Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2023 г. N 15АП-1415/23 по делу N А53-30397/2022

город Ростов-на-Дону

30 марта 2023 г.

дело N А53-30397/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 марта 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Сороки Я.Л., Шапкина П.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семичасновым И.В.

при участии:

от истца: представителей не направил, извещен надлежащим образом;

от ответчика: Щитов С.И. (лично), паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Щитова Сергея Игоревича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2022 по делу N А53-30397/2022

по иску Комитета по управлению имуществом города Таганрога

к ответчику индивидуальному предпринимателю Щитову Сергею Игоревичу

о взыскании задолженности, пени, о расторжении договоров аренды, об обязании освободить земельный участок, о признании права собственности отсутствующим, о снятии с кадастрового учета,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Щитову Сергею Игоревичу (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договорам аренды в размере 494 968 рублей 10 копеек, пени в размере 34 250 рублей 57 копеек, о расторжении договоров аренды земельного участка N 15-99 от 10.04.2015 и N 15-100 от 10.04.2015, об обязании освободить земельный участок, о признании отсутствующим права собственности на объекты с кадастровыми номерами 61:58:0004523:606 и 61:58:0004523:607, о снятии с государственного кадастрового учета объекты с кадастровыми номерами 61:58:0004523:606 и 61:58:0004523:607.

Решением от 29.12.2022 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 494 968 рублей 10 копеек, пени в размере 15 934 рублей 35 копеек. Расторгнуты договор аренды земельного участка N 15-99 от 10.04.2015 и договор аренды земельного участка N 15-100 от 10.04.2015. Суд обязал ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004523:98 путем демонтажа легкосъемного забора. Признано отсутствующим право собственности ответчика на объекты с кадастровыми номерами 61:58:0004523:606 и 61:58:0004523:607. Сняты с государственного кадастрового учета объекты с кадастровыми номерами 61:58:0004523:606 и 61:58:0004523:607. В остальной части иска отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 37 112 рублей 63 копеек.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 29.12.2022 отменить, удовлетворить заявление истца в части взыскания задолженности по арендной плате и оплате пени за указанные периоды, в остальных исковых требованиях отказать. В обоснование жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не дана должная оценка доводам ответчика о том, неоплата была вызвана тяжелым материальным положением предпринимателя, а также вследствие невозможности использования данных земельных участков в виде незаконных действий со стороны администрации. Ответчик выразил согласие с начисленной суммой задолженности по данному делу, пояснив, что оплату готов провести в рамках мирного урегулирования спора, при этом просил отказать по остальным пунктам искового заявления. Признание отсутствующим права собственности на спорные объекты приведет к необходимости применения последствий недействительности сделок, выражающихся в возврате денежных средств по цепочке сделок купли-продажи всеми предыдущими собственниками, начиная от первого собственника, и возврату от муниципалитета всех уплаченных ему арендных платежей. Суд первой инстанции без назначения строительно-технической экспертизы, опираясь лишь на доводы истца, пришел к неверному выводу о некапитальности спорных объектов, судом не учтено, что расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к лишь недобросовестному арендатору, к числу которых ответчик не относится.

В отзыве на жалобу истец просит решение от 29.12.2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения. Истец указывает, что условиями пункта 4.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора, в том числе, в случае невнесения арендной платы арендатором более, чем за шесть месяцев. Комитетом ко взысканию заявлена задолженность, образовавшаяся в результате невнесения арендных платежей за период с 01.07.2021 по 30.06.2022, т.е. более двух периодов (в течение календарного года, 4 квартала). При этом задолженность за предыдущий период также взыскана с ответчика по решению суда в рамках дела N А53-5587/2022. Факт систематического нарушения арендатором условий договоров в части своевременного внесения арендной платы подтвержден материалами дела. Как следует из акта обследования земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004523:97 от 21.11.2022, на земельном участке объектов капитального строительства не обнаружено, установлено наличие легкосъемного объекта - металлического контейнера (фотоматериалы приложены к акту). Согласно акту обследования земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004523:98 от 21.11.2022, на земельном участке объектов капитального строительства не обнаружено, установлено наличие легкосъемного объекта (фотоматериалы приложены к акту). Наличие иных объектов на спорных земельных участках не обнаружено. Для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение. Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается отсутствие у объектов, обнаруженных согласно актам осмотра от 21.11.2022 на спорных земельных участках, признаков недвижимого имущества. Данные объекты не являются объектами недвижимого имущества в смысле, придаваемом соответствующему понятию статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании объявлено о замене в составе суда на основании определения председателя второго судебного состава Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2023 года судьи Барановой Ю.И. на судью Шапкина П.В.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение дела начато сначала.

В судебное заседание истец явку не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога (арендодатель) и Небесным Денисом Евгеньевичем (арендатор) заключены договоры аренды земельного участка N 15-99 от 10.04.2015 и N 15-100 от 10.04.2015.

Согласно п. 1.1 договоров, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду: по договору N 15-99 - земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004523:97, по договору N 15-100 - земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004523:98.

В соответствии с п. 2.1 договоров, срок аренды участков установлен с 20.03.2015 по 19.03.2018.

В п. 3.1 договоров указан годовой размер арендной платы: по договору N 15-99 - 459 771,89 руб., по договору N 15-100 - 333 867,65 руб.

Как следует из п. 3.4 договоров, размер арендной платы, договора изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период; в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении): ставок арендной платы, нового размера прогнозируемого уровня инфляции; значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы; результатов государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п. 5.2 договоров, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Права и обязанности по договорам N 15-99 от 10.04.2015 и N 15-100 от 10.04.2015 перешли индивидуальному предпринимателю Щитову Сергею Игоревичу, в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках в соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Право собственности ответчика на объекты недвижимости подтверждается выписками из ЕГРН от 18.11.2022 (т.д. 4, л.д. 16, 29).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей, комитет обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности и неустойки, расторжении договоров.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Таким образом, стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

Как следует из материалов дела, права и обязанности по договорам N 15-99 от 10.04.2015 и N 15-100 от 10.04.2015 перешли к индивидуальному предпринимателю Щитову Сергею Игоревичу в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 61:58:0004523:606 и 61:58:0004523:607, расположенными на спорных земельных участках в соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности ответчика на объекты недвижимости подтверждается выписками из ЕГРН от 18.11.2022 (т.д. 4, л.д. 16, 29).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (часть 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Пользование земельным участком подтверждено материалами дела, ответчиком не представлено доказательств оплаты задолженности либо прекращения указанной обязанности иным предусмотренным законом способом.

Истцом ко взысканию заявлена задолженность за период с 01.07.2021 по 30.06.2022 в общей сумме 494 968 рублей 10 копеек, из которых: по договору N 15-99 - в размере 284 955 рублей 97 копеек, по договору N 15-100 - в размере 210 012 рублей 13 копеек.

Задолженность ответчиком не оспорена, доказательств внесения арендных платежей за заявленный период, либо доказательств прекращения указанной обязанности иным предусмотренным законом способом, в суд не представлено.

При этом, задолженность за предыдущий период взыскана решением суда от 06 июня 2022 г. по делу N А53-5587/22.

При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 494 968 рублей 10 копеек за период с 01.07.2021 по 30.06.2022 в совокупности по двум договорам аренды правомерны и основаны на положениях статей 307, 309, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, и подлежат удовлетворению.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 21.09.2021 по 04.07.2022 в размере 34 250 рублей 57 копеек, из которых: по договору N 15-99 - в размере 19 718 рублей 25 копеек, по договору N 15-100 - в размере 14 532 рублей 32 копеек.

На основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответственность за нарушение арендатором установленных сроков внесения платежей закреплена в п. 5.2 рассматриваемых договоров аренды в виде пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Представленный в материалы дела расчет пени судом проверен и признан необоснованным, поскольку произведен без учета постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" с 01.04.2022 по 01.10.2022 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям кредиторов, применяемый в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, за исключением должников-застройщиков многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов на 01.04.2022.

Согласно пунктам 1, 3 (подпункт 2) статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общем исковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Несмотря на то, что в данных разъяснениях указано на право должника заявить об освобождении его от уплаты неустойки, нормы статьи 9.1 Закона N 127-ФЗ носят строго императивный характер и подлежат обязательному применению вне зависимости от заявления должника.

С учетом изложенного, на задолженность, возникшую за период с 01.07.2021 по 31.03.2022, начисление процентов возможно только до 31.03.2022, на задолженность, возникшую после 01.04.2020 (в данном случае за период с 01.04.2022 по 30.06.2022) пени подлежат начислению по 04.07.2022 (как указано истцом).

Судом произведен перерасчет пени, по результатам которого, ее размер составил 15 934 рублей 35 копеек за период с 21.09.2021 по 04.07.2022: по договору N 15-99 - 9 173 рублей 50 копеек, по договору N 15-100 - 6 760 рублей 85 копеек.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы установлен судом, подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен, доказательств наличия обстоятельств, определенных в качестве оснований освобождения от ответственности, ответчиком не представлено, требование о взыскании пени признано судом правомерным и подлежащим частичному удовлетворению в размере 15 934 рублей 35 копеек за период 21.09.2021 по 04.07.2022 (с учетом периода действия моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497).

Рассмотрев требования истца в части расторжения спорных договоров аренды, суд пришел к выводу об их обоснованности ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Условиями пункта 4.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в том числе, в случае невнесения арендной платы арендатором более чем за шесть месяцев.

Истцом к взысканию заявлена задолженность, образовавшаяся в результате невнесения арендных платежей за период с 01.07.2021 по 30.06.2022, т.е. более двух периодов.

Согласно пункту 2 статьи 452 Кодекса, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Из приведенных законоположений следует, что процедура расторжения договора аренды включает в себя в качестве необходимых этапов направление предложения об устранении допущенных нарушений и собственно предложения о расторжении договора.

В претензии 60.04.5/5929 от 06.07.2022 истец в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, направил предложение о расторжении договоров.

Претензия с приложенным к нему соглашением о расторжении договора аренды направлена в адрес ответчика 07.07.2022, что подтверждается реестром внутренних почтовых отправлений (т.д. 1, л.д. 42).

Ответчиком меры по оплате задолженности по спорным договорам не предприняты.

При этом задолженность за предыдущий период также взыскана с ответчика по решению суда в рамках дела N А53-5587/2022.

Факт неоднократного нарушения арендатором условий договора в части своевременного внесения арендной платы подтвержден материалами настоящего дела и ответчиком не оспорен.

Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что исковые требования о расторжения договора подлежат удовлетворению.

По мнению апелляционного суда, в данном случае избранная истцом мера ответственности (расторжение договора аренды) является соразмерной степени существенности допущенных неисправным арендатором нарушений и балансу интересов сторон договора, в связи с чем доводы апелляционной жалобы о несоразмерности примененных арендодателем мер надлежит отклонить.

Согласно акту обследования земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004523:98 от 20.07.2022 (т.д.1, л.д. 35), земельный участок огорожен легкосъемным забором.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку ответчик владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером 61:58:0004523:98 на основании договора аренды N 15-100 от 10.04.2015, действие которого прекращено, его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде.

Таким образом, ответчик обязан освободить участок с кадастровым номером 61:58:0004523:98 от легкосъемного забора и вернуть обществу спорный земельный участок в том состоянии, в котором он его получил (свободным от указанного забора).

На основании изложенного, требования истца об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004523:98 путем демонтажа легкосъемного забора удовлетворены судом.

Кроме того, истцом заявлено требование о признании отсутствующим права собственности ответчика на объекты с кадастровыми номерами 61:58:0004523:606 и 61:58:0004523:607, а также снятии их с кадастрового учета.

В обоснование исковых требований в указанной части истец указал на отсутствие на земельных участках с кадастровыми номерами 61:58:0004523:97 и 61:58:0004523:98 объектов недвижимости. При этом, обнаруженные на земельных участках объекты с учетом своих конструктивных особенностей не являются объектами недвижимости.

Как указано выше, права и обязанности по договорам N 15-99 от 10.04.2015 и N 15-100 от 10.04.2015 перешли к индивидуальному предпринимателю Щитову Сергею Игоревичу в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 61:58:0004523:606 и 61:58:0004523:607, расположенные на спорных земельных участках.

Право собственности ответчика на объекты недвижимости подтверждается выписками из ЕГРН от 18.11.2022 (т.д. 4, л.д. 16, 29).

Объекты недвижимости с кадастровыми номерами 61:58:0004523:606 и 61:58:0004523:607 приобретены ответчиком на основании договоров купли-продажи от 10.12.2020.

Согласно сведениям из ЕГРН (т.д. 4, л.д. 29), здание с кадастровым номером 61:58:0004523:606 расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0004523:98, поставлено на кадастровый учет 04.06.2013, с площадью 20,6 кв. м, назначением: нежилое, год завершения строительства 2013.

В представленных материалах реестрового дела в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 61:58:0004523:606 имеется разрешение на строительство N RU61311000-111 от 17.04.2013, выданное администрацией города Таганрога с наименованием объекта: торговый павильон общей площадью 19,79 кв. м (т.д.1, л.д. 78).

Объект введен в эксплуатацию на основании разрешения от 29.04.2013 N RU61311000-73 как торговый павильон, лит. А, с фактической площадью 20,6 кв. м (т.д.1, л.д. 69).

Как следует из выписки ЕГРН, здание с кадастровым номером 61:58:0004523:607 (т.д. 4, л.д. 16) расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0004523:97, поставлено на кадастровый учет 04.06.2013, с площадью 4,9, год завершения строительства 2013.

В представленных материалах реестрового дела в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 61:58:0004523:607, имеется разрешение на строительство N RU61311000-53 от 14.03.2013, выданное администрацией города Таганрога с наименованием объекта: торговый павильон общей площадью 5,9 кв. м (т.д.3, л.д. 55).

Объект введен в эксплуатацию на основании разрешения от 29.04.2013 N RU61311000-70 как торговый павильон, лит. А, с фактической площадью 4,9 кв. м (т.д.2, л.д. 140).

Вместе с тем, как следует из актов обследования земельных участков с кадастровыми номерами 61:58:0004523:97 и 61:58:0004523:98 от 20.07.2022, специалистами комитета установлено отсутствие на земельных участках объектов капитального строительства.

Поскольку объектов недвижимости на земельных участках не обнаружено, истец просил снять с кадастрового учета объекты кадастровыми номерами 61:58:0004523:97 и 61:58:0004523:98.

Ответчик против удовлетворения требований в указанной части возражал, настаивал на том, что на спорных земельных участках расположены объекты недвижимого имущества, в частности с кадастровыми номерами 61:58:0004523:606 и 61:58:0004523:607. В подтверждение указанного обстоятельства представил фотоматериалы (съемка со спутника) с расположенными на земельных участках объектами, на капитальности которых настаивает ответчик.

С учетом указанных обстоятельств, специалистами комитета совместно с индивидуальным предпринимателем Щитовым Сергеем Игоревичем проведено обследование спорных земельных участков.

Как следует из акта обследования земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004523:97 от 21.11.2022 (т.д.4, л.д. 4), на земельном участке объектов капитального строительства не обнаружено, установлено наличие легкосъемного объекта - металлического контейнера (фотоматериалы приложены к акту).

Согласно акту обследования земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004523:98 от 21.11.2022 (т.д.4, л.д. 8), на земельном участке объектов капитального строительства не обнаружено, установлено наличие легкосъемного объекта (фотоматериалы приложены к акту).

Наличие иных объектов на спорных земельных участках не обнаружено.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, в частности акты осмотра от 21.11.2022 с приложенными фотоматериалами, суд пришел к выводу об обоснованности доводов комитета об отсутствии на спорных земельных участках объектов недвижимого имущества.

Как следует из актов обследования от 21.11.2022 и подтверждается фотоматериалами, на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0004523:97 находится металлический контейнер, на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0004523:98 объект по своим признакам, не отвечающий признакам недвижимого имущества.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Таким образом, для отнесения объекта к недвижимости необходимо наличие определенных признаков.

Данные признаки закреплены в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с ним к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй п. 1 ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, определенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.01.2010 N 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики N 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016) указал: из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 25) следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Таким образом, для отнесения объекта к недвижимости необходимо наличие определенных признаков. Данные признаки закреплены в пункте 1 статьи 130 ГК РФ

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющей основные понятия, используемые в названном Кодексе, объект капитального строительства обозначен как здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Из сопоставления названных норм следует, что понятие капитальности строения, сооружения, относящееся к их техническим признакам, включается в более широкую категорию объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Именно с этими правовыми категориями закон связывает отнесение объекта к недвижимому имуществу, в связи с чем, в каждом конкретном случае, с учетом совокупности всех обстоятельств суд, рассматривающий спор, должен определить, насколько прочно как физически, так и функционально объект связан с земельным участком, на котором располагается, и будет ли сохранено его предназначение при перемещении.

Таким образом, понятие "недвижимое имущество" является правовой категорией (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Следовательно, возможность признания объекта недвижимой вещью определяется техническими характеристиками данного объекта и степенью его связанности с земельным участком, на котором располагается данный объект.

Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности.

При этом сами по себе технические критерии не являются определяющими, но в совокупности своей позволяют суду прийти к выводу о характере сооружения.

При рассмотрении признака прочной связи с землей, следует отметить, что используемые критерии прочности связи объекта с землей носят оценочный характер.

Наличие собственно фундамента еще не является однозначным свидетельством прочной неразрывной связи объекта с землей. В каждом конкретном случае оценка наличия такой неразрывной связи объекта с землей производится индивидуально, исходя из конструктивных особенностей фундамента и способов соединения стеновых конструкций здания (строения) с ним. Так, например, наличие малозатратного мелкозаглубленного фундамента, в совокупности с возможностью отделения основной части здания (строения) от фундамента без нанесения вреда целостности составляющим его конструкциям, будет свидетельствовать об отсутствии прочной неразрывной связи объекта с землей, так как в таком случае само строение может быть отделено от фундамента, а создание аналогичного фундамента на новом месте для его установки не будет затратным.

Вопрос о том, относится ли конкретное имущество к категориям недвижимого имущества, является правовым и должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Судом отмечено, что вопрос о квалификации объекта в качестве недвижимости относится к вопросам установления факта, который производится на основании оценки совокупности представленных в дело доказательств и является прерогативой суда.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается отсутствие у объектов, обнаруженных согласно актам осмотра от 21.11.2022 на спорных земельных участках, признаков недвижимого имущества.

Данные объекты не являются объектами недвижимого имущества в смысле, придаваемом соответствующему понятию статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Объект, обнаруженный на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0004523:97, представляет собой металлический контейнер. Фундамент отсутствует.

У объекта, расположенного на земельном участке 61:58:0004523:98 также не установлено наличие фундамента. Даже, если предположить наличие у спорного объекта связи с землей посредством металлических свай, указанное не делает его объектом капитального строительства и не свидетельствует о невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба ему. Кроме того, в материалах дела отсутствуют сведения о факте заглубления свай, свидетельство его прочной связи с землей.

Учитывая конструктивные особенности распложенных на земельных участках объектов, в частности, материал, из которого изготовлены объекты, отсутствие фундамента, суд пришел к выводу о том, что данные объекты могут быть перемещены и установлены на новом месте, что не повлечет изменение их конструктивного назначения.

Исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, суд пришел к выводу о том, что обнаруженные на спорных земельных участках не могут быть отнесены к категории недвижимого имущества, т.к. не обладает признаками последнего.

Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд не вправе был без назначения экспертизы решать вопрос о капитальности (не капитальности) объектов надлежит отклонить, так как заключение судебной экспертизы является в данном случае одним из обычных доказательств по делу, не имеющим заранее установленной силы для суда, а поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, дал обоснованную оценку, отвечают ли объекты признакам объектов недвижимости или нет.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу об обоснованности доводов комитета об отсутствии на земельном участке объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 61:58:0004523:606 и 61:58:0004523:607.

Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты прав (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 в соответствии с пунктами 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает основополагающие принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, одними из которых являются принципы публичности и достоверности, то есть бесспорности зарегистрированных в реестре прав, отсутствия сомнений в наличии у объекта, на который осуществлена регистрация прав, признаков недвижимости.

Как следует из правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, основанных на положениях статей 8, 17, 19, 35, 40 и 46 Конституции Российской Федерации, законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права на недвижимое имущество, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке, свидетельствует о признании со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития (Постановления от 26.05.2011 N 10-П, от 10.11.2016 N 23-П; определения от 05.07.2001 N 132-О и N 154-О, от 29.01.2015 N 216-О).

Учитывая изложенное, обеспечение принципа достоверности сведений ЕГРН, закрепленного в части 1 статьи 7 Закона N 218-ФЗ, является необходимым условием не только стабильности, но и самой возможности оборота недвижимости как особой категории вещей.

Обращаясь в суд с требованием, направленным на прекращение кадастрового учета спорного объекта, комитет указывает, что объекты с кадастровыми номерами 61:58:0004523:606 и 61:58:0004523:607 на земельных участках отсутствуют.

Сведения в ЕГРН о нахождении такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением прав собственника этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 N 294/13 по делу N А56-57771/2011).

В случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, что исключает возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожении такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество.

Так как спорное недвижимое имущество отсутствует на спорных земельных участках в качестве объекта права, сохранение существующих записей о праве на это имущество делает невозможным реализацию правомочия органов местного самоуправления на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые в установленном порядке не разграничена.

Президиум ВАС РФ в Постановлениях от 24.01.2012 N 12576/11 и от 04.09.2012 N 3809/12 отметил, в частности, что нарушением прав истца является и сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости.

Поскольку возможность снятия с государственного кадастрового учета и прекращения государственной регистрации права в связи с отсутствием у поставленного на кадастровый учет объекта признаков недвижимого имущества нормами действующего законодательства не предусмотрена, основания для обращения истца в суд в порядке главы 24 АПК РФ у истца отсутствуют. Таким образом, в данном случае истцом выбран надлежащий способ защиты права.

Настоящее исковое заявление направлено на исключение из ЕГРН недостоверных сведений об объекте, не отвечающим частям 1 и 7 статьи 1 и статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ и нарушающим права истца.

С учетом изложенных обстоятельств и приведенных выше норм, у истца как заинтересованного лица в рассматриваемом случае отсутствует возможность во внесудебном порядке снять с государственного кадастрового учета спорные объекты.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно статье 14 Закона N 218-ФЗ и части 1 статьи 16 АПК РФ судебный акт является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрацией прав.

Поскольку пунктом 3 части 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, установление отсутствия оснований для осуществления кадастрового учета влечет прекращение на нее прав как на недвижимость (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.12.2018 по делу N 310-ЭС18-13357, А14-14459/2017).

На основании изложенного, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в части признания отсутствующим права собственности предпринимателя на объекты с кадастровыми номерами 61:58:0004523:606 и 61:58:0004523:607 и снятия их с государственного кадастрового учета объекты с кадастровыми номерами 61:58:0004523:606 и 61:58:0004523:607.

Таким образом, исковые требования удовлетворены частично, с учетом перерасчета пени, произведенного судом.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2022 по делу N А53-30397/2022 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Я.Л. Сорока П.В. Шапкин