Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2023 г. N 09АП-9819/23 по делу N А40-161078/2022

г. Москва

04 апреля 2023 г.

Дело N А40-161078/22

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кочешковой М.В.,

судей:	Марковой Т.Т., Суминой О.С.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 13.01.2023 по делу N А40-161078/22

по заявлению ООО "Строительные инвестиции"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: 1) Департамент городского имущества города Москвы, 2) АО "ИНВЕСТТОРГБАНК", 3) ООО "Технопарк Очаково", 4) ЗАО "ВЕРТЕКС РИЭЛ-ЭСТЕЙТ"

о признании незаконным уведомления,

при участии:

от заявителя:	Туловова Ж.Р. по доверенности от 05.04.2021;
от заинтересованного лица:	Макеева Ю.Д. по доверенности от 24.01.2023;
от третьего лица:	1) Кастальская Г.С. по доверенности от 22.11.2022 2) Добровольская М.В. по доверенности от 06.12.2022 от остальных третьих лиц не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Строительные инвестиции" (далее - Заявитель, ООО "Строительные инвестиции", Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Москве, Управление) о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от 01.07.2022 N MFC-0558/2021-1372996-1,2, MFC-0558/2021-1373530,1,2; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Строительные инвестиции" в установленном законом порядке путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Строительные инвестиции" в отношении объектов недвижимости с кадастровым номером 77:07:0012008:1177 и с кадастровым номером 77:07:0012008:3744.

К участию в деле в качестве Третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета иска, привлечены Департамент городского имущества г. Москвы, АО "ИНВЕСТТОРГБАНК", ООО "Технопарк Очаково", ЗАО "ВЕРТЕКС РИЭЛ-ЭСТЕЙТ".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.01.2023 заявление ООО "Строительные инвестиции" удовлетворено.

Управление Росреестра по Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. По мнению Заинтересованного лица при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Москве доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель ООО "Строительные инвестиции" с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представитель АО "ИНВЕСТТОРГБАНК" с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представитель Департамента городского имущества г. Москвы оставил вопрос об удовлетворении апелляционной жалобы на усмотрение суда.

Третьи лица по делу ООО "Технопарк Очаково", ЗАО "ВЕРТЕКС РИЭЛ-ЭСТЕЙТ", надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, заявлений и ходатайств суду не представили.

Рассмотрев дело в порядке статей 123, 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, заслушав представителей сторон по делу, Третьих лиц, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ с учетом части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу указанных норм и статьи 13 ГК РФ в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на обращение с заявлением в суд.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, применил и истолковал нормы материального права, подлежащие применению, и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии в настоящем споре совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционная коллегия поддерживает данный вывод суда первой инстанции исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено, что в ходе проведения процедуры конкурсного производства в рамках дела N А40-88493/2017, конкурсным управляющим ЗАО ""ВЕРТЕКС РИЭЛ-ЭСТЕЙТ" Макаровым Валерием Викторовичем, было реализовано с торгов имущество должника, а именно:

- здание площадью 2571,9 кв. м. с кадастровым номером 77:07:0012008:1177, расположенное по адресу: г. Москва, Очаковское ш., д. 40, стр. 1;

- здание площадью 532,5 кв. м. с кадастровым номером 77:07:0012008:3744, расположенное по адресу: г. Москва, Очаковское гл., д. 40, стр. 2.

По итогам состоявшихся торгов, между ЗАО "ВЕРТЕКС РИЭЛ-ЭСТЕЙТ" и ООО "Строительные инвестиции" подписан договор купли-продажи нежилых зданий N 4 от 16.07.2021, предметом которого являются нежилые здания (КN 77:07:0012008:1177 и 77:07:0012008:3744), которые являются предметом рассмотрения настоящего заявления.

Оплата стоимости договора была проведена ООО "Строительные инвестиции" 19.07.202, что подтверждается Платежным поручением N 989 от 19.07.2021, в связи с чем 21.07.2021 был подписан Акт приема-передачи недвижимого имущества.

В целях регистрации перехода права собственности на вышеуказанные здания, ЗАО "ВЕРТЕКС РИЭЛ-ЭСТЕЙТ" в Управление Росреестра по Москве совместно с ООО "Строительные инвестиции" были поданы для совместного рассмотрения заявления о регистрации перехода прав на объект недвижимости N MFC-0558/2021-1372996-1,2 и MFC-0558/2021-1373530-1,2 от 25.08.2022.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности от 03.09.2021 за N MFC-0558/2021-1372996-1,2 и N MFC-0558/2021- 1373530-1,2 Общества были уведомлены о приостановлении государственной регистрации.

Во исполнение уведомления о приостановлении в адрес Управления были направлены дополнительные документы одновременно с заявлением о возобновлении государственной регистрации.

Однако Уведомлением Росреестра по Москве от 15.06.2022 за N MFC-0558/2021-1372996-1,2, MFC0558/2021-1373530,1,2 в снятии приостановления государственной регистрации перехода права собственности было отказано.

Уведомлением 01.07.2022 в государственной регистрации перехода права собственности отказано.

Удовлетворяя заявление Общества, суд первой инстанции правомерно и обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 12 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона N 218-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника, представителя собственника или иного лица, указанного в пунктов 1-3 статьи 15 Федерального закона N 218-ФЗ, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (пункт 4 статьи 15 Федерального закона N 218-ФЗ).

В силу части 4 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).

При этом понятие "правовой экспертизы" представленных на государственную регистрацию документов в соответствии со статьей 29 Федерального закона N 218-ФЗ представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона N 218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом споре отказ Управления Росреестра по Москве был мотивирован тем, что не устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, а именно:

- Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении объектов недвижимости с кадастровым номером 77:07:0012008:1177 и с кадастровым номером 77:07:0012008:3744 установлены запреты на совершение регистрационных действий;

- Объекты недвижимости, расположенные по адресам: Москва, Москва, ш. Очаковское, д. 40, строения 1, 2, обладают признаками самовольного строительства и включены в приложение N 2 к постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 N819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков" (п. 2907, п.2908), на рассмотрении Арбитражного суда города Москвы находится иск Департамента городского имущества города Москвы к ЗАО "ВЕРТЕКС РИЭЛ-ЭСТЕЙТ" (дело NА40- 257750/20-77-1776) в отношении данных объектов недвижимости;

- Согласно сведениям кадастра недвижимости ЕГРН по адресу: Москва, ш. Очаковское, д. 40, стр. 2 учтено два здания с кадастровыми номерами 77:07:0012008:3744 (площадью 532,5 кв.м), 77:07:0012008:1181 4 (площадью 1901,4 кв.м), в связи с чем, имеются основания полагать об изменении указанного объекта;

- Согласно пункту 1.3 Договора купли-продажи N 04 от 06.07.2021 продавец гарантирует, что имущество не подарено, не продано, не обременено правами третьих лиц. Однако согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:07:0012008:1177 содержится актуальной запись об аренде, что противоречит статье 460 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- В соответствии с информацией, размещенной 21.04.2021 N сообщения 6546514 на портале Единого Федерального реестра сведений о банкротстве (https://bankrot.fedresurs.ru), в отношении указанных выше объектов недвижимости в адрес конкурсного управляющего ЗАО "ВЕРТЕКС РИЭЛ-ЭСТЕЙТ" поступил, подписанный от имени победителя торгов (третье лицо) Договор купли-продажи N02 от 07.04.2021, сведения о расторжении/актуальности указанного договора, а также сведения о причинах, по которым вновь были проведены торги по аналогичной цене в более поздние даты, чем было предусмотрено в сообщении 19.02.2021 N сообщения 6204213, на портале Единого Федерального реестра сведений о банкротстве не размещены, в Управление не представлены;

- В отношение объекта недвижимости с кадастровым номером 77:07:0012008:3744 в ЕГРН отсутствуют записи об ипотеке, однако, положение о начальной продажной цене, сроках и условиях продажи имущества, в том числе в отношении данного объекта недвижимости утверждено АО "ИНВЕСТТОРГБАНК" в качестве залогового кредитора;

- Согласно сведениям ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 77:07:0012008:1177 расположен в пределах двух земельных участков, однако в представленном Договоре купли- продажи N 04 от 16.07.2021 имеется информация только об одном земельном участке, что противоречит статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, отказывая в испрашиваемых действиях по вышеназванным мотивам, Управление Росреестра по Москве не учло следующее.

В целях снятия запрета на совершение регистрационных действий с объектов недвижимости с кадастровым номером 77:07:0012008:1177 и с кадастровым номером 77:07:0012008:3744, ЗАО "ВЕРТЕКС РИЭЛ-ЭСТЕЙТ" были направлены соответствующие заявления в адрес ГУФССП г. Москвы, по результатам рассмотрения которых запреты и обременения были сняты с объектов.

Следовательно, указанные обстоятельства не могли послужить основанием для отказа в осуществлении регистрационных действий.

Доводы Управления относительно того, что здание является объектом самовольного строительства, не может являться основанием для отказа в проведении государственной регистрации ипотеки зарегистрированного права собственности на вышеуказанное здание, поскольку вопрос о признании его таковым разрешается исключительно при рассмотрении иска о сносе самовольной постройки, решение суда по которому служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку (пункт 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

В настоящее время Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.12.2021 по делу N А40-257750/2020, вступившим в законную силу, Департаменту городского имущества города Москвы и Правительству Москвы было отказано в удовлетворении исковых требованиях о признании объектов недвижимости самовольными постройками и об их сносе. Указанное Решение суда было также представлено в адрес Управления.

Следовательно, указанное основание для отказа также является необоснованным.

По вопросу учета в сведениях кадастра недвижимости ЕГРН по адресу: Москва, ш. Очаковское, д. 40, стр. 2 двух зданий с кадастровыми номерами 77:07:0012008:3744 (площадью 532,5 кв.м.), 77:07:0012008:11814 (площадью 1901,4 кв.м), ЗАО "ВЕРТЕКС РИЭЛ-ЭСТЕЙТ" было направлено в Управление заявление о снятии дублирующей записи, по результатам которого объекту недвижимости с кадастровым номером 77:07:0012008:1181 присвоен статус "Архивный".

Письмо Управления от 27.05.2022 N 19-4886/2022 было представлено в адрес Управления.

Относительно указания Управления на то, что в ЕГРН содержится актуальной запись об аренде спорного объекта недвижимости, суд указывает, что запись об аренде была погашена после снятия запрета на совершение регистрационных действий, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 08.06.2022, также представленной в адрес Управления.

Таким образом, данный довод Управления также является необоснованным.

Кроме того, обосновывая отказ в регистрации, Управление указало на отсутствие сведений о причинах, по которым в отношении спорного объекта недвижимости вновь были проведены торги по аналогичной цене в более поздние даты, чем было предусмотрено в сообщении 19.02.2021 N 6204213.

Признавая указанный довод Управления необоснованным, суд первой инстанции правильно указал, что испрашиваемые сведения были опубликованы на портале Единого Федерального реестра сведений о банкротстве, а так же представлены в Управления (Сведения о заключении договора купли-продажи, сообщение N 7008580 от 16.07.2021).

Доводы Управления о том, что отсутствие в ЕГРН записи об ипотеке при наличии сведений о залоговом кредиторе (АО "ИНВЕСТТОРГБАНК") препятствуют в осуществлении регистрации также отклоняются судом, поскольку отсутствие в отношение объекта недвижимости с кадастровым номером 77:07:0012008:3744 в ЕГРН записи об ипотеке не является основанием в отказе проведении государственной регистрации права собственности за ООО "Строительные инвестиции".

Также не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности за ООО "Строительные инвестиции" обстоятельство расположеня объекта недвижимости с кадастровым номером 77:07:0012008:1177 в пределах двух земельных участков, поскольку спорный объект недвижимости фактически уже зарегистрирован в указанных границах.

Кроме того, согласно публикации от 16.07.2021 N 7008580, между ЗАО "ВЕРТЕКС РИЭЛ-ЭСТЕЙТ" и ООО "Строительные инвестиции" заключён Договор купли-продажи N 04 по цене 31 000 000 руб. без учёта НДС. Лот N 1 "Недвижимое имущество: Нежилое здание (кадастровый номер 77:07:0012008:1177); Нежилое здание (кадастровый номер 77:07:0012008:3744); Право аренды земельного участка (кадастровый номер: 77:07:12008:31); расположенное по адресу: г. Москва, Очаковское ш., вл. 40".

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В конкурсную массу было включено право аренды земельного участка, на котором располагаются нежилые здания. Соответственно данное основание также не может является препятствием для государственной регистрации права.

Исходя из изложенного, ООО "Строительные инвестиции" при обращении в Управление полностью соблюдены требования законодательства и предоставлены документы, достаточные для проведения регистрационных действий. Документы соответствуют требованиям законодательства РФ и отражают информацию, необходимую для осуществление регистрационных действий.

Следовательно, у Управления Росреестра по Москве отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации, в связи с чем оспариваемый отказ является незаконным и необоснованным.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришёл к верному выводу об удовлетворении заявления ООО "Строительные инвестиции".

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ суд возлагает на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке и сроки.

Суд первой инстанции обязал Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 77:07 Судом апелляционной инстанции рассмотрены все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено. Основания для отмены решения суда отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 13.01.2023 по делу N А40-161078/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

М.В. Кочешкова

Судьи

О.С. Сумина Т.Т. Маркова