Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2023 г. N 18АП-17150/22 по делу N А76-27435/2022

г. Челябинск

06 апреля 2023 г.

Дело N А76-27435/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Аникина И.А., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Доступное Жилье" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.10.2022 по делу N А76-27435/2022.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Фоменко Юлия Рифовна (паспорт, доверенность от 22.02.2023,срокдействия 1 год, нотариально заверенная копия диплом).

общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Доступное Жилье" - Ермакова Наталья Анатольевна (водительское удостоверение, доверенность от 09.01.2023 N 1, срок действия до 30.12.2023).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Доступное Жилье" (далее - ООО ИК "Доступное Жилье", общество, ответчик), о взыскании задолженности по арендной плате по договору долгосрочной аренды земельного участка от 21.10.2015 УЗ N 013694-Д-2015 за период с 01.01.2015 по 20.11.2019 в размере 867 864 руб. 86 коп., пени за период с 21.12.2015 от 20.11.2019 в размере 206 259 руб. 82 коп.

Решением суда первой инстанции от 24.10.2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО ИК "Доступное Жилье" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что судом первой инстанции не были применены нормы материального права, подлежащие применению, а именно статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, постановление Администрации города Челябинска от 13.06.2019 N 276-п, а также неверно посчитал надлежащим доказательством акт обследования земельного участка от 06.05.2022, в результате чего неверно определил площадь земельного участка, который принадлежит собственникам помещений в жилом доме N 116 по ул. Бейвеля, г. Челябинска.

Податель жалобы указал, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Так, первое право собственности на помещение в многоквартирном доме было зарегистрировано 19.03.2015. Согласно договору аренды от 21.10.2015 УЗ N 013694-Д-2015 площадь земельного участка 74:19:0901002:908 составляла 9443 кв. м. Таким образом, начиная с 19.03.2015 у собственников жилого дома N 116 по ул. Бейвеля г. Челябинска возникло право общей долевой собственности на земельный участок, сформированный под данным домом, площадью 9443 кв.м.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции применено ненадлежащее доказательство, а именно в качестве обоснования площади земельного участка, находящегося в долевой собственности собственников помещений в доме N 116 по ул. Бейвеля, г. Челябинска, суд принял акт обследования земельного участка от 06.05.2022, выполненный старшим инженером отдела муниципального земельного контроля КУИиЗО г. Челябинска. Согласно данного акта площадь участка под домом N 116 доставляет 1896 кв. м. Апеллянт считает, что данный акт не может являться основанием для определения площади земельного участка сформированного под жилой дом N 116 по ул. Бейвеля, г. Челябинска, поскольку указанная в нём площадь - 1896 кв.м. является только площадью застройки, без учёта элементов озеленения и благоустройства, как того требует схема расположения дома N 116 и самого чертежа границ участка дома N 116. Кроме того, спорный акт выполнен лицом, не обладающим специальной квалификацией и зависимым от истца лицом (работником истца).

Податель жалобы обратил внимание на то, что земельный участок 74:19:0901002:908, площадью 0,9443 га был образован в результате раздела земельного участка 74:19:0901002:30 площадью 17,5000 га,, выполненного на основании распоряжения Администрации г. Челябинска от 22.11.2013 N 7163 для строительства микрорайона N 47 в Курчатовском районе города Челябинска". В результате раздела было образовано 32 земельных участка, каждый из которых был сформирован под строительство определённого объекта недвижимости. И после завершения строительства жилых домов земельные участки, на которых осуществлялось их строительство, переходили в общую долевую собственность жильцов в том объеме, в котором они были сформированы в соответствии с постановлением N 7163 от 22.11.2013. Соответственно, начиная с 19.03.2015 весь участок 74:19:0901002:908, площадью 9443 кв. м перешёл в общую долевую собственность собственников помещений жилого дома N 116 по ул. Бейвеля, г. Челябинска, а договор аренды прекратил свое действие. Во исполнение постановления N 276-п результате межевания участка 74:19:0901002:908 площадью 9443 кв. м из него был выделен земельный участок 002:8763, площадью 8014 кв. м. Согласно выписке из ЕГРН в отношении 74:19:0901002:8763, земельный участок поставлен на кадастровый учет 25.07,2019, вид разрешенного использования - многоквартирные дома в 5 этажей и выше, в его пределах располагается многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 74:19:0901002:1751, то есть жилой дом N 116 по ул. Бейвеля, г. Челябинска. После проведения межевания площадь земельного участка 74:19:0901002:908 стала равна 1429 кв. м.

Апеллянт отметил, что не имеет юридического значения факт проведения межевания в 2019 году, в результате которого площадь земельного участка 74:19:0901002:908 стала равна 1429 кв. м и был образован земельный участок 74:19:0901002:8763 площадью 8014 кв. м, поскольку изначально весь участок площадью 9443 кв. м был сформирован под жилой дом N 116 по ул. Бейвеля, г. Челябинска.

Также податель жалобы заявил о пропуске истцом срока исковой давности по настоящим исковым требованиям с 01.01.2015 по 16.07.2019. Пояснил, что заявить о пропуске в суде первой инстанции не имелось возможности по причине ненадлежащего извещения ответчиком о времени и месте судебного разбирательства.

Судебное разбирательство неоднократно откладывалось с целью предоставления сторонами дополнительных документов в обоснование своих позиций по делу.

От апеллянта поступило дополнение к апелляционной жалобе с приложением выписок из ЕГРЮЛ. Дополнение приобщено к материалам дела.

В судебном заседании объявлен перерыв с целью предоставления Комитету возможности ознакомиться с доводами дополнений к апелляционной жалобы.

От Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска поступило ходатайство о приобщении к материалам дела справочно-информационного расчета задолженности. Представителем истца передана копия документа представителю ответчика в судебном заседании. Расчет приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Администрации г. Челябинска от 22.11.2013 N 7167 "Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка, арендованного ООО ИК "Доступное жилье", для строительства микрорайона N 47 в Курчатовском районе города Челябинска путем раздела земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:30 площадью 17,5000 га, в том числе был образован земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:908 площадью 0,9443 га.

21.10.2015 между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка УЗ N 013694-Д-2015 с кадастровым номером 74:19:0901002:908 общей площадью 9443 кв. м, расположенного в квартале ограниченном улицами Бейвеля, Профессора Благих, Генерала Мартынова, Маршала Чуйкова в Курчатовском районе города, из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона), находящихся в ведении муниципального образования, под строительство микрорайонов N 47, N 48 города Челябинска и инженерных сетей.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы определен в приложении (Форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Форма N 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к настоящему договору расчете.

В силу пункта 4.2.2 договора аренды арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату по договору, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

06.05.2022 истцом в рамках муниципального земельного контроля проведено обследование земельного участка, в ходе которого установлена площадь земельного участка под домом N 116 по ул. Бейвеля, равная 1 896 кв. м.

Спорный земельный участок был предоставлен для строительства микрорайона N 47, 48 г. Челябинска и инженерных сетей. На данном земельном участке возведен многоквартирный дом с кадастровым номером 74:19:0901002:1751 и сооружение коммунального хозяйства с кадастровым номером 74:19:0901002:13182.

Согласно сведениям из ЕГРН первое право собственности на помещение в многоквартирном доме зарегистрировано 19.03.2015.

Письмом вх. от 25.10.2019 N 5333/1047 ответчик уведомил Комитет, что на основании постановления Администрации города Челябинска от 13.06.2019 N 276-П утверждена документация по планировке территории в границах ул. Профессора Благих, Генерала Мартынова, Маршала Чуйкова, Бейвеля в Курчатовском районе г. Челябинска, спорный земельный участок разделен на два земельных участка: на земельный участок площадью 8 014 кв. м под многоквартирными домами и на земельный участок площадью 1 429 кв. м под спортивные объекты без зрителей.

С учетом изложенного, истцом подготовлен расчет арендной платы за период с 01.01.2015 по 20.11.2019 следующим образом:

- с 01.01.2015 по 18.03.2015 на весь земельный участок площадью 9 443 кв. м;

- с 19.03.2015 по 24.07.2019 на земельный участок площадью 7 547 кв. м (9443-1896);

- с 25.07.2019 по 20.11.2019 на земельный участок площадью 1 429 кв. м.

24.04.2020 ООО ИК "Доступное жилье" по акту приема-передачи возвратило земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:908 площадью 1 429 кв. м.

Расчет платы за аренду земли произведен на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-30 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска".

Обязательство по оплате ответчиком надлежащим образом не исполнялось, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность за пользование земельным участком за период с 01.01.2015 по 20.11.2019 в размере 867 864 руб. 86 коп.

Пени за нарушение сроков обязательства аренды земельного участка от 21.10.2015 УЗ N 013694-Д-2015 за период с 21.12.2015 по 20.11.2019 составляют 206 259 руб. 82 коп.

01.07.2022 в адрес ответчика направлена претензия о выплате указанной задолженности N 28944, однако ответ на данное требование Комитетом не получен, задолженность до настоящего времени не погашена.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что обществом не были надлежащим образом исполнены обязательства арендатора по договору аренды земельного участка УЗ N 013694-Д-2015 от 21.10.2015.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Довод апеллянта о том, что ответчик не был извещен надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания по настоящему делу, не нашел своего подтверждения.

В части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном Кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено Кодексом.

Информация о принятии искового заявления или заявления к производству, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия размещается арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

При применении данного положения судам следует исходить из части 6 статьи 121, части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми арбитражный суд к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия должен располагать сведениями о получении лицом, участвующим в деле, иным участником арбитражного процесса копии первого судебного акта по делу либо иными сведениями, указанными в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации").

В силу пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц, юридическим адресом ответчика является адрес: г. Челябинск, ул. Маршала Чуйкова, д. 36, пом. 4.

Аналогичный адрес также указан заявителем в апелляционной жалобе.

Первым судебным актом по данному делу является определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.08.2022 о принятии искового заявления к производству.

Копия данного судебного акта направлена ответчику по юридическому адресу: г. Челябинск, ул. Маршала Чуйкова, д. 36, пом. 4 и получено 29.08.2022, о чем свидетельствует представленное в материалы дела почтовое уведомление (т. 1 л.д. 75).

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о том, что ответчик надлежащим образом был извещен о судебном процессе в соответствии с нормами статей 121, 123 и 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и был обязан самостоятельно отслеживать движение дела.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что истцом был пропущен трехгодичный срок исковой давности по заявленному иску, отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку об указанном обстоятельстве ответчиком при рассмотрении дела судом первой инстанции заявлено не было.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения и является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено какого-либо требования к форме заявления о пропуске исковой давности: оно может быть сделано как в письменной, так и в устной форме, при подготовке дела к судебному разбирательству или непосредственно при рассмотрении дела по существу, а также в судебных прениях в суде первой инстанции, в суде апелляционной инстанции в случае, если суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268 АПК РФ).

Поскольку из материалов дела следует, что ответчик о пропуске срока исковой давности в суде первой инстанции не заявил, суд апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам первой инстанции не переходил, правовые основания для рассмотрения заявления подателя апелляционной жалобы о пропуске срока исковой давности, указанного в тексте апелляционной жалобы и дополнениях к ней, у арбитражного суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Проанализировав материалы дела с учетом представленных дополнительных доказательств, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, 21.10.2015 между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка УЗ N 013694-Д-2015 с кадастровым номером 74:19:0901002:908 общей площадью 9443 кв. м, расположенного в квартале ограниченном улицами Бейвеля, Профессора Благих, Генерала Мартынова, Маршала Чуйкова в Курчатовском районе города, из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона), находящихся в ведении муниципального образования, под строительство микрорайонов N 47, N 48 города Челябинска и инженерных сетей.

Стороны согласовали существенные условия данного договора, приступили к исполнению условий договора, по акту приема-передачи земельного участка от 21.10.2015 земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:908 был передан в арендное пользование обществу (т. 1 оборот л.д. 13).

На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что между сторонами возникли обязательственные правоотношения, вытекающие из исполнения условий указанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно и в полном размере производить платежи за землю.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы определен в приложении (Форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Форма N 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к настоящему договору расчете.

В силу пункта 4.2.2 договора аренды арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату по договору, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

Истцом был подготовлен расчет арендной платы за период с 01.01.2015 по 20.11.2019 применительно к следующим площадям земельного участка:

- с 01.01.2015 по 18.03.2015 на весь земельный участок площадью 9 443 кв. м;

- с 19.03.2015 по 24.07.2019 на земельный участок площадью 7 547 кв. м (9443-1896);

- с 25.07.2019 по 20.11.2019 на земельный участок площадью 1 429 кв. м.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору долгосрочной аренды земельного участка от 21.10.2015 УЗ N 013694-Д-2015 за период с 01.01.2015 по 20.11.2019 в размере 867 864 руб. 86 коп.

Судом первой инстанции расчет, представленный истцом, признан верным, а потому требования удовлетворены.

Между тем, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе представленные сторонами на этапе апелляционного производства, принимая во внимание доводы апелляционной жалобы ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

На основании статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

На основании части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).

Согласно пункту 162 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241, если жилое или нежилое помещение, машино-место входит в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства и (или) эксплуатации исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащем застройщику на праве собственности, при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме также осуществляются следующие действия:

запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка;

в отношении данного земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика. При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика при указании размера доли в праве вносятся либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства", либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений, машино-мест", далее указываются сведения о помещении, машино-месте (помещениях, машино-местах), принадлежащем (принадлежащих) застройщику.

Если собственником земельного участка, сформированного (предоставленного) для строительства и (или) эксплуатации соответствующего многоквартирного дома, является иное лицо (не застройщик), в том числе публичное образование, и земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды (субаренды, безвозмездного пользования), при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме осуществляются следующие действия:

запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка;

в отношении земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и прежнего собственника земельного участка. При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности прежнего собственника при указании размера доли в праве вносятся либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства", либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений, машино-мест", далее указываются сведения о помещении, машино-месте, принадлежащих соответствующему лицу. Если собственность на земельный участок не разграничена, в ЕГРН запись о государственной регистрации права общей долевой собственности прежнего собственника не вносится.

Записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика, иного лица (не участника долевого строительства) о государственной регистрации договора аренды (субаренды, безвозмездного пользования) погашаются в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка, с указанием в качестве документа-основания представленного правообладателем (арендатором) заявления о государственной регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права.

Ранее аналогичные правила были закреплены в пункте 139 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке 74:19:0901002:908 площадью 9443 кв. м ответчиком в 2014 году был возведен многоквартирный жилой дом, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU74315000-315-2014 от 19.12.2014 (т. 2 л.д. 148, 149).

Согласно условиям договора аренды от 21.10.2015 УЗ N 013694-Д-2015 площадь земельного участка 74:19:0901002:908 под строительство жилого дома составляла 9443 кв. м с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Факт того, что весь земельный участок в размере 9 443 кв. м передавался ответчику для строительства данного дома подтверждается проектной документацией, а именно в листе рабочего проекта "Ведомость жилых и общественных зданий и сооружений", где предусмотрено расположение всего дома, элементов эго благоустройства, размещение игровых и хоккейной площадок.

Первое право собственности на помещение в многоквартирном доме было зарегистрировано 19.03.2015.

Данный факт подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости о регистрации 19.03.2015 первого права собственности на помещение в многоквартирном доме (т. 1 л.д. 40), а также распоряжением N 1207-П от 18.02.2015 о присвоении почтового адреса объекту недвижимости.

Таким образом, начиная с 19.03.2015 у собственников жилого дома N 116 по ул. Бейвеля г. Челябинска возникло право общей долевой собственности на земельный участок, сформированный под данным домом.

Вопреки доводам апеллянта истцом при расчете стоимости арендной платы учтена дата регистрации первого права собственности на помещение в МКД, а потому с 19.03.2015 расчет производится на уменьшенную площадь земельного участка.

Коллегией установлено, что за период с 19.03.2015 по 24.07.2019 истцом производится расчет арендной платы на земельный участок площадью 7 547 кв. м (9443-1896), то есть из общей площади земельного участка, переданного по договору аренды, истец исключает площадь, фактически занятую МКД по периметру.

Коллегия не может признать такой подход верным, а доводы апеллянта в данной части признает обоснованными.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

С учетом изложенного, применительно к статьям 289, 290 ГК РФ, статье 36 ЖК РФ, а также пунктам 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", апелляционный суд приходит к выводу, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, занятым многоквартирным жилым домом и по площади необходимым для его эксплуатации. Площадь такого земельного участка подлежала определению при его выделении из земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:908 и постановке на самостоятельный кадастровый учет. Соответственно, право пользования такой частью земельного участка у истца прекратилось.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 N 305-ЭС16-3443.

Отсюда коллегия приходит к выводу о том, что расчет не может быть произведен посредством исключения площади земельного участка, определенной по периметру МКД, как указано в акте от 06.05.2022, без учета площади земельного участка, необходимой для эксплуатации МКД.

При этом вопреки доводам ответчика, обязанность по формированию земельного участка возлагалась именно на ответчика.

Из имеющегося в материалах дела распоряжения Администрации г. Челябинска от 22.11.2013 N 7167 (т. 1 л.д. 16 и оборот) следует, что обязанность после завершения строительства оформить разрешение на ввод объектов в эксплуатацию в установленном порядке и необходимые землеотводные документы для дальнейшей эксплуатации возложена именно на ООО ИК "Доступное жилье".

Постановлением N 276-П Администрации города Челябинска была утверждена документация по планировке территории (проект планировки территории с проектом межевания территории) в границах ул. Профессора Благих, Генерала Мартынова, Маршала Чуйкова, Бейвеля в Курчатовском районе г. Челябинска.

25.07.2019 во исполнение постановления N 276-п, в результате межевания участка 74:19:0901002:908, из него был выделен земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:8763 - площадью 8014 кв. м вид разрешенного использования - многоквартирные дома в 5 этажей и выше.

После проведения межевания площадь земельного участка 74:19:0901002:908 стала равна 1429 кв. м - для размещения спортивного объекта без зрителей.

Из анализа пояснительной записки к проекту межевания и планировки, представленных чертежей (Основная часть. Проект межевания) коллегией установлено, что под спортивный объект без зрителей предполагалось формирование отдельного от МКД земельного участка.

Таким образом, из совокупности имеющихся в деле доказательств следует, что ответчиком заключен договор аренды без замечаний и возражений относительно площади земельного участка, обязанность по оформлению землеотводных документов для дальнейшей эксплуатации МКД была возложена на ответчика, о чем ответчик не мог не знать с 2013 года, формирование земельного участка под МКД и для спортивного объекта произведено, земельные участки выделены с указанием определенных площадей. Более того, земельный участок 74:19:0901002:908 площадью 1429 кв. м возвращен Комитету по акту от 24.04.2020. Данный акт подписан директором организации ответчика и заверен печатью организации.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что начиная с 19.03.2015 основания для начисления арендной платы по договору аренды земельного участка от 21.10.2015 УЗ N 013694-Д-2015 на всю площадь земельного участка (9443 кв. м) отсутствовали, поскольку из указанной площади надлежало исключить площадь необходимую для размещения и эксплуатации МКД.

Однако, поскольку в период с 19.03.2015 до 25.07.2019 исключенная при расчете площадь земельного участка Комитетом была определена по периметру здания, что признано судом неверным, коллегия полагает возможным принять для проведения расчетов площадь земельного участка, определенную в последующем для размещения и эксплуатации МКД - 8014 кв. м, и исключить указанную площадь из общей площади земельного участка, переданного по договору аренды, в период с 19.03.2015. Доказательств необходимости исключения иной площади для размещения и эксплуатации МКД материалы дела не содержат.

Итак, при расчете суммы задолженности судебная коллегия принимает во внимание информационный расчет Комитета, представленный в материалы апелляционной производства, и признает его арифметически верным, учитывающим вышеизложенное.

Так, площадь земельного участка, примененная в расчете:

до 18.03.2015 - 9 443 кв. м

с 19.03.2015 - 1 429 кв.м.

Кадастровая стоимость земельного участка для площади 9 443 кв. м:

23 023 072,73 руб. (по 18.03.2015);

Кадастровая стоимость земельного участка для площади 1 429 кв. м:

3 484 059, 19 руб. (с 19.03.2015 и далее).

Таким образом, за период с 01.01.2015 по 20.11.2019 сумма задолженности составит 215 288 руб. 21 коп.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору долгосрочной аренды земельного участка от 21.10.2015 УЗ N 013694-Д-2015 в сумме 215 288 руб. 21 коп.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктами 6.2, 6.3 договора предусмотрено, что за нарушение условий договора стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством и условиями договора. За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующий на день просрочки исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

Информационный расчет неустойки, произведенный Комитетом, судебной коллегией также проверен, признан верным.

Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что сумма неустойки по договору на указанную выше задолженность за период с 21.12.2015 от 20.11.2019 составит 56 053 руб. 15 коп.

С учетом отсутствия ходатайства ответчика о снижении неустойки правовых оснований для снижения неустойки по основаниям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

При таких обстоятельствах, в отсутствие в материалах дела доказательств внесения арендной платы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о взыскании с общества в пользу Комитета неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 21.12.2015 по 20.11.2019 в размере 56 053 руб. 15 коп.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение арбитражного суда первой инстанции подлежит изменению в части в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела (пункты 3 и 4 часть 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Поскольку требования истца подлежат частичному удовлетворению, государственная пошлина с учетом принципа пропорциональности подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 5 995 руб.

Поскольку доводы апелляционной жалобы нашли свое подтверждение, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат взысканию с истца в пользу ответчика в размере 3000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.10.2022 по делу N А76-27435/2022 изменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Доступное Жилье" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность в размере 215 113 руб. 21 коп. и пени за период с 21.12.2015 по 20.11.2019 в размере 56 053 руб. 15 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Доступное Жилье" в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 5 995 руб.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Доступное Жилье" 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи

И.А. Аникин А.Х. Камаев