Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2023 г. N 09АП-6954/23 по делу N А40-116302/2022

г.Москва

04 апреля 2023 г.

Дело N А40-116302/22

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Головкиной О.Г., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сологуб А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Медикал Люкс Сервис"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 29.12.2022 по делу N А40-116302/22

по иску ООО "Медикал Люкс Сервис" (ИНН 7721756156, ОГРН 1127746309349)

к ГУП города Москвы "Центр-Сити" (ИНН 7703369588, ОГРН 1037703009057)

ООО "Паром" (ИНН 9729323366, ОГРН 1227700268927)

об освобождении от уплаты арендной платы,

по встречному иску ГУП города Москвы "Центр-Сити" к ООО "Медикал Люкс Сервис"

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Миролевич А.В. по доверенности от 20.01.2023, уд. адвоката 15858 от 21.12.2016;

от ГУП города Москвы "Центр-Сити": Великанов А.Д. по доверенности от 30.10.2022, диплом 107705 0135475 от 25.06.2015;

от ООО "Паром": не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Медикал Люкс Сервис" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ГУП города Москвы "Центр-Сити", ООО "Паром" об освобождении от уплаты арендных платежей с 23.08.2021 до устранения всех нарушений, указанных в судебном акте Пресненского районного суда по делу N 5-1556/21.

Определением от 17.10.2022 принят к производству встречный иск ГУП города Москвы "Центр-Сити" к ООО "Медикал Люкс Сервис" о взыскании задолженности по постоянной части арендной платы в размере 47 064 976 руб. 28 коп. за период с 01.08.2021 по 27.08.2021, с декабря 2021 по 05.06.2022 включительно, задолженности по переменной части арендной платы в размере 1 611 409 руб. 52 коп. с октября 2021 по май 2022, пени за просрочку постоянной части арендной платы в размере 3 136 196 руб. 98 коп. за период с 05.10.2021 по 31.03.2022.

Решением Арбитражного суда города Москвы 29.12.2022 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал, просил решение отменить, первоначальные исковые требования удовлетворить, а в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель ответчика - ГУП города Москвы "Центр-Сити" поддержал решение суда, представил отзыв на апелляционную жалобу в порядке ст.262 АПК РФ.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие представителя ответчика - ООО "Паром", извещенного надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Как следует из материалов дела, 24.03.2019 между Государственным унитарным предприятием города Москвы "Центр-Сити" (арендодатель) и ООО "Медикал Люкс Сервис" (арендатор) был заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) N SBR012-1812030002.11, по условиям которого истцу передано в аренду нежилые помещения общей площадью 3 492,4 кв.м., расположенные по адресу: г.Москва, Краснопресненская набережная, д.16 стр.1.

Договор заключен сроком на 5 (пять) лет с даты государственной регистрации договора.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 26.04.2019, подписанному истцом без замечаний с указанием на удовлетворительное техническое состояние.

Согласно п.3.6. договора обязательства арендатора по оплате арендной платы возникают со дня подписания сторонами акта приема-передачи объекта арендатору и прекращаются со дня, следующего за днем подписания акта возврата объекта арендодателю (в том числе при возвращении объекта аренды арендодателю после прекращения действия настоящего договора).

Размер и порядок внесения арендной платы установлены ч.5 договора.

В исковом заявлении истец указывает, что в помещении обнаружены недостатки, препятствующие его использованию.

В доказательство ненадлежащего состояния помещения истец ссылается на то, что постановлением Пресненского районного суда от 23.08.2021 по делу N 5-1556/21 к арендодателю применено административное наказание по ч.14 ст.19.5 КоАП в виде административного приостановления деятельности на 90 суток, в связи с нарушением требований пожарной безопасности..

Поскольку истец не уведомлен об устранении нарушений, указанных в постановлении суда, что фактически не позволяет по настоящее время использовать помещения, истец обратился к ответчику с требованием освободить его от внесения арендной платы за период с 23.08.2021 до устранения всех нарушений, указанных в судебном акте Пресненского районного суда по делу N 5-1556/21.

Направленная в адрес ответчика претензия, оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд города Москвы с соответствующим исковым заявлением.

В обоснование встречного иска, ответчиком указано, что арендатором, в нарушение принятых на себя обязательств, ненадлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по уплате арендной платы, ввиду чего у него перед ответчиком образовалась задолженность по постоянной части арендной платы в размере 47 064 976 руб. 28 коп. за период с 01.08.2021 по 27.08.2021, с декабря 2021 по 05.06.2022 включительно, задолженность по переменной части арендной платы в размере 1 611 409 руб. 52 коп. с октября 2021 по май 2022.

Кроме того, ответчиком, за нарушения арендатором сроков внесения постоянной арендной платы, начислена истцу неустойка в размере 3 136 196 руб. 98 коп. за период с 05.10.2021 по 31.03.2022, на основании п.6.2 договора, согласно которому, в случае просрочки исполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы и иных платежей, 5 предусмотренных договором, начисляются пени в размере 0,1% (ноль целых одна десятая процента) от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства, исходя из представленных доказательств, не установив оснований для освобождения арендатора от отплаты арендной платы, отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворил встречный иск в полном объеме.

По мнению суда апелляционной инстанции, решение суда первой инстанции соответствует материалам дела и является правомерным ввиду следующего.

В соответствии с п.1 ст.612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что арендатору не предоставлено право на освобождение от арендной платы, даже если в объекте аренды им были обнаружены недостатки, за которые отвечает арендодатель; при этом недостатки должны быть препятствующими использованию.

Согласно п.4 ст.614 Гражданского кодекса РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как следует из материалов дела, на момент подписания акта приема-передачи арендатор подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием объекта аренды в результате осмотра, который осуществляется по адресу нахождения объекта нежилого фонда. С момента подписания акта приема-передачи объекта аренды арендодателем и арендатором, объект аренды считается переданным, а обязательства по платежам возникшими (п.3.2 договора).

Согласно условий заключенного сторонами договора, в аренду было передано помещение, расположенное на третьем этаже здания.

Из постановления Пресненского районного суда от 23.08.2021 по делу N 5-1556/21 не усматривается, что в отношении помещений третьего этажа или помещений общего пользования, к которым имеет доступ арендатор, были выявлены нарушения правил пожарной безопасности, которые не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра объекта аренды.

Таким образом, нарушение норм пожарной безопасности, за которые к ответчику применено административное приостановление деятельности, не препятствовало использованию объекта аренды истцу.

Кроме того, соответствие объекта нормам пожарной безопасности не является состоянием помещения, которое не могло быть обнаружено арендатором при осмотре объекта, поскольку Требования пожарной безопасности установлены нормативными актами.

Таким образом, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда о том, что ответчик не несет ответственность за указанные недостатки в силу п.2 ст.612 Гражданского кодекса РФ, поскольку истец получил помещение в удовлетворительном техническом состоянии, каких-либо претензий не предъявлял.

При этом, фактическое приостановление деятельности объекта аренды имело место в период с 28.08.2021 по 25.11.2021 (исполнительное производство N 89308/21/77039-ИП от 27.08.2021). При этом, за указанный период арендная плата ответчиком истцу не начислялась.

Поскольку указанные недостатки не препятствовали использованию помещений, с учетом того, что арендатору не предоставлено право на освобождение от арендной платы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что оснований освобождения от арендной платы не имеется.

Доводы истца о невозможности использования помещений апелляционной коллегией не принимаются, поскольку факт пользования арендатором помещениями без ограничений с 26.11.2021 до настоящего времени подтверждается представленными в материалы дела фотоматериалами и Актами осмотра.

Поскольку в силу ст.309-310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями договора и требованиями закона и односторонний отказ от исполнения обязательств или их изменение не допустимы, а ст.614 указанного кодекса предусмотрена обязанность арендатора вносить плату за пользование имуществом в срок и в порядке, которые указаны в договоре аренды, и доказательств погашения образовавшейся задолженности ответчиком не представлено, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что требование истца о взыскании задолженности по постоянной части арендной платы в размере 47 064 976 руб. 28 коп. и переменной части в размере 1 611 409 руб. 52 коп. законно, доказано и подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.1 ст.329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п.1 ст.330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с тем, что со стороны ответчика имело место нарушение обязательств по внесению арендных платежей, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании неустойки, начисленной на основании п.6.2 договора, в общем размере 3 136 196 руб. 98 коп.

Довод истца о том, что с 10.06.2022 ГУП города Москвы "Центр-Сити" выбыло из арендных отношений в связи со сменой собственника, ввиду чего отсутствует право требования арендной платы, апелляционной коллегией отклоняется на основании следующего.

В силу ст.608 Гражданского кодекса РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

В соответствии с положениями п.1 ст.617 Гражданского кодекса РФ переход к другому лицу права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на имущество, сданное в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Следовательно, в связи со сменой собственника арендованного имущества, прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды в силу закона (применительно к п.24 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Согласно п.2 ст.223 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Поскольку право собственности на недвижимое имущество перешло к ООО "Паром" с 10.06.2022, следовательно, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период до государственной регистрации право собственности ООО "Паром" является обоснованным.

При этом, в рамках внесения имущества в качестве доли в уставный капитал ООО "Паром", ГУП города Москвы "Центр-Сити" прав и обязанностей, возникших до 05.06.2022 в адрес создаваемого общества не передавало.

ООО "Паром" в рамках рассмотрения дела в первой инстанции также подтвердило тот факт, что имевшаяся дебиторская задолженность, возникшая в период владения (до внесения в уставный капитал Общества) объектом предприятием, в ООО "Паром" не передавалась, спорных отношений между обществом и ГУП города Москвы "Центр-Сити" не имеется.

Доводы жалобы истца, о неверном расчете задолженности, судом апелляционной инстанции отклоняются как необоснованные.

Задолженность истца в заявленном размере подтверждена материалами дела, арендатором каких-либо доказательств по делу и, в частности, доказательств оплаты задолженности по договору, в нарушение требований ст.65 АПК РФ не представлено.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что жалоба истца не подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют соответствующие основания, предусмотренные ст.270 АПК РФ для отмены решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения решения Арбитражного суда г.Москвы.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2022 по делу N А40-116302/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

О.Г. Головкина Н.И. Левченко