Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2023 г. N 05АП-657/23 по делу N А51-5267/2021

г. Владивосток

29 марта 2023 г.

Дело N А51-5267/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 марта 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Ячмень,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строй Сервис-7",

апелляционное производство N 05АП-657/2023

на решение от 21.12.2022 судьи М.В. Понкратенко

по делу N А51-5267/2021 Арбитражного суда Приморского края

по исковому заявлению акционерного общества "Военторг - Восток"

(ИНН 2722086642, ОГРН 1092722004385)

к обществу с ограниченной ответственностью "Строй Сервис-7"

(ИНН 2537002849, ОГРН 1062537057637)

о взыскании 150 564,74 рублей задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 99/2017 от 12.10.2017 за период с июня 2020 по август 2020, 5 321,44 рублей расходов на текущий ремонт и содержание общедомового имущества за сентябрь 2020,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Строй Сервис"

к акционерному обществу "Военторг - Восток"

о взыскании 123 000 рублей затрат на установку пожарно-охранной сигнализации к производству,

при участии:

от АО "Военторг-Восток": Г.А. Киреева, по доверенности от 02.02.2023, сроком действия на 1 год, паспорт;

от ООО "Строй Сервис-7": К.А. Левченко, по доверенности от 19.11.2022, сроком действия на 1 год, паспорт; С.В. Солонец - генеральный директор, на основании выписки из ЕГРЮЛ от 23.03.2023, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Военторг - Восток" (далее - АО "Военторг - Восток", истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Строй Сервис-7" (далее - ООО "Строй Сервис-7", ответчик) 150 564,74 рублей задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 99/2017 от 12.10.2017 за период с июня по август 2020 года, а также 5 321,44 рублей расходов на текущий ремонт и содержание общедомового имущества за сентябрь 2020 года.

Определением суда от 01.09.2022 к производству принято встречное исковое заявление ООО "Строй Сервис" о взыскании с АО "Военторг-Восток" в пользу ООО "Строй Сервис" 123 000 рублей затрат на установку пожарно-охранной сигнализации к производству.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Приморского края Ю.С. Турсуновой от 31.03.2022 произведена замена судьи Е.А. Грызыхиной на судью М.В. Понкратенко, дело N А51-5267/2021 передано на рассмотрение судье М.В. Понкратенко.

Определением от 28.07.2022 суд принял уточнение исковых требований, согласно которым истец по первоначальным требованиям просил взыскать 150 564,74 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды объекта недвижимого имущества N 99/2017 от 1.10.2017; 2 952,22 рублей расходов по возмещению коммунальных услуг.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.12.2022 с ООО "Строй Сервис-7" в пользу АО "Военторг - Восток" первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска ООО "Строй Сервис-7" отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Строй Сервис-7" обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в первоначальном иске. В обоснование своей правовой позиции ответчик указывает, что с июня 2020 года арендодатель согласовал договор субаренды с ИП Солонец С.В. для проведения занятий по физкультуре и спорту. Полагает, что ответчик, понесший убытки при исполнении договора аренды, имеет право на предоставление арендных каникул. Поясняет, что патент не препятствует предоставлению права льготных каникул.

Кроме того, апеллянт выражает несогласие с отказом суда в удовлетворении встречного иска, ссылаясь на то, что объект должен был быть оснащен всем необходимым противопожарным оборудованием, предусмотренным законодательством, еще до сдачи в аренду. Установка пожарной сигнализации относится к капитальным затратам, следовательно, такая обязанность возлагается на арендодателя.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023 жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 23.03.2023.

Через канцелярию суда от АО "Военторг - Восток" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Истец по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители ООО "Строй Сервис-7" поддержали доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просили отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель АО "Военторг-Восток" на доводы апелляционной жалобы возражал, по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

12.10.2017 между АО "Военторг-Востоки" и ООО "Строй Сервис-7" заключен договор аренды объекта недвижимого имущества N 99/2017, в соответствии с которым арендодатель обязуется представить арендатору во временное владение и пользование за плату в порядке, на срок и на условиях, предусмотренных договором, следующий объект недвижимого имущества: нежилое помещение, этаж 1, общей площадью 252,6 кв.м, кадастровой номер 25:27:030106:6691, в соответствии с кадастровым паспортом, расположенное по адресу: Приморский край, г.Артем, ул.Севастопольская, д.29/1, пом.3. Состав, особенности и состояние передаваемого в аренду объекта отражается в актах приема-передачи и иных документах.

В силу пункта 3.1 договора арендная плата по договору устанавливается и оплачивается в рублях и является платой только за право владения и пользования Объектом. Ежемесячная арендная плата (арендный платеж) на дату подписания договора сторонами установлена в соответствии с результатами торгов, указанных в преамбуле договора, в размере 60 492 рублей 65 копеек, в том числе НДС-18%.

Размер арендного платежа ежегодно, на дату, соответствующую дате подписания договора сторонами, корректируется в сторону увеличения на действующую ставку рефинансирования Центрального Банка РФ, округленную до целой величины в сторону увеличения (Пример - при ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25% для расчетов берется значение 9%). Расчетное значение арендного платежа округляется до целых копеек. Ежегодная корректировка размера арендного платежа производится арендатором самостоятельно и не требует заключения сторонами дополнительного соглашения или направления арендодателем уведомления арендатору. Обязанность арендатора по оплате арендного платежа в новом размере вступает в силу со дня корректировки. Первый платеж в соответствии с измененным размером арендного платежа производится арендатором не позднее ближайшего следующего после произведенной корректировки срока оплаты аренды, установленного договором, включая, при необходимости, доплату за предыдущие периоды. В случае изменения размера арендного платежа, произведенного арендодателем в порядке пункта 3.2.1 договора, указанная выше ежегодная корректировка производится на дату, соответствующую дате последнего такого изменения (пункт 3.2. договора).

Срок договора аренды установлен со дня его подписания по 11.11.2025 включительно.

В соответствии с пунктом 7.13 договора арендатор не имеет права без предварительного письменного согласия арендодателя полностью или частично сдавать объект в субаренду или передавать в безвозмездное пользование третьим лицам.

Как указывает АО "Воентрг-Восток", арендатор свои обязательства по договору исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате и расходам по возмещению коммунальных услуг.

АО "Воентрг-Восток" направило в адрес ООО "Строй Сервис-7" претензию N 7442 от 12.11.2020 о необходимости в течение 15 дней погасить образовавшуюся задолженность.

ООО "Строй Сервис-7" задолженность не оплатило, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт использования ответчиком имущества по договору аренды подтверждается материалами дела, что свидетельствует о возникновении у него обязательства по внесению соответствующей платы.

На основании федеральных законов от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 02.03.2020 N 5 "О дополнительных мерах по снижению рисков завоза и распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)", в целях снижения рисков ее завоза и распространения на территории Приморского края, Постановлением Губернатора Приморского края от 18.03.2020 N 21-пг "О мерах по предотвращению распространения на территории Приморского края новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)" на территории Приморского края введён режим повышенной готовности. Установлен ряд ограничений.

Согласно части 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Закона N 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона "68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Согласно данным, указанным в выписке из ЕГРЮЛ, основным видом деятельности ответчика по первоначальным требованиям по ОКВЭД является "Строительство жилых и нежилых зданий" (41.20). Указанный вид деятельности не входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.

Иных основных видов экономической деятельности ответчика по общероссийскому классификатору видов экономической деятельности не значится.

Соответственно, ответчик не относится к категории лиц, к которому должны применяться правила о моратории, предусмотренные указанными выше нормативно-правовыми актами, в связи с чем, указанные обстоятельства не признаются апелляционным судом основанием для освобождения его от оплаты аренды в спорный период.

Довод ответчика, повторно изложенные по тексту апелляционной жалобы, о том, что его субарендатор, входит в перечень организаций, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, обоснованно не был принят судом первой инстанции, поскольку патент, полученный ИП Солонец (субарендатор), удостоверяет право последнего на проведение занятий по физической культуре и спорту, но не является фактом действительного осуществления такой деятельности предпринимателя. В выписке из ЕГРИП основным видом деятельности субарендатора является 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий. Указанный вид деятельности не входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.

Вопреки позиции апеллянта, доводы о заключении договоров субаренды с лицами, имеющими право на представление отсрочки и уменьшения арендной платы, не имеют правового значения в рамках рассматриваемого дела, поскольку сторонами спорного договора аренды являются истец и ответчик. Передавая нежилое помещение в субаренду, не получив ожидаемую прибыль, общество действовало на свой риск, что повлекло для него негативные правовые последствия.

Согласно разъяснениям Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в абзацах 11, 12 (вопрос N 7) Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, от 21.04.2020, признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Поскольку соглашение об изменении условий договора аренды в части снижения размера либо предоставления отсрочки между сторонами не достигнуто, арендодатель не был обязан предоставить арендатору отсрочку на основании части 1 статьи 19 Закона N 98.

Ввиду того, что факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы подтвержден материалами дела, предпринимательская деятельность арендатора не попадает в перечень, установленный постановлением Правительства РФ N 434 от 03.04.2020, у суда первой инстанции не имелось оснований для признания отсутствующим обязательства по внесению арендной платы за спорный период. В этой связи с ответчика в пользу истца правомерно взыскано 150 564 рубля 74 копейки задолженности по арендной плате в сумме, которая по настоящее время не погашена.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с пунктами 3.3, 3.3.2 договора дополнительно, сверх арендного платежа, арендатор возмещает (компенсирует) арендодателю расходы за поставку коммунальных ресурсов в отношении площадей общедомового имущества, а также на текущий ремонт и содержание общедомового имущества.

Поскольку наличие и размер долга по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества подтверждены материалами дела и ответчиком не оспорены, с ответчика в пользу истца обоснованно взыскано 2 952,22 рублей.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Строй Сервис-7", суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

В силу статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пунктом 7.4 договора установлено, что арендатор обязан за свой счет содержать Объект, его инженерные коммуникации и оборудование, включая прилегающую к нему территорию, в надлежащем техническом и санитарном состоянии, соблюдать установленные нормы благоустройства, а также производить текущий и капитальный ремонт Объекта и находящихся в нем инженерных сетей, оборудования и коммуникаций, включая фасад Объекта (в том случае, если Объект является частью здания, сооружения или нежилым помещением, расположенным в многоквартирном доме, принимать долевое участие в финансировании указанного ремонта в отношении общедомовых площадей, оборудования, коммуникаций, включая фасад, крьппу и технические помещения здания, сооружения или многоквартирного дома, в котором расположен Объект, пропорционально доле площади Объекта в общей площади данного здания, сооружения или многоквартирного дома).

По письменному требованию арендодателя (в том числе путем указания датой обязанности арендатора в акте приема-передачи Объекта) ответственность за эксплуатацию Объекта согласно пункту 1 статьи 55.25 Градостроительного кодекса РФ может быть возложена на арендатора. Указанные в настоящем пункте договора затраты арендатора возмещению ему арендодателем не подлежат как при исполнении, так и прекращении договора, в том числе досрочном, если иное не предусмотрено договором.

Информационное письмо с требованием установить на объекте пожарно-охранную сигнализацию, согласно требований пожарной безопасности на объекте расценивается судом, как требование арендодателя, обеспечить соответствие объекта правилам и нормам пожарной безопасности, что прямо корреспондирует обязанности арендатора самостоятельно за свой счёт и в полном объеме, в том числе по требованию арендодателя, обеспечить соответствие Объекта (в том числе целевого использования объекта согласно пункту 1.5 договора разрешенному использованию земельного участка под объектом) правилам и нормам пожарной безопасности, охраны труда, санитарно-эпидемиологического надзора, требований в сфере охраны окружающей природной среды, установленной пунктом 7.9 договора.

В этой связи подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о том, что установка пожарной сигнализации относится к первичным мерам пожарной безопасности, обязанность по соблюдению которых должен соблюдать исключительно арендодатель, является несостоятельным, противоречащим части 1 статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", учитывая владение ответчиком спорным помещением на праве аренды.

При принятии имущества арендатор имел реальную возможность убедиться в отсутствии в нем системы пожарной сигнализации; однако, приняв спорное помещение без возражений, признал такое состояние помещение без возражений, признал такое состояние помещения надлежащим, что следует из акта приема-передачи.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, следовательно, оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 21.12.2022 по делу N А51-5267/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев Е.Н. Шалаганова