуществляет оплату по договору аренды; оснований считать, что истцу и ответчику земельный участок под принадлежащими им объектами принадлежит на праве постоянного пользования, не имеется. Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, в материалы дела истцом не представлено.

Коллегия судей не принимает в качестве доказательства пояснения кадастрового инженера от 27.02.2023 года, представленные истцом, поскольку указанный документ является мнением специалиста, которое опровергнуто выводами эксперта, данными по результатам проведенной судебной экспертизы, предупрежденного об уголовной ответственности.

Исходя из изложенного, коллегия судей приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований о признании недействительным договора аренды земельного участка от 17.10.2016, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:19:010113:2967, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Керчь, ул. Степана Разина 12, между администрацией города Керчи Республики Крым и обществом; применении последствия недействительности ничтожной сделки, обязать общество возвратить Администрации города Керчи земельный участок с кадастровым номером 90:19:010113:2967, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Керчь, ул. Степана Разина 12; а также понуждении администрации объединить земельные участки с кадастровыми номерами 90:19:010113:2967 и 90:19:010113:26872 и заключить договор аренды общего земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Ввиду допущенного судом первой инстанции нарушения норм процессуального права, являющегося в силу пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, обжалуемое решение Арбитражного суда Республики Крым подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, взысканию с истца в пользу ответчика подлежат судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 03 октября 2022 года по делу N А83-19026/2021 - отменить.

Принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Рыбакова Валерия Борисовича (ОГРНИП: 317910200025871, ИНН: 911107130421) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Керчь-Трансстройальянс" (ОГРН: 1159102028799, ИНН: 9111012181) судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.И. Сикорская

Судьи

И.В. Евдокимов А.А. Тарасенко