Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2023 г. N 09АП-9654/23 по делу N А40-9875/2022

г. Москва

29 марта 2023 г.

Дело N А40-9875/22

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2023 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.Н. Кухаренко,

судей Д.В. Пирожкова, Е.А. Птанской,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Портновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Ителия" на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.12.2022 по делу N А40-9875/22,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ителия" (ОГРН: 1101690051000, ИНН: 1655199766)

к ответчику Государственному автономному учреждению культуры города Москвы "Парк культуры и отдыха "Красная пресня" (ОГРН: 1027739692188, ИНН: 7703032947)

о признании,

о взыскании,

при участии в судебном заседании представителей от истца - Старобор В.В. по доверенности от 20.01.2023, от ответчика - Быченко Э.А. по доверенности от 04.05.2022,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ителия" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Государственному автономному учреждению культуры города Москвы "Парк культуры и отдыха "Красная Пресня", в котором просило: признать недействительными торги "Аукцион по аренде имущества N 9558- 1", проведенные 04.03.2021 в 10:00 на электронной торговой площадке по адресу https://www.etp-torgi.ru по извещению о проведении торгов, опубликованному 25.01.2021 в 14:56 на электронной торговой площадке по адресу https://www.etp-torgi.ru; признать недействительным договор аренды объекта недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственным учреждением города Москвы/органом власти города Москвы (по результатам аукциона) от 16.03.2021 N ГУ-А-04914/20, заключенный между Государственным автономным учреждением культуры города Москвы "Парк культуры и отдыха "Красная Пресня" и ООО "Ителия", и применить 2 последствия его недействительности, взыскать являющееся неосновательным обогащением для ответчика и убытками для истца 10 334 936 рублей.

Решением суда от 23.12.2022 в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Ителия" отказано.

ООО "Ителия", не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой считает его незаконным, необоснованным.

В своей жалобе заявитель указывает на что, Арбитражный суд Москвы неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела; посчитал установленными имеющие для дела обстоятельства, которые не были доказаны материалами дела; изложенные в решении выводы не соответствуют обстоятельствам дела; суд нарушил и неправильно применил нормы материального и процессуального права.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы жалобы поддерживает в полном объеме.

Ответчик с доводами жалобы не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, истец является победителем электронного аукциона, проведенного 04.03.2021.

В соответствии с документацией об аукционе предметом аукциона являлось отдельно стоящее, двухэтажное здание площадью 622,4 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Мантулинская, д.5, стр. 3. Планировка здания отражена в поэтажных планах БТИ, которые содержаться в приложении N 4 к документации об аукционе - проекте договора аренды.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды объекта недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственным учреждением города Москвы/органом власти города Москвы (по результатам аукциона) от 16.03.2021 N ГУ-А-04914/20 в отношении нежилого здания площадью 622,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мантулинская, д.5, стр.3. Планировка здания отражена в поэтажных планах БТИ, которые являются приложением к договору.

Объект аренды передан истцу по акту приема-передачи здания от 16.03.2021.

За период действия договора истец выплатил ответчику 10 334 936 рублей, в том числе: 10.03.2021 обеспечительный взнос в размере 2 729 000 руб.; 24.03.2021 арендная плата в размере 633 828 руб.; 15.04.2021 арендная плата в размере 6 972 108 руб.

Как указывал истец, для разработки проекта косметического (текущего) ремонта здания истец обратился к кадастровому инженеру Воронцовой Е.В., чтобы провести обмеры Здания и составить экспликацию и поэтажные планы здания. Составленные кадастровым инженером поэтажные планы и экспликация здания по состоянию на 12.04.2021 показали существенные отличия фактической планировки здания от планировки здания, содержащейся в документации об аукционе и в договоре.

Кроме того, истец указал, что от представителя ответчика он узнал о том, что в начале апреля МЧС России была проведена проверка противопожарного состояния здания, которая выявила в нем серьезные нарушения пожарной безопасности.

Учитывая эти обстоятельства, истец обратился к ответчику с письмом б/н от 13.05.2021, в котором попросил ответчика предоставить истцу копию предписания о соответствии здания нормам пожарной безопасности, а также технический паспорт, поэтажные планы, экспликацию и проектную документацию на здание.

Как указывал истец, ответчик предоставил ему копии части запрошенных документов.

Между тем, при изучении предписания от 09.04.2021 г. N 83/1/1 государственного инспектора районов Пресненский и Арбат г. Москвы по пожарному надзору - инженера 2 РОНПР Управления по ЦАО Главного управления МЧС России по г. Москве Шестакова А.А. выяснилось, что в здании было обнаружено множество нарушений пожарной безопасности, среди которых отсутствие противопожарных перегородок, отсутствие эвакуационной лестницы, отсутствие тамбур-шлюза, отсутствие противопожарного люка и другие. В то же время, изучение предоставленной ответчиком копии технического паспорта БТИ в отношении здания показало, что информация, предоставленная кадастровым инженером Воронцовой Е.В. соответствует действительности: в переданном ответчиком истцу здании действительно присутствуют все признаки перепланировки, переоборудования и реконструкции. При этом, ответчик не предоставил истцу никакой проектной или иной документации, подтверждающей проведение перепланировки, переоборудования и реконструкции в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Истец направил в адрес ответчика письмо от 26.08.2021, в котором попросил последнего заказать в МосгорБТИ проведение текущей инвентаризации здания с составлением технического паспорта по состоянию на текущую дату, либо выдать истцу согласие на проведение указанной инвентаризации за счет истца, однако, ответчик не отреагировал на обращение истца.

В связи с этим, истец повторно обратился к ответчику с письмом от 22.09.2021, в котором повторно запросил документацию, подтверждающую соответствие здания нормам противопожарной безопасности. Также указанным письмом истец повторно запросил проведение технической инвентаризации здания и сообщил ответчику о том, что в связи с имеющимися в здании многочисленными нарушениями он не мог и не может эксплуатировать здание в соответствии с договором.

Ответчик письмом N 02-02-13-453/21 от 23.09.2021 согласовал проведение истцом технической инвентаризации здания за счет истца.

Согласно сведениям технической инвентаризации здания, проведенной по состоянию на 12.10.2021 МосгорБТИ, здание реконструировано с нарушением требований законодательства РФ. Планировка здания, расположение окон, дверей, стен, лестниц и санитарного оборудования не соответствует договору и документации об аукционе. Площадь здания составляет 619,7 кв. м вместо 622,4 кв. м, указанных в договоре и документации об аукционе.

Истец претензией от 17.12.2021 обратился к ответчику с требованиями досрочно расторгнуть договор, вернуть полученные ранее 10 334 936 руб. и принять здание.

Сторонами 23.12.2021 подписано соглашение о расторжении договора. Здание возвращено по акту приема-передачи от 23.12.2021.

Поскольку ответчик не выполнил требование истца о возврате полученных 10 334 936 руб., истец обратился в суд с настоящим иском.

Оспаривая доводы истца, ответчик в ранее представленном отзыве указал, что требования истца о признании недействительными торгов N 9558-1 и договора аренды N ГУ-А-04914/20 не подлежат удовлетворению.

Сведения об аукционе N 9558 на право заключения договора аренды размещены в открытом доступе на сайте электронной торговой площадки по адресу https://w\v\v.etp4orgi.ru/trades/rent/Auction/?action^vievv&id^2172

Извещение о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды нежилого здания общей площадью 622,40 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Мантулинская улица, д. 5, стр. 3, находящегося в собственности города Москвы, размещено на электронной торговой площадке www.etp-torgi.ru в сети Интернет.

Заявки по данному предмету договора подаются в электронной форме претендентами на участие в торговой процедуре посредством системы электронного документооборота на сайте в сети Интернет по адресу: etp-torgi.ru.

Аукцион проводится в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" (далее - Приказ ФАС), Едиными требованиями к проведению торгов по продаже имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве, торгов на право заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 28.06.2016 N 371-ГШ (далее - Единые требования), письмом Департамента городского имущества города Москвы от 29.12.2021 N ДГИ-213976/20-(0)-1 "О согласовании сделки".

В пункте 1.3 аукционной документации приводятся данные о техническом состоянии здания с оговоркой, что данные по состоянию на 2018 год.

Поэтажный план здания, изготовленный ГБУ МосгорБТИ, по состоянию на 2018 год представлен в аукционной документации в качестве приложения N 2 к проекту договора аренды (приложение N 4 к аукционной документации).

В пункте 1.9 аукционной документации приведен "Исчерпывающий перечень представляемых участниками торгов документов, требования к их оформлению".

Заявка подается путем заполнения ее электронной формы с приложением электронных образов необходимых документов, предусмотренных Приказом ФАС.

Среди прочих документов, прилагаемых к заявке на участие в аукционе, участник аукциона может представить Предложения об условиях выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении объекта нежилого фонда, права на который передаются по договору, а также по качеству, количественным, техническим характеристикам товаров (работ, услуг), поставка (выполнение, оказание) которых происходит с использованием такого объекта нежилого фонда, подписанные руководителем юридического лица или физическим лицом, индивидуальным предпринимателем с расшифровкой фамилии, имени, отчества и должности (если имеется) и заверенные круглой печатью (в случае наличия) юридического лица или индивидуального предпринимателя (в свободной форме) (приложение 11 к документации об аукционе в электронной форме).

В случаях, предусмотренных документацией об аукционе в электронной форме, - также копии документов, подтверждающих соответствие товаров (работ, услуг) установленным требованиям, если такие требования установлены законодательством Российской Федерации.

В пункте 1.11 аукционной документации приведен порядок ознакомления участников торгов с условиями договора, заключаемого по итогам проведения торгов, порядок предоставления разъяснений положений документации об аукционе и осмотр объекта аренды:

1.11.1. С условиями договора, заключаемого по итогам проведения торгов, можно ознакомиться на официальных сайтах торгов с даты размещения извещения о проведении аукциона на официальных сайтах торгов до даты окончания приема заявок.

1.11.2. Любое заинтересованное лицо, независимо от регистрации на электронной площадке, со дня начала приема заявок вправе направить на электронный адрес Оператора запрос о разъяснении размещенной информации. Такой запрос в режиме реального времени направляется в "личный кабинет" Организатора торгов для рассмотрения при условии, что запрос поступил.

Организатору торгов не позднее 3 (трех) рабочих дней до окончания подачи заявок. В течение 2 (двух) рабочих дней со дня поступления запроса Организатор торгов предоставляет оператору для размещения в открытом доступе разъяснение с указанием предмета запроса, но без указания лица, от которого поступил запрос.

1.11.3. Любое заинтересованное лицо независимо от регистрации на электронной площадке с даты размещения извещения о проведении аукциона на официальных сайтах торгов до даты окончания приема заявок вправе осмотреть имущество в период заявочной кампании.

Запрос на осмотр имущества может быть направлен через "личный кабинет" на Едином информационном инвестиционном портале города Москвы http://www.investmoscow.ru/, но не позднее чем за два рабочих дня до даты окончания срока подачи заявок на участие в аукционе.

Осмотр помещения, выставленного на аукцион, обеспечивает Организатор аукциона Государственное автономное учреждение культуры города Москвы "Парк культуры и отдыха "Красная Пресня", без взимания платы.

Проведение такого осмотра осуществляется не реже, чем через каждые пять рабочих дней с даты размещения извещения о проведении аукциона на официальных сайтах торгов, но не позднее, чем за два рабочих дня до даты окончания срока подачи заявок на участие в аукционе.

1.11.4. Документооборот между Заявителями, Участниками торгов, Организатором торгов и Оператором осуществляется через электронную площадку в форме электронных документов либо электронных образов документов, заверенных электронной подписью лица, имеющего право действовать от имени Заявителя, за исключением договора аренды, который заключается в простой письменной форме.

Наличие электронной подписи уполномоченного (доверенного) лица означает, что документы и сведения, поданные в форме электронных документов, направлены от имени Заявителя, участника торгов, Организатора торгов либо Оператора и отправитель несет ответственность за подлинность и достоверность таких документов и сведений (электронные документы, направляемые Оператором либо размещенные им на электронной площадке, должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью лица, имеющего права действовать от имени Оператора).

1.16. Заключение договора с победителем аукциона/единственным участником осуществляется в срок не ранее 10 дней, но не позднее 20 дней с даты подведения итогов аукциона/признания аукциона несостоявшимся в случае подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя.

Таким образом, процедура аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды нежилого здания общей площадью 622,40 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Мантулинская улица, д. 5, стр. 3, проведена в соответствии с законодательством.

В открытых источниках имелась полная информация об объекте аренды, а также о правах участников аукциона обратиться за разъяснениями, осмотреть объект аренды, представить предложения о необходимости выполнения работ в нежилом здании, для возможности его использования в соответствии с целевым назначением, указанном в аукционной документации.

Кроме того, ответчик отметил, что помещения были приняты истцом по акту приема-передачи, подписанному без замечаний. Договор был расторгнут по соглашению сторон. Истец, подписывая соглашение о расторжении договора аренды, совершил конклюдентные действия, подтверждающие признание истцом договора действительным.

Также ответчик указал, что приведенные в исковом заявлении доводы ООО "Ителия" о том, что здание реконструировано с нарушением требований законодательства РФ не соответствует действительности. Письмо ГБУ МосгорБТИ от 25.11.2021 N ИС-А-5992/21 в действительности содержит формулировку: "Сведениями о соблюдении требований пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации ГБУ МосгорБТИ не располагает, что отражено в учетно-технической документации и базе данных ГБУ МосгорБТИ."

Более того, ответчик отметил, что 13.12.2021 был составлен акт осмотра нежилого помещения (здания), принадлежащего на праве собственности городу Москве N 9017805/3/12/21, в соответствии с которым главным инспектором Госинспекциии по недвижимости Кулеш Н.А. произведен осмотр нежилого здания по адресу: г. Москва, ул. Мантулинская, д. 5, стр. 3 площадью 622,4 кв.м, техническое состояние помещения удовлетворительное, переустройства (перепланировки, переоборудования) отсутствуют.

Также 24.01.2021 проведен повторный осмотр объекта аренды в связи с обращением ООО "Ителия" в Госинспекцию по недвижимости с приложением обновленной документации БТИ. Главным инспектором Петряевым А.С. составлен акт осмотра N 9018797/1/22, согласно которому площадь здания составляет 616,6 кв.м, перепланировки выявлены в связи с наличием красных линий на плане БТИ.

В соответствии с п. 11.10 "Рекомендациями по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения" (Ростехинвентаризация, Москва, 1991 год), в системе технической инвентаризации основных фондов жилищно-коммунального хозяйства допустимые ошибки задаются следующими величинами:

Погрешность измерения линий длиной: до 1 м +/- 1 см (1:100); до 6 м +/- 3 см (1:150); до 12 м +/- 5 см (1:200) и т.д.

Погрешность определения площадей и объемов определяется допустимыми ошибками измерения линий.

Определением от 20.06.2022 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением по делу судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ООО "Ассоциация экспертов ТЭК" Шутову Дмитрию Николаевичу.

26.08.2022 Арбитражным судом города Москвы было получено заключение ООО "Ассоциация экспертов ТЭК" исх. 137 от 12.08.2022.

Согласно заключению эксперта:

По первому вопросу: Установить в результате каких работ (новое строительство, капитальный ремонт, реконструкция) произошло изменение технических характеристик здания по адресу: г. Москва, ул. Мантулинская, д.5, стр.3, отраженных в экспликации МосгорБТИ от 06.12.2021 и поэтажном плане МосгорБТИ от 23.11.2021 по сравнению с техническим паспортом МосгорБТИ от 15.03.2018?

Эксперт указал, что изменение технических характеристик здания произошло в результате реконструкции (изменения в несущих стенах, изменение размера дверных проемов, демонтаж перегородок, зашивка стояков отопления ГКЛ, монтаж окон).

По второму вопросу: Является ли изменение параметров здания по адресу: г. Москва, ул. Мантулинская, д.5, стр.3 препятствием в использовании здания по назначению (аренда в целях: культурно-просветительское, помещения культурного обслуживания, коворкинг, административно-офисное)?

Эксперт указал, что для ответа на данный вопрос требуется наличие материалов инженерных изысканий, проектная и рабочая документация, в соответствии с которыми осуществляется реконструкция капитального строительства. Поскольку вышеуказанная необходимая документация отсутствует в материалах дела, дать ответ на вопрос N 2 не представляется возможным. Также имеются нарушения устройства лестницы 3-го типа для эвакуации людей со 2-го этажа здания, что предоставляет невозможным эксплуатацию данного объекта в целях: культурно-просветительское, помещения культурного обслуживания, коворкинг, административно-офисное.

Согласно положениям ч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" в пункте 71 разъяснил следующее. Перечень оснований для признания торгов недействительными торгами, приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является исчерпывающим. Нарушения, допущенные организатором торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом установлено, что эти нарушения повлияли на результаты торгов и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В настоящем случае истец не представил доказательств того, что при проведении аукциона на заключение договора аренды были допущены существенные нарушения.

Как следует из материалов дела, в открытых источниках имелась полная информация об объекте аренды, о технической документации только на 2008 год, а также о правах участников аукциона обратиться за разъяснениями, осмотреть объект аренды, представить предложения о необходимости выполнения работ в нежилом здании, для возможности его использования в соответствии с целевым назначением, указанном в аукционной документации.

Кроме того, суд первой инстанции учел, что помещения были приняты истцом по акту приема-передачи, подписанному без замечаний, а договор был расторгнут только 23.12.2021 по соглашению сторон без какого-либо указания на допущенные со стороны арендодателя нарушения и невозможность использования помещения по его назначению.

Более того, суд первой инстанции критически отнесся к выводам эксперта, указывающим на невозможность эксплуатации спорного объекта в целях: "культурно-просветительское, помещения культурного обслуживания, коворкинг, административно-офисное", учитывая наличие в ответе на второй вопрос противоречивых выводов эксперта, который указал сначала на невозможность ответа на данный вопрос, а потом указал на наличие нарушений устройства лестницы. При этом, о наличии незаконной перепланировки в части лестницы эксперт при ответе на первый вопрос не указал.

Таким образом, Арбитражный суд Москвы не нашел правовых оснований для признания, заключенного по результатам аукциона договора недействительным.

В связи с отсутствием оснований для признания недействительными аукциона и заключенного по его результатам договора аренды, основания для применения последствий недействительности сделки в виде возврата произведенных по договору платежей не имеется.

Между тем, Арбитражный суд Москвы отметил, что ответчик в отзыве указал на наличие со стороны истца переплаты по договору, что в данном случае может являться основанием для предъявления иного требования (о взыскании переплаты по договору).

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения в силу следующего.

Суд первой инстанции верно указал, что в открытых источниках имелась полная информация об объекте аренды, о технической документации на 2018 год, а также о правах участников аукциона обратиться за разъяснениями, осмотреть объект аренды, представить предложения о необходимости выполнения работ в нежилом здании, для возможности его использования в соответствии с целевым назначением, указанном в аукционной документации.

Более того, помещение было принято Истцом по акту приема-передачи, подписанному без замечаний, а договор был расторгнут только 23.12.2021 г. по соглашению сторон без какого-либо указания на допущенные со стороны арендодателя нарушения и невозможность использования помещения по его назначению (л.д. 88 Том 1).

Истец указывает на то, что Договор аренды от 16.03.2021 N ГК-А-04914/20 был заключен под влиянием обмана при этом не дает пояснений в чем состоял обман, и что переданное помещение не может быть использовано им по назначению без существенных затрат на реконструкцию и устранение нарушений противопожарной безопасности.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

Ответчиком было предоставлено в аренду помещение со ссылкой на имеющуюся Техническую документацию, составленную на 15.03.2018 год, о чем было известно Истцу при участии в аукционе.

Ссылка Истца на противоречие в общей площади здания, которая составляет менее чем 0,5 %, не свидетельствует о недобросовестности Ответчика как Арендодателя и невозможности использовать здание (помещение) по его целевому назначению.

Здание было передано Истцу по акту приема-передачи без замечаний, единственное упоминание Истца о якобы невозможности использовать помещение имелось лишь в одном письме (л.д. 95-97 Том 1) как факт, обосновывающий требование возврата суммы арендных платежей.

Более того, вся имеющиеся переписка между сторонами свидетельствовала о заинтересованности Истца в использовании, переданного в аренду здания. Истец осуществлял оплату арендных платежей без каких-либо претензий.

Из переписки между Истцом и Ответчиком следует, что Истец пользовался данным помещением, согласовывал ремонтные работы (л.д. 61-61, 65, 68,73, 75, 81, 85 Том 1).

Истец ссылается на то, что не мог пользоваться арендованным имуществом, но, тем не менее продолжал осуществлять плату за пользование данным имуществом. Таким образом, Истец своими действиями подтвердил намерение пользоваться переданным ему имуществом в аренду.

Истец в своем письме, направленном в адрес Ответчика 26 ноября 2021 г. (л.д. 85 Том 1), сообщил, что между сторонами заключен Договор аренды от 16.03.2021 г. N ГК-А-04914/20 в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мантулинская, д. 5, стр.3, а также, что ведет переговоры с банками для получения кредитной линии для ведения хозяйственной деятельности. Таким образом, из текста письма не усматривается, что данное помещение невозможно использовать по назначению или имеются какие-либо препятствия в его использовании.

Согласно представленному в материалы дела Акту осмотра нежилого помещения (здания), принадлежащего по праву собственности городу Москве N 9018797/1/22 от 24.01.2022 г. (л.д. 134-149), проведенному Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинсиекцин но недвижимости) следует, что по результатам осмотра установлено "Все перепланировки учтены в БТИ в красных линиях на поэтажных планах" (л.д. 135 Том 1).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность стороны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

Истец, в апелляционной жалобе указывает на существенные затраты, которые он мог понести, поскольку переданное здание имеет множество нарушений правил противопожарной безопасности. При этом Истец ссылается на предписание государственного инспектора района Пресненский и Арбат г. Москвы по пожарному надзору - инженер 2 РОНПР Управления по ЦАО Главного управления МЧС России по г. Москве от 09.04.2021 г. N 83/1/1, несмотря на тот факт, что данным предписанием запрета на использование здания не имелось, и был предоставлен срок на устранение всех нарушений 1 (один) календарный год, который впоследствии был продлен.

Истец, указывает на негативные последствия, связанные с неточностью в общей площади здания, при этом не указывает, к каким конкретно негативным последствиям это могло бы привести, таким образом, ссылки Истца имеют необоснованный, предположительный характер.

Кроме того, все требования к пожарной безопасности были приняты действующим законодательством уже после составления Технического паспорта и поэтажного плана (л.д. 46-48 Том 1), т.е. после 15.03.2018 г.

Довод Истца о возможном штрафе за незаконную реконструкцию и за нарушение пожарной безопасности не является состоятельным, поскольку предписание государственного инспектора района Пресненский и Арбат г. Москвы по пожарному надзору - инженер 2 РОНПР Управления по ЦАО Главного управления МЧС России по г. Москве от 09.04.2021 г. N 83/1/1 вынесено в отношение Ответчика, и случае неисполнения требований настоящего предписания, ответственность несет Ответчик, но не Истец.

Таким образом, доводы Истца о непригодности помещения, переданного по Договору аренды от 16.03.2021 г. N ГК-А-04914/20 не являются обоснованными, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, доказывающие невозможность использования помещения по целевому назначению, в соответствии с договором. Помещения передано Истцу по акту приема-передачи, которым арендатор подтвердил, что объект аренды полностью пригоден для использования в соответствии с условиями договора.

Истец указывает на предполагаемые убытки, а именно на возможность получения штрафа, предусмотренного п.5. ст. 9.5. КоаП РФ за использование помещения по неузаконенной перепланировки (реконструкции). Однако Истец не представил доказательств, которые бы свидетельствовали о наступлении указанных последствий.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

На дату передачи (16.03.2021 г.) переданного в аренду здания недостатков по требованиям пожарной безопасности не имелось, т.е. нарушение правил пожарной безопасности были установлены уже после заключения договора аренды и стали известны как Истцу, так и Ответчику лишь 09.04.2021 г., более того при заключении договора аренды Ответчик руководствовался имеющимся документами на передаваемое здание в аренду, и оснований не доверять данным документам у Ответчика не имелось.

Технический паспорт и поэтажный план, составленный па 15.03.2018 г. не действительным в установленным законном порядке не признавался, в связи с чем, Ответчик действовал добросовестно при заключении договора аренды.

Истец со своей стороны не обращался к Ответчику с требованием устранить те или иные недостатки в переданном в аренду помещение, не просил компенсировать расходы на устранение данных недостатков, и, до 17.12.2021 г. требований о досрочном расторжении договора в адрес Ответчика не поступало. Истец, ссылаясь на обязанность Ответчика убытки, не обосновал в чем состоят убытки, и как они связаны с действиями Ответчика.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В соответствии с частью 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Довод Истца о том, что ни суд первой инстанции, ни Ответчик не усомнились, и не опровергли проведенную судебную экспертизу, а именно ответ экспертов на первый вопрос, не обоснован.

Суд первой инстанции в своём решении указал, что критически относится к выводам эксперта, указывающим на невозможность эксплуатации спорного объекта в целях: "культурно-просветительское, помещения культурного обслуживания, коворкииг, административно-офисное", учитывая наличие в ответе на второй вопрос противоречивых выводов эксперта, который указал сначала на невозможность ответа на данный вопрос, а потом указал на наличие нарушений устройства лестницы. При этом, о наличии незаконной перепланировки в части лестницы эксперт при ответе на первый вопрос не указал.

Таким образом, выводы суда первой основаны на объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств.

Все обстоятельства, имеющие юридическое значение при рассмотрении дела, установлены судом правильно. В решении дана надлежащая оценка представленным доказательствам в соответствии с требованиями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Доводы, указанные в обоснование апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 декабря 2022 года по делу N А40-9875/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Ю.Н. Кухаренко

Судьи

Д.В. Пирожков Е.А. Птанская