Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2023 г. N 09АП-8149/23 по делу N А40-62664/2022

г. Москва

04 апреля 2023 г.

Дело N А40-62664/22

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Александровой Г.С., Бондарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 12.12.2022

по делу N А40-62664/22-64-445, принятое судьей Чекмаревой Н.А.

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ООО "ДРАЙВЕР" (ИНН 7728607428, ОГРН 1077746044364)

о расторжении Договора аренды земельного участка от 22.03.2011 N М-06-035266,

и по встречному иску об обязании Департамента городского имущества города Москвы

внести изменения в п. 1.1. Договора аренды земельного участка от 22.03.2011 N М-06-0355266 согласно предложенному проекту путем заключения дополнительного соглашения,

Стороны о времени и месте судебного заседания извещены, в суд своих представителей не направили

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Драйвер" (далее - ответчик) о расторжении с 17.11.2017 Договора аренды от 22.03.2011 N М-06-035266 земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003008:89 по адресу: г.Москва, ул. Архитектора Власова, вл. 4, стр. 2 с ООО "Драйвер".

Ответчик обратился со встречными требованиями об обязании Департамент внести изменения в п. 1.1. Договора аренды земельного участка от 22.03.2011 N М-06-0355266 согласно предложенному проекту путем заключения дополнительного соглашения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.12.2022 по делу N А40-62664/2022 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут Договор аренды от 22.03.2011 N М-06-035266 земельного участка с кадастровым номером: 77:06:0003008:89 по адресу: г.Москва, ул. Архитектора Власова, вл. 4, стр. 2 с ООО "Драйвер". В удовлетворении исковых требований в части расторжения указанного Договора с 17 ноября 2017 года отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении указанного Договора с даты 17.11.2017. Указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей истца и ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 22.03.2011 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен Договор долгосрочной аренды земельного участка N М-06-035266 (далее - Договор), предметом которого является земельный участок площадью 1472 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0003008:89 по адресу: г.Москва, ул. Архитектора Власова, вл. 4, стр. 2, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации здания автосервиса в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка.

Согласно п. 1.5 Договора на участке расположено двухэтажное нежилое здание. Договор заключен сроком до 16.11.2059.

В соответствии с п. 6.1 Договора Департамент имеет право, в том числе, расторгнуть Договор в случае нарушения арендатором существенных условий, в том числе использования участка не по целевому назначению; по основаниям, предусмотренным законодательными актами г.Москвы и Российской Федерации.

Как было указано ранее, на момент заключения Договора на участке было расположено двухэтажное нежилое здание площадью 572,2 кв.м. по адресу: г.Москва, ул. Архитектора Власова, д. 4, стр. 2, принадлежащее ООО "Драйвер" на праве собственности (запись в ЕГРН от 05.10.2007 N 77-77-03/068/2007-064).

В соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Основанием для заключения Договора аренды от 22.03.2011 N М-06-035266 земельного участка являлось преимущественное право собственника объекта недвижимости ООО "Драйвер" для заключения Договора аренды под зданием.

Вместе с тем располагавшееся на данном земельном участке здание с кадастровым номером 77:06:0003008:6497 по адресу: г.Москва, ул. Архитектора Власова, д.4, стр.2, включено в постановление Правительства Москвы от 08.12.2015 N 829-ПП "О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы".

В рамках реализации указанного постановления указанный объект недвижимости демонтирован, что подтверждено Актом Госинспекции по недвижимости от 09.10.2017 N 9062778 о подтверждении факта сноса самовольной пристройки. Имущественные права на указанный объект прекращены, объект исключен из государственного кадастра недвижимости.

Как указывает истец, в связи со сносом объекта на земельном участке по адресу: г.Москва, ул. Архитектора Власова, вл. 4, стр.2, а также прекращением имущественных прав ООО "ДРАЙВЕР" на объект недвижимости с кадастровым номером 77:06:0003008:6497 по адресу: г.Москва, ул. Архитектора Власова, д.4, стр.2, (запись о государственной регистрации прекращения права от 17.11.2017 N 77:06:0003008:6497- 77/006/2017-1), а также исключением данного объекта из кадастра недвижимости Договор подлежит расторжению с 17.11.2017, то есть с даты прекращения права собственности на объект.

Истец также указал на то, что в связи со сносом здания по адресу: г.Москва, ул. Архитектора Власова, д.4, стр.2, земельный участок не может эксплуатироваться ответчиком под цели, указанные в Договоре.

Департамент направил в адрес ответчика письмо от 20.11.2019 N ДГИ-И82632/19 с проектом дополнительного соглашения о расторжении Договора.

Однако данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

В обоснование требований по встречному иску ответчик ссылается на то, что ранее по указанному адресу действовал Договор аренды земельного участка N М-06- 503874 от 26.01.2000 г., заключенный на основании распоряжения 829-РП12/11/1999. Ответчик подтвердил, что после сноса объекта недвижимости он ответчик не имеет возможности использовать земельный участок в соответствии с целями его предоставления.

В соответствии с п. 1.3 Договора установленная в п. 1.1 цель предоставления Участка может быть изменена или дополнена на основании распорядительного акта полномочного органа власти города Москвы, кем является Правительство г.Москвы в лице Департамента городского имущества г.Москвы.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий Договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения Договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ также предусматривает, что по требованию одной из он Договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий Договора другой стороной.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении Договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть Договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо Договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора, является основанием для его или расторжения, если иное не предусмотрено Договором или не вытекает из существа обязательств. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, Договор не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

С учетом содержания положений ст. 451 ГК РФ в качестве юридически значимых обстоятельств следует определить факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения. Только при установлении этих обстоятельств существует возможность применения положений ст. 451 ГК РФ.

Изменение Договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение Договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения Договора на измененных судом условиях.

При этом согласно позиции ВС РФ в определении от 30.07.2013 N 18-КГ13-70 при применении положений об изменении (расторжении) Договора в связи с существенным изменением обстоятельств суд определяет наличие такого изменения, время наступления, возможность его предвидеть при заключении договора.

В данном случае основанием для заключения Договора аренды земельного участка являлось преимущественное право собственника объекта недвижимости для заключения Договора аренды под зданием.

При этом заключая Договор, стороны исходили из того, что не произойдет изменения обстоятельств, а именно демонтаж здания, расположенного на земельном участке и погашение записи о праве собственности в ЕГРН на это здание.

Кроме того, при заключении Договора Департамент при всей степени осмотрительности не мог предвидеть осуществление сноса здания, для эксплуатации которого предоставлялся участок.

В настоящем случае, факт демонтажа здания, собственником которого являлся ответчик, является существенным обстоятельством и не позволяет использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, более того если бы арендодатель и арендатор могли это разумно предвидеть, Договор вообще не был бы ими заключен. Исполнение условий Договора нарушает соотношение имущественных интересов сторон и при отсутствии объекта недвижимости в момент обращения в Департамент для заключения Договора аренды земельного участка, указанный Договор не был бы заключен.

В силу п.1 ст.235 ГК РФ одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, является гибель или уничтожение этого имущества.

Таким образом, в связи с уничтожением объекта недвижимости у ответчика прекратилось право собственности на вышеуказанное здание, а следовательно, подлежит прекращению и возникшее у него в силу действующей ст. 39.20 ЗК РФ право пользования земельным участком, на котором было расположено указанная постройка.

В данном случае арендатором после сноса принадлежащего ему объекта недвижимости, допускается именно существенное нарушение условий Договора аренды земельного участка, так как осуществляется его использование не в связи с целями и условиями предоставления земельного участка для эксплуатации здания автосервиса, что корреспондирует требованиям п. 9 ст. 22 ЗК РФ о возможности расторжения Договора аренды.

В связи со сносом здания по адресу: г.Москва, ул. Архитектора Власова, д.4, стр.2, земельный участок не может эксплуатироваться ответчиком под цели, указанные в Договоре аренды.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Факт наличия оснований для расторжения Договора аренды от 22.03.2011 N М-06-035266 земельного участка с кадастровым номером: 77:06:0003008:89 по адресу: г.Москва, ул. Архитектора Власова, вл. 4, стр. 2 с ООО "ДРАЙВЕР" установлен в судебном заседании и подтвержден материалами дела, в связи с чем, суд считает требование истца о расторжении Договора аренды от 22.03.2011 N М-06-035266 обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с положениями ст. 451 ГК РФ при существенном изменении обстоятельств Договор может быть расторгнут судом в случае, если стороны не достигли соглашения о его расторжении. В таком случае Договор считается расторгнутым с момента принятия судом соответствующего решения.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований Департамента и расторжении Договора аренды от 22.03.2011 N М-06-035266 земельного участка с кадастровым номером: 77:06:0003008:89 по адресу: г.Москва, ул. Архитектора Власова, вл. 4, стр. 2 с ООО "Драйвер". При этом, в удовлетворении требований в части расторжения Договора аренды от 22.03.2011 N М-06-035266 с 17 ноября 2017 года правомерно отказал.

Отказывая в удовлетворении требований ответчика об обязании Департамент внести изменения в п. 1.1. Договора аренды земельного участка от 22.03.2011 N М-06-0355266 согласно предложенному проекту путем заключения дополнительного соглашения, суд первой инстанции исходил из следующего.

Как следует из представленных документов, ответчиком в адрес истца неоднократно направлялись обращения с просьбой согласования строительства общественно-делового здания, включающего в себя дошкольное образовательное учреждение на Участке с дальнейшей его эксплуатацией, в связи с чем, предлагалось внести изменения в п. 1.1 Договора (от 28.10.2019 г., 10.08.2021 г., 22.09.2021 г.).

29 июля 2022 года ООО "Драйвер" в адрес Департамента была направлена претензия с требованием о заключении дополнительного соглашения к спорному Договору аренды, которым внести соответствующие изменения в п. 1.1 Договора и разрешить строительство и последующую эксплуатацию здания общественно-делового здания.

Согласно ст. 445 ГК РФ, если одна сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение Договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться с требованием о понуждении заключить Договор.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении Договора. Понуждение к заключению Договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить Договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Согласно пункту 1 ст. 452 ГК РФ, направленное контрагенту дополнительное соглашение выступает, в данном случае, в качестве предложения (оферты) согласовать Договор на новых условиях. Отозвать подписанное и направленное контрагенту дополнительное соглашение (оферту) можно только по правилам ст. 439 ГК РФ, т.е. до момента получения самого дополнительного соглашения (акцепта), направив извещение об отзыве акцепта.

Согласно статье 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения Договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении Договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения Договора, а при изменении или расторжении Договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении Договора (пункт 1).

Как установлено судом первой инстанции, Договор аренды земельного участка N М-06-503874 от 26.01.2000 г. подлежит расторжению.

Таким образом, установив, что Договор аренды подлежит расторжению, а обязательства сторон прекращению, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что применительно к спорным отношениям возможность внесения изменений в расторгнутый Договор не представляется возможным и противоречит нормам статьи 453 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования по встречному иску являются необоснованными и удовлетворению не подлежат. Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г.Москвы.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы. Однако, заявитель апелляционной жалобы в силу закона освобожден от уплаты госпошлины за подачу жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.12.2022 по делу N А40-62664/22-64-445 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Г.С. Александрова А.В. Бондарев