Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2023 г. N 19АП-771/23 по делу N А35-6866/2022

г. Воронеж

5 апреля 2023 г.

Дело N А35-6866/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 5 апреля 2023 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Кораблевой Г.Н.,
судей	Щербатых Е.Ю.,
	Воскобойникова М.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусаковой И.А.,

при участии:

от Министерства имущества Курской области: Ильина Н.Ю., представитель по доверенности N 03.1-01.01-19/16584 от 01.12.2022, Олейников П.С., представитель по доверенности N 03.4-01.01-19/2402 от 01.03.2023;

от индивидуального предпринимателя Ушенко Людмилы Михайловны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ушенко Людмилы Михайловны на решение Арбитражного суда Курской области от 21.12.2022 по делу N А35-6866/2022 по иску индивидуального предпринимателя Ушенко Людмилы Михайловны (ИНН 310800000290, ОГРНИП 304311631400076) к Министерству имущества Курской области (ИНН 4629011325, ОГРН 1024600947502) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах города Курска, на котором расположены объекты недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ушенко Людмила Михайловна (далее - ИП Ушенко Л.М., истец) обратилась в Арбитражный суд Курской области с иском к Министерству имущества Курской области о возложении обязанности заключить договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г. Курска, на котором расположены объекты недвижимого имущества, с кадастровым номером 46:29:102258:112 площадью 745 кв. м, по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Добролюбова (в районе дома N 23), на следующих условиях: "Пункт 2.1 договора купли-продажи N 1083-21с изложить в следующей редакции: "Выкупная цена участка по настоящему договору составляет 716 023.22 руб."; пункт 2 приложения N 1 к договору N1083-21с изложить в следующей редакции: "Кадастровая стоимость земельного участка (КС) - 1 432 046.45 руб."; пункт 4 приложения N 1 к договору N 1083-21с изложить в следующей редакции: "Стоимость продаваемого земельного участка рассчитана по формуле КС х 50%, согласно Постановлению Администрации Курской области от 27.02.2015 N 97-ПА - 776 023.22 руб.".

Решением Арбитражного суда Курской области от 21.12.2022 по делу N А35-6866/2022 на сторон возложена обязанность заключить договор N1083-21с купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г. Курска, на котором расположены объекты недвижимого имущества, в редакции Министерства имущества Курской области: пункт 2.1 договора купли-продажи N 1083-21с изложить в следующей редакции: "Выкупная цена участка по настоящему договору составляет 2 364 142,03 руб."; пункт 2 приложения N 1 к договору N 1083-21с изложить в следующей редакции: "Кадастровая стоимость земельного участка (КС) - 4 728 284,05 руб."; пункт 4 приложения N 1 к договору N 1083-21с изложить в следующей редакции "Стоимость продаваемого земельного участка рассчитана по формуле КС х 50%, согласно Постановлению Администрации Курской области от 27.02.2015 N 97-ПА - 2 364 142,03 руб.".

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Ушенко Л.М. обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалась на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Курской области от 21.12.2022 по делу N А35-6866/2022, в связи с чем просила его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Министерства имущества Курской области возражали против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ИП Ушенко Л.М. явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечила. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение Арбитражного суда Курской области от 21.12.2022 по делу N А35-6866/2022 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Ушенко Л.М. - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что 08.12.2021 ИП Ушенко Л.М. обратилась в адрес Комитета по управлению имуществом Курской области (после 30.11.2022 Министерство имущества Курской области) с заявлением на приобретение в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска площадью 745 кв. м с кадастровым номером 46:29:102258:112, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Добролюбова (в районе дома N 23), с видом разрешенного использования "для строительства центра по размещению в нем аварийно-диспетчерской службы и демонстрационного зала по работе с жильцами".

В соответствии с пунктом 3.9 Положения о комитете по управлению имуществом Курской области, утвержденного Постановлением Губернатора Курской области от 25.06.2007 N 286 комитет осуществляет в пределах своей компетенции осмотры земельных участков, расположенных на территории города Курска, государственная собственность на которые не разграничена.

В результате осмотра земельного участка было установлено, что на указанном земельном участке расположено нежилое двухэтажное здание, в котором расположен магазин "Все Инструменты.ру" по продаже электро- и бензоинструментов, садового инвентаря и техники, товаров для дома и прочих непродовольственных товаров.

24.12.2021 Комитетом по управлению имуществом Курской области в адрес Ушенко Л.М. было направлено письмо N 05.6-01.1-19/17722 об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка в соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) ввиду несоответствия фактического вида разрешенного использования земельного участка целям использования, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Данный отказ в предоставлении земельного участка истцом не оспаривался и незаконным признан не был.

23.03.2022 распоряжением комитета архитектуры и градостроительства города Курска N 2-ра "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка" на основании заявления правообладателя земельного участка с кадастровым номером 46:29:102258:112 (Ушенко Л.М.) вид разрешенного использования указанного земельного участка изменен с вида "для строительства центра для размещения в нем аварийно-диспетчерской службы и демонстрационного зала по работе с жильцами" на вид "Магазины".

06.04.2022 в адрес Комитета по управлению имуществом Курской области от ИП Ушенко Л.М. поступило заявление о приобретении находящегося в государственной собственности земельного участка в собственность без проведения торгов площадью 745 кв. м с кадастровым номером 46:29:102258:112, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Добролюбова, 24, с видом разрешенного использования "Магазины".

06.05.2022 Комитет по управлению имуществом Курской области письмом N 03.1-01.01-19/6425 направил в адрес ИП Ушенко Л.М. проект договора N 1083-21с купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г. Курска, на котором расположены объекты недвижимого имущества, с приложением акта-приема передачи земельного участка.

Выкупная цена земельного участка площадью 745 кв. м с кадастровым номером 46:29:102258:112, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Добролюбова, 24, определенная Комитетом по управлению имуществом Курской области, составила 2 364 142 руб. 03 коп.

03.06.2022 в адрес Комитета по управлению имуществом Курской области поступил ответ ИП Ушенко Л.М. о готовности подписать направленный Комитетом проект договора купли-продажи земельного участка с протоколом разногласий, где пункт 2.1 договора, пункты 2, 4 приложения N 1 к договору купли-продажи N 1083-21с изложены в редакции ИП Ушенко Л.М. с указанием выкупной цены земельного участка в размере 716 023 руб. 22 коп., определяемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 432 046 руб. 45 коп.

30.06.2022 Комитет по управлению имуществом Курской области письмом N 03.1-01.01-19/9257 отклонил протокол разногласий к договору, ссылаясь на то, что с даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о новом виде разрешенного использования земельного участка изменилась (увеличилась) его кадастровая стоимость, в связи с чем выкупная цена спорного земельного участка составляет 2 364 142 руб. 03 коп.

Отклонение Комитетом по управлению имуществом Курской области протокола разногласий ИП Ушенко Л.М. послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с иском об урегулировании возникших разногласий сторон.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В данном случае между сторонами возникли разногласия относительно условия договора купли-продажи о цене земельного участка.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ, если иное не установлено федеральным законом, цена земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

Порядок определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов, утвержден постановлением Администрации Курской области от 27.02.2015 N 97-па.

Согласно Порядку продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется по цене, определяемой в размере 50 процентов от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

В соответствии с пунктом 9.1 Порядка при определении цены земельных участков, рассчитываемой от кадастровой стоимости, применяется кадастровая стоимость земельных участков, внесенная в государственный кадастр недвижимости на дату поступления заявления о предоставлении в собственность земельного участка.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ).

В соответствии с абзацем третьим статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

Как отмечено ранее, 06.04.2022 в адрес Комитета от ИП Ушенко Л.М. поступило заявление о приобретении, находящегося в государственной собственности земельного участка, в собственность без проведения торгов площадью 745 кв. м с кадастровым номером 46:29:102258:112, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Добролюбова, 24, с видом разрешенного использования "Магазины".

Выкупная цена земельного участка площадью 745 кв. м с кадастровым номером 46:29:102258:112, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Добролюбова, 24, определенная Комитетом в письме от 06.05.2022, составила 2 364 142 руб. 03 коп.

Возражая против предложенной Министерством имущества Курской области выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 46:29:102258:112, истец указал, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 06.05.2022 кадастровая стоимость по состоянию на 06.04.2022 (дата обращения истца в уполномоченный орган) составляла 1 432 046 руб. 45 коп., датой начала применения кадастровой стоимости являлось 01.01.2021.

В свою очередь ответчик в обоснование правомерности расчета выкупной цены спорного земельного участка представил выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в соответствии с которой кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.04.2022 составляла 4 728 284 руб. 05 коп., датой начала применения кадастровой стоимости являлось - 01.04.2022.

Согласно представленным филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Курской области выпискам из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 01.04.2022 и 07.04.2022 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:102258:112 составляла 4 728 284 руб. 05 коп.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, изменение которых влечет за собой изменение кадастровой стоимости, установлены Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.09.2018 N 514, а именно кадастровая стоимость подлежит определению в связи с изменением сведений: о значении площади (в отношении земельного участка, здания, помещения, машино-места); о проектируемом значении основной характеристики (в отношении объекта незавершенного строительства); о степени готовности (в отношении объекта незавершенного строительства); о категории земель (в отношении земельного участка); о виде разрешенного использования (в отношении земельного участка); о назначении, проектируемом назначении (в отношении здания, помещения, объекта незавершенного строительства); об основной характеристике (в отношении объекта незавершенного строительства); о кадастровой стоимости объектов недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса (в отношении единого недвижимого комплекса).

Согласно пункту 4 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 или частью 2 статьи 17 данного Закона, применяются со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, повлекших изменение сведений об объекте недвижимости.

Таким образом, новая кадастровая стоимость применяется со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений характеристик участка, на основании которых эта стоимость определена.

Как следует из ответа филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Курской области, в сведениях Единого государственного реестра недвижимости числится земельный участок с кадастровым номером 46:29:102258:112, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Добролюбова (в районе дома N 23), площадью 745 кв. м с категорией земель "земли населенных пунктов" с разрешенным использованием "Магазины".

Указанный вид разрешенного использования в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:29:102258:112 внесен 01.04.2022 на основании Распоряжения Комитета архитектуры и градостроительства города Курска от 23.03.2022 N 2-ра "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка", поступившего в орган регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

По состоянию на 01.04.2022 филиалом сформирован и направлен в ОБУ "ЦГКО КО" перечень объектов недвижимости, предусмотренный подпунктом 4 пункта 2 Порядка, утвержденного Приказом Росреестра от 06.08.2020 N П/0283 "Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости", который, в том числе содержит сведения и по указанному объекту недвижимости.

Таким образом, поскольку новая кадастровая стоимость применяется со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений характеристик участка, на основании которых эта стоимость определена (в настоящем случае внесение 01.04.2022 сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка), кадастровая стоимость земельного участка, применяемая с 01.04.2022, составляет 4 728 284 руб. 05 коп.

Поскольку ИП Ушенко Л.М. обратилась в уполномоченный орган 06.04.2022, то есть после даты начала применения кадастровой стоимости земельного участка, обусловленной изменением вида разрешенного использования земельного участка, арбитражный суд области пришел к выводу о том, что выкупная цена спорного земельного участка правильно рассчитана ответчиком исходя из кадастровой стоимости 4 728 284 руб. 05 коп.

Обосновывая правовую позицию о наличии права на выкуп спорного земельного участка по цене 716 023 руб. 22 коп., ИП Ушенко Л.М. ссылалась на то, что актуальная кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 06.04.2022 составляет 1 432 046 руб. 45 коп.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения обжалуемый судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы как основанные на неправильном понимании порядка применения кадастровой стоимости, определенной по результатам изменения характеристик земельного участка.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в случае внесения в названный реестр сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 или частью 2 статьи 17 данного Закона, применяются со дня внесения в реестр сведений об объекте недвижимости, повлекших изменение сведений об объекте недвижимости.

Исходя из положений приведенных норм права суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:102258:112, определенная в связи с изменением вида его разрешенного использования, применяется со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений характеристик земельного участка, на основании которых эта стоимость определена.

Поскольку изменение кадастровой стоимости земельного участка с определением ее в размере 4 728 284 руб. 05 коп. было обусловлено внесением 01.04.2022 в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении разрешенного использования земельного участка на основании Распоряжения Комитета архитектуры и градостроительства города Курска от 23.03.2022 N 2-ра "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка", арбитражный суд области правомерно посчитал, что в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ указанное значение кадастровой стоимости применяется с 01.04.2022.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Курской области от 21.12.2022 по делу N А35-6866/2022 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 21.12.2022 по делу N А35-6866/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ушенко Людмилы Михайловны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.Н. Кораблева

Судьи

Е.Ю. Щербатых М.С. Воскобойников