Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2023 г. N 09АП-6075/23 по делу N А40-275891/2021

г. Москва

04 апреля 2023 г.

Дело N А40-275891/21

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Александровой Г.С., Бондарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "СПЕКТР-СТРОЙПРОДУКЦИЯ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2022

по делу N А40-275891/21-1-1447, принятое судьей Коноваловой Е.В.

ООО "СПЕКТР-СТРОЙПРОДУКЦИЯ" (ИНН 4217181575, ОГРН 1174205001387)

к АО "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных

технологий (ФТ-Центр)" (ОГРН 1227700808279)

о признании недействительным отчета от 10.06.2021 N 03-0521, о признании действий арендодателя по повышению в одностороннем порядке ставки арендной платы более чем в два раза неправомерным,

по встречному иску АО "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)" к ООО "СПЕКТРСТРОЙПРОДУКЦИЯ"

о взыскании 1 048 031,07 руб. долга по договору аренды от 02.10.2017 за январь - июль 2022 года и долга по оплате расходов за пользование земельным участком за период с 12.03.2019 по 23.03.21 в размере 248 202 руб.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Хребет Н.С. по доверенности от 01.02.2022, диплом ВСА 1012851 от 15.07.2010;

от ответчика: Оконов А.Л. по доверенности от 06.12.2022, диплом КО 97531 от 22.06.2012;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СПЕКТР-СТРОЙПРОДУКЦИЯ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АО "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)" (далее - ответчик) о признании недействительным отчета от 10.06.2021 N 03-0521, о признании действий арендодателя по повышению в одностороннем порядке ставки арендной платы более чем в два раза неправомерным.

Ответчик обратился со встречными требованиями о взыскании с истца долга по договору аренды от 02.10.2017 за январь - июль 2022 в размере 1.048.031 руб. 07 коп. и долга по оплате расходов за пользование земельным участком за период с 12.03.2019 по 23.03.21 в размере 248.202 руб. Всего в сумме 1.296.233 руб. 07 коп., с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании суда первой инстанции истец заявил ходатайство об отказе от иска в части требования о признании недействительным отчета от 10.06.2021 N 03-0521. Ответчиком заявлено о процессуальном правопреемстве.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2022 по делу N А40-275891/21 ФГУП "ФТ-ЦЕНТР" заменен на правопреемника - АО "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)". Принят частичный отказ от первоначального иска, производство по требованию о признании недействительным отчета от 10.06.2021 N 03-0521 прекращено. Первоначальный иск удовлетворен. Действия арендодателя по повышению в одностороннем порядке ставки арендной платы признаны неправомерными. Встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить в части и принять новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований в размере 936174,79 руб. Заявитель апелляционной жалобы указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт. Представитель ответчика просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 02.10.2017 между Федеральным государственным унитарным предприятием "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)" (арендодателем) и ООО "СпектрСтройПродукция" (Арендатором) был заключен договор аренды федерального недвижимого имущества (далее - Договор).

В соответствии с п. 1.1 Договора Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование (аренду) нежилое здание, расположенное по адресу: Кемеровская область, г.Новокузнецк, проспект Строителей, д. 1, общей площадью 1496,7 кв.м. по акту приема-передачи от 02.10.2017.

Использование здания истцом не оспаривается. Внесение ежемесячной арендной платы производится Арендатором самостоятельно в безналичном порядке ежемесячно авансовым платежом за текущий месяц до 10 числа текущего месяца (п. 4.3 Договора).

В соответствии с п. 4.2 Договора сумма арендной платы составляет 152 446,25 руб. в месяц, в том числе НДС 18% в размере 23254,51 руб.

Согласно положениями Федерального закона от 03.08.2018 N 303-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах", начиная с 01.01.2019, применяется налоговая ставка по НДС в размере 20%, независимо от даты и условий заключения договора. Уведомлением от 12.12.2018 N 2472 размер арендной платы был изменен, и с 11.02.2019 был установлен в размере 155030,09 руб. в месяц, с учетом НДС 20% в размере 25 838,35 руб.

Таким образом, по данному уведомлению размер арендной платы не был изменен по инициативе арендодателя, а уведомление носило информационный характер об изменении платы в связи с изменением ставки НДС, включенной в размер арендной платы соглашением сторон.

Согласно п. 4.11 Договора размер арендной платы по Договору может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке, в связи с изменением рыночной стоимости права пользования и владения Объектом на правах аренды, но не чаще чем один раз в год, или на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен настоящий Договор.

Уведомление об изменении размера арендной платы Арендодатель направляет Арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязанность Арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения Арендатором указанного выше уведомления, который определяется в любом случае не позднее 10 (десяти) календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу Арендатора, указанному в настоящем Договоре.

Ответчик (арендодатель), руководствуясь условиями Договора, направил в адрес истца уведомление от 27.07.2021 N 1619 об изменении размера арендной платы по Договору на сумму 318797,08 руб. в месяц с учетом НДС 20%, без учета коммунальных услуг и эксплуатационных расходов.

Ответчик, предъявляя встречный иск, указал, что с августа 2021 у арендатора возникла обязанность уплачивать арендую плату в новом размере.

Истцом обстоятельство получения уведомления не оспаривалось.

Однако истец ссылается на то, что в уведомлении ФГУП "ФТ-Центр" не обосновал изменение рыночной стоимости права аренды, не были представлены соответствующие расчеты; ответчиком был представлен титульный лист Отчета об оценке N 03-0521 и стр.8 к нему, в которой перечислены ряд объектов в том, числе и объект который арендует ООО "Спектр-Стройпродукция", расположенный по адресу г.Новокузнецк пр-кт Строителей д.1; Отчет арендатору не был представлен.

Считая новый размер арендной платы необоснованно завышенным, истец обратился с иском в суд.

Оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, с учетом разъяснений, данных в п.21-22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречных требований, исходя из следующего.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Согласно п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением Арбитражного суда г.Москвы от 12.09.22 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "ТПП-Эксперт".

Перед экспертом поставлен вопрос: 1. Какова рыночная стоимость права пользования и владения (годовая арендная плата) в рублях за 1 кв.м. в год за нежилое здание, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, проспект Строителей д. 1, общей площадью 1 496,7 кв.м. по состоянию на 10.06.2021 г.?

В экспертном заключении N 51/50 эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость права пользования и владения (годовая арендная плата) в рублях за 1 кв.м. в год за нежилое здание, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, проспект Строителей д. 1, общей площадью 1 496,7 кв.м по состоянию на 10.06.2021 составляет 1356 руб. Сторонами выводы эксперта не оспорены.

В соответствии со ставкой, определенной судебным экспертом, с учетом представленных истцом платежных поручений об оплате, ответчиком уточнены требования встречного иска.

Поскольку завышение ставки при ее одностороннем изменении подтверждено судебным экспертом, суд первой инстанции пришел к выводу, что требование истца о признании такого одностороннего повышения неправомерным подлежит удовлетворению.

Согласно уточненному требованию встречного иска, задолженность истца по оплате арендных платежей по состоянию на 13.12.2022, рассчитанная по примененной с 09.08.21 ставке, определенной судебным экспертом, составила за период с января 2022 по июль 2022 включительно 1.048.031 руб.

Согласно п. 3.3.27 Договора арендатор обязан возмещать арендодателю арендную плату за земельный участок, занятый объектом.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции стороны поясняли, что истец арендует все здание.

Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г.Москвы по делу N А40-93860/21 установлены следующие обстоятельства: Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 42:30:0301014:149, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, р-н Центральный, просп. Строителей, д. 1, общей площадью 1469 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.10.2020 (право собственности зарегистрировано за регистрационным номером 42-42-06/078/2006-729 от 24.11.2006). В границах вышеназванного земельного участка расположено нежилое здание с кадастровым номером 42:30:0301014:631, площадью 1496,7 кв.м., закрепленное на праве хозяйственного ведения за Федеральным государственным унитарным предприятием "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий" с 26.11.2010 за регистрационным номером 42-42-06/166/2010-021, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.10.2020. Земельный участок с кадастровым номером 42:30:0301014:149 используется ФГУП "ФТ-Центр" без оформленных договорных отношений. Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером - 42:30:0301014:149, общей площадью 1469 кв.м., расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, р-н Центральный, просп. Строителей, д.1, занимаемой ФГУП "ФТ-Центр", на основании отчета независимого оценщика N 20-397-06 от 06.11.2020, составляет 121930 руб. в год.

В силу ст. 65 ЗК РФ землепользование является платным.

Поскольку по условиям договора истец обязался компенсировать ответчику арендную плату за землю, арендодатель правомерно требует возмещения суммы в размере, определенном судом.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, учитывая, что доказательств оплаты арнедной платы не представлено, пришел к выводу об удовлетворении требований по встречному иску, с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Суд первой инстанции в порядке ст. 170 АПК РФ произвел зачет присужденных сумм судебных расходов по первоначальному и встречному искам.

Отклоняя доводы жалобы, апелляционный суд отмечает следующее.

Согласно заключению эксперта от 18.10.2022 N 51/50 величина рыночной стоимости права пользования в владения (годовая арендная плата) в рублях за 1 кв.м. в год за нежилое здание, расположенное по адресу: Кемеровская область, г.Новокузнецк, проспект Строителей, д. 1, общей площадью 1496,7 кв.м. по состоянию на 10.06.2021 составляет 1 356 руб. с учетом НДС.

Таким образом, сумма арендной платы составила 169127,10 руб. в месяц.

Поскольку истец ненадлежащим образом исполнил договорные обязательства, ответчик, исходя из определенной ставки арендной платы по Договору аренды, на основании заключения эксперта от 18.10.2022 N 51/50, произвел расчет задолженности арендной платы.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении и нарушении им норм материального и процессуального права, а, по сути, выражают несогласие с указанными выводами, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2022 по делу N А40-275891/21-1-1447 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "СПЕКТР-СТРОЙПРОДУКЦИЯ" в доход федерального бюджета 3000 (Три тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Г.С. Александрова А.В. Бондарев