Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2023 г. N 10АП-3138/23 по делу N А41-54944/2022

г. Москва

06 апреля 2023 г.

Дело N А41-54944/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Бархатовой Е.А., Коновалова С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кононихиной Е.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Торгово-промышленная компания "Сенеж" на решение Арбитражного суда Московской области от 29.12.2022 по делу N А41-54944/2022.

В судебном заседании приняли участие представители:

акционерного общества "Торгово-промышленная компания "Сенеж" - Сигай Р.Ю. по доверенности от 26.12.2022;

индивидуального предпринимателя Лариной Екатерины Михайловны - Серёгин А.А. по доверенности от 26.06.2018;

общества с ограниченной ответственностью "АТАК" - Сысоев Н.В. по доверенности от 08.04.2022.

Акционерное общество "Торгово-промышленная компания "Сенеж" (далее - истец, АО "ТПК "Сенеж", компания) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Лариной Екатерине Михайловне (далее - ответчик, ИП Ларина, предприниматель) о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 028 958 руб. 30 коп. за период с 01.01.2019 по 31.12.2021, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 143 445,61 руб. за период с 01.01.2019 по 31.12.2021.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха, общество с ограниченной ответственностью "АТАК" (далее - ООО "АТАК").

Решением суда первой инстанции исковое заявление оставлено без удовлетворения.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, отмечает, что обжалуемое решение противоречит судебным актам по иным делам по спорам истца с собственниками иных помещений в здании. Настаивает на том, что ответчик должен нести затраты на содержание помещений, относящихся к общему имуществу здания.

От ответчика и ООО "АТАК" поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, представители ответчика и ООО "АТАК" возражали против доводов жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Балашиха Московской области и ЗАО "ТПК "Сенеж", ОАО "Магазины электроники МИР" под размещение торгово-развлекательного центра сроком с 01.08.2007 по 31.07.2032 заключен договор аренды от 26.07.2009 N 1067 с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка общей площадью 12 000 га, входящего в состав земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:15:0010202:22, в границах, указанных в кадастровом плане, прилагаемом к договору, расположенного по адресу: Московская обл., г. Балашиха, ш. Энтузиастов, д. 54 А.

На участке находится объект недвижимого имущества - здание торгового центра, помещения в котором принадлежат на праве собственности согласно свидетельствам о государственной регистрации прав (пункты 1.1, 1.2 договора).

Согласно пункту 1.3 договора стороны, безусловно, выражают согласие на вступление в настоящий договор иных правообладателей помещений в этом здании. Арендодатель письменно уведомляет арендаторов о вступлении в договор новых арендаторов в течение 3-х дней с момента подписания соглашения о вступлении в договор с новыми лицами.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.4 договора размер годовой арендной платы за арендуемый земельный участок определяется перерасчетом арендной платы и ежегодно пересматривается после выхода нормативно-правовых актов городского округа Балашиха. Платежи производятся ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала. Размер годовой арендной платы за земельный участок определяется по формуле: Ап= S x Аб х Кд х Пкд х Км, где S - площадь земельного участка, Аб - базовый размер арендной платы, Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором зем.участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, Пкд - повышающий коэффициент, Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка, устанавливаются постановлением Главы городского округа Балашиха.

Между Администрацией городского округа Балашиха Московской области и ЗАО "ТПК "Сенеж", ООО "Акос", ООО "АТАК" заключено дополнительное соглашение от 20.12.2010 N 1 о вступлении новых арендаторов в договор аренды от 26.07.2009 N 1067, стороны внесли изменения в договор аренды, изложив пункт 1.2 в новой редакции: "1.2. На участке находится объект недвижимого имущества - здание торгового центра, помещения в котором принадлежат ЗАО "ТПК "Сенеж", ООО "Акос", ООО "АТАК" на праве собственности согласно свидетельствам о государственной регистрации":

- ЗАО "ТПК "Сенеж" - общая площадь 12 614,4 кв. м;

- ООО "Акос" - общая площадь 1964,8 кв. м;

- ООО "АТАК" - общая площадь 1470,4 кв. м.

Также между Администрацией городского округа Балашиха Московской области и ЗАО "ТПК "Сенеж", ОАО "Магазины электроники МИР" сроком на 10 лет заключен договор от 07.05.2009 N 1375 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 50:15:010202:82, 50:15:010202:84, 50:15:010202:83, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения бесплатной парковки и организации въезда-выезда.

Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено, что стороны безусловно выражают согласие на вступление в настоящий договор иных правообладателей.

В соответствии с пунктами 3.3, 3.4, 3.5 данного договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме для юридических лиц ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством. Арендная плата начисляется с даты, указанной в п. 2.1 договора. Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования земельных участков, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.

Размер годовой арендной платы за земельный участок также определяется по формуле: Ап= Sx Аб х Кд х Пкд х Км.

Дополнительным соглашением от 20.12.2010 N 1 к договору аренды от 07.05.2009 N 1375 внесены изменения в связи со вступлением в договор ООО "Акос" и ООО "АТАК" в качестве арендаторов.

Материалами дела подтверждается, что размер арендной платы по договорам аренды от 26.07.2009 N 1067 и от 07.05.2009 N 1375 определен пропорционально площади объектов нежилых помещений, находящихся в собственности обществ.

На основании договоров от 08.07.2013 ООО "Акос" передало права и обязанности арендатора в пользу ИП Лариной по договорам аренды от 26.07.2009 N 1067 и от 07.05.2009 N 1375.

Выписками из ЕГРН подтверждается, что договоры аренды, дополнительные соглашения к ним и договоры уступки зарегистрированы в установленном законом порядке, земельные участки с кадастровыми номерами 50:15:0010202:22; 50:15:0010202:82; 50:15:0010202:84; 50:15:0010202:83 переданы арендаторам, на момент рассмотрения настоящего спора зарегистрировано обременение прав в виде аренды в пользу ЗАО "ТПК "Сенеж", ИП Лариной, ООО "АТАК".

Выписками из ЕГРН подтверждается, что ИП Лариной на праве собственности принадлежит помещение с кадастровым номером 50:15:0000000:65742, площадью 1964,8 кв. м, расположенное в торговом центре с кадастровым номером 50:15:0000000:6744.

В собственности ЗАО "ТПК "Сенеж" находятся нежилые помещения общей площадью 12 559 кв. м. При этом, как указывается истцом, помещения общей площадью 4521,8 кв. м, принадлежащие ЗАО "ТПК "Сенеж" на праве собственности, фактически являются местами общего пользования.

Между тем, как указывает истец, размер арендной платы по договорам аренды от 26.07.2009 N 1067 и от 07.05.2009 N 1375 определен для каждого из арендаторов без учета площади мест общего пользования, в связи с чем в данной части ЗАО "ТПК "Сенеж" единолично несет расходы по уплате арендной платы за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 50:15:0010202:22; 50:15:0010202:82; 50:15:0010202:84; 50:15:0010202:83.

Поскольку претензия от 01.07.2021 истца оставлена ответчиком без удовлетворения, компания обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.

Из материалов дела усматривается, что рассматриваемый иск является кондикционным.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 названного Кодекса).

В рассматриваемом случае подлежат установлению следующие обстоятельства: сбережение ответчиком денежных средств за счёт истца путём использования имущества истца; сбережение таких средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований; доказанность размера неосновательного обогащения.

При этом указанные обстоятельства должны быть установлены в совокупности.

Подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей с 01.03.2015, предусмотрено, что если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без проведения торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Из разъяснений, указанных в абзаце 4 пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что неосновательное обогащение за земельный участок следует рассчитывать пропорционально площади принадлежащих собственникам нежилых помещений. При этом необходимо учитывать, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Следовательно, при расчете платы за земельный участок, находящийся под нежилым зданием и необходимый для его эксплуатации, должны учитываться площади помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, то есть относящиеся к общему имуществу здания (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Иной расчет арендной платы повлечет пользование соответствующей частью земельного участка (пропорциональной площади помещений общего пользования, относящихся к общему имуществу здания), без его оплаты.

В обоснование отнесения помещений общей площадью 4521,8 кв. м к местам общего пользования ЗАО "ТПК "Сенеж" ссылается на заключение специалиста, согласно которому помещения с кадастровыми номерами 50:15:0000000:148881, 50:15:0000000:148866, 50:15:0000000:153964, 50:15:0000000:65734, 50:15:0000000:150116, 50:15:0000000:65738, 50:15:0000000:150118, 50:15:0000000:65753, 50:15:0000000:153979, 50:15:0000000:65745 и здание с кадастровым номером 50:15:0000000:6743, принадлежащие истцу на праве собственности предназначены для обслуживания более одного помещения в здании торгового центра с кадастровым номером 50:15:0000000:6744; имеют исключительно вспомогательное назначение и являются местами общего пользования по отношению к помещениям здания.

Вместе с тем, как верно отметил суд первой инстанции, из актов осмотра и фотоматериалов, представленных в дело, усматривается, что часть помещений истца фактически используется для ведения предпринимательской деятельности третьими лицами (размещение торговых точек, банкомата, выставление витрин и товаров и т.п.).

Следовательно, истцом такие помещения частично используются в коммерческих целях.

В связи с указанным суд первой инстанции верно отметил, что общая площадь мест общего пользования в размере 4521,8 кв. м не подлежит применению при расчете неосновательного обогащения.

Суд первой инстанции предлагал лицам, участвующим в деле, рассмотреть вопрос о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления действительной площади мест общего пользования. Вместе с тем, такое ходатайство, в том числе истцом, не заявлено.

Доказательств освобождения мест общего пользования от имущества третьих лиц в материалах дела не имеется.

Согласно пункту 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 этой статьи, должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В материалы дела представлена копия соглашения от 20.12.2010 о порядке распределения расходов по уплате арендной платы по договору аренды от 07.05.2009 N 1375, заключенного между ЗАО "ТПК "Сенеж", ООО "Акос", ООО "АТАК", согласно которому арендная плата рассчитывается для каждого арендатора пропорционально площади принадлежащих помещений, в связи с чем ЗАО "ТПК "Сенеж" приняло обязательство по внесению 78,6% от общей суммы арендной платы, ООО "Акос" - 12,2%, ООО "АТАК" - 9,2%.

В соответствии с указанными долями ЗАО "ТПК "Сенеж", ИП Ларина Е.М., ООО "АТАК" по настоящее время вносят арендную плату согласно расчетам арендодателя.

Довод истца о том, что ИП Ларина не является стороной соглашения от 20.12.2010 о порядке распределения расходов по уплате арендной платы по договору аренды от 07.05.2009 N 1375, вопреки доводам апелляционной жалобы, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку в силу 392.3 ГК РФ к ИП Лариной перешли все права и обязанности по договору аренды от 07.05.2009 N 1375, по истечении срока данный договор возобновлен сторонами на прежних условиях на неопределенный срок.

Доказательств того, что в отношении ИП Лариной по договору аренды от 07.05.2009 N 1375 установлен иной расчет размера арендной платы, отличный от расчета, применявшегося в отношении ООО "Акос", в материалах дела не имеется.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Материалами дела, в том числе уведомлениями КУИ Администрации городского округа Балашиха об изменении размера арендной платы на с 01.01.2018 и с 01.01.2021 по договору аренды от 26.07.2009 N 1067, направленными в адрес истца, подтверждается, что размер арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается арендодателем пропорционально площади помещений, находящихся в собственности каждого из арендаторов, в связи с чем ЗАО "ТПК "Сенеж" вносит 78,6% от общей суммы арендной платы по договору.

Указанная доля расходов по оплате пользования земельными участками, предоставленными в аренду по договорам аренды от 26.07.2009 N 1067 и от 07.05.2009 N 1375, соответствует доле каждого из арендаторов в несении расходов по оказанию услуг управления, эксплуатации и техническому обслуживанию недвижимости, определенной в договоре от 08.02.2014 N 3ЭиУ, заключенном между ЗАО "ТПК "Сенеж", ИП Ларина Е.М.

Заключая соглашение от 20.12.2010 о порядке распределения расходов по уплате арендной платы по договору аренды от 07.05.2009 N 1375 и договор от 08.02.2014 N 3ЭиУ, истец добровольно принял на себя обязательства по внесению арендной платы в согласованном сторонами договоров размере.

При этом как собственник помещений с кадастровыми номерами 50:15:0000000:148881, 50:15:0000000:148866, 50:15:0000000:153964, 50:15:0000000:65734, 50:15:0000000:150116, 50:15:0000000:65738, 50:15:0000000:150118, 50:15:0000000:65753, 50:15:0000000:153979, 50:15:0000000:65745 и здания с кадастровым номером 50:15:0000000:6743 общество не могло не знать о целевом назначении данных объектов, доказательств изменения целевого или функционального назначения в период действия спорных договоров аренды не усматривается.

В материалах дела не имеется доказательств того, что в период действия договоров аренды от 26.07.2009 N 1067, от 07.05.2009 N 1375 общество обращалось к арендодателю за внесением изменений в договоры аренды либо иным способом оспаривало размер и порядок расчета арендной платы по договорам.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, пришел к верному выводу, что исковые требования АО "ТПК "Сенеж" фактически направлены на изменение условий договоров аренды от 26.07.2009 N 1067, от 07.05.2009 N 1375 в одностороннем порядке, что в силу статей 309, 450 ГК РФ не допускается.

Ссылки АО "ТПК "Сенеж" на судебную практику по спорам о взыскании неосновательного обогащения отклоняются судом, поскольку такие судебные акты вынесены при иных фактических обстоятельствах, судебные акты о взыскании неосновательного обогащения с собственников помещений в спорном торговом центре вынесены в отношении лиц, не являющихся стороной по договорам аренды от 26.07.2009 N 1067, от 07.05.2009 N 1375.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерные выводы суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29.12.2022 по делу N А41-54944/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Торгово-промышленная компания "Сенеж" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Е.А. Бархатова С.А. Коновалов