Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2023 г. N 13АП-2583/23 по делу N А21-2591/2022

г. Санкт-Петербург

31 марта 2023 г.

Дело N А21-2591/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Нестерова С.А.,

судей Горбатовской О.В., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Евстегнеевой Е.В.,

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Глинская Е.В. - по доверенности от 25.08.2020 (посредством сервиса "онлайн-заседание");

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-2582/2023, 13АП-2583/2023) Администрации городского округа "Город Калининград" и Общества с ограниченной ответственностью "Спарус" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 12.12.2022 по делу N А21- 2591/2022 (судья Гурьева И.Л.), принятое

по иску Администрации городского округа "Город Калининград" (адрес: 236022, Калининград, пл. Победы, 1, ОГРН 1023900770222);

к Обществу с ограниченной ответственностью "Спарус" (адрес: 236001, Калининград, ул. Ялтинская, дом 20А, ОГРН 1103925016656);

о внесении изменений в договор,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа "Город Калининград" (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Обществу с ограниченной ответственностью "Спарус" (далее - ответчик, Общества) об обязании заключить с Обществом дополнительное соглашение от 01.11.2021 N 010620-3 о внесении изменений в договор от 23.09.2010 N 010620 на передачу в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:15:133301:50 под строительство многофункционального комплекса (далее - договор) на условиях прилагаемого к иску проекта дополнительного соглашения.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 12.12.2022 на Общество возложена обязанность заключить с Администрацией дополнительное соглашение N 010620-3 на следующих условиях:

АРЕНДОДАТЕЛЬ: Администрация городского округа "Город Калининград", именуемая в дальнейшем Арендодатель, в лице заместителя главы администрации, председателя комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа

"Город Калининград" Лукониной Анны Анатольевна, действующей на основании доверенности администрации городского округа "Город Калининград" от 18.01.2021 N 31/дв, с одной стороны и

АРЕНДАТОР: Общество с ограниченной ответственностью "Спарус" (далее -ООО "Спарус"), ИНН 3906219238, КПП 390601001, ОГРН 1103925016656, адрес (место нахождения): 236001, г. Калининград, ул. Ялтинская, д. 20А, зарегистрированное Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы по крупнейшим

налогоплательщикам по Калининградской области 03.06.2010, в лице управляющего -индивидуального предпринимателя Куровской Ольги Анатольевны, действующей на основании Устава,

заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

в соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании заявления ООО "Спарус" от 26.10.2021 (вх. N в-кми-9256), разрешений на ввод объекта в эксплуатацию 09.11.2011 N RU39315000-160, от 28.01.2014 NRU39315000-3, от 18.09.2014 N RU39315000-114, от 26.11.2019 N 39-RU39301000-200-2017, распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" от 21.06.2021 N1681/р кми "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:133301:155, расположенного по ул. Ялтинской", выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка от 11.08.2021 N КУВИ-002/2021-103660267, пришли к соглашению о внесении следующих изменений и дополнений в договор на передачу в аренду городских земель от 23.09.2010 N010620, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:133301:155 (далее-Договор):

1. Пункт 1.3 Договора изложить в следующей редакции:

"1.3. Земельный участок имеет разрешенное использование и цель использования земельного участка - "бытовое обслуживание, коммунальное обслуживание, развлечение, общественное питание, гостиничное обслуживание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание".

2. Подпункт "а" пункта 1.4 Договора изложить в следующей редакции:

"а) наличие зданий и сооружений: баня площадью 575,7 кв.м, с кадастровым номером 39:15:133301:152 (номер и дата регистрации: 39-39-01/356/2011-619 от 16.01.2012); нежилое здание площадью 152,4 кв.м, с кадастровым номером 39:15:133301:163 (номер и дата регистрации: 39-39-01/015/2013-281 от 19.03.2013); оздоровительный комплекс площадью 1434,4 кв.м, с кадастровым номером 39:15:133301:558 (номер и дата регистрации: 39:15:133301:558-39/021/2019-1 от 25.12.2019); бассейн площадью 123 кв.м, с кадастровым номером 39:15:133301:162 (номер и дата регистрации: 39-39-01/015/2013-280 от 19.03.2013); бассейн площадью 44 кв.м, с кадастровым номером 39:15:133301:165 (номер и дата регистрации: 39-39-01/015/2013-282 от 19.03.2013); котельная площадью 35,4 кв.м, с кадастровым номером 39:15:133301:156 (номер и дата регистрации: 39-39-01/424/2012-216 от 12.12.2012); нежилое здание площадью 913,3 кв.м, с кадастровым номером 39:15:133301:252 (номер и дата регистрации: 39-39-01/356/2014-18 от 08.10.2014); нежилое здание площадью 1098,7 кв.м, с кадастровым номером 39:15:133301:230 (номер и дата регистрации: 39-39-01/108/2014-215 от 19.02.2014); вспомогательное здание площадью 15,5 кв.м, с кадастровым номером 39:15:133301:321 (номер и дата регистрации: 39:15:133301:321-39/001/2017-1 от 24.08.2017)."

3. Подпункт "в" пункта 1.4. Договора дополнить абзацами следующего содержания:

- часть земельного участка с учетным номером 39:15:133301:155/5 площадью 59 кв.м - ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации; Срок действия: с 2018-02-12; реквизиты документа-основания: распоряжение "Об утверждении границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос водотоков бассейна реки Преголя Калининградской области" от 24.11.2017 N 187 выдан: Министерство природных ресурсов и экологии Калининградской области; Содержание ограничения (обременения): Режимы использования: в соответствии с Федеральным законом N74 от 03.06.2006 "Водный кодекс Российской Федерации" Реестровый номер границы: 39.00.2.208;

- часть с учетным номером 4 - ограничения прав на земельный участок: публичный сервитут; Срок действия: не установлен; Содержание ограничения (обременения): Охранная зона инженерных коммуникаций;

- весь земельный участок - ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации; Срок действия: с 2018-02-12; реквизиты документа-основания: распоряжение "Об утверждении границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос водотоков бассейна реки Преголя Калининградской области" от 24.11.2017 N 187 выдан: Министерство природных ресурсов и экологии Калининградской области; Содержание ограничения (обременения): Режимы использования : в соответствии с Федеральным законом N74 от 03.06.2006 Реестровый номер границы: 39.00.2.201;

- весь земельный участок - ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации; Срок действия: с 2020-06-29; реквизиты документа-основания: письменное обращение от 11.06.2020 N АЗ-28-4880 выдан: Невско-Ладожское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов; распоряжение "Об утверждении местоположения границ зон затопления в отношении участка территории в районе ручья Гагарине кий (городской округ "Город Калининград", Гурьевский городской округ) Калининградской области" от 18.05.2020 N39 выдан: Невско-Ладожское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов; документ, содержащий необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения об установлении или изменении территориальной зоны или зоны с особыми условиями использования территорий, либо об отмене установления такой зоны от 15.06.2020 N ZoneToGKN_ED664C8F-9FlE-49A5-AA54-2FC10FB8D506 выдан: Общество с ограниченной ответственностью "ВИЗИР", Петров Михаил Вячеславович; Содержание ограничения (обременения): Границы затопления определены в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.04.2014 N 360 "Об определении границ зон затопления, подтопления". Реестровый номер границы: 39:00-6.614; Вид объекта реестра границ: Зона с особыми условиями использования территории; Вид зоны по документу: Зона затопления при 1% обеспеченности участка территории в районе ручья Гагаринский (городской округ "Город Калининград", Гурьевский городской округ); Тип зоны: Иная зона с особыми условиями использования территории; Номер: 1;

- весь земельный участок - ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации; Срок действия: с 2020-11-11; реквизиты документа-основания: письменное обращение от 14.09.2020 N 8092-ОС; распоряжение "Об утверждении границ водоохранной зоны реки Преголя Калининградской области и о внесении изменений в Распоряжение Министерства природных ресурсов и экологии Калининградской области от 24 ноября 2017 года от 23.10.2019 N 97 выдан: Министерство природных ресурсов и экологии Калининградской области; документ, содержащий необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения об установлении или изменении территориальной зоны или зоны с особыми условиями использования территорий, либо об отмене установления такой зоны от 15.09.2020 N ZoneToGKN_lc4w9763-9048-420a-805a-a24fc6d73f5d выдан: ООО "Балтийская Кадастровая Компания", Клодзинский Александр Иосифович; Реестровый номер границы: 39:00-6.367; Вид объекта реестра границ: Зона с особыми условиями использования территории; Вид зоны по документу: Водоохранная зона реки Преголя; Тип зоны: Водоохранная зона; Номер: 39.00.2.201."

4. Пункты 4.3 Договора изложить в следующей редакции:

"4.3. Арендатор обязан ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (за исключением ГУ квартала, плата за который вносится не позднее 10 декабря текущего года) вносить арендную плату УФК по Калининградской области (МКУ "Калининградский расчетно-сервисный центр"), код ОКТМО 27701000 ИНН 3906380685 КПП 390601001, казначейский счет 03100643000000013500, наименование банка: Отделение Калининград //УФК по Калининградской области, г. Калининград, БИК банка 012748051, Единый казначейский счет 40102810545370000028, КБК: 028 111 05012 04 0000 120.".

5. Пункт 4.4.дополнить текстом следующего содержания:

"4.4. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:133301:155 составляет:

с 01.01.2014 по 31.12.2019- 28925172 руб;

с 01.01.2020 по 08.07.2021 - 26538537 руб;

с 09.07.2021 г. - 19170000 руб.

6. Пункт 4.5 дополнить текстом следующего содержания:

Коэффициент, определяемый по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка (Кз), который с 2019 года по 2021 год исчисляется следующим образом:

- с 01.01.2019 по 24.12.2019 за площадь 148,6 кв.м - 1,69%, за площадь 4612,11 кв.м - 1,92%, за площадь 4473,29 кв.м - 2,82%, за площадь 3118 кв.м - 1,8%;

- с 25.12.2019 по 31.12.2020 в связи с вводом в эксплуатацию оздоровительного комплекса, за площадь 100 кв.м - 1,69%, за площадь -7148,63 кв.м - 1,92%, за площадь 3007,37 кв. м -2,82%, за площадь 2096 кв.м - 1,8%;

- 01.01.2021 за площадь 100 кв.м. - 1,75%, за площадь 7148,63 кв.м - 1,99%, за площадь 3007,37 кв.м - 2,92%, за площадь - 2096 кв.м - 1,87%".

Расчет арендной платы осуществляется по формуле:

iАп = Кс х Кз, где:

Ап - годовая сумма арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости;

Кз - коэффициент, определяемый по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка.

7. Пункты 4.7-4.15 изменить в следующей редакции.

4.9. Контроль за уплатой арендной платы за землю ведет комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград".

4.10.Арендатор самостоятельно обращается к Арендодателю за уточнением платежных реквизитов на текущий год и коэффициента, определяемого по категориям земель и виду разрешенного использования земельных участков.

4.9. Размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год.

4.12. Размер арендной платы может быть изменен по требованию Арендодателя в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды.

4.13. Размер арендной платы изменяется в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, а также при принятии органами местного самоуправления в соответствии с определенными Уставом городского округа "Город Калининград" полномочиями соответствующих нормативных правовых актов без перезаключения Договора или подписания дополнительного соглашения об изменении Договора. Размер арендной платы подлежит обязательному пересмотру со дня введения соответствующих изменений.

4.12. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло указанное изменение. В этом случае индексация арендной платы с учетом уровня инфляции в году, в котором был произведён перерасчет, не проводится.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области (далее - Комиссия) или решению суда, вынесенному в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением Комиссии или суда, используются для определения размера арендной платы с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

4.15. При установлении факта неиспользования земельного участка или использования не в соответствии с установленным разрешенным использованием, определенным Договором, арендная плата устанавливается (с момента установления данного факта и до момента устранения нарушений) в двукратном размере.

4.16. При нарушении срока внесения арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает неустойку в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день осуществления расчета, от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день задержки.

Не начисляется неустойка на сумму задолженности, которую Арендатор не мог погасить в силу того, что по решению налогового органа или суда были приостановлены его операции в банке или наложен арест на его имущество.

4.15. Штрафные санкции за несоблюдение условий Договора:

а) в случае непредставления уполномоченным лицам, осуществляющим контроль соблюдения условий договоров аренды городских земель и использования земельного участка, платежных документов, учредительных документов и иных документов при проведении выездной (камеральной) проверки соблюдения требований земельного законодательства и условий Договора с Арендатора взимается штраф в размере 10 процентов от размера арендной платы за текущий квартал;

б) в случае если Арендатор своими действиями препятствует проведению уполномоченными лицами муниципального земельного контроля, в том числе проведению проверок использования земельных участков, с Арендатора взимается штраф в размере 20 процентов от суммы арендной платы за текущий квартал.

в) в случае несвоевременного предоставления Арендатором расчетной таблицы (декларации по арендной плате за землю) в соответствии с п.4.16 Договора в комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" с него взимается штраф в размере 10 процентов от годового размера арендной платы."

8. Дополнить раздел 4 Договора пунктами 4.16-4.18: "4.16. Неустойки и штрафы начисляются комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" и перечисляются Арендатором по реквизитам, указанным в п. 4.4 Договора.

4.19. Уплата неустойки и штрафов не освобождает стороны от выполнения возложенных на них обязательств по Договору.

4.20. В случае передачи в аренду (иное пользование) объектов недвижимого имущества (части) Арендатор представляет в течение 30 дней с момента заключения договора аренды (иного договора пользования) объектов недвижимого имущества (части) расчетную таблицу (декларацию по арендной плате за землю), в которой указываются сведения по всем договорам аренды; сроки действия договора, арендуемые (используемые) площади строений и земельных участков; сумму размера арендной платы, приходящуюся на плату за площадь переданного в субаренду земельного участка, а также сведения по виду фактического использования земли".

9. Дополнить раздел 8 Договора пунктом 8.2:

"8.2. Спор между сторонами может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования).".

10. Дополнить раздел 9 Договора пунктом 9.4:

"9.4. В случае, если расположенный на земельном участке объект недвижимого имущества отчуждается Арендатором и при этом права и обязанности Арендатора по Договору не передаются новому владельцу объекта недвижимого имущества, Договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке."

11. Остальные условия вышеуказанного Договора, незатронутые настоящим Соглашением, остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

14. Настоящее Соглашение составлено в 3-х подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, передаются по одному экземпляру Арендодателю, Арендатору, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

15. Соглашение вступает в силу с момента подписания сторонами, для третьих лиц с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

14. Настоящее Соглашение подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области силами Арендодателя.

15. Приложение: расчет арендной платы".

Не согласившись с принятым решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на ошибочное определение коэффициентов, определяемых по категориям земель и виду разрешенного использования, просил решение от 12.12.2022 в означенной части изменить, изложив пункт 6 дополнительного соглашения в приведенной ответчиком редакции. По мнению подателя жалобы, в части общей площади охранных зон следует применить коэффициент 0,01%, а коэффициенты, зависящие от целевого значения объектов недвижимости, применить в части оставшейся части площади земельного участка (6624 кв.м) пропорционально площади находящихся на нем объектов недвижимости.

Администрация, также считая решения в части определения кадастровой стоимости земельного участка и периода ее применения незаконным и необоснованным, подала апелляционную жалобу, в которой просит судебный акт изменить, изложив пункт 4.4 дополнительного соглашения в иной редакции.

В судебном заседании представитель Общества доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, против удовлетворения жалобы Администрации возражал.

Администрация, извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в апелляционный суд не направила, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца в порядке статей 156, 266 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 23.09.2010 на основании постановления Администрации от 07.09.2010 N 1512 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор на передачу в аренду городских земель N 010620 (далее - договор), по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:15:133301:50 площадью 8 612 кв.м, распложенный по ул. Ялтинской в Ленинградском районе города Калининграда под строительство многофункционального комплекса сроком до 07.09.2013.

17.12.2012 сторонами заключено соглашение об изменении и дополнении договора, в соответствии с которым, предметом договора стал земельный участок с кадастровым номером 39:15:133301:155 площадью 12352 кв.м. с разрешенным использованием: "под строительство многофункционального комплекса, под благоустройство строящегося многофункционального комплекса", образованный из земельного участка с кадастровым номером 39:15:133301:50.

Пунктом 4.9 договора в редакции дополнительного соглашения от 17.12.2012 установлено, что в случае изменения площади и или разрешенного использования земельного участка, арендатор обязан обратиться за внесением соответствующих изменений в договор.

24.10.2013 в связи с окончанием строительства и вводом в эксплуатацию многофункционального комплекса (I этап строительства), состоящего из бани, нежилого здания, котельной и двух бассейнов, между сторонами заключено дополнительное соглашение N 010620-2 к договору, согласно которому срок аренды продлен до 07.09.2059.

Впоследствии Администрацией на основании обращения Общества от 26.05.2021 издано распоряжение от 21.06.2021 N 1681/р-КМИ, в соответствии с которым вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:133301:155 согласно Классификатору видов разрешенного использования 10.11.2020 N П/0412, изменен на "бытовое обслуживание, коммунальное обслуживание, развлечение, общественное питание, гостиничное обслуживание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание".

Кроме того, при рассмотрении обращения Общества от 26.05.2021 был установлен факт выдачи последнему разрешения на строительство "Мотеля" - II этап строительства многофункционального комплекса (от 29.09.2011 N RU39315000-307/2010) и "Ресторана" - III этап строительства многофункционального комплекса (от 28.03.2013 N RU39315000-251/2013).

Таким образом, после получения разрешения на строительство, а в дальнейшем введения в эксплуатацию II и III этапов строительства многофункционального комплекса по ул. Ялтинская, 20А (28.01.2014 и 18.09.2014 соответственно) соответствующих изменений в договор не вносилось.

В соответствии с пунктом 2.15 положения "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Городской округ "Город Калининград", и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов", утвержденного решением окружного Совета депутатов города Калининграда от 28.11.2007 N 376 (далее - Положение) в случае, если на едином земельном участке расположено несколько строений, используемых для различных видов деятельности, размер арендной платы рассчитывается путем суммирования произведений коэффициента, определяемого по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка (Кз), по соответствующим видам использования земельного участка и кадастровой стоимости участка, используемого для соответствующей цели.

В этой связи Администрацией в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:133301:155 проведена корректировка коэффициентов по виду разрешенного использования земельного участка, согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 04.02.2019).

Ссылаясь на вышеозначенные обстоятельства, Администрация направила в адрес Общества предложение о внесении изменений в договор с приложением проекта дополнительного соглашения.

Общество, не согласившись с установленными коэффициентами по виду разрешенного использования земельного участка, а также с площадями земельного участка, используемыми для расчета размера арендной платы, представило протокол разногласий к дополнительному соглашению.

Поскольку Общество предлагаемое Администрацией дополнительное соглашение не подписало, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, обязал Общество заключить дополнительное соглашение к договору, на условиях, приведенных в резолютивной части решения.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для их удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьей 451 ГК РФ предусмотрена возможность изменения договора по требованию одной стороны судом при существенном изменении обстоятельств по основаниям, установленным пунктом 4 данной статьи, и при наличии одновременно условий, перечисленных в пункте 2 этой статьи.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как верно установлено судом первой инстанции, фактически между сторонами имеются разногласия в части установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе периода ее определения.

Так, в соответствии с постановлением Правительства Калининградской области от 22.11.2019 N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Калининградской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:133301:155 составляла 38 181 267 руб. 20 коп.

По результатам оспаривания Обществом вышеозначенной стоимости кадастровой стоимости (дата подачи иска - 21.12.2020) Калининградским областным судом в рамках дела N 3а-56/2021 принято решение от 05.03.2021, согласно которому определено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:133301:155 по состоянию на 01.01.2019 составляет 26 538 537 руб. 00 коп.

Согласно пункту 4 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237 ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) в редакции, действовавшей по состоянию на 30.12.2021 в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, поскольку судебным актом суда общей юрисдикции определена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019, а дата подачи заявления 21.12.2020, соответственно кадастровая стоимость в размере 26 538 537 руб. 00 коп. подлежит применению с 01.01.2020.

При этом, поскольку изменения в статью 18 Закона N 237-ФЗ в части определения понятия дата начала применения сведений о кадастровой стоимости вступили в силу лишь 30.12.2021, вывод об отсутствии у Администрации оснований для включения в пункт 4.4. дополнительного соглашения периода с 01.01.2020 по 04.02.2020 с кадастровой стоимостью 38 181 261 руб. 20 коп. является обоснованным и правомерным.

Вступившим в законную силу решением Калининградского областного суда от 19.05.2022 по делу N 3а-121/2022 установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:133301:155 по состоянию на 29.06.2021 равна размеру его рыночной стоимости - 19 170 000 руб. 00 коп. (дата подачи административного иска - 28.10.2021).

В Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесены сведения о том, что датой начала применения указанной стоимости является 09.07.2021, а также о том, что кадастровая стоимость в размере 19 170 000 руб. 00 коп. определена 29.06.2021.

Таким образом, в период с 09.07.2021 подлежит применению кадастровая стоимость в размере 19 170 000 руб. 00 коп., до указанной даты с 29.06.2021 по 08.07.2021 должна применяться кадастровая стоимость в размере 26 538 537 руб. 00 коп.

В части определения применяемых коэффициентов по виду разрешенного использования земельного участка суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1.3 Положения размер арендной платы изменяется в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, а также при принятии органами местного самоуправления в соответствии с определенными Уставом городского округа "Город Калининград" полномочиями соответствующих нормативных правовых актов без перезаключения договора аренды земельного участка или подписания дополнительного соглашения об изменении договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы подлежит обязательному пересмотру со дня введения соответствующих изменений.

Пунктом 3.3 Положения предусмотрена возможность пересмотра суммы арендной платы в случае изменения условий договора на передачу в аренду городских земель допускается не более, чем за три предшествующих года.

Соответственно, поскольку проектом дополнительного соглашения изменяются коэффициенты, используемые при расчете арендной платы, такие изменения возможны за три предшествующих года, то есть не ранее чем с 01.01.2019.

При этом, отклоняя доводы Общества о том, что в части общей площади охранных зон применению подлежит коэффициент, равный 0,01%, суд первой инстанции обоснованно исходит из следующего.

В силу пункта 2.11 Положения в случае, если предоставляемый арендатору земельный участок используется в нескольких целях, при этом виды использования имеют различные коэффициенты, определяемые по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка (Кз), исчисление размера арендной платы производится в следующем порядке.

Если на едином земельном участке расположено несколько строений, используемых для различных видов деятельности, размер арендной платы рассчитывается путем суммирования произведений коэффициента, определяемого по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка (Кз), по соответствующим видам использования земельного участка и кадастровой стоимости участка, используемого для соответствующей цели.

Если на земельном участке расположено одно строение, используемое для различных видов деятельности, размер арендной платы рассчитывается с применением максимального значения коэффициента, определяемого по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка (Кз).

Площадь, используемая для расчета размера арендной платы, определяется пропорционально площади строения, принадлежащего арендатору на праве собственности (пользования).

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 39:15:133301:155 имеет обременения: охранная зона инженерных коммуникация 2698 кв.м. и 3030 кв.м. береговая полоса реки Новая Преголя (природоохранная зона).

Администрация произвела корректировку коэффициентов по виду разрешенного использования.

Разрешенное использование рассматриваемого земельного участка "бытовое обслуживание, коммунальное обслуживание, развлечение, общественное питание, гостиничное обслуживание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание".

В соответствии с постановлением Администрации от 24.03.2021 N 184 на 2021 год в отношении спорного земельного участка, установлены коэффициенты, определяемые по категориям земель и виду разрешенного использования, - 2,92% - рестораны, кафе, 1,87% - земельные участки, занятые иными объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания, 1,99% - земельные участки, занятые гостиницами, гостевыми домами, 1,75% - земельные участки, занятые объектами производственной, строительной, транспортной деятельности.

При этом, как установлено судом первой инстанции и сторонами фактически не оспаривается, вся площадь земельного участка используется Обществом для осуществления предпринимательской деятельности в соответствии с его разрешенным использованием, на рассматриваемой территории располагаются объекты, принадлежащие Обществу: бассейн, ресторан, беседки.

С учетом приведенного вопреки доводу Общества само по себе наличие охранной зоны инженерных коммуникаций и природоохранной зоны не препятствуют осуществлению арендатором его деятельности, а потому оснований для установления пониженного коэффициента на части земельного участка, также не имеется.

Доводы Общества о неверном применении коэффициента к нежилому зданию площадью 913,3 кв.м. со ссылкой на то, что фактически указанное помещение используется ответчиком не в целях размещения объекта общественного питания, а как склад для хранения имущества, используемого при оказании услуг кейтеринга, также были приняты судом первой инстанции и обоснованно отклонены, поскольку в соответствии с разрешением на ввод спорного объекта в эксплуатацию от 18.09.2014 RU 39315000-114 данный объект вводился в эксплуатацию как ресторан, доказательств обратного Обществом в материалы дела не представлено, тем более, что ответчик не отрицал факт проведения в указанном помещении банкетов численностью до 120 человек.

С учетом приведенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб истца и ответчика, доводы которых не опровергают выводов суда первой инстанции, а фактически выражают несогласие с выводами суда первой инстанции, что не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

В свою очередь при вынесении решения судом первой инстанции оценены представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, нормы материального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения от 12.12.2022 судом также не допущено, в связи с чем решение суда надлежит оставить без изменения, а жалобы Администрации и Общества - без удовлетворения

По результатам рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы Общества относятся на ответчика, истец от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 12.12.2022 по делу N А21-2591/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

О. В. Горбатовская В. В. Черемошкина